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1、房产律师分析物权法案例 物权法草案的出台真可谓一石激起千层浪受到社会各方强烈关注也使得广大置业者的强烈期待物权法的正式实施。 近日北京楼市月刊就物权法(草案)中影响业主的一些细节邀请了京城三位知名房产律师吴维丁(北京瀚文房产律师事务所主任中国知识产权理事会副理事长)、孟宪生(北京仁和房产律师事务所副主任北京房产律师协会物业管理专业委员会副主任)、杨在明(北京汉卓房产律师事务所房产律师)请他们从专业的角度进行评判。 记目前小区绿地、道路产权纠纷时有发生业主与物业公司之间的矛盾非常突出。草案对此做了详细规定。请谈谈这些规定将产生的影响? 杨房产律师认为现实生活中由绿地、道路引发的纠纷之所以频频出现
2、其中一个很重要的因素就是产权界定不清。草案从法律方面保证小区绿地、道路作为整个物业的一部分不能受到侵害从根本上树立绿地是小区业主的绿地、道路是小区业主的道路的观念从而回归到绿地、道路属小区业主的本位上来。 对此吴、孟两位房产律师认为草案的规定基本上解决了长期困扰建筑物所有人的难题利于化解纠纷、减少诉讼为建立和谐社会奠定了法律基础。 记有关停车位的纠纷也是层出不穷。我们注意到草案“没有约定或者约定不明确的除建设单位等能够证明其享有所有权外属于业主共有”这一规定引起广泛争议请谈谈您的观点? 孟房产律师认为住宅小区的地下车库是小区的配套设施在交付后应当归业主共有。商业建筑的车库可以归建设者所有建设者
3、可以依法处分。当然这首先是公共政策问题。如果不认为归业主共有可以规定由建设单位所有建设单位可以处分即或赠与业主、或卖给业主或出租给业主。总之应当在法律上直接规定车库建造后初始登记的产权归属。 吴房产律师认为这一规定的立法本意是为了最大限度的维护业主的利益应值得肯定。但是如果没有更加细致的配套法规或者司法解释出台并加以细化就很容易引发纠纷和不公正情况出现。开发商和业主理论上虽说是平等主体但实际中却是完全不对等的。此时的“约定”完全失去了其平等自由协商的本意而变成强者单方约束弱者的武器。如果真让会所、车库变成“从约定”的话相当于给开发商撑腰那么业主的权益就岌岌可危了而且还会影响到整个房地产市场的发
4、展和稳定。所以对于会所、车库的权利归属不应该实行完全的“意思自治”建议采用“物权法定主义”由法律明确规定其可能存在的各种情形及其权利的归属。 杨房产律师认为停车位的问题有些复杂草案的规定正是为了适应这种复杂性的需要所作的变通“法定”正是合同法与物权法的基本区别特征。这样的规定有点不伦不类。我倾向于停车位应属于全体业主共有。但是这里边有一个技术性的难题如果停车位属于全体业主共有在实践中怎样实现这种共有权?比如没有成立业主委员会的小区如何行使?业主单独行使共有权的话该如何行使?这些问题都尚需做进一步探讨。 记随着经济的发展住宅改作商用可以带来更大的经济利益却给其他的邻居带来麻烦但诉之法律却没有法律
5、依据。草案的规定则非常细化请您结合事例谈谈对这一问题的看法? 吴房产律师举例说道比如甲住一楼乙住二楼甲在楼下开餐馆餐馆的排烟、排风、串味等都会影响乙。乙为了避免餐馆排出的油烟串到自己家长期不敢开窗户室内通风等都因此成了问题但是乙又无法制止甲的行为。同时如果来此就餐的外来人员较多的话会给小区安全和管理带来很多问题。以前因为法律没有相关方面的明确规定大多请求居委会调解或通过行政途径解决效果不甚理想。草案的规定让业主起诉起来有了明确的法律依据。但是草案对于“有利害关系”如何界定却没有做出规定有待于在相关法规中进一步明确规定。对于未经业主同意擅自改作商用的也没有规定明确的救济途径应该在此明确规定业主对
6、于擅自将住宅改作商用的行为可以行使物权请求权。 对何谓“有利害关系”杨房产律师也认为在现实中很难界定司法实践中更是难以具体操作。比如某业主在位于第二层的自家住宅开设了公司我们可以认为第三层与第一层的相邻业主是利害关系人那么处于同一楼栋的业主以及相隔更远地同一幢楼的其它业主是否是利害关系人?建议应将这一条去掉。此外是住宅用房还是商业用房是从房屋的用途所作的分类本是城市规划法调整的重要内容。对房屋的用途的改变意味着规划、设计的变更按照城市规划法的规定应经过原审批机构的批准才能进行变更。按照物权法的规定房屋用途的改变要经过利害关系的业主的同意才能变更是不是意味着可不必经过原规划审批部门的同意。作为同为国家的两部基本法律从这个方面来讲两部法律是冲突的。 记如今建筑区划内的违规搭建随处可见形成了合法建筑上的违法建筑。草案对此做出规定使长期以来存在的两大执法障碍得以解决但是谁来牵头处理尚是个问号。请您谈谈对这一问题的看法?您认为怎样才能最终解决这件事? 吴房产律师认为草案赋予业主会议和业主委员会对违章搭建等侵害他人合法权益的行为以物上请求权但对物上请求权如何具体实施却没有明确规定。小区内的违章建筑是一个非常复杂的问题不同的情况要有不同的处理方式不过无论何时发生只要是没有经过批准的违章建筑。
房产律师分析物权法案例
