某项目商业街主力店相关建议

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1、明发欧洲城项目商业街主力店相关建议2018年6月13524重点调研的品牌及投资分析国内十大连锁酒店集团结论及建议各酒店集团简介及旗下品牌主力店基础情况汇总目录主力店基础情况汇总主力店基础情况汇总01 位置：陇翠巷最北端跨街的路两侧；面积：东区-23号面积1295平米，西区暂 无 面 积，也 以1295平米估算，东西区合计约2600平米；结构：地上三层；售价：东-23号底价均价8092元/平米（三层平均），底价总价1048.2万元，西区以此估算，东西区合计约2100万元。1.有利点：可实现变现，利于资金的滚动利用；不涉及租赁及经营，回避了运营难度及风险。2.不利点：大面积、高总价商铺目标客群较少

2、，销售难度大，无法短期立刻实现销售；现阶段商铺无法办理按揭，仅能采用一次性付款的方式，进一步抬高了销售门槛；现阶段商业街的商业价值尚未完全体现，以现有定价销售不利于实现价值最大化。1.有利点：不涉及自营，运营难度较小；保留主力店作为固定资产，可用于抵押贷款，不影响现金流的使用；可享受商业街渐趋成熟所带来的物业增值。2.不利点：55万的年租金是营收，尚未扣除人员工资、运营成本、税收等，年回报率较低；商铺租赁需拆分出租、需预留管理团队，具备一定的运营难度。酒店行业是我市服务业的重要组成部分，也是我市发展步伐最快的行业之一。随着平凉旅游业的迅速发展，平凉企业对于投资酒店业也迅速升温。目前崆峒区共有各

3、类酒店400多家（含星级酒店、快捷酒店、招待所、客栈），除少量星级酒店外，经济型快捷酒店为平凉酒店业的主力军。目前，平凉市崆峒区共有各类经济型快捷酒店约70家，其中全国连锁的快捷酒店品牌有如家快捷、汉庭酒店、锦江之星酒店、速八酒店、尚客优快捷酒店、7天连锁酒店，共13家门店。从发展趋势来看，平凉经济型酒店的发展和消费者的需求之间的矛盾较为突出，主要表现在：快捷酒店的数量增长速度和城市发展的速度不均衡；非连锁性质的快捷酒店在服务上不能满足消费者的需求。期间，邀请了如家快捷、如家商旅、花美时、格林豪泰、东呈国际等品牌酒店来本项目现场，实地考察，并请对方做出初步测算，本报告的第四部分有详细说明。其中

4、，如家快捷品牌定位中端经济型酒店，如家商旅定位中高端商务舒适型酒店、花美时定位精品民宿酒店、格林豪泰定位中端快捷酒店、宜尚酒店定位中高端商务酒店；现场考察后酒店方代表预估可实现6070间客房的规模；单房间装修费用在610万元之间，其中格林豪泰装修费用最低，为6万元/间；花美时为8万元/间；如家商旅为7.5万元/间，宜尚酒店为10万元/间。1.有利点：可享受未来商业街成熟后的物业增值；保留主力店作为固定资产，可用于抵押贷款，不影响现金流的使用；自主经营酒店可盘活固定资产，给物业带来增值；自主经营酒店可带来现金流；自主经营酒店可锻炼团队，扩大经营范围，为公司寻求更多的赢利点。2.不利点：年投资回报

5、率较低；存在经营风险。国内十大连锁酒店集团国内十大连锁酒店集团02国内十大连锁酒店集团公司名称公司名称总部位置总部位置品牌创始时间品牌创始时间维也纳酒店有限公司深圳锦江国际集团有限公司上海华住酒店集团上海首旅如家酒店集团上海铂涛酒店集团广州格林豪泰酒店管理集团上海浙江开元酒店投资管理公司杭州住友酒店集团杭州广州东呈酒店投资管理集团公司 广州青岛尚美生活集团有限公司青岛资料来源:买购网，china-各酒店集团简介及旗下品牌各酒店集团简介及旗下品牌03各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站维也纳酒店创立于1993年，是全球首家以“音乐艺术”为主题的连锁酒店，坚持为顾客创造“五星体验，二星

6、消费”的核心消费价值战略，树立“创世界品牌、立百年伟业”的宏图愿景，以塑造属于中国的世界顶级酒店民族品牌为己任，集合全球酒店行业管理精英，历经二十年的创新发展，维也纳酒店在研究长远战略，管理模式，人才梯队，资本投入，行业升级，科技信息，终端管理，渠道培养，品牌倡导，市场拓展，品牌培育，扩张发展，资本管理，等方面处于全球酒店行业领先地位，已开和拟开的分店网络遍布全国各大中城市。高档高档中档中档维也纳国际酒店好眠国际酒店维纳斯国际酒店维也纳度假村酒店维纳斯皇家酒店维也纳健康态酒店维也纳公寓维也纳三好酒店维也纳智好酒店维也纳酒店各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站锦江国际（集团）有限公司

7、（以下简称“锦江国际集团”）是中国规模最大的综合性旅游企业集团之一，集团注册资本20亿元，员工5万余名。“锦江”系上海市著名商标，品牌价值达172亿元。锦江国际集团以酒店管理与投资、旅行服务及相关运输服务为主营业务；控股（或间接控股）“锦江酒店”（2006HK）、“锦江股份”（600754，900934）、“锦江投资”（600650,900914）和“锦江旅游”（900929）4家上市公司。高档高档中档中档锦江都城酒店锦江之星酒店康铂酒店各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站华住酒店集团，是国内第一家多品牌酒店集团，全球酒店20强。自2005年创立以来，华住在短短数年间已经完成全国3

8、1省市的布局，并重点在长三角、环渤海湾、珠三角和中西部发达城市形成了密布的酒店网络。2010年3月26日，华住酒店集团的前身汉庭酒店集团(NASDAQ:HTHT)在纳斯达克成功上市。高档高档中档中档禧玥酒店漫心度假酒店美爵酒店全季酒店星程酒店宜必思尚品酒店诺福特酒店美居酒店各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站首旅如家酒店集团是由原首旅酒店集团与如家酒店集团合并后成立的新集团。合并后的首旅与如家实现了优势互补、资源整合，达成了产品全系列、信息全覆盖、会员全流通、价值全方位的整合效果，为首旅如家酒店集团的整体业务带来升级，并加速以酒店为主的住宿产品的迭代更新。截止2016年12月，首旅

9、如家酒店集团在国内360余个城市运营近3200余家酒店，覆盖高端、中高端、商旅型、休闲度假、长租公寓、联盟酒店全系列的酒店业务。高档高档中档中档和颐至尊酒店和颐至尚酒店和颐至格酒店如家精选酒店如家商旅酒店素柏云酒店睿柏云酒店驿居酒店（金标）如家快捷酒店如家酒店莫泰酒店云上四季酒店驿居酒店（蓝标）各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站铂涛集团是中国富有创新影响力的企业之一，专注体验消费领域，深入消费者真实需求，从独特的出行与休闲生活体验和价值诉求出发，打造会员和品牌创建两大战略平台，从而为消费者提供丰富的体验生活圈。目前，铂涛集团业务涵盖酒店、公寓、咖啡连锁、艺术品公益平台等，旗下拥有

10、近20个品牌，联合锦江拥有超1亿会员，门店总数近5000家，覆盖全国450多个城市，并积极扩张至东南亚、欧洲、非洲等海外市场。2015年5月，铂涛集团联合中国最大的综合性旅行服务公司携程旅行网，共同战略投资中国领先的移动酒店预订公司艺龙旅行网，是中国酒店业中与OTA合作最紧密的伙伴之一。2015年9月，铂涛集团与锦江国际集团强强组合，成为首家跻身全球前五的中国酒店集团。高档高档中档中档希尔顿欢朋酒店希岸酒店菲诺酒店派酒店非繁城品酒店ZMAX潮牌酒店丽枫酒店喆啡酒店各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站格林豪泰酒店管理集团是由徐曙光先生携多家美国公司在中国创办的专业化酒店管理集团，旗下

11、拥有格林东方酒店、格林豪泰酒店、青皮树酒店、格林联盟酒店4个优质品牌及多个子品牌。目前，格林豪泰已经覆盖北京、上海、天津等400多座城市，拥有1700多家连锁酒店。且在美国、韩国、孟加拉国、越南等海外市场成功布点。高档高档中档中档格林东方酒店格菲酒店格雅酒店格美酒店各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站开元酒店集团是中国最大的民营高星级连锁酒店集团，位列最具规模中国饭店集团第二名。同时根据世界酒店业权威杂志HOTELS在其官方网站上公布的全球酒店业排名，开元酒店集团名列全球酒店集团50强。开元旗下目前拥有开元名都(豪华商务酒店)、开元度假村(豪华度假村)、开元大酒店(高档商务酒店)和

12、开元曼居酒店(中档商务酒店)、开元文化主题酒店(大禹开元)五大产品系列。豪华、高档豪华、高档中档中档开元名都酒店开元度假村开元大酒店开元曼居酒店开元文化主题酒店各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站布丁酒店浙江股份有限公司（住友酒店集团）致力于成为受年轻消费者喜爱的时尚酒店集团，居世界百强酒店集团第41位。目前旗下拥有布丁酒店，智尚酒店，漫果公寓，驿佰居布丁酒店，爆米花影院酒店这五大品牌。高档高档中档中档无智商酒店爆米花影院酒店各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站东呈酒店集团提出以专注于发展精选服务酒店为核心战略的酒店集团。自2006年成立以来，集团以“激情、专注、分享”

13、的企业价值观和不断的产品迭代开发，创造出符合高性价比的精致住宿体验，不断提升中国人商旅出行品质。集团旗下酒店品牌包括：城市便捷、宜尚、怡程。截止至2014年9月底，集团已在中国和马来西亚两国超过90座城市拥有超过500家连锁酒店，有效会员数超过600万。高档高档中档中档隐沫酒店铂顿国际公寓怡程酒店瑾程酒店蓓利夫人酒店吾公馆柏曼酒店锋.态度酒店宜尚酒店宜尚PLUS酒店各酒店集团简介及旗下品牌资料来源:各酒店官方网站青岛尚美生活集团有限公司是位列中国酒店集团规模前十 、全球酒店集团第22位的大型住宿集团 ，总部位于山东青岛 。2016年12月27日，尚美生活集团宣布完成1.4亿人民币融资,由招银国

14、际和洪泰基金共同投资。尚美生活集团旗下酒店超过2800家，全国覆盖31个省293座城市。高档高档中档中档假日美地酒店（度假村）万际酒店花美时美景酒店（民宿）花美时精品酒店（快捷）兰欧酒店尚客优品酒店寻里精品酒店阿丽雅精品酒店尚客优快捷酒店骏怡连锁酒店AA互联网连锁酒店橙客连锁酒店LIPPO公社重点调研的品牌及投资分析重点调研的品牌及投资分析04花美时美景酒店（民宿）品牌简介花美时是尚美生活集团旗下的精品文化民宿品牌。花美时主张“自然美学，邂逅故乡”的理念，从自然万物的美态中萃取灵感，转化为精雕细琢的居停艺术精品，彰显“花开有时，美无时”的生命审美内涵，为都市中产构建心灵安居之所。花美时美景酒店

15、（民宿）LOREM IPSUMLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore结合当地的自然环境和人文特色，以“一店一设计，一地一命名”的设计理念，针对每家民宿的物业条件和审美特质，做出个性化的设计方案，打造绝无重复的多功能自然美学空间。不服匠心不负卿，定期举办制陶、花艺、花食等手作活动，由专业老师带领，徜徉于匠人世界，领会格物致知之精神，以手作活动构建艺术社交场景。花美时美景酒店（民宿）LOREM IPSUMLorem ipsum dolor s

16、it amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore花美时美景酒店加盟费用花美时美景酒店加盟费用序号项目费用1特许经营加盟费5000元/间2软件使用费30000元/套3工程咨询费30000元4特许经营保证金50000元5商标许可使用费月营业额6%6输送客源费10元/间/夜7软件维护费12000元/年8设计费300000元9装修费80000元/间花美时美景酒店（民宿）LOREM IPSUMLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing e

17、lit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore花美时美景酒店投资回报分析表序号项目金额（万元）备注1年均销售收入385.4460间80%（出租率）220元（客房单价）365天2固定资产和装修费摊销6060间8万元8年3特许经营主要费用31.3344商标使用费385.44万元6%+软件维护费1.2万元/年+输送客源费6080%40%10元/间365（7.008万元）4租赁费用和水电暖费用116.44260012月25元+1560365（水电）+260021.5（暖气）5维修费2.191元/间/天6员工工资363万元12月7营业利润139.475638

18、5.44万-60万-31.3344万-116.44万-36万-2.19万=139.4756万元8税后利润104.6067139.4756（1-0.25）=104.6067万9营运现金流164.6067固定资产和装修费摊销+税后利润10初始投资551万元装修费480万元+加盟费30万元+系统安装费3万元+设计费30万+咨询费3万+保证金5万11投资回报率19%营运现金流初始投资额依据花美时市场部工作人员测算，该物业可改造60间客房，本报表按60间客房计算；本报表中对房屋租金拟按照25元/月核算,总面积2600；加盟期限8年。（根据实地考察的测算投资额）如家商旅酒店品牌简介如家商旅酒店是首旅如家旗

19、下的中档连锁酒店，加盟区域为国内一二线城市和经济较为发达的三四线城市。品牌追求简约、现代的装修风格，重客户体验。目前每间客房售价区间为180元至300元。如家商旅酒店LOREM IPSUMLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore如家商旅酒店定位于有品质的商旅酒店，打造实用高效、自然纯洁欧洲现代设计风格和生活理念。致力于合理价格的高品质体验打造心之所处和心之所安的理想休憩港湾如家商旅酒店LOREM IPSUMLorem ipsum dolor

20、 sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore如家商旅酒店加盟费用如家商旅酒店加盟费用序号项目费用1特许经营加盟费3000元/间2软件使用费5000元/套3工程质量保证金50000元4特许经营保证金100000元5商标许可使用费月营业额4%6中央预定费房价9%,20元封顶7软件维护费10000元/年8HOPS酒店运营系统使用费14400元/年9筹备期服务费10000元10工程项目经理费20000元11工程设计费120000元12装修费75000元/间如家商旅酒店LOREM IPS

21、UMLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore如家商旅酒店投资回报分析表序号项目金额（万元）备注1年均销售收入367.9270间80%（出租率）180元（客房单价）365天2固定资产和装修费摊销52.570间7.5万元10年3特许经营主要费用29.4208商标使用费367.92万元4%+软件维护费1万元/年+中央预定费7080%30%20元/间365（12.264万元）+酒店运营系统使用费1.44万元4租赁费用和水电暖费用116.442600

22、12月25元+1560365（水电）+260021.5（暖气）5维修费2.5551元/间/天6员工工资363万元12月7营业利润131.0042367.92万-52.5万-29.4208万-116.44万-36万-2.555万=131.0042万元8税后利润98.253131.0042（1-0.25）=98.253万9营运现金流150.753固定资产和装修费摊销+税后利润10初始投资576.5万元装修费525万元+加盟费21万元+系统安装费0.5万元+设计费12万元+工程质量保证金5万元+特许经营保证金10万元+筹备期服务费1万+项目经理费2万元11投资回报率26.1%营运现金流初始投资额依据

23、如家酒店工作人员测算，该物业可改造70间客房，本报表按70间客房计算；本报表中对房屋租金拟按照25元/月核算,总面积2600；加盟期限10年。（根据实地考察的测算投资额）格林豪泰酒店品牌简介格林豪泰酒店作为超大型中档商务型连锁酒店，为客人提供低价超值的专业化品质服务，大多数房间价格在150元到329元之间，已成为全国排名第一的全外资、高品位、高性价比商务型连锁酒店。酒店配备早餐厅、会议室、商务中心、健身房、书吧等，部分酒店被旅游局评定为3星级酒店。格林豪泰，只需感受！格林豪泰酒店LOREM IPSUMLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisic

24、ing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore致力于提供“超健康、超舒适、超价值、超期望”的酒店产品和服务。酒店配备早餐厅、会议室、商务中心、健身房、书吧等作为位列中国连锁酒店品牌规模前四强格林豪泰性价比较高格林豪泰酒店LOREM IPSUMLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore格林豪泰酒店加盟费用格林豪泰酒店加盟费用序号项目费用1特许经营加盟费2500元/间2系统安装费30000元

25、/套3工程指导费20000元4运营指导费9000元5特许保证金80000元6品牌使用费月营业额4.5%7中央预定费10元/间/夜8系统维护费12000元/年9装修费60000元/间格林豪泰酒店LOREM IPSUMLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore格林豪泰酒店投资回报分析表序号项目金额（万元）备注1年均销售收入306.670间80%（出租率）150元（客房单价）365天2固定资产和装修费摊销4270间6万元10年3特许经营主要费用21

26、.129商标使用费306.6万元4.5%+软件维护费1.2万元/年+中央预定费7080%30%10元/间365（6.132万元）4租赁费用和水电暖费用116.44260012月25元+1560365（水电）+260021.5（暖气）5维修费2.5551元/间/天6员工工资363万元12月7营业利润88.476306.6万-42万-21.129万-116.44万-36万-2.555万=88.476万元8税后利润66.35788.476（1-0.25）=66.357万9营运现金流108.357固定资产和装修费摊销+税后利润10初始投资451.4万元装修费420万元+加盟费17.5万元+系统安装费3

27、万元+工程指导费2万元+特许保证金8万元+运营指导费0.9万元11投资回报率24%营运现金流初始投资额依据格林豪泰酒店工作人员测算，该物业可改造70间客房，本报表按70间客房计算；本报表中对房屋租金拟按照25元/月核算,总面积2600；加盟期限10年。（根据实地考察的测算投资额）宜尚酒店品牌简介宜尚酒店是广州东呈酒店投资管理集团公司旗下的中档酒店品牌。房价在180元至330元之间。宜尚酒店LOREM IPSUMLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut l

28、abore轻文化，灵动空间时尚简约清新风格宜尚酒店LOREM IPSUMLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore宜尚酒店加盟费用宜尚酒店加盟费用序号项目费用1特许经营加盟费3000元/间2系统安装费30000元/套3装修期间项目经理费用20000元4财务咨询费6000元5特许保证金100000元6品牌使用费月营业额5%7中央预定费20元/间/夜8系统维护费14400元/年9装修费100000元/间宜尚酒店LOREM IPSUMLorem i

29、psum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore宜尚酒店投资回报分析表序号项目金额（万元）备注1年均销售收入315.3660间80%（出租率）180元（客房单价）365天2固定资产和装修费摊销6060间10万元10年3特许经营主要费用27.282商标使用费306.6万元5%+软件维护费1.44万元/年+中央预定费6080%30%20元/间365（10.512）4租赁费用和水电暖费用116.44260012月25元+1560365（水电）+260021.5（暖气）

30、5维修费2.191元/间/天6员工工资363万元12月7营业利润73.448315.36万-60万-27.282万-116.44万-36万-2.19万=88.476万元8税后利润55.08673.448（1-0.25）=55.086万9营运现金流115.086固定资产和装修费摊销+税后利润10初始投资633.6万元装修费600万元+加盟费18万元+系统安装费3万元+工程指导费2万元+特许保证金10万元+财务咨询费0,6万元11投资回报率18.1%营运现金流初始投资额依据宜尚酒店工作人员测算，该物业可改造60间客房，本报表按60间客房计算；本报表中对房屋租金拟按照25元/月核算,总面积2600；加盟期限10年。（根据实地考察的测算投资额）（售价2100万元+2100万元+前期2100万元+前期2100万元+前期结论及建议结论及建议05结论及建议1.方案一销售模式，短期立刻实现的难度较大。2.方案二租赁模式，操作难度较小，但因面积大，楼层数多，须拆分出租，难以保证高出租率。3.方案三自营酒店模式，操作难度大，但利于自持物业的增值，现金流较多，利于公司将来进一步发展酒店、民宿、客栈等行业。倾向于建议自营酒店的方式，以上仅供参考。