《北京万科公园五号之推广包装.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京万科公园五号之推广包装.ppt（35页珍藏版）》请在装配图网上搜索。
1、,前言 于项目的策划包装，此题目涵盖宏大，涉及住宅，商业，旅 游地产，一般综合体，HOPSCA等等,且策划包装之方向亦含 诸多类别，如概念包装、常规卖点包装、视觉形象包装等 等，单类别中又含诸多细节，一言难尽述也。 今逢地产群群贤煮酒论房事之际，应狂奔兄盛情邀请，遂翻 箱倒柜觅出一两案例呈之，权作抛砖引玉，以资切磋。,“不战而屈人之兵，善之善者也。故上兵伐谋”,关键字： 淡市营销,案例简介： 项目一期销售陷入困局，小户型市场严重饱和，投资型需求低潮，严重阻碍了项目的去化速度； 面对饱和的房地产市场，项目推广宣传力度微弱，北京市场上基本听不到项目独特的声和影； 销售状况直线下降，月均2套，基本处
2、于停滞状态； 经策划包装后，在淡市情况下，2个月时间，通过一系列有效措施，完成半年的销售任务。,案例适用范围： 淡市，面对同质化和饱和的市场，项目销售受阻，从而影响项目利益,TOP系核心地段：万科公园五号位于北京朝阳区城市核心地段，朝阳公园南500m，东三环与四环之间。,区位环境,项目距离亚洲第一城市公园朝阳公园直线距离约500米，距离国贸CBD新地标性建筑新CCTV大厦仅1200米。 地处CBD区域和朝阳公园区域两大高端区域间的绝佳地域，可与美国纽约中央公园区、英国伦敦海德公园豪宅区媲美！,天安门,国贸CBD,朝阳公园CPD,三环,四环,万科公园五号,长安街,CCTV,国贸三期,银泰中心,团
3、结湖公园,朝阳公园,京广中心,典型受“90/70”限制项目：户型分为三种，分别为零居57，一居87，三居220。,户型配比,目前在售： 6号楼约87一居 7号楼约57零居 9号楼约220三居,7号楼57零居、6号楼87一居、9号楼220三居，室内设计由澳大利亚HASSELL跨洋打造。,户型设计,08年入市 局,困,如何 局？,淡市 寒冬 小户型 大期房 高预期,成功大卖,？,破,万科集团感谢函,2008年10月19日，开盘当天成交24套，均价25500以上 2008年，完成目标163% 2009年2月，半个月内成交21套 2009年2月28日9#开盘，当天成交20套，成交金额1.1亿，均价26
4、000以上 2月全月已提前完成4月销售任务 北京东部同类项目No.1,不断见证奇迹,一、战略制胜,扭转投资属性，适应刚性需求。,户型调整,将87一居和92一居拼合，推出迎合刚性需求的178三居户型；,+,=,87,92,178,二、价格制胜,通过提供豪华款装修标准外的标准款、舒适款装修标准，变相降价，降低购房门槛。,装修标准调整,6000元/，红玉石、汉斯格雅洁具、杜拉维特五金件、大金VRV中央空调、西班牙米黄地面，西门子家电,通过提供豪华款装修标准外的标准款、舒适款装修标准，变相降价，降低购房门槛。,价格制胜,3000元/，壁纸、乐家洁具、摩恩五金件、大金VRV中央空调、实木复合+西班牙米黄
5、地面，海尔家电,三、推广营销制胜,关键词：渠道散播的信息中，藏有“病毒”，使信息具有“传染性”，进而促进渠道回访率及散播力,例：手机病毒（短信） 手机病毒操作要点： 杜绝审美疲劳：不能一家数据公司用到底，需要多家公司多个数据库轮替。 重复成永久：一天同一组数据库可以发多几次。 “免费效应”：短信内容中藏有“病毒”，要给到客户利益点。 永远卓越：短信效果要监控，要反馈，要改进。,在没有新增渠道的情况下，原有渠道的有效使用显得尤为重要,推广渠道 病毒营销1,病毒中转页,例：电脑病毒（文字链）,电脑病毒（文字链）操作要点： 增强售卖信息：在首页文字链和项目信息页中间增加病毒中转页，将项目每阶段的售卖
6、信息强势传播出去。,项目网站,推广渠道 病毒营销2,通过公司领导的朋友圈子，以及合作伙伴公司，散播信息,推广渠道 病毒营销3,销售中心标牌、门头仿奢侈品商店标志效果制作,现场包装 视觉塑造1,灰色打灯门头logo昭示性和品质参考北京新光天地奢侈品品牌的logo效果,门头两侧灯箱增强售楼处昭示性,样板间、售楼处内配饰使用顶级物品实物，紧紧抓住客户眼球！,现场包装 视觉展示,MacBook Air,GIORGIO ARMANI,打造体验式样板间，客户可以在房间内品酒论茶，提前感受生活状态及生活环境。,体验营销1,体验式样板间，客户可以在房间内品酒论茶，提前感受生活状态及生活环境。,工艺工法区将后期
7、设计、施工、安防全面展示，增强客户对期房项目的感知。,体验营销2,1、安防与智能化系统 2、隔音降噪系统 3、舒适居住系统,触觉、听觉,触觉、视觉,视觉,引入专业会所管理机构，提供售楼处尊贵服务。,体验营销3,引入“名流会”提供售楼处服务 中国最大的商业会所运营商 中国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证,日本“有明”6本楼书阐明项目价值：Concept、Location、Comfort、Rooms、Selection、System,销售物料 精细化楼书,Concept：理念 Location：地段&生活配套 Comfort：建筑设计 Rooms：室内装饰 Selecti
8、on：装修菜单 System：设备设施&建筑保障体系,万科公园五号楼书：Location、Enjoyment in City、Rooms、计划中：System、Service,销售物料 精细化楼书,Location：地段 Collection：户型 Enjoyments in City：生活手册,销售流程中设置：成交敲开运锣、成交开香槟、成交获得认购礼品，礼品摆台等等小环节，烘托现场销售氛围。,销售氛围,万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑”,销售动线 封闭式动线,2、电梯,1、来访登记,售楼处一层平面,万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑”,销售动线 封闭式动线,3、影音室V
9、IDEO,5、楼体模型,4、区域模型,电梯,售楼处二层平面,万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑”,销售动线 封闭式动线,电梯,售楼处一层平面,6、86样板间,6、57样板间,7、工艺工法体验区,万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑”,销售动线 封闭式动线,8、洽谈区,售楼处二层平面,电梯,销售流程及说辞上，做到流程标准化、说辞规范化、话述情境化，将销售代表真正提升到置业顾问水平,销售讲解 顾问营销,顾问营销要点：,2、说辞规范化：不仅要涵盖所有价值点，并突出重要价值点。,3、话述情境化：通过故事、情境将客户引入价值联想。,1、流程标准化：七星级标准服务流程。,大门区域模型讲解
10、楼体模型讲解样板间讲解洽谈区签约区送出大门,通过限时、限量销售，以及现场氛围配合，人为制造热销稀缺氛围，重现人山人海排队选房。,销售技巧 饥饿营销,万科公园五号2月28日9#220尊崇大宅开盘，当日销售20套，解筹率95%，销售金额1.1亿元,亮点1：开盘当天现场卖压氛围的营造既要避免客户流失，也要完成预定目标 开盘前一天（周五）通知客户，以公司领导决定为由，决定仅开盘一天，一天后封盘涨价使客户完全信服开盘从2天转为1天的气氛，同时也要避免客户投诉 亮点2：根据积累客户22组，集中房源情况，集中开盘仅推出平层产品34套，销控顶层复式及特异户型。 亮点3：当日配合意大利安妮餐厅自助冷餐，同时银行按揭人员装客户在现场穿插，制造人气。,限时销售,限量销售,现场配合,饥饿营销要点： 限时销售。限定时间段内优惠销售。 限量销售。根据客户积累数量推出相应数量房源，制造限量抢购氛围。 现场配合。现场配合流动人员制造紧张气氛，热闹活动烘托氛围。,1、定价调价：尾数定价法、期房定价技巧（结合Google Earth和SketchUp） 2、客户分析：客户地图、客户来访路径 3、活动：活动分类、分阶段主题活动、流程控制、活动总结,待下回分解,2010年，让我们比他快！比他准！比他狠！ 万科公园五号，横扫北京！,
北京万科公园五号之推广包装.ppt
