开发产品计税成本概述

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1、.2开发产品计税成本概念开发产品计税成本概念 是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。3开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与计税成本 已销开发产品与未销开发产品计税成本 完工开发产品与未完工开发品计税成本开发产品计税成本分类开发产品计税成本分类4 成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营

2、销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。成本对象的确定原则成本对象的确定原则5 （二）定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象的确定原则成本对象的确定原则6 （四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。成本对象的确定原则成本对象的确定原则.7 （六）权益区分原则。开发项目属

3、于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象的确定原则成本对象的确定原则8 根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。计税成本的种类计税成本的种类9 （一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。1为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。2为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。计税成本的种类计税成本的种类10 （二）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理

4、。1为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。2为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。计税成本的种类计税成本的种类11 （二）房屋开发成本 3为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除(目前在会计核算上是计入开发产品成本)。计税成本的种类计税成本的种类12 （三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。1能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。2不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规

5、定摊入可售开发产品成本。计税成本的种类计税成本的种类.13 （四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。上述四类成本对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。计税成本的种类计税成本的种类14 开发产品计税成本支出项目有6个:（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。计税成本

6、项目计税成本项目15 （二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。计税成本项目计税成本项目16 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。计税成本项目计税成本项目17 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和

7、环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。计税成本项目计税成本项目18 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。计税成本项目计税成本项目19 （六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本项目计税成本项目.20 计税成本核算的一

8、般程序分为5步:（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序21 （二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序22 （三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。可售面积

9、单位工程成本=成本对象总成本总可售面积。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序23 （四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序24 （五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序25 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计

10、入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5种。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法26 （一）占地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法.27 （一）占地面积法 1、一次性开发的计算公式 按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积全部成本对象占地总面积应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法28 （一）占地面积法 2、分期开发 首先按期内全部成本对象占地面积占开

11、发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法29 （一）占地面积法 2、分期开发的计算公式 期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积开发用地总面积应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积期内全部成本对象占地面积期内全部成本对象应负担的成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法30 （一）占地面积法 2、分期开发 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法31

12、（二）建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法32 （二）建筑面积法 1、一次性开发的计算公式 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法33 （二）建筑面积法 2、分期开发 首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法34 （三）直接成

13、本法 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法35 （三）直接成本法 计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本期内全部成本对直接开发成本应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法36 （四）预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法37 （四）预算造价法 计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造

14、价期内全部成本对预算造价应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法38 （五）预定售价法 指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法39 （五）预定售价法 计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象预定造价期内全部成本对预定售价应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法40 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。如果确需采用预定

15、售价法的，应事先和主管税机关按预约定价的方式进行协商。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法41 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法42 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法43 自用的土地和公共配套设施：作为独立成本对象进行核算的，在结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配：（一

16、）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可售成本对象。特定事项的税务处理特定事项的税务处理44 自用的土地和公共配套设施：（二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象。特定事项的税务处理特定事项的税务处理45 土地使用权成本：开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。特定事项的税务处理特定事项的税务处理46 （一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理：1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，

17、再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。特定事项的税务处理特定事项的税务处理47 （一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理：2换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。特定事项的税

18、务处理特定事项的税务处理48 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资开发企业的，接受资的开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。特定事项的税务处理特定事项的税务处理49 代建工程成本和提供劳务成本：代建工程和提供劳务不超过12个月的，可在合同完工之日按实际发生的支出计算确认相关的成本并准予在当期税前扣除；代建工程和提供劳务持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认相关的成本并准予在当期税前扣除。特定事项的税务处理特

19、定事项的税务处理50利息支出：包括各类借款利息支出、发行债券的利息支出及其相关的折价或溢价摊销、安排专门借款所发生的辅助费用、与借入资金相关且作为利息费用调整额的外币借款产生的差额等项。特定事项的税务处理特定事项的税务处理51 利息支出：开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。应计入成本对象的借款费用按下列规定进行税务处理:特定事项的税务处理特定事项的税务处理52 利息支出：(一)能直接归属于某一成本对象的，直接计入该成本对象。(二)属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本

20、对象的，按期内各成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配;也可按期内各成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。特定事项的税务处理特定事项的税务处理53 利息支出：(三)上述以外的借款费用,首先应在未销开发产品和各类在建成本对象之间进行分配,然后再将应由各类在建成本对象负担的借款费用分配至具体成本对象。各类在建成本对象应负担的借款费用按其预算造价占未销开发产品与各类在建成本对象预算造价之和的比例进行分配。特定事项的税务处理特定事项的税务处理54 利息支出：（四）一般借款发生的辅助费用不入开发产品成本，可在实际发生时作为财务费用直接在当期税前扣除。（五）在

21、建成本对象发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，其当应分摊子的借款费用不入该成本对象，可作为财务费用直接在当期税前扣除。特定事项的税务处理特定事项的税务处理55 政府收费预提：政府规定须缴纳的报批报建费用、物业完善费用等所有按规定应当收取但还未收取的费用允许在当期预提。特定事项的税务处理特定事项的税务处理56 停车位：单独建造的，应作为独立的成本对象进行核算，利用地下基础设施建造的，不进行成本核算，待实际销售时再作税务处理。特定事项的税务处理特定事项的税务处理57 质量保证金：开发产品完工后，如果因保证质量需要而未全部付款给施工单位，没能取得全部工程款发票的，可凭有关合同、协议在全部工程

22、款的10%以内预提，计入相关成本对象，至保质期满后再行调整。特定事项的税务处理特定事项的税务处理58 物业管理费：开发企业支付给物业管理公司的费用，如果约定给业主并专款专用的，可据实税前扣除。特定事项的税务处理特定事项的税务处理59 回迁房：开发企业按规定补偿给拆迁户的，其建筑成本可作为共同性成本进行税务处理，超过补偿标准的，则正常销售进行处理。特定事项的税务处理特定事项的税务处理60 境外支付销售费、设计费问题：开发企业境外支付销售费、设计费的，不得税前扣除。境内支付境外销售费、设计费的可按关联企业之间业务往来进行税务管理。特定事项的税务处理特定事项的税务处理61 新企业所得税法出台后，内外

23、资 所得税房地产业税收衔接处理。谢谢！谢谢！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.3122.8.31Wednesday,August 31,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。17:40:4217:40:4217:408/31/2022 5:40:42 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.3117:40:4217:40Aug-2231-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。17:40:4217:40:4217:40Wednesday,August 31,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.3122.8.3117:40:4217:40:42August 31,20221

24、4、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月31日星期三下午5时40分42秒17:40:4222.8.3115、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月下午5时40分22.8.3117:40August 31,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月31日星期三17时40分42秒17:40:4231 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午5时40分42秒下午5时40分17:40:4222.8.319、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.3122.8.31Wednesday,August 31,202210、很多事情

25、努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。17:40:4217:40:4217:408/31/2022 5:40:42 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.3117:40:4217:40Aug-2231-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。17:40:4217:40:4217:40Wednesday,August 31,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.3122.8.3117:40:4217:40:42August 31,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月31日星期三下午5时4

26、0分42秒17:40:4222.8.3115、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月下午5时40分22.8.3117:40August 31,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月31日星期三17时40分42秒17:40:4231 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午5时40分42秒下午5时40分17:40:4222.8.319、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.3122.8.31Wednesday,August 31,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。17:40:4217:40:4217:408/31/2022 5:40:42 PM

27、11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.3117:40:4217:40Aug-2231-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。17:40:4217:40:4217:40Wednesday,August 31,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.3122.8.3117:40:4217:40:42August 31,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月31日星期三下午5时40分42秒17:40:4222.8.3115、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月下午5时40分22.8.3117:40Aug

28、ust 31,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月31日星期三17时40分42秒17:40:4231 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午5时40分42秒下午5时40分17:40:4222.8.31MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉