壹湖项目商业定位报告

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1、壹湖商业定位报告壹湖商业定位报告苏州市博思堂投资顾问有限公司苏州市博思堂投资顾问有限公司08 08 年年 0707月月1 1日日2目录目录 1 1 项目基本情况项目基本情况 2 2 项目周边分析项目周边分析 3 3 项目整体定位项目整体定位 4 4 项目价格建议项目价格建议31.11.1项目基本素质分析项目基本素质分析项目位置：项目位置：独墅湖西，通达路与 新机场路高架交汇处项目现状：项目现状：现房项目规模：项目规模：共2排、14席建筑面积：建筑面积：共1900项目层数：项目层数：单独一层主力面积：主力面积：100160项目开间：项目开间：710店铺描述：店铺描述：商铺形状较不规则，每一间商铺

2、内部均有异形柱，异形柱间距呈不规则排布41.21.2项目四至分析项目四至分析东：东：壹湖一期管理用房，在 向东为独墅湖南：南：邻25号楼，在向南为壹 湖二期西：西：圣堤哥商铺，有路直接 通达本项目北：北：独墅湖一期通通达达路路本案本案本案本案独独 墅墅 湖湖商铺商铺商铺商铺圣堤哥壹湖一期壹湖二期51.31.3交通通达性交通通达性通通达达路路独独 墅墅 湖湖商铺商铺商铺商铺本案本案本案本案人流可通过通达路进入项目；通达路为双向四车道；项目与圣堤哥商铺之间有拱门进行联通；人流可通过圣堤哥商铺引导到项目区位；项目内部具有内部环线系统到达此处；6目录目录 2 2 项目周边分析项目周边分析 3 3 项目

3、整体定位项目整体定位 4 4 项目价格建议项目价格建议 1 1 项目基本情况项目基本情况72.12.1项目周边环境分析项目周边环境分析项目周边分布着湖岸名家、星屿仁恒等高档楼盘；本项目距娄葑镇中心有一定距离；周边商业主要为湖岸名家商业街、塘北社区商业街等小型商业街；项目位于壹湖内，近邻圣堤哥商业街，圣堤哥商业街约2000，尚未进行定位；娄葑镇星岛仁恒星岛仁恒湖岸名家湖岸名家双冠商服用地双冠商服用地82.22.2项目周边商业分析项目周边商业分析商业位置：与壹湖一路之隔商业体量：少量商铺，为小区配套商业业态：1个300左右的华联超 市和社区餐饮主力面积：50100租金范围：7080元/月商业档次：

4、低档主力商家：世纪华联经营状况：良好塘北社区商业街塘北社区商业街92.22.2项目周边商业分析项目周边商业分析商业位置：项目斜对面，约5分钟路程商业体量：共三条商业街，约5000商业业态：社区配套主力面积：100200商业档次：中档租金范围：5070元/月主力商家：邻家铺子、兰州拉面、汉堡 小子等经营状况：部分开业，营业状况良好湖岸名家商业街湖岸名家商业街102.32.3项目周边消费人口分析项目周边消费人口分析壹湖共14万，一期共268户，8月入住，二期约400户；建筑面积10万，规划户数350户；星岛仁恒通通 达达路路新新 机机 场场 路路 高高 架架独墅湖壹湖星岛仁恒湖岸名家圣堤哥建筑面积

5、22万，规划有2000户；湖岸名家有一部分住宅；圣堤哥项目周边近两年约有10000人入住112.42.4壹湖消费人口分析壹湖消费人口分析图：壹湖购买客户职业分析图图：壹湖购买客户职业分析图图：壹湖购买客户职务分析图图：壹湖购买客户职务分析图壹湖入住客户以中级主管、高级主管与私营业主为主，在商业需求上更偏向于中高档次的商业要求；壹湖入住客户主要工作于国企、事业单位、党政机关，其潜在需求偏向于中高档；项目周边楼盘的入住客户以中高层管理人员为主，以中高档次的商业需求为主；122.52.5项目项目SWOTSWOT分析分析S(S(优势优势)本项目为一层店面，使用率较高；周边道路宽广，方便易达；0(0(机

6、会机会)周边商业较为稀缺；周边高端人口众多，支持高端消费；W(W(劣势劣势)商铺内部有异形柱，招商上存在一定难度；商业体量较小，不利于主题商业的形成;T(T(威胁威胁)项目西侧的圣堤哥商业街给本项目带来一定威胁未来双冠商服用地给本项目带来一定威胁；13目录目录 3 3 项目整体定位项目整体定位 4 4 项目价格建议项目价格建议 1 1 项目基本情况项目基本情况 2 2 项目周边分析项目周边分析143.13.1项目总体定位项目总体定位壹湖社区商业街壹湖社区商业街项目体量较小周边尚有大体量商业开发位于壹湖社区中为住宅一层底商社区配套型商业以服务壹湖社区为主，服务周边高档社区为辅的中高档社区商业街1

7、53.23.2项目业态定位项目业态定位项目类别项目类别面积面积占总量占总量引进原因引进原因餐饮餐饮蛋糕/面包等100-20020%满足需求西餐/日韩餐200-500丰富业态休闲餐饮(咖啡/茶馆等)200-300吸引人流购物购物儿童用品/玩具店100-20020%丰富业态数码/音像等100-200饰品等90-160生活休闲生活休闲美容美发/按摩/SPA等80-20015%吸引人流书吧等80-120生活配套生活配套便利店/鲜花/水果/药店等150-30045%满足需求修理/生活用品店/干洗等90-160ATM机/自助银行/缴费厅等50-70方便消费163.33.3项目业态布局项目业态布局生活生活休

8、闲休闲面积较大，近离管理用房，私密性较好；餐饮餐饮面积较大，可以形成目的性消费；生活生活配套配套面积较小，较不规则，方便消费，容易吸引人流；购物购物衍生业态，从生活配套成功过渡到目的性业态；部分店铺可以采取多间铺面打通进行整体经营的方式部分店铺可以采取多间铺面打通进行整体经营的方式173.43.4项目商家推荐项目商家推荐项目类别项目类别典型商家推荐典型商家推荐餐饮餐饮蛋糕/面包等爱维尔、元祖、好利来、面包新语、长发西饼等西餐、日韩餐棒约翰、斗牛士、豪享来、朝日屋、权金城等休闲餐饮(咖啡/茶馆等)上岛咖啡、迪欧咖啡、两岸咖啡、新岛咖啡、钱塘茶人、三万昌等购物购物儿童用品/玩具店小吕宋、丽婴房、巴

9、布豆、乐而喜玩具店、比特曼玩具店等 数码/音像等时代数码音像、零点音像店等饰品等啊丫丫饰品、娇影饰品、珍珠饰品等生活休闲生活休闲美容美发/按摩/SPA等金莎美容美发中心、超妍美容中心等书吧等文欣书店、蓝色书屋、教育书店、健达书店等生活配套生活配套便利店/鲜花/水果/药店等可的、良友金伴、华润生活超市、海王星辰等修理/生活用品店/干洗等洗来雅干洗、赛维干洗、金管家家政服务中心等ATM机/自助银行/缴费厅等工行、建行、农行、中国银行、中国移动、中国联通等18目录目录 4 4 项目价格建议项目价格建议 1 1 项目基本情况项目基本情况 2 2 项目周边分析项目周边分析 3 3 项目整体定位项目整体定

10、位194.14.1市场比较法租金建议市场比较法租金建议比较物业比较物业1比较物业比较物业2比较物业比较物业3位置 塘北社区商业 湖岸名家商铺一 湖岸名家商铺二 区域 独墅湖 独墅湖 独墅湖 独墅湖 物业描述物业描述楼层修正1F12F1F1F建成时间NAP很久2008年2008年底用房性质商业商业商业商业装修水平清水清水清水清水交易详情交易详情成交日期NAP200820082008建筑面积(sq.m.)50 50 150 租金(元/sq.m/月.)NAP726445采取市场比较法，选取离项目最近的采取市场比较法，选取离项目最近的3 3处物业，进行整体比较：处物业，进行整体比较：204.14.1市

11、场比较法租金建议市场比较法租金建议调整调整加权后的租金为55元/月交易时间1.10 1.00 1.00 项目位置0.98 0.96 0.96 可达性0.98 0.98 0.99 周边环境0.98 1.03 1.03 建筑年期1.06 1.00 1.00 临街状况0.93 0.92 0.93 项目面积1.00 0.93 1.05 设备设施1.03 0.96 0.95 装修标准1.00 1.00 1.00 楼层修正1.03 1.00 1.00 总体调整指数1.08 0.80 0.91 调整后租金RMB/sq.m775141权重30%30%40%加权后租金55由于引进商家档次较高；项目建筑内部异形柱影响商家运营；建议平均租金为30元/月214.24.2项目租金建议项目租金建议生活生活休闲休闲餐饮餐饮生活生活配套配套建议租金：33元/月购物购物建议租金：30元/月建议租金：28元/月建议租金：28元/月22