阳光新业地产股份有限公司与宜华地产财务报表分析报告

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1、阳光新业地产股份有限公司与宜华地产财务报表分析比较报告08工程管理（2）班 张芸 J08230233一、研究对象及选取理由 1、研究对象本报告选取了房地产开发与经营行业两家上市公司阳光新业地产股份有限公司（000608）、宜华地产（000150）作为研究对象，对这两家上市公司公布的2007年度2009年度连续三年的财务报表进行了简单分析及对比，以期对两个公司财务状况及经营状况得出简要结论。2、行业概况与研究必要性 房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.61.2个百分点。中国城市化进程不可阻挡。与

2、发达国家相比，中国是在一个起点较低的基础上发展城市化的，走到今天也刚刚进入中期，要走的路还很长。这一进程必将推动中国 的房地产业向前发展。人口基数大、人口总量激增、人口红利不减是中国现阶段的特殊国情，短时期内不可能改变。从市场的基本面来看，中长期中国房地产市场的 运行方向将是平稳向上的。房地产市场是一个综合的市场，它的发展除了要受国内政府政策的制约外，同时还要受相关产业市场波动所带来的影响，甚至随着国际贸易和金融业务的频繁往来， 全球经济的变动也会延伸到国内房地产市场，可以说是牵一发而动全身。房地产业与整个国民经济息息相关，从这几年房地产的调控措施来讲，国家对房地产政策的 基调是积极支持的。因

3、为，房地产业的健康发展是中国经济发展的一个重要组成部分。支持房地产业健康发展，有助于安定团结，有助于中国经济繁荣增长，也有助 于拉动其他产业的发展。2007年到2009年是中国房地产飞速发展的三年，在这三年间各地的房价飞速增长，随之而来的是国家一系列的调控政策，在这一些列的保障民生的政策下，随之而来对房地产业也产生了多多少少的影响，对此行业的代表公司进行财务报告分析也非常有必要，可以通过报告看出这几年房地产业的发展状况。作为工程管理的学生，我认为更加有必要通过此次分析增加对自己专业的了解，因此，我选取了这一重点行业为研究对象来分析。二、公司的目标、战略与竞争优势比较分析1、阳光新业地产简介阳光

4、新业专注于商业地产项目的持有、开发、招商和运营，同时涉足高 端住宅、酒店、写字楼、城市综合体的开发与经营。为建立商业地产核心竞争优势，公司着力整合各类商业资源，打造涵盖投资、策划、规划、开发、招商、运营的 全过程、全价值链运营模式，致力于为投资人实现最大的价值回报，为合作商家带来最丰厚的经营收益，让消费者感到最大的满足。凭借十余年的专业地产开发运营 经验，公司已建立起以环渤海区域为重点，同时在全国范围发展和布局的业务规模。截至2010年12月，公司已在全国持有和管理26个商业地产项目，商业总 建筑面积超过150万平方米。阳光新业的企业战略目标是“成为中国领先的商业地产集团”。公司的经营宗旨：以

5、人为本，以市场为导向，以效益为目标，求实，创新，进取，依靠科学技术和科学管理，不断开拓，积极参与市场竞争，营造良好的公司形象，创造更好的经济和社会效益。分析：阳光新业地产主要是以渤海地区为重点，同时在全国范围发展和布局的业务规模，企业在以建立商业地产为核心，有明确的竞争目标，在这些年取得了一定的经济效益。公司的经营总是是坚持以人为本理念，在实现经济效益最大化的同时实现社会效益，房地产业本身就是属于第三产业，是服务于人，解决人民的基本住房问题，获利与人，服务与人，以公司形象作为支持，发展目标十分有利于公司的发展。2、宜华地产简介2009 年受惠于国家经济的稳定发展，公司取得了良好的业绩，基本完成

6、 2009 年的经营目标。2010 年，国家调控方向趋向遏制部分城市房价过快上涨的势头及短期炒房投机行为，将有利于促进房地产市场的健康发展，促使过热的市场回归理性。公司制定了长期的发展战略规划：以住宅类房地产开发为主，立足汕头市，向全国发展，以二、三线城市为主要市场目标。以创新住宅产品、提高住宅质量、开发高性价比的商品住宅。坚持“用心构筑生活”的品牌理念。以实现公司品牌和项目品牌的整合与互动。 面对市场波动的不确定性，公司坚持“应对重于预测”的基本原则，及时准确地应对市场变化，并针对市场的各种可能性制订有效、周密的预案，并在形势趋于明朗时迅速付诸行动，同时将继续坚持稳健投资的经营风格，控制高端

7、项目比例。公司的经营宗旨：在国家宏观调控下，以服务满意为理念、以市场需求为导向，以提高经济效益、劳动生产率和实现资产保值增值为目的。实现企业稳步、持续发展。使全体股东获得良好的经济效益，繁荣社会经济。分析：在宜华地产的公司经营宗旨中可以看出，宜华地产作为第三产业，始终贯彻这服务的理念，与阳光新业相同，在目标中体现了宜华在取得经济效益的同时取得社会效益的目标。同时在目标中，宜华地产更注重体现本企业的内在品质，强调质量与用心，在一定程度上能够取得消费者更多的信任。三、财务报表各项目分析1、偿债能力分析 1.1 阳光新业偿债能力分析偿债能力2009年度2008年度2007年度流动比率(倍)1.31.

8、61.43速动比率 (倍)0.590.450.71现金比率0.390.220.31资产负债比率0.70.630.63l 流动比率分析：从阳光新业的流动比例看，他的流动比例只维持在1.5左右，所以不是很高，他反应出该企业的短期偿债能力较弱，但是也并不是代表流动比率越高越好，流动比率从2007年到2009年有降低的趋势，说明该公司有效资金得到充分的运用。l 速动比率分析：该公司的速动比率较始终保持在0.5左右的趋势，并呈现出降低的趋势。松动比率能够直接准确的反应出企业的短期偿债能力，他的最佳水平是维持在1左右，但是阳光新业的速动比率较低，说明短期偿债能力不高，但是该企业的存货流通顺畅，变现能力较强

9、。l 现金比率分析：该企业的现金比率逐年增加，说明他为流动负债提供的资金保障增强了。l 资产负债比率分析：负债率反应出一个企业的长期偿债能力，从表中可以看出，该公司的长期偿债能力在2009年中有所增加，资本的增加使得公司长期偿债能力增强。这也是房地产业的变现能力所决定的，房地产业的变现损失较小，专用设备难以变现。1.2 宜华地产偿债能力分析偿债能力2009年度2008年度2007年度流动比率(倍)4.162.592.59速动比率 (倍)0.520.60.54现金比率0.440.560.51资产负债比率(%)0.350.480.5l 流动比率分析：从宜华地产的流动比例看，他的流动比例较高，并且在

10、2009年有了明显的提高。他反应出该企业的短期偿债能力较强，但是也并不是代表流动比率越高越好，从理财角度看，流动性越高的资产，其资产的报酬率也相应较低，意味着企业资金过多的直滞留在流动资产上，说明该公司有效资金没有得到充分的运用。l 速动比率分析：该公司的速动比率较始终保持在0.5左右的趋势，并呈现出降低的趋势。松动比率能够直接准确的反应出企业的短期偿债能力，他的最佳水平是维持在1左右，但是阳光新业的速动比率较低，说明短期偿债能力不高，但是该企业的存货流通顺畅，变现能力较强。l 现金比率分析：该企业的现金比率基本维持稳定，且比率相对于较高。说明他为流动负债提供的资金保障较强。l 资产负债比率分

11、析：从表中可以看出，该公司的长期偿债能力在2009年中有所降低，资本的增加使得公司长期偿债能力减弱。这也是房地产业的变现能力所决定的，房地产业的变现损失较小，专用设备难以变现。债权人的利益得到保障。1.3 阳光新业、宜华地产偿债能力分析比较分析偿债能力比较阳光新业宜华地产2009流动比率(倍)1.34.16速动比率 (倍)0.590.52现金比率0.390.44资产负债比率0.70.352008流动比率(倍)1.62.59速动比率 (倍)0.450.6现金比率0.220.56资产负债比率0.630.482007流动比率(倍)1.432.59速动比率 (倍)0.710.54现金比率0.310.5

12、1资产负债比率0.630.5总体看来，宜华地产的偿债能力较阳光新业高，但是也从侧面反映出宜华地产的流动资金不能得到充分的利用。阳光新业的短期偿债能力不高，主要也是在这段期间能阳光的资金能够得到充分的利用，有较多的在建工程，投资也较为丰富，但是变现能力较弱。2、营运能力分析比较2.1阳光新业营运能力分析营运能力2009年度2008年度2007年度应收帐款周转率112.47114.3893.21存货周转率0.130.310.42流动资产周转率0.190.350.37固定资产周转率39.3467.97116.42l 应收帐款周转率分析：他的应收账款周转率较高，应收帐款管理能力较强l 流动资产周转率分

13、析：流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业赢利能力；而延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，形成资金浪费，降低赢利能力。阳光新业的流动资金周转率在09年明显降低，企业的盈利能力有所减弱。2.2宜华地产营运能力分析营运能力2009年度2008年度2007年度应收帐款周转率53.08存货周转率0.210.380.36流动资产周转率0.310.430.36固定资产周转率38.690.745.04l 应收帐款周转率分析：他的应收账款周转率较低，应收帐款管理能力较差。l 流动资产周转率分析：流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业赢利能力；

14、而延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，形成资金浪费，降低赢利能力。宜华地产的流动资金周转率在三年中相对稳定，且较高。2.3阳光新业、宜华地产营运能力分析比较营运能力比较阳光新业宜华地产2009应收帐款周转率112.4753.08存货周转率0.130.21流动资产周转率0.190.31固定资产周转率39.3438.62008应收帐款周转率114.38存货周转率0.310.38流动资产周转率0.350.43固定资产周转率67.9790.742007应收帐款周转率93.21存货周转率0.420.36流动资产周转率0.370.36固定资产周转率116.425.04两家公司应收帐款周转率大小不一，阳

15、光新业的周转率一直高于宜华地产，宜华地产应收帐款管理能力较差。流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业赢利能力；而延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，形成资金浪费，降低赢利能力。两家家公司中，宜华的流动资产周转最快，阳光新业相对较慢。总体看来，阳光新业的营运能力高于宜华地产，在应收账款的管理能力上夜较高，但是还需要在盈利能力上提高。3.盈利能力分析比较3.1阳光新业盈利能力分析盈利能力2009年度2008年度2007年度主营收入毛利润率0.450.460.38营业利润率0.450.090.23成本费用利润率0.730.140.32每股收益0.50.050.34

16、l 营业利润率分析：营业利润率反应出一个企业的市场竞争力和发展潜力。阳光在三年中不太稳定，但是在08年有最低点，其原因是在08年公司出现了一定的问题所造成的。l 每股收益分析：每股收益是反映公司获利能力的重要指标，它是公司某一时期净收益与股份数的比率，从表中同样可以看出阳光国际的在09年与07年基本稳定，但是在08年有了明显的降低。淡总体而言，此企业的获利能力较强。3.2宜华地产盈利能力分析盈利能力2009年度2008年度2007年度主营收入毛利润率0.460.320.36营业利润率0.350.350.21成本费用利润率0.630.630.83每股收益0.310.310.35l 营业利润率分析

17、：宜华地产在这三年中的营业利润率基本稳定，有了小幅度的上升。市场竞争力逐年稳定提高。l 每股收益分析：在这三年中，企业的每股收益较稳定，但是并不是很高，交2007年有所降低。3.3阳光新业、宜华地产盈利能力分析比较分析盈利能力比较阳光新业宜华地产2009主营收入毛利润率0.450.46营业利润率0.450.35成本费用利润率0.730.63每股收益0.50.312008主营收入毛利润率0.460.32营业利润率0.090.35成本费用利润率0.140.63每股收益0.050.312007主营收入毛利润率0.380.36营业利润率0.230.21成本费用利润率0.320.83每股收益0.340.

18、35宜华地产在各项指标上都较弱于阳光新业，因此在盈利能力上也弱于阳光新业。但是阳光新业的盈利能力没有宜华地产稳定，但是也不能否定阳光新业的盈利能力，这是由于企业的扩大再生产的影响。企业的后后劲十足，总体而言两个企业在未来发展中都有较好的前景。四、经营成果分析1. 阳光新业经营成果经过三年多的经营积累，公司已初步具备从策 划、投 资、 研发、 建造 、招商 、运营、处置变现 的全产业链运营能力，并开始打造阳光新生活广场、阳光新城市广场、阳光新业中心三大产 品系列，逐步树立商业地产品牌形象。商业地产业务作为公司近年新发展的主营业务，不仅收入稳步提高，而且对平衡公司经营风险，起到了较好的作用。 20

19、09年，公司实现营业收入988,121千元，归属于母公司所有者的净利润267,090千元，与去年同期相比，公司营业收入减少34.7，主要原因为房地产项目结算面积减少；而归属于母公司所有者的净利润增加842.9，主要原因为公司转让控股子公司北京新资物业管理有限公司100的股权所产生的投资收益。2. 宜兴地产的经营成果公司积极推进子公司广东宜华房地产开发有限公司（以下简称“宜华房产”）在汕头市澄海区“宜嘉名都”和龙湖区“宜悦雅轩”两个楼盘的销售工作，并积极推进外砂商住区一期的项目规划工作。全年共实现营业总收入 36,247 万元，实现净利润 10,029 万元，归属于母公司股东的净利润 10,02

20、9 万元，营业总收入比去年同比减少 26.52%，归属于母公司股东的净利润比去年增长 22.28。 主营业务收入比上年度减少 26.5%，主营业务成本比上年度减少 41.3%，主要是本年度没有新开工销售楼盘，本期销售楼盘都是以前年度竣工楼盘，销售面积下降。本期毛利率比去年同期提高 13.69%，主要是本年度销售的主要楼盘宜嘉名都销售价格较去年同期有较大幅度的提高所致。五、附表阳光新业地产股份有限公司财务报表分析（由于文件操作原因，在综合了三年的数据之后无奈的选择了截图）阳光新业地产股份有限公司 20072009年财务报表 公司2009年 2008年200712月31日12月31日12月31日流

21、动资产货币资金 1,830,843 585,169 773,488 交易性金融资产5,862 5,862142,732应收账款 8,162 9,409 17,064 预付款815,190199,476 1,009,747应收股利 - 720,323 -其他应收款 99,057 52,046 160,410存货3,349,877 3,129,405 2,160,356 其他流动资产 363,378 - -流动资产合计 6,103,129 4,344,745 2,160,356 非流动资产长期股权投资 321,554 61,734 2,160,356 投资性房地产1,241,309 859,817 851,418固定资产 24,037 26,193 18,357在建工程 32,341 311,462 253,014 无形资产 17,737 21,722 15,006 商誉10,163 19,547 19,547长期待摊费用1,643 3,180472 递延所得税资产8,932 38,554 8,179 非流动资产合计 1,657,716 1,342,209 1,200,978 资产总计 7,760,845 5,686,954 5,464,775表二20092007利润分配简表 单位：万元表三20092007现金流量简表 单位：万元