某中心区别墅项目定位报告

《某中心区别墅项目定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某中心区别墅项目定位报告（129页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。宝安中心区别墅项目定位报告宝安中心区别墅项目定位报告谨呈：深圳市润恒房地产开发有限公司谨呈：深圳市润恒房地产开发有限公司 深圳恒丰地产有限公司深圳恒丰地产有限公司世联地产顾问世联地产顾问2006.3.152006.3.15本报告是严格保密的。2u做出精品，树理品牌发展商愿景发展商愿景u2007年末开始销售，规避风险追求高额利润 发展商目标发展商目标u把握市场及客户，最把握市场及客户，最大程度规避风险，实大程度规避风险，实现物业价值最大化现物业价值最大化 世联能做到什么世联能做到什么项目目标梳理项目目标梳理本报告是严格保密的。3u项目处在规划设计前定位策划

2、阶段u需要解决项目定位，重点是产品组合建议u项目特殊性：项目特殊性：项目的两个地块分别属于两个发展商项目现状项目现状现阶段任务现阶段任务项目现状、任务及目标项目现状、任务及目标项目目标梳理项目目标梳理u项目所处阶段需要解决：u项目定位；u产品组合要以实现项目价值最大化及平衡两个发展商利益为目标。项目任务梳理项目任务梳理本报告是严格保密的。4通过功能定位的丰富实现通过功能定位的丰富实现物业价值物业价值深入挖掘项目和区位价值深入挖掘项目和区位价值产品全面创新、领先和树产品全面创新、领先和树立标杆立标杆提高客户权益，附加更大提高客户权益，附加更大价值价值实现物业实现物业价值最大价值最大化路径化路径产

3、品组合实现物业价值最产品组合实现物业价值最大化大化通过形象定位实现客户精通过形象定位实现客户精神需求的提升神需求的提升项目市场定位项目市场定位项目客户定位项目客户定位物业配比及价格物业配比及价格建议建议项目定位项目定位项目属性定位项目属性定位项目功能定位项目功能定位项目形象定位项目形象定位项目规划设计建项目规划设计建议议项目产品规划建项目产品规划建议议以物业价值最大化和项目价值体系以物业价值最大化和项目价值体系建立为目标的项目定位建立为目标的项目定位目标与任务的关系目标与任务的关系本报告是严格保密的。5通过定位，我们达成目标恒丰地块实现销售收入通过定位，我们达成目标恒丰地块实现销售收入10.1

4、亿元，润恒亿元，润恒地块实现销售收入地块实现销售收入9.8亿元。亿元。世联将凭借对豪宅市场及客户的把握，最大程度为项目规避风险，世联将凭借对豪宅市场及客户的把握，最大程度为项目规避风险，并建议项目提前营销，争取到更多的目标客户。并建议项目提前营销，争取到更多的目标客户。目标实现目标实现本报告是严格保密的。6稀缺城市滨海纯别墅稀缺城市滨海纯别墅宝安中心区第一块也是稀缺的纯别墅用地宝安中心区第一块也是稀缺的纯别墅用地生态的、科技的高品质产品生态的、科技的高品质产品创新的户型设计创新的户型设计新奢华主义的产品主张新奢华主义的产品主张纯粹、地道的风格建筑纯粹、地道的风格建筑智能化的配置智能化的配置顶级

5、酒店式物业管家顶级酒店式物业管家强强联手的团队合作强强联手的团队合作项目价值体系的建立项目价值体系的建立本报告是严格保密的。7项目市场定位项目市场定位项目客户定位项目客户定位物业配比及价格物业配比及价格建议建议项目定位项目定位项目属性定位项目属性定位项目功能定位项目功能定位项目形象定位项目形象定位项目规划设计建议项目规划设计建议项目产品规划建议项目产品规划建议本报告是严格保密的。8项目属性定位模型项目属性定位模型项目分析项目分析区位分析区位分析区位属性区位属性区位前景区位前景经济指标经济指标项目四至项目四至交通及道路交通及道路景观资源景观资源项目属性定位项目属性定位u本项目处在新开发区域，需要

6、通过项目分析和区位分析判定其基本属性。世联对高端物业世联对高端物业属性的界定模型属性的界定模型本报告是严格保密的。9项目分析项目分析项目分析项目分析区位分析区位分析区位属性区位属性区位前景区位前景经济指标经济指标项目四至项目四至交通及道路交通及道路景观资源景观资源世联对别墅属性世联对别墅属性的界定模型的界定模型世联对高端物业世联对高端物业属性的界定模型属性的界定模型项目属性定位项目属性定位本报告是严格保密的。10本项目经济指标：本项目经济指标：u地块地块1 1：占地面积占地面积：72500.3872500.38平米平米建筑面积建筑面积：住宅：住宅4040040400平米平米居委会居委会1001

7、00平米，物业管理平米，物业管理及会所及会所30003000平米；平米；容积率容积率：小于：小于0.60.6车位数车位数：200200个个u地块地块2 2：占地面积占地面积：72499.1472499.14平米平米建筑面积建筑面积：住宅：住宅4110041100平米平米幼儿园幼儿园24002400平米，网球场平米，网球场1 1个，垃圾站个，垃圾站1 1个个容积率容积率：小于：小于0.50.5停车位停车位：每户不小于：每户不小于2 2个个本项目位于宝安中心区，总建面本项目位于宝安中心区，总建面8.28.2万，容积万，容积率率0.5-0.60.5-0.6，是深圳西岸第一块，是深圳西岸第一块纯别墅用

8、地纯别墅用地项目指标项目指标本报告是严格保密的。11项目四至项目四至项目三边临路，进入性强，但有一定噪音影项目三边临路，进入性强，但有一定噪音影响，私密度不高，南面景观较优响，私密度不高，南面景观较优新安六路罗田路兴华路规划路东面东面u罗田路u学校用地南面南面u规划路u低层住宅用地西面西面u新安六路北面北面u兴华路u深业新岸线学校用地深业新岸线低层住宅用地本报告是严格保密的。12项目交通便利，路网通达性较好，项目所受噪音项目交通便利，路网通达性较好，项目所受噪音污染较小。污染较小。红线西部通道黄线城市快速路蓝线城市主干道紫线城市次干道绿线景观干道红圈地铁站红线主要步行空间绿线林荫道蓝圈人行地下

9、通道本项目本项目交通及道路进交通及道路进 入状况分析入状况分析本报告是严格保密的。13项目南向有海景和良好市政公园景观，但是受前面别墅项目南向有海景和良好市政公园景观，但是受前面别墅用地不确定性的影响，景观资源的利用性存在一定困难用地不确定性的影响，景观资源的利用性存在一定困难u项目南向有海景，海面上散落较多渔船，海景的景观程度较低；西南向湾景有一定的可视性。u项目南向有较好的市政公园景观；u由于地势较为平坦，本项目为低层建筑，海景和市政公园的可视程度较低。项目景观项目景观资源分析资源分析项目地块项目地块南向滨海带及海景南向滨海带及海景西南向湾景西南向湾景别墅用地别墅用地滨海休闲带将建成西岸的

10、滨海休闲带将建成西岸的红树湾红树湾本报告是严格保密的。14本项目属于紧邻滨海休闲带及海景、周边本项目属于紧邻滨海休闲带及海景、周边环境纯净、交通便利的别墅项目环境纯净、交通便利的别墅项目项目分析项目分析区位分析区位分析区位属性区位属性区位前景区位前景经济指标经济指标项目四至项目四至交通及道路交通及道路景观资源景观资源世联对别墅属性世联对别墅属性的界定模型的界定模型世联对别墅属性世联对别墅属性的界定模型的界定模型项目属性定位项目属性定位本报告是严格保密的。15项目所属宝安中心区是深圳市规划、起点项目所属宝安中心区是深圳市规划、起点较高的新城市区域中心较高的新城市区域中心项目区位属性项目区位属性A

11、 A区区商业中心区商业中心区B区内港码头区C区中央公园区 D区D-1公园西区D-2公园东区 E E区区滨海区滨海区F区西城区 G区北城区H区市政区本报告是严格保密的。16交通将促进城市的西移，拉进了宝安中心同城市的距交通将促进城市的西移，拉进了宝安中心同城市的距离，商业氛围的形成将进一步促进宝安中心的城市化离，商业氛围的形成将进一步促进宝安中心的城市化项目区位前景项目区位前景核心商业街位于新湖路，依托交通核心商业街位于新湖路，依托交通主轴、分布于地铁沿线，与住宅区主轴、分布于地铁沿线，与住宅区距离距离适中，即可保持居住功能的纯适中，即可保持居住功能的纯粹性，又保证了商业的配套功能粹性，又保证了

12、商业的配套功能商业分布商业分布本报告是严格保密的。17宝安中心区将是未来深圳滨海城市重要形宝安中心区将是未来深圳滨海城市重要形象标志，是深圳的名片之一象标志，是深圳的名片之一项目区位前景项目区位前景设有红树林公园、观景塔、漫步通道等充满设有红树林公园、观景塔、漫步通道等充满滨海气质的休闲旅游设施，滨海气质的休闲旅游设施，打造西岸的红树打造西岸的红树湾填海区。湾填海区。本报告是严格保密的。18项目分析项目分析u本项目属于有一定景观资源、周边环境纯净、交通便利的别墅项目。区位分析区位分析本项目是规划起点较高的新城市区域中心，将是深圳滨海形象的标志之一。项目属性定位项目属性定位本项目属于新城市区域中

13、心的、享有城市资源和配套的、本项目属于新城市区域中心的、享有城市资源和配套的、滨海的稀缺别墅，将成为深圳的滨海形象名片滨海的稀缺别墅，将成为深圳的滨海形象名片本项目本项目本报告是严格保密的。19u本项目近距离的享本项目近距离的享有城市资源、滨海资有城市资源、滨海资源；同时也是城市中源；同时也是城市中少有的低密度物业。少有的低密度物业。u与城区的距离通常与城区的距离通常包含了心理距离，享包含了心理距离，享有城市资源的程度。有城市资源的程度。项目属性界定项目属性界定景观景观强强弱弱远远近近与城区距离与城区距离景观物业景观物业（景观资源稀（景观资源稀缺、密度较低，距离城市缺、密度较低，距离城市较远，

14、如天琴湾）较远，如天琴湾）顶级物业顶级物业（享有良好景（享有良好景观资源以及良好的较为观资源以及良好的较为稀缺城市资源，如波托稀缺城市资源，如波托菲诺别墅）菲诺别墅）郊区物业郊区物业（有一定的景（有一定的景观资源，没有城市资源观资源，没有城市资源的有一定规模的低密度的有一定规模的低密度物业，如尖岗山）物业，如尖岗山）城市物业城市物业（享有良好城（享有良好城市资源和一定景观资源市资源和一定景观资源的物业，圣莫丽斯）的物业，圣莫丽斯）世联高端物业属性定位模型世联高端物业属性定位模型本报告是严格保密的。20稀缺的城市滨海别墅稀缺的城市滨海别墅 这里将会成为这个城市这里将会成为这个城市人们的梦想和骄傲

15、人们的梦想和骄傲 本报告是严格保密的。21确定了项目的基本属性定位，我们需要通过市场环境、竞争、确定了项目的基本属性定位，我们需要通过市场环境、竞争、项目项目SWOTSWOT、发展商的意愿及目标确定项目的市场占位。、发展商的意愿及目标确定项目的市场占位。本报告是严格保密的。22市场环境及竞争分析市场环境及竞争分析项目项目SWOTSWOT分析分析发展商意愿及目标发展商意愿及目标市场定位市场定位项目市场定位模型项目市场定位模型本报告是严格保密的。23市场环境及市场环境及竞争分析竞争分析大势分析及判断大势分析及判断高端市场分析高端市场分析市场供应分析市场供应分析市场需求分析市场需求分析宝安中心区市场

16、分析宝安中心区市场分析竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。2420052005年政策出台时间轴年政策出台时间轴3 3月月住房按揭利率上调稳定房价“旧八条”1111月月深圳开征土地增值税1010月月关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知4 4月月国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”打击炒房、炒地6 6月月个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施5 5月月七部委关于稳定住房价格工作的意见深圳规定普通住房标准发布关于进一步规范我市商品房销售行为的通告起于起于0505年的这场调控风暴，以限制价格的涨幅、打压投资炒房为年的这场调控风暴，以限制价格的

17、涨幅、打压投资炒房为主，目的在于主，目的在于规范楼市、平稳房价、遏制投机规范楼市、平稳房价、遏制投机本报告是严格保密的。25从2005年各月住宅销售价格变动看69月，随着国家及本市稳定房价系列措施的实施，房价开始回落，基本保持在同比增长率15以下的波动；10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70和38.62；11月份由于市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90。资料来源：深圳市房地产研究中心虽受政策影响房价有一定程度的波动，但市场需求仍然旺盛，虽受政策影响房价有一定程度的波动，但市场需求仍然旺盛，供应压力较大，总体价格呈上涨趋势供应压力较大，总

18、体价格呈上涨趋势20052005年整体均价达到年整体均价达到77197719元元/平米平米本报告是严格保密的。26资料来源：深圳市房地产研究中心20052005年需求缺口较大也是深圳市场在政策连连打击下，价格年需求缺口较大也是深圳市场在政策连连打击下，价格速度依然坚挺的原因之一。速度依然坚挺的原因之一。本报告是严格保密的。27在政策高压下，豪宅市场持续火爆，已出现偏热现象，政府和在政策高压下，豪宅市场持续火爆，已出现偏热现象，政府和开发商处于搏弈状态，未来终端消费者的争夺更加激烈开发商处于搏弈状态，未来终端消费者的争夺更加激烈深圳市场已出现偏热现象（以豪宅市场为例：价格涨幅高、投资成份增加、三

19、级市场观望现象加重）；产业链终端消费者的争夺更加激烈，谁掌握客户需求、客户资源，谁就有能胜出；政府开始频繁出台政策，以限制价格的涨幅、打压投资炒房；资料来源：世联平台项目项目推售数量推售数量成交量成交量销售率销售率成交价格成交价格（元（元/）中旅国际公馆2期第一批435套405套93%13000 城市山谷三期105套60套57%16000 波托菲诺三期156套122套78%23400 香蜜湖1号29套29套100%30000 中旅国际公馆2期第二批430套364套85%11000 观澜湖高尔夫黄金岭三期32套24套75%1198万港币/套总计总计11871187套套10041004套套85%8

20、5%18680186802005年10月深圳高端市场各项目选房日成交情况 2005年10月深圳豪宅二级市场供应量较大，但整体销售率达到但整体销售率达到85%85%，需求仍然很旺盛，发展形势良好。需求仍然很旺盛，发展形势良好。本报告是严格保密的。28停止批准大赠送面积涉及方案，将会在一定程度上抑制房价增长；144平米以上住宅增加契税将会使部分开发商开发豪宅保持谨慎态度；政府和开发商处于搏弈状态，2006年政府方面还可能将继续出台系列政策（如限如限制二次以上购房的按揭、开征物业税等制二次以上购房的按揭、开征物业税等），矛头直指豪宅，市场方面还有较大供应，但风险逐渐增大，对市场和客户的把握越发重要。

21、20062006年出台政策年出台政策n六大举措调控市场，严惩哄抬房价六大举措调控市场，严惩哄抬房价n4 4月起将停止批准大赠送面积的设计方案月起将停止批准大赠送面积的设计方案n4 4月月1 1日起征收日起征收3%3%契税契税政府和开发商处于搏弈状态，政府和开发商处于搏弈状态，20062006年的政策出台将指向豪宅，而年的政策出台将指向豪宅，而20062006年豪宅放量很大，所以对市场和客户的把握将越发重要年豪宅放量很大，所以对市场和客户的把握将越发重要本报告是严格保密的。29u20062006年豪宅市场将面临一定的政策威胁，但政策一定是要平衡的，年豪宅市场将面临一定的政策威胁，但政策一定是要平

22、衡的，预计未来政策将会促进市场向好的方向发展，但豪宅投资客将会受到预计未来政策将会促进市场向好的方向发展，但豪宅投资客将会受到进一步打击。进一步打击。u具体市场具体分析，项目的稀缺性将使得项目受整体市场影响较小，具体市场具体分析，项目的稀缺性将使得项目受整体市场影响较小，但对客户的把握是必不可少的。但对客户的把握是必不可少的。u即便政策不可控，市场和客户是我们可以去掌控的。即便政策不可控，市场和客户是我们可以去掌控的。本报告是严格保密的。30市场环境及市场环境及竞争分析竞争分析大势分析及判断大势分析及判断高端市场分析高端市场分析市场供应分析市场供应分析市场需求分析市场需求分析宝安中心区市场分析

23、宝安中心区市场分析竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。312004-20052004-2005年别墅供应主要集中在关外和梅沙片区，产品主要集中年别墅供应主要集中在关外和梅沙片区，产品主要集中在在THTH，关内别墅增长相对较快，整体市场纯别墅项目供应较少。，关内别墅增长相对较快，整体市场纯别墅项目供应较少。2005年关外别墅类产品的供应量几乎都集中在TH上，而关内的TH供应量增长缓慢，相比之下，别墅产品有较大增长，成了关内别墅类产品的主要增长点 纯别墅项目较少，只有观澜高尔夫大宅、中信高尔夫别墅、西丽山庄、城市山谷这4个项目，关内关外各占一半本报告是严格保密的。32预计预计20062006年供应

24、量为年供应量为10001000多套多套townhousetownhouse，600600多套独栋别墅，多套独栋别墅，将是名副其实的将是名副其实的别墅年别墅年。4 4季季1 1季季2 2季季3 3季季4 4季季1 1季季2 2季季3 3季季4 4季季1 1季季2 2季季3 3季季4 4季季20052005200620062007200720082008潜龙山庄 50套TH，50套别墅圣莫丽斯 200余套TH，5套别墅尖岗山项目（南区）166套TH和别墅星河丹堤一期 约200套TH，7套别墅天琴湾3期 48套别墅凤凰谷 68套TH，15套别墅波托菲诺别墅2期 20套别墅龙1号地块 小于50套TH纯

25、水岸2期TH 17套TH东方花园 14套别墅东部华侨城一期 约108套TH，81套别墅月亮湾项目 约85套TH，15套别墅联泰大梅沙 约69套别墅溪之谷 101套别墅关外项目关内项目观澜湖高尔夫大宅（昆仕顿区）25套别墅观澜湖高尔夫大宅（汉士达区）27套别墅天籁 30套TH、16套别墅 2006年供应的纯别墅项目供应较多；分布区域较为集中的是龙华二线拓展区和梅沙片区。从目前的推广力度来看尖岗山项目、星河丹堤、圣莫里斯等将在2006市场上产生较大影响力的项目。翡翠湾一期 156栋别墅 本报告是严格保密的。33项目项目占地（万占地（万）建面（万）建面（万）容积率容积率户型面积（）户型面积（）套数套

26、数总价（万元）总价（万元）圣莫丽斯27.6 33.2（一期建筑面积14.72）1.2TH：270-500别墅：635-1135200余套TH5套别墅：TH：432-800别墅：1270-2270星河丹堤一期20（总占地）36（总建面）1.8（一期为TH社区，容积率0.7）TH：210-290别墅：400约200套TH、7套别墅TH：336-464别墅：约800天琴湾3期25.2 2.53 0.099别墅：350-1000 共48套别墅预计在1500以上东部华侨城0.23-0.3个性别墅：800（1地块），别墅：400（1-4地块），TH：200（3、4地块）（1地块）个性别墅：14套，别墅：2

27、0套预计为1000-7000（2地块）别墅：50套（3地块）别墅：81套、TH：108套（4地块）别墅：68套、TH：76套联泰大梅沙13.973.210.23约69套凤凰谷3.4 2 200-300TH约68套别墅约15套约400-600纯水岸2期TH约3.45.21.51TH：300-350TH约17套TH：1200-1800波托菲诺别墅2期0.77（计入容积率）0.31别墅：350-500别墅约20套别墅：1800-3500东方花园约0.930.48430.52别墅：400别墅约14套预计总价为1600-2800月亮湾项目2.642.040.77TH：200别墅：300TH约85套别墅约

28、15套TH：400-500别墅：约1000数据来源：世联平台关内别墅项目供应本报告是严格保密的。34项目项目占地（万占地（万）建面（万）建面（万）容积率容积率户型面积（）户型面积（）套数套数总价（万元）总价（万元）潜龙山庄约34.360 1.75TH：250-400别墅：350-50050套TH、50套独栋溪之谷15.8 约4.70.3别墅：300-700拟建约101栋山地顶级别墅别墅：1000-4000龙1号地块约6.88 1.2TH：220-300小于50套TH观澜湖高尔夫(翡翠湾)1004.80.048198-557.22主力：198-288共156栋（174户）一期将推出156栋别墅预

29、计600-1000观澜湖高尔夫大宅（昆仕顿区）5.32.40.45别墅：600-80025套别墅观澜湖高尔夫大宅（汉士达区）4.92.20.45别墅：430-70027套别墅天籁31.40.46TH：250-280别墅：300-50030套TH、16套别墅预计500-1000尖岗山项目（南区）20 10 0.5TH：250-400别墅：350-500166套TH和别墅TH：400-800别墅：700-1500数据来源：世联平台关外别墅项目供应本报告是严格保密的。3504-06年别墅市场供应走势图 近近3 3年别墅市场供应量保持持续增长，供应量大幅增加，将年别墅市场供应量保持持续增长，供应量大幅

30、增加，将消化大量的需求，竞争日益激烈。消化大量的需求，竞争日益激烈。从总体而言，05年总体市场反映火热，TH大幅放量，供应量为近三年之最，但随着政府宏观调控及土地稀缺，06年市场供应有所下降。别墅供应量的逐年增加，一方面表明市场对高端物业的持续需求，一方面带来更为激烈的客户资源竞争。533132910031291946130200400600800100012001400200420052006TH别墅关内别墅供应量（套数）41844767836942740200400600800200420052006TH别墅本报告是严格保密的。36整体需求较旺，总价区间在整体需求较旺，总价区间在700-1

31、200700-1200万的产品增幅明显，高端万的产品增幅明显，高端产品的档次在逐步提高产品的档次在逐步提高700-1200万这一区间段的供应量增长明显在总价区间700万以下的项目规模在增大，而总价区间在700万以上的项目个数在增加6171231172402852700万以下万以下700-1200万万1200万以上万以上200420052004-2005别墅项目的供应量与价格对比分析别墅项目的供应量与价格对比分析本报告是严格保密的。37700700万万12001200万万30003000万万20052005年高价位别墅主要集中在关内的顶级高端年高价位别墅主要集中在关内的顶级高端物业物业12311

32、231套套240240套套3636套套1616套套总价总价套数套数项目项目3000万以上16观澜高尔夫大宅（蔓菲亚区）1200万-3000万36香蜜湖1号双拼、波托菲诺-23套别墅、中信高尔夫别墅楼王700-1200万240香蜜湖1号TH、西丽山庄、观澜高尔夫大宅（丽维康区黄金岭）、中信红树湾TH、中信高尔夫别墅独栋700万以下1231城市山谷三期、万科东海岸3期、振业城、中信高尔夫别墅TH、万科第五园、万科城目前的市场上限区间本报告是严格保密的。38u郊区物业（价位400-1500万）振业城、尖岗山振业城、尖岗山意向客户多来自关内，籍贯较分散，受教育程度多为本科以上，且多数有国外学习经验；私

33、营企业主居多，从事IT、投资、贸易类；最关注朝向、其次为花园和景观没有明显的地缘关系，龙岗本地和福田为主，家庭成员较多，喜欢安静的生活，对环境较看中客户素质较高，基本上有海外学习经验，甚至有外国国籍或长住海外；关注的是新的房产能否满足自己不断攀升的价值需求客户多来自福田，有较深的地缘关系，广潮籍人士占多；私营企业主，从事销售贸易类、生产型及投资类；注重区位、价格、升值潜力、社区环境u城市物业（价位900-2000万）香蜜湖香蜜湖1 1号号u景观物业（价位400-2000万）中信高尔夫别墅中信高尔夫别墅u顶级物业（价位1000-3000万）波托菲诺波托菲诺典型别墅客户描述典型别墅客户描述别墅市场

34、整体客户别墅市场整体客户层面较高，价格承层面较高，价格承受能力较强。受能力较强。本报告是严格保密的。39市场环境及市场环境及竞争分析竞争分析大势分析及判断大势分析及判断高端市场分析高端市场分析市场供应分析市场供应分析市场需求分析市场需求分析宝安中心区市场分析宝安中心区市场分析竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。40从从20052005年宝安市场的供需来看，宝安中心区的价值不断被认可、提年宝安市场的供需来看，宝安中心区的价值不断被认可、提升，目前成交均价达到升，目前成交均价达到58335833元元/平米，关内成交客户近平米，关内成交客户近50%50%。年份年份楼盘项目名称楼盘项目名称均价均价20

35、05丽晶国际5100幸福海岸6000金成时代家园二期4700天悦龙庭二期5400深业新岸线5600金泓凯旋城6000鸿荣源尚都7050富源滨海春城5000御景湾花园5716圣淘沙骏园5500均价均价583358332006西城上筑630005年宝安中心区整体均价达5833元/平方米，市场表现火爆，进入06年，西城上筑抢先入市，选房当天反应热烈，实现均价6800元/平方米，选房率达96。关内客户比例不断增加，目前关内客户比例接近50推出时间推出时间宝安楼盘宝安楼盘关内客户比例关内客户比例04.12天悦龙庭2505.1丽晶国际2305.1幸福海岸3005.4深业新岸线3005.5金泓凯旋城40本报

36、告是严格保密的。41从近两年宝安中心区供应来看，低密度高档物业缺少，而当地客户从近两年宝安中心区供应来看，低密度高档物业缺少，而当地客户购买力强劲，当地客户对低密度高档物业的需求没有得到满足购买力强劲，当地客户对低密度高档物业的需求没有得到满足楼盘项目名称楼盘项目名称容积率容积率建面（）建面（）进度进度开盘日期开盘日期西城上筑4.21600001.2栋已售2月26日泰华N2君逸世家4100000建地基预计11月第五大道一期3.1120000已建18层预计4月幸福海岸二期2.19130000已建3层预计6月深业新岸线二期2.6100000建地基预计10月金泓凯旋城二期2.8160000未动预计年

37、底宏发N5翰玺园4.6168000建完地基预计年底正中N4风临州苑43000在建预计6月榕江N4菁华趣庭75000建完地基预计年中泰华N7未动预计07年金成N13.5未动鸿荣源N7西岸官邸88000建地基预计年底花样年项目未动预计年底合计合计11440001144000预计预计0606年市场供应规模年市场供应规模本报告是严格保密的。42市场环境及市场环境及竞争分析竞争分析大势分析及判断大势分析及判断高端市场分析高端市场分析市场供应分析市场供应分析市场需求分析市场需求分析宝安中心区市场分析宝安中心区市场分析竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。43锁定竞争对手基本原则锁定竞争对手基本原则从目前项目

38、的进展及项目推出时间来看我们将确定时时 间间 相近性属属 性性 相近性客户客户 相近性产产 品品 相近性为锁定竞争对手原则本报告是严格保密的。44目前深圳别墅分布以城市别墅和景观别墅目前深圳别墅分布以城市别墅和景观别墅分布较为集中分布较为集中本项目深圳目前别墅分布深圳目前别墅分布城市、顶级别墅城市、顶级别墅景观别墅景观别墅郊区别墅郊区别墅郊区别墅郊区别墅观澜高尔夫项目观澜高尔夫项目本报告是严格保密的。454 4季季1 1季季2 2季季3 3季季4 4季季1 1季季2 2季季3 3季季4 4季季1 1季季2 2季季3 3季季4 4季季2005200520062006200720072008200

39、8潜龙山庄 50套townhouse，50套别墅尖岗山项目天琴湾3期 48套别墅龙1号地块 小于50套townhouse东部华侨城一期 约108套townhouse，81套别墅联泰大梅沙 约69套别墅溪之谷 101套别墅关外项目关内项目观澜湖高尔夫大宅（昆仕顿区）25套别墅观澜湖高尔夫大宅（汉士达区）27套别墅2007-20082007-2008年市场可能推出的别墅项目年市场可能推出的别墅项目本报告是严格保密的。46项目项目占地（万占地（万）建面（万）建面（万）容积率容积率户型面积（）户型面积（）套数套数总价（万元）总价（万元）天琴湾3期25.2 2.53 0.099别墅：350-1000 共

40、48套别墅预计在1500以上东部华侨城0.23-0.3个性别墅：800（1地块），别墅：400（1-4地块），TH：200（3、4地块）（1地块）个性别墅：14套，别墅：20套预计为1000-7000（2地块）别墅：50套（3地块）别墅：81套、TH：108套（4地块）别墅：68套、TH：76套联泰大梅沙13.973.210.23约69套潜龙山庄约34.360 1.75TH：250-400别墅：350-50050套TH、50套独栋溪之谷15.8 约4.70.3别墅：300-700拟建约101栋山地顶级别墅别墅：1000-4000龙1号地块约6.88 1.2TH：220-300小于50套TH观澜

41、湖高尔夫大宅（昆仕顿区）5.32.40.45别墅：600-80025套别墅观澜湖高尔夫大宅（汉士达区）4.92.20.45别墅：430-70027套别墅尖岗山项目（南区）20 10 0.5TH：250-400别墅：350-500195套TH、120套别墅TH：400-800别墅：700-1500数据来源：世联平台2007-20082007-2008年市场可能推出的别墅项目状况年市场可能推出的别墅项目状况本报告是严格保密的。47本项目将锁定尖岗山为竞争对手本项目将锁定尖岗山为竞争对手u东部项目都为密度极低的景观别墅，与本项目基本没有竞争；u观澜高尔夫项目的推出时间不确定，项目属性差异较大，相对竞

42、争较小；u溪之谷项目容积率极低，景观较好，但目前的状况尚不明确，将会对本项目的高端产品产生一定竞争。u尖岗山虽然与本项目属性不同，但其二期推出时间、产品、客户（宝安地缘客户将会占一定比例）都会有一定的类似性，我们将锁定其为项目的竞争对手。本报告是严格保密的。48地块编号：（以下简称：1号地）用地面积：213200m2总建筑面积：107100m2住宅建筑面积：105630m2容积率：0.50产品定位：180250平方米的TH260300平米小独栋产品为主400平米的豪宅别墅 三者面积比例约4：6：1共计约1000套，1期166套尖岗山地块经济指标尖岗山地块经济指标本报告是严格保密的。49从两个项

43、目指标分析来看，两个项目虽然没有直接竞争，但由于推出时间从两个项目指标分析来看，两个项目虽然没有直接竞争，但由于推出时间和地域的原因，将会有一定竞争，建议本项目提前放出信息，以拦截部分和地域的原因，将会有一定竞争，建议本项目提前放出信息，以拦截部分地缘客户。地缘客户。比较因素尖岗山项目本项目规模/容积率建筑面积107万，容积率0.5建筑面积8万平米，容积率0.5-0.6项目属性郊区别墅稀缺城市滨海别墅资源状况山景海滨休闲公园及海景项目可能客户客户覆盖面较广，一期以招华系客户为主力，福田和宝安的客户关注度也较大，未来保安客户将会占较大比例宝安当地客户将占到一定份额推出时间1期预计06年5月份推预

44、计07年底或08年初本报告是严格保密的。50市场环境及竞争分析小结市场环境及竞争分析小结1 1、市场在经历政策调整之后，仍然会处于上升发展时期，但投资客户会受、市场在经历政策调整之后，仍然会处于上升发展时期，但投资客户会受到打击，豪宅市场将面临一定风险，但是对客户的把握是关键；到打击，豪宅市场将面临一定风险，但是对客户的把握是关键；2 2、近、近3 3年别墅市场供应量及需求量都比较大，客户层面较高、价格承受能年别墅市场供应量及需求量都比较大，客户层面较高、价格承受能力较强；力较强；3 3、宝安中心区价值逐渐显现，成交价格较高，关内客户已近、宝安中心区价值逐渐显现，成交价格较高，关内客户已近5

45、5成，但宝安成，但宝安中心区及周边市场对低密度高端物业的需求没有得到满足。中心区及周边市场对低密度高端物业的需求没有得到满足。4 4、从竞争来看，本项目没有面临直接的竞争项目，但尖岗山项目的二期将、从竞争来看，本项目没有面临直接的竞争项目，但尖岗山项目的二期将会同本项目争夺地缘客户。会同本项目争夺地缘客户。本报告是严格保密的。51市场环境及竞争分析市场环境及竞争分析项目项目SWOTSWOT分析分析发展商意愿及目标发展商意愿及目标市场定位市场定位项目市场定位模型项目市场定位模型本报告是严格保密的。52从项目的从项目的SWOTSWOT分析来看，充分挖掘稀缺的城市滨海别墅价值，把握分析来看，充分挖掘

46、稀缺的城市滨海别墅价值，把握市场及豪宅客户的需求将是项目制胜的关键。市场及豪宅客户的需求将是项目制胜的关键。l项目容积率较低；项目容积率较低；l项目交通便利，周项目交通便利，周便有丰富可参与的便有丰富可参与的景观资源；景观资源；l项目所在区位价值项目所在区位价值较高，近距离享有较高，近距离享有较多的城市资源。较多的城市资源。u稀缺的城市滨海别墅；稀缺的城市滨海别墅；u宝安中心区稀缺的别宝安中心区稀缺的别墅用地；墅用地；u宝安中心区及周边客宝安中心区及周边客户的豪宅需求一直没有户的豪宅需求一直没有得到满足。得到满足。l与豪宅客户的心理需与豪宅客户的心理需求相比，本项目的私求相比，本项目的私密性相

47、对较弱；密性相对较弱；l项目处在非传统豪宅项目处在非传统豪宅区将在一定程度上制区将在一定程度上制约项目价值实现。约项目价值实现。u宏观政策将会给豪宅宏观政策将会给豪宅项目带来一定风险，项目带来一定风险，投资客户比例下降。投资客户比例下降。l景观的兑现时间不确景观的兑现时间不确定将会影响项目的价定将会影响项目的价值实现带来一定风险。值实现带来一定风险。S Sw w0 0T T本报告是严格保密的。53发展商愿景及目标是：做出精品，树立品牌，博取物业价值最大化；发展商愿景及目标是：做出精品，树立品牌，博取物业价值最大化；由此来看，本项目应当用精品来确立自己比较高的立意。由此来看，本项目应当用精品来确

48、立自己比较高的立意。本报告是严格保密的。54u通过市场及项目通过市场及项目SWOTSWOT分析，建议项目选择合适时分析，建议项目选择合适时机（例如滨海休闲带开始建设，尖岗山二期销售之机（例如滨海休闲带开始建设，尖岗山二期销售之前）入市，并进行提前营销，例如边设计，边营销前）入市，并进行提前营销，例如边设计，边营销截流部分尖岗山客户，在规避风险的同时实现利润截流部分尖岗山客户，在规避风险的同时实现利润最大化。最大化。本报告是严格保密的。55项目市场定位项目市场定位项目客户定位项目客户定位物业配比及价格物业配比及价格建议建议项目定位项目定位项目属性定位项目属性定位项目功能定位项目功能定位项目形象定

49、位项目形象定位项目规划设计建议项目规划设计建议项目产品规划建议项目产品规划建议本报告是严格保密的。56项目市场定位项目市场定位深圳西岸顶级城市滨海别墅深圳西岸顶级城市滨海别墅深圳滨海形象的标志和名片深圳滨海形象的标志和名片本报告是严格保密的。57这里是 稀缺的城市别墅 滨海型的第一居所 深圳西岸的富人区 生活在这里的会是哪一些人生活在这里的会是哪一些人本报告是严格保密的。58项目项目均价均价产品类型产品类型主要客户主要客户香蜜湖1号38000高层、多层、叠拼、联排、双拼以福田客户为主，几乎没有宝安客户纯水岸别墅52000独栋客户覆盖面较广，但关内客户较多中信栖湖23000联排、双拼、独栋龙岗和

50、福田的客户为主，宝安的客户之占3曦城未售联排、双拼、独栋招华系客户为主力，福田和宝安的客户关注度较大数据来源：世联基础数据库除了纯水岸别墅和曦城凭借片区和开发商品牌，覆盖面较广之外，深圳的别墅基本以当地客户为主以当地客户为主，关外的别墅凭借优越的自然资源，对关内客户有一定程度的吸引力，此外从各高端别墅的客户分布来看，宝安的客户都较少，可以发现宝安高端客户区外置业的意向不强区外置业的意向不强。深圳高端项目客户分布较广，但地缘客户仍然占到相当比例深圳高端项目客户分布较广，但地缘客户仍然占到相当比例本报告是严格保密的。59项目项目均价均价主力户型主力户型主要客户主要客户金泓凯旋城6000120以上的

51、3房、140-160的4房南山约40、西乡和新安约35鸿荣源尚都7050100-120的3房、120-160 的4房南山约30、西乡和新安约30深业新岸线5600120 以上的3房、160 以上的复式南山约30、西乡和新安约35数据来源：世联基础数据库目前宝安中心区高端项目的客户基本以西乡和新安为主西乡和新安为主，约占34成，其中多为本地居民和企业管理者；此外对南山对南山客户的吸引力也较强客户的吸引力也较强，客户认可度高，约为34成，随着中心区规划的逐步落实和宝安大道等交通系统的，其对周边区域的吸引力将更大，覆盖的客户面也将更广覆盖的客户面也将更广。宝安中心区高端项目客户以本地居民和企业管理者

52、居多宝安中心区高端项目客户以本地居民和企业管理者居多本报告是严格保密的。60宝安始终坚持“产业第一”政策，产业集聚效应明显增强，05年生产总值居于深圳六区之首生产总值居于深圳六区之首，达1163.45亿元，增长19%。规模以上工业总产值接近4000亿元，首次超过东莞。居民人均可支配性收入不断增加，规模以上工业实现利润110.3亿元，增长亿元，增长31.6%。随着各产业的快速增长，造就了一批购买购买力强盛的企业家力强盛的企业家，对高端物业的需求也日渐旺盛。前前 十十 强强 企企 业业产值（亿产值（亿元）元）增长率增长率（%）鸿富锦精密工业(深圳)有限公司1266.3973%富泰宏精密工业有限公司

53、297.60109%深圳创维RGB电子有限公司167.1828%恩斯迈电子（深圳）有限公司113.5617%富士施乐高科技（深圳）有限公司82.53165%友利电电子（深圳）有限公司44.918%世成五金塑胶制品（深圳）有限公司44.1767%信泰光学（深圳）有限公司35.4035%艾默生网络能源有限公司31.4522%美资旭电（深圳）科技有限公司30.3514%总总 计计2113.5565.2%宝宝安近年经济发展情况较好，安近年经济发展情况较好，05年生产总值居于深圳六区之首年生产总值居于深圳六区之首本报告是严格保密的。61西乡和新安高端客户众多，置业热情较高西乡和新安高端客户众多，置业热情

54、较高宝安当地客户地源依赖性强，区外置业的意向较弱。宝安当地客户地源依赖性强，区外置业的意向较弱。低容积率项目几乎绝迹，高端客户的需求长期受忽略。低容积率项目几乎绝迹，高端客户的需求长期受忽略。宝安近年各产业蓬勃发展，企业家总多，购买力强盛。宝安近年各产业蓬勃发展，企业家总多，购买力强盛。宝安中心区受认可度逐渐增强，客户覆盖面也将更广宝安中心区受认可度逐渐增强，客户覆盖面也将更广。54321本项目的客户已经呼之欲出立足宝安，放眼珠三角立足宝安，放眼珠三角本报告是严格保密的。62财富层级处于财富金字塔的顶端，来自全国，甚至世界各地，素质较高，有国外学习或居住经验，对价格不敏感，更关注的是新的房产能

55、否满足自己不断攀升的价值需求。如：波托菲诺别墅客户中小企业主，以广东籍人士为主，潮汕和客家人居多，对生活品质要求较高，单价不敏感，但对总价较敏感。如：香蜜湖1号客户企业的高级管理人员或公务员等，有较高的收入，但工作忙碌，多处于事业发展期，有较深的地缘倾向，对生活有追求，讲究舒适，注重品味，也注重社区生活。如：中信红树湾客户20002000可接受总价（万）15001500800800超企业家阶层超企业家阶层企业管理人员阶层企业管理人员阶层企业家阶层企业家阶层以西乡、新安等周边乡镇的本土居民和台湾、香港籍的企业家为核以西乡、新安等周边乡镇的本土居民和台湾、香港籍的企业家为核心客户，凭借区位优势，争

56、取关内、东莞部分区域甚至香港等地的心客户，凭借区位优势，争取关内、东莞部分区域甚至香港等地的高端客户高端客户本报告是严格保密的。63 深圳高端客户需求的共性深圳高端客户需求的共性通过世联对深圳豪宅客户访谈分析及资料沉淀，分析出以上需求共性。位置选择位置选择选择有山有水的地方，身处城市，亲近自然身处城市，亲近自然；别墅建筑在城市的山坡上，俯瞰城市繁华。注重周边的人文景观，重视别墅品质的纯粹性重视别墅品质的纯粹性；结构设计结构设计别墅应做到别墅应做到3 3层层；设计屋顶屋顶要有花园花园；对纯水岸的亲水平台设计认可度极高。外立面设计外立面设计外立面中式风格；外墙有品质感品质感，如观澜高尔夫；外立面古

57、典风格户型设计户型设计客厅面积加大；房间数量太多，减少；主人房面积一定要大；户型一定要方正；必须配有工人房；挑空空间要够高够大；楼梯一定要宽敞、明亮；露台冬天可做阳光玻璃房；一楼进门是客厅，地下室做健身房。花园设计花园设计花园面积一定要够大花园面积一定要够大，（纯水岸客户：240以上），住别墅就是享受住别墅就是享受；独立花园空间；前后花园合二为一，集中花园面积；别墅周围高个植物形成私密空间；注重整体风注重整体风水水，主要是细节风水。泳池设计泳池设计对私家泳池有一定期待私家泳池有一定期待，但更看重泳池的私密性私密性；泳池面积要大，60以上；泳池可以填充做花园。车位设计车位设计车库入口6.5-8米

58、，满足车型需要满足车型需要；独栋别墅至少3个以上车位；别墅入口有公共停车位。交房标准交房标准交房时是毛坯房，自己设计；所有管线埋好，管道设好。物管要求物管要求安全智能化安防设施智能化安防设施；保安定期巡逻，保证保安密度；严格控制进入人员素质；配套齐全的会所配套设施齐全的会所配套设施；住户享有会所优先权；认同林荫大道林荫大道设计，看重绿化率；设置循环水设备；设置中央净水机；房间可考虑统一安装中央空调。本报告是严格保密的。64 宝安高端客户特征宝安高端客户特征通过世联对宝安高端客户访谈分析及资料沉淀，分析出以上特征。需求面积需求面积需求面积主要是在250250到到350350平米平米风格偏好风格偏

59、好尊贵感尊贵感、讲究气派接受价格接受价格大部分人接受的价格在一万五到一万五到两万元两万元户型需求户型需求一般在五房以上五房以上，车位要求在两个以上其他关注点其他关注点要求要好的社区配套和环境，并看重风水风水希望有气派气派的客厅希望能送大露台及地下室大露台及地下室看重购房折扣注重开发商品牌及现场展示现场展示主要是宝安本地商人，其中大部分是潮洲人和客家人。宝安有全民皆商的风气，宝安客户基本都是私营业主.外企高管，只有极少数客户在政府机关工作。宝安高端客户需求特征本报告是严格保密的。65这些人追求事业的成就，这些人追求事业的成就，也享受家庭的温暖，他们是向往滨海生活又不愿意舍弃也享受家庭的温暖，他们

60、是向往滨海生活又不愿意舍弃繁华的人，他们遵循着自己的法则，繁华的人，他们遵循着自己的法则，家族、骄傲、亲情、伦理都是他们放不下的家族、骄傲、亲情、伦理都是他们放不下的坚持坚持这是这是“精英心态精英心态”的一种表露：他们崇尚自我表达、参与和影响，因为他们都坚的一种表露：他们崇尚自我表达、参与和影响，因为他们都坚信自己的生活是独一无二的。信自己的生活是独一无二的。这是一群经济地位高于社会的人这是一群经济地位高于社会的人，他们有社会认同和身份的焦虑感，社区成为他，他们有社会认同和身份的焦虑感，社区成为他们圈子归属和身份认同的领地。们圈子归属和身份认同的领地。目标客户精神状态描述目标客户精神状态描述本

61、报告是严格保密的。66目前深圳景观、郊区别墅主要以度假休闲目前深圳景观、郊区别墅主要以度假休闲和居家休闲为主；城市和顶级别墅以居家和居家休闲为主；城市和顶级别墅以居家和居家休闲为主和居家休闲为主。景观物业景观物业（景观资源稀（景观资源稀缺、密度较低，距离城市缺、密度较低，距离城市较远，）如天琴湾、较远，）如天琴湾、17英英里里度假休闲型度假休闲型部分居家休闲型部分居家休闲型商务交往型商务交往型顶级物业顶级物业（享有良好景（享有良好景观资源以及良好的较为观资源以及良好的较为稀缺城市资源，如波托稀缺城市资源，如波托菲诺别墅、香蜜湖菲诺别墅、香蜜湖1号）号）居家型居家型部分居家休闲型部分居家休闲型郊

62、区物业郊区物业（有一定的景（有一定的景观资源，没有城市资源观资源，没有城市资源的有一定规模的低密度的有一定规模的低密度物业，如尖岗山）物业，如尖岗山）度假休闲型度假休闲型居家休闲型居家休闲型城市物业城市物业（享有良好城（享有良好城市资源和一定景观资源市资源和一定景观资源的以及物业）的以及物业）居家型居家型部分居家休闲型部分居家休闲型而商务交往型别墅往往能而商务交往型别墅往往能博取较大的利润空间，如博取较大的利润空间，如17英里、北京财富公馆和英里、北京财富公馆和丽高王府。丽高王府。项目功能定位项目功能定位本报告是严格保密的。67从目标客户及属性来分析，项目是以居住功能即第一居所为主的别从目标客

63、户及属性来分析，项目是以居住功能即第一居所为主的别墅墅目标客户项目属性以地缘客户为主稀缺的城市滨海别墅以居住功能即第一居所为主的别墅度假功能和居家休闲功能相对较弱本报告是严格保密的。68从项目客户机区位价值挖掘来看，本项目有发展商务交往功能的空从项目客户机区位价值挖掘来看，本项目有发展商务交往功能的空间间项目商务交往功能发展空间挖掘周边镇港商、台商客户及其他企业主商务交往需求来往于宝安中心区及周边商务往来本地及外地客户需求目标客户挖掘及延展项目区位价值挖掘及延展项目与西乡港口、码头、机场距离较近带来的机会项目所在区位对周边各镇及珠三角辐射作用较强本报告是严格保密的。69项目功能配比建议为居住：

64、商务：休闲度假为项目功能配比建议为居住：商务：休闲度假为75%75%：20%20%：5%5%项目的商务功能一方面会体现在会所及物业管理上，另一方面也会项目的商务功能一方面会体现在会所及物业管理上，另一方面也会体现在产品功能设计上。体现在产品功能设计上。居住功能居住功能75%商务功能商务功能20%度假休闲功能度假休闲功能5%本报告是严格保密的。70项目市场定位项目市场定位项目客户定位项目客户定位物业配比及价格物业配比及价格建议建议项目定位项目定位项目属性定位项目属性定位项目功能定位项目功能定位项目形象定位项目形象定位项目规划设计建议项目规划设计建议项目产品规划建议项目产品规划建议价值最大化下的产

65、品研究价值最大化下的产品研究本报告是严格保密的。71项目可能的产品组合项目可能的产品组合0.5的容积率低密度的住宅区新一代的富人区深圳西岸的名片建筑形式高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率独栋别墅小于0.30.30.4大于0.4TOHO双拼Toho0.50.60.7联排Toho0.60.70.95层叠拼0.70.80.80.90.91.1独栋双拼联排叠拼根据世联经验和市场数据，确定独栋、TOHO、叠拼的容积率上限分别为0.40.4、0.7-0.90.7-0.9、1.11.1本报告是严格保密的。72建筑形式建筑形式价值体系价值体系价格敏感因素价格敏感因素特点特点契合度契合度叠拼明

66、星产品与现金牛产品的结合，兼顾速度相对高容积率，有效的创新方式送面积容积率较大，单位用地的经济价值大；但形象贡献小联院现金牛产品，超额利润来源取决于供给的创新弹性，高品质联排与低品质双拼并存时，双拼成为瘦狗创新度高，单位用地的经济价值大，与本项目客户契合度高联排价值较独栋低，但经济效益高，形象贡献一般，对应客户群广双拼占地较独栋小，但单位用地的经济价值小独栋标杆产品、超额利润来源昭示性强，个性化，区域独立形成示范效应。位于地块价值最优处，牺牲容积率，数量受限售价高，易树立价值标杆，形象好；但占地大，容积率小，对应客户群相对较窄独栋、独栋、TOHO、叠拼都是项目的现金牛产品、叠拼都是项目的现金牛产品本报告是严格保密的。73在350以上出现独栋别墅，300以下出现叠拼，300-350之间以联排TH形式为主，370以上几乎全为别墅；从面积区间上来看，独栋别墅面积跨度较大；此外近期项目的产品面积都较大，都集中在各主力区间的前端，结合个别项目的具体情况，也有将产品面积增大一个级别，作为标杆产品，如中信红树湾的叠层TH和观澜高尔夫的独栋别墅。类别联排TH叠拼独栋面积区间（）191-193210-3