房地产开发企业税收筹划学习.ppt

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1、房地产开发企业税收筹划,用友软件股份有限公司 于丹 2011年10月01日,目录,税收筹划概述 税收筹划的意义 税收筹划的途径 税收筹划的内容 房地产开发企业相关税收政策介绍 房地产业所涉及的税种 地产开发业税收优惠政策 房地产开发企业税收筹划方法,税收筹划的意义,房地产行业的税负较重，年度税负一般占营业收入20%以上，接近甚至超过企业当年实现的净利润，如果加上项目清算时要缴纳的大笔土地增值税、企业所有税，项目真正的税负占项目收入的比重会更高。 以保利地产为例，三年税负列表如下：,税收筹划的意义,税收筹划，又称纳税筹划，是指纳税义务人在国家税收法规、政策允许的范围内，按照政府法规的导向，通过对

2、经营、投资、理财活动进行的前期筹划，尽可能地减轻税收负担或者在合理的时间纳税，以获取税收利益的一种企业筹划行为。 税收筹划的特征： 税收筹划所取得的是合法权益，受法律保护，所以它是纳税人的一项基本权利。 缴税的原则是收益一方必须纳税。因此税收筹划要从企业整体的所有税种及企业集团整体来看，要综合税负成本最低。 税收筹划具有超前性。,税收筹划的途径,选择低税负方案 既在多种纳税方案中选择税负低的方案，是一种有效的降低税收成本的方式。 滞延纳税时间 纳税期的滞延，相当于企业在滞延期内得到一笔与滞延税款相等的政府无息贷款。,税收筹划的内容,避税筹划 是指纳税人采用非违法手段，利用税法中的空白获取税收利

3、益。 节税筹划 是指纳税人在不违背立法精神的前提下，充分利用税法中固有的起征点、减免税等一系列的优惠政策，通过对筹资、投资和经营等活动的巧妙安排，达到少缴税甚至不缴税目的的行业。 转嫁筹划 是指纳税人为了达到减轻税负的目的，通过价格调整将税负转嫁给他人承担的经济行为。 实现涉税零风险 是指纳税人账目清楚，纳税申报正确，税款缴纳及时、足额，不会出现任何关于税收方面的处罚。,目录,税收筹划概述 税收筹划的意义 税收筹划的途径 税收筹划的内容 房地产开发企业相关税收政策介绍 房地产业所涉及的税种 地产开发业税收优惠政策 房地产开发企业税收筹划方法,房地产开发企业涉及的税种,土地增值税,土地增值税税率

4、：按照增值率的高低，土地增值税的税率有30%，40%，50% 及60%。土地增值税是超额累进税，分段征收。 土地增值税计算公式： 土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 增值额=房地产销售收入-扣除项目金额 扣除项目金额=直接开发成本+开发费用+加计扣除+流转税费,30% 40% 50% 60%,增值率,税率,速算扣除系数,（0，50%,（50%，100%,（100%，200%,（200%，),5%,15%,35%,营业税,房地产开发业涉及到的营业税，主要是指建筑业、销售无形资产和销售不动产等3 个项目。 建筑业是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程 作业等5

5、项内容，它的税率3%； 销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包含销售建筑物或构筑物和销售其 他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照 销售不动产征收营业税，税率5%； 销售无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、 转让商标权、转让专利权、转让著作权和转让商誉，税率5%；,企业所得税,实行按季或月预缴，汇算清缴。即企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率15%分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额；开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利

6、额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 预收当期企业所得税=（当期收到的预收售房款*15%+当期其他结转项目税前利润）*25% 结转收入当期缴企业所得税=（当期结转的税前利润-结转收*15%）*25%,房地产开发企业税收优惠政策,1.营业税优惠政策 对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税； 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税； 房地产企业自建自用建筑物免征营业税； 2.土地增值税优惠政策 若建造普通住宅，增值率未超过20%，则免征土地增值税； 因国家建设需要，依法征用收回的房地产免征土地增值税；

7、 以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的，免予征收土地增值税； 一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值税； 房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成之后向客户收取代建收入的行为，免予征收土增值税； 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的，免征土地增值税；,房地产开发企业税收优惠政策,3.企业所得税优惠政策 税法规定，企业所得税地税分成的部分在一定条件下可以让企业享受优惠，当地地税局拥有一定的自主权。因此，对于部分地区为了吸引投资，而让利这部分税收或实施税收返还政策的地区，企业

8、要积极申请享受优惠； 税法规定，居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。,目录,税收筹划概述 税收筹划的意义 税收筹划的途径 税收筹划的内容 房地产开发企业相关税收政策介绍 房地产业所涉及的税种 地产开发业税收优惠政策 房地产开发企业税收筹划方法,房地产开发企业税收筹划方法,1.利用临界点进行税收筹划,某地产开发企业开发一处房产，为取得土地使用权支付1000万，为开发土地和新建房及 配套设施花费1200万，财务费用可按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出200万，不超 过商业银行同类同期贷款利率。现在需要企业决定是否提供金融机构证明，如果不提供金融 机构

9、证明，则该企业所能扣除费用的最高额为（1000+1200）*10%=220万，如果提供金融 机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为200+（1000+1200）*5%=310万。可见在这种 情况下，提供金融机构证明是有利的选择。,房地产开发企业税收筹划方法,2.费用、代收费用单独核算进行税收筹划,例如，某房地产企业从事房屋租赁业务，可将大型设备以出售或出租的方式签订合同，与租 赁合同分开签，与只签一份租赁合同相比，可减少房产税的纳税成本。 房地产企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可 作为转让房地产所取得的收计税；如果代收费用未计入房价，单独收取的，可不作为

10、房地产的 收入。,3.套用合作建房模式,例如保利广州公司的心语项目，在出让时保留了村留用地的性质。通过与某村签订合作开发协议并向国家支付少量地价款后，保利广州公司实现了国土证上的加名，并与该村按比例享有项目的权益。到时对分配给该村的房地产按市值缴纳营业税，即可将市价同时计入项目的收入和成本，这样就增加了土地增值税的扣除金额，从而降低税负。,房地产开发企业税收筹划方法,4.在建项目整体转让股权进行税收筹划,甲企业在建一个写字楼，成本3500万。由于资金等原因转让给乙企业，6000万价格转让。 基于该业务存在两种转让方案： A.直接转让该项目，首先要根据转让项目的金额，交营业税，城建税教育费附加。

11、 6000*5.5%=330 土地增值税增值额6000-3500-3500*20%-330=1470 增值率1470/4530=32%，土地增值税适用30%的税率，为1470*30%=441 以该方式转让的收益额为6000-3500-330-441，适用33%的企业所得税税率，所得税额为570.57 合计应纳各项税金1341.57 B.转让该公司全部股份的方式转让该项目。 股权转让收益要缴纳企业所得税，（6000-3500）*20%=500,房地产开发企业税收筹划方法,5.分解商品房的销售价格,签两份合同，销售房屋（房屋营销公司）+装修合同（装修公司）,6.变房屋出租为承包业务,对于地段地、租

12、金高的物业，可签订承包合同，收取管理费。管理费金额等于原租金金额，但可不缴纳房产税。,7.变房屋销售业务为代建行为或者自建行为,代建要求：基本建设单位要向房地产开发单位提交立项同的规划、图纸等；地产开 发企业不垫付任何资金，只向委托单位收代建费，并开具服务发票。 自建自且的地产不交营业税也不交土地增值税。但是要用于销售，要交接5%的营业 税，自建行为还要另交3%的营业税，共计8%的营业税。建议用于办公楼或职工宿舍， 或者对外投资则可避免额外的税收。,房地产开发企业税收筹划方法,8.在合法的前提下延后土地增值税清算时点,各地土地增值税清算细则陆续出台，各公司应适当与当地地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算；对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。,