房地产基本制度和政策.ppt

《房地产基本制度和政策.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基本制度和政策.ppt（83页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、第二章 房地产基本制度和政策,本章主要内容,一、房地产法律制度和政策 二、建设用地制度和政策 三、城市房屋拆迁管理制度和政策 四、房地产交易管理制度和政策 五、房地产税收制度和政策 六、住房公积金制度和政策,第一节 房地产法律制度和政策,一、房地产法及调整对象 房地产法是调整房地产活动的法律、规范的总称。 调整对象：四个关系 房地产开发关系 房地产交易关系 物业服务关系 房地产行政管理关系,第一节 房地产法律制度和政策,二、房地产法的基本原则 是指房地产立法力图贯彻的，在执行上具有普遍意义的法律准则。 1、社会主义土地公有制原则 2、土地有偿、有期限使用原则 3、合理节约用土地和切实保护耕地原

2、则 4、符合城市规划原则 5、经济效益、社会效益和环境效益统一原则 6、维护房地产权利人合法权益原则,第一节 房地产法律制度和政策,三、房地产法律体系 是指各种不同层次的高速房地产法律关系的法律法规，按照一定的内存联系而组成的有整体。 1、宪法 2、法律 3、行政法规 4、地方性法规 5、行政规章 6、最高人民法院的司法解释,第一节 房地产法律制度和政策,四、城市房地产管理法 1、房地产交易 2、房地产转让 3、房地产抵押 4、房屋租赁 5、房地产中介服务机构,第二节 建设用地制度和政策,一、土地管理基本制度 1、土地登记制度 2、土地有偿有期限使用制度 3、土地用途管制制度 4、耕地保护制度

3、,第二节 建设用地制度和政策,二、集体土地基本制度 1、征收集体土地的政策 （1）、征收土地范围规定 （2）、征收批准权限规定 （3）、对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 （4）、全民所有制、集体经济组织联营的集体土地征收规定 （5）、合理使用征地补偿费,第二节 建设用地制度和政策,二、集体土地基本制度 2、征收集体土地补偿范围和标准 （1）、土地补偿费（耕地、其他土地） （2）、安置补助费 （3）、地上附着物和青苗补偿费 （4）、临时用地补偿,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 1、用地预审 （1）、申请预审的正式文件 （2）、项目建议书

4、批复文件 （3）、建设项目可行性研究报告 （4）、地质灾害危险性评估报告,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 2、用地申请 填写建设用地申请表 （1）、建设单位有关资质证明 （2）、相关报告批复或批准文件 （3）、用地预审报告 （4）、初步设计或其他有关材料 （5）、建设项目总平面布置图 （6）、占用耕地的，还要提出补充耕地方案 （7）、位于地质灾害地区的，要提供危险性评估报告,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 3、上报审批 县市土地行政主管部门在收到建设用地申请之日30日内拟定各种方案； 方

5、案经批准后，同级土地行政主管部门在收到批件后5日内将批复发出。,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 4、组织实施 由土地所在地市县人民政府组织实施。,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 5、颁发建设用地批准书 由土地所在地市县人民政府组织实施。,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 1、指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有

6、建设用地出让 2、国有土地使用权出让的条件： （1）、必须是国有土地 （2）、符合土地利用的总体规划、城市规划等 （3）、必须经过批准 （4）、每幅地块、用途、年限等必须符合政府批准的条件。,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 3、土地使用权的出让年限： （1）、居住地70年，限满之后可以自动续期 （2）、工业用地50年 （3）、教育、科技等用地50年 （4）、商业、娱乐等用40年 （5）、综合或其他用地50年。,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 4、出让方式： （1）、招标 （2）、拍卖 （3）、挂

7、牌 （4）、协议,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （三）、国有建设用地划拔 1、概念：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权；或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得国有土地使用权。 （1）、经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权； （2）、经县级以上人民政府依法批准，无偿取得土地使用权。,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （三）、国有建设用地划拔 2、划拔的特征： （1）、不发生土地所有权的改变 （2）、是一种行政行为 （3）、必须依法经批准 （4）、有有无

8、偿性 （5）、对原土地使用者所受损失依法补偿 （6）、没有期限的限制。,第二节 建设用地制度和政策,三、城市建设用地制度与政策 （三）、国有建设用地划拔 3、划拔范围： （1）、国家机关用地和军事用地 （2）、城市基础设施用地和公益事业用地 （3）、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）、法律、行政法规规定的其他用地。,第三节 城市房屋拆迁管理制度和政策,一、概念 指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物等，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。,第三节 城市房屋拆迁管理制度和政策,二、拆迁工作程序 1、提出申请 2、拆迁审批 3、拆迁协议 4、

9、拆迁实施 5、拆迁安置资金的监管。,第三节 城市房屋拆迁管理制度和政策,三、拆迁补偿与安置 1、补偿对象 2、补偿方式 3、补偿标准,第三节 城市房屋拆迁管理制度和政策,四、拆迁纠纷处置 1、行政裁决 2、依法起诉 3、强制拆迁,第四节 房地产交易管理制度和政策,一、概念 指交易主体之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。,第四节 房地产交易管理制度和政策,二、基本制度 1、成交价格申报制度 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的管理部门提出申请，并申报成交价格。 2、房地产价格评估制度 3、房地产价格评估人

10、员资格认证制度,第四节 房地产交易管理制度和政策,三、房地产转让管理 1、概念 指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将地产转移给他人的行为，包括：房地产买卖、赠与、互换、遗赠。 2、房地产转让的分类 3、房地产转让的条件 4、房地产转让的程序,第四节 房地产交易管理制度和政策,四、房地产销售管理 包括商品房预售和商品房现售 1、预售和现售的概念 2、预售条件 3、预售合同登记备案,第四节 房地产交易管理制度和政策,五、房地产租赁管理 1、概念 指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、房屋租赁的分类 3、房屋租赁的政策,第四节 房地产交易管

11、理制度和政策,六、房地产抵押管理 1、概念 2、房屋抵押的条件,第五节 房地产税收制度和政策,一、房产税 指以房产为课税对象，按房产的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人生疏的一种财产税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依据 4、纳税地点及期限 5、免税,第五节 房地产税收制度和政策,二、城镇土地使用税 指以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依据 4、适用税额,第五节 房地产税收制度和政策,三、耕地占用税 指对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依据 4、适用税额

12、,第五节 房地产税收制度和政策,四、土地增值税 指对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依据 4、税率和应纳税额的计算,第五节 房地产税收制度和政策,五、契税 指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 1、纳税人 2、课税对象 3、计税依据 4、税率和应纳税额 应纳税=计税依据X税率,第五节 房地产税收制度和政策,六、其他房地产相关税 1、营业税 税率5% 2、城市维护建设税 3、教育附加税 4、企业所得率 5、个人所得税 税率20% 6、印花税,第六节 住房公积金制度和政策,一、概念 是指国家机关、国

13、有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 1、只在城镇建立，农村不建立 2、只有在职职工才建立 3、由单位和个人两部分缴存 4、长期缴存，不得中止和中断 5、长期积累，专项专用,第六节 住房公积金制度和政策,二、住房公积金制度的作用 1、公积金储存，计算利息，归个人所有 2、个人可在政策允许下提取使用 3、退休时可一次性提取，作养老金 4、可用公积金申请贷款，利率较低 5、免征个人所得税和利息所得税,第六节 住房公积金制度和政策,三、住房公积金归集 1、归集主要内容 （1）、对象 （2）、缴存基数 上一年度月平均工次的3倍 （3）

14、、缴存比例 两部分各从5%12% （4）、月缴存额 上一年度月平均工资分别乘于两部分缴存比例后之和 住房公积金 （上一年度月平均工资X职工住房公积金缴存比例） = + 月缴存额 （上一年度月平均工资X单位住房公积金缴存比例）,第六节 住房公积金制度和政策,三、住房公积金归集 2、住房公积金的查询和对帐 （1）、个人住房公积金的有效凭证有：凭条、存折或磁卡，可直接到管理中心或商业银行查询 （2）、每年6月30日为住房公积金结算日,第六节 住房公积金制度和政策,四、住房公积金的提取和使用 有以下情况之一可提取职工住房公积金内余额 1、购买、建造、翻新、大修自住住房的 2、离休、退休的 3、完全丧失

15、劳动能力，并与单位终止劳动关系的 4、出境定居的 5、偿还购房贷款本息的 6、房租超出家庭工资收入的规定比例的,第六节 住房公积金制度和政策,四、住房公积金的提取和使用 按以上2、3、4项提取公积金的，要注销公积金账户； 职工死亡，继承人、受遗人可提取存储余额； 无继承人和受遗人的，余额纳入住房公积金的增值收益 公积金贷款自申请之日起15日内给予批复。,练习题,1、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换,练习题,2、2011年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块

16、国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。 A.1200 B.1800 C.2100 D.3000,练习题,3、以（）方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。 A.土地使用权出让 B.房地产出租 C.房地产转让 D.房地产抵押,练习题,4、商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从（）起计算。 A.商品房竣工之日 B.商品房竣工验收之日 C.商品房竣工验收合格之日 D.商品房交付之日,练习题,5、李某与W房地

17、产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93。其面积误差比的绝对值为（）。 A.3% B.3% C.7% D.7%,练习题,6、无正当理由拖欠房租（）个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。 A.1 B.3 C.5 D.6,练习题,7、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是（）。 A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权 B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力 C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任 D.抵押人将

18、已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担,练习题,8、人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由（）参照评估价确定。 A.委托人 B.人民法院 C.拍卖师 D.竞买人,练习题,9、.中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行土地（）和房屋所有权登记发证制度。 A.使用权 B.所有权 C.收益权 D.占用权,练习题,10、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理（）。 A.房屋总登记 B.房屋所有权初始登记 C.房屋所有权转移登记 D.房屋所有权变更登记,练习题,11、（）是一种反映房屋、土地现状的专业图。

19、 A.房地产平面图 B.房地产有关证明和文件 C.房地产卡片 D.房地产权属账册,练习题,12、房屋拆迁公司在房屋拆迁中，根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业。（）,练习题,13、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。（）,练习题,14、土地初始登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（）,练习题,15、w市甲房地产开发公司2008年8月拟在A市投资建设一综合住宅小区，需拆迁部分原住户住房。拆迁前，甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价

20、公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，遇到钉子户王某，王某无正当理由拒不签订拆迁协议，致使该拆迁工作难以正常进行。,练习题,（1）、该项目房屋拆迁许可证应由（）部门发放。 A.A市建设管理部门 B.A市房屋拆迁管理部门 C.w市房屋拆迁管理部门 D.w市建设管理部门,练习题,(2).如对拆迁协议不服，王某应到（）部门申请裁决。 A.A市建设管理部门 B.A市房屋拆迁管理部门 C.w市房屋拆迁管理部门 D.w市建设管理部门,练习题,(3).王某申请裁决，裁决部门应当自收到申请之日起（）日内作出裁决。 A.15 B.30 C.45 D.60,练习题,(4).如果对裁决部门作出的裁决不服，王某可以在接到裁

21、决书之日起（）个月内向人民法院起诉。 A.1 B.2 C.3 D.4,练习题,(5).不是达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理的方式有（）。 A.行政裁决 B.依法起诉 C.强制拆迁 D.投票方式,练习题,(6).如果在拆迁过程中涉及违章建筑，下列做法正确的是（）。 A.由B拆迁公司认定是否属于违章建筑 B.由方正房地产估价公司认定是否属于违章建筑 C.由B拆迁公司和方正房地产估价公司共同认定是否属于违章建筑 D.由B拆迁公司申请A市规划行政主管部门认定是否属于违章建筑,练习题-案例分析,一、某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估

22、价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证并经银行同意，并委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。,练习题,1.根

23、据城市房地产抵押管理办法规定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同还应当载明( )等项内容。 A.国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号 B.已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额 C.已投入在建工程的工程款 D.尚未完成的工作量和工程量,练习题,2、甲公司与D建行的抵押关系，需要办理( )手续方为有效。 A.签订抵押合同 B.办理公证 C.办理抵押登记 D.经房地产估价机构评估,练习题,3.公司预售商品住宅，在申请预售许可证时除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供的文件有( )。 A.建设工程规划许可证和施工许可证 B.投入建设资

24、金达到工程建设总投资25%以上的证明 C.商品房预售方案和工程施工合同 D.商品房销售手册,练习题,4.在代理商品房预(销)售中，乙公司()。 A.应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 B.发布商品房预售广告不得涉及装修内容 C.不得收取佣金以外的其他费用 D.不必向买受人出具商品房的有关证件,练习题,5.陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为()。 A.因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记 B.因为是预购，所以应当办理商品房预购抵押登记 C.由于预购商品房风险较大

25、，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人 D.抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估,练习题,6.按照现行政策，陈某购买商品房应交纳的税为()。 A.契税 B.营业税 C.城建维护税 D.印花税,练习题,7.下列关于W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，说法正确的是( )。 A.由A省人民政府批准农用地转用，同时由A省人民政府办理征地审批手续 B.由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续 C.由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批 D.由国务院批准农用地转用，不再另行办

26、理征地审批,练习题,8、下列关于W公司支付1800万元的土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费使用问题，表述正确的是( )。 A.土地补偿费归C村集体组织所有 B.地上附着物和青苗补偿费归C村集体组织所有 C.不需要统一安置的人员，补助费发放给个人 D.由C村集体组织安置的人员，安置补助费由C村集体经济组织管理和使用,练习题,9、下列关于W公司转让该项目的条件，应包括( )。 A.应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 B.应取得土地使用权证书 C.按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让 D.除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的20%

27、以上,练习题,10、甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，应该( )。 A. 必须取得出让方的同意 B.必须取得市、县人民政府城市房产行政管理部门的同意 C.必须取得市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意 D.必须变更或重新签订出让合同并相应调整地价款,练习题,1.ABC解析：城市房地产抵押管理办法第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：(一)国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号;(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工进度及工程竣工日期;(五)

28、已完成的工作量和工程量。 2.ACD解析：办理公证不是必备手续。 3.ABC解析：商品房销售手册不是需要提供的文件。 4.BC解析：代理商品房预(销)售中，乙公司必须向买受人出具商品房的有关证件。 5.AC解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人 6.AD解析：按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳营业税、城建维护税。,练习题,7A.解析：征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，属于省级政府审批的范围。 8ACD.解析：土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织

29、安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 9ABC.解析：属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 10ACD.解析：用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。,练习题,1.按照规定，B房地产开发公司的注册资本最低应为( ) 万元。 A、100 B、800 C.2000 D.5000,练习题,2.B房地产开发公司申领建筑施工许可证时，要求该项目应落实不少于( ) 万元的项目建设资金。 A、

30、75 B、90 C.120 D.150,练习题,3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到( )万元以上，才可以申领商品房预售许可证。 A、75 B、100 C.150 D.180,练习题,4、按照担保法规定，张某交付购房定金的数额不得超过( )万元。 A、2 B、3 C.4 D.5,练习题,5、A县规划主管部门对B房地产开发公司所作罚款10万元，如果B房地产开发公司逾期(30天)不履行此行政处罚决定，A县规划主管部门可加处罚款( )元。 A、3000 B、6000 C.9000 D、12000,练习题,6、B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，应向( )申请行政复议。 A、W市人民政府 B、W市规划主管部门 C.A县人民政府 D.A县规划主管部门,