中华苑商品住宅小区门面及车库房地产价值估价

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1、西南科技大学本科生毕业设计 II Southwest university of science and technology 本科毕业设计（论文）中华苑商品住宅小区1-4#、7-9#、门面及车库房地产价值估价学院名称土木工程与建筑学院专业名称工程管理学生姓名刘铃林学号20063396指导教师高成凤 讲师西南科技大学本科生毕业设计 V二一年六月 中华苑商品住宅小区1-4#、7-9#、门面及车库房地产价值估价设计总说明： 房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用，因此合理的评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。目前房地产市场活跃，房价出现虚高，

2、国家不断出台多种措施从宏观上抑制房价持续不正常增长，使价格趋向合理，而运用科学的方法，对标的物价格进行合理评定，使房地产在市场流通过程中有一个较为合理的价格参考体系，有利于房地产市场的管理。本次估价对象为中华苑商品住宅小区1-4#、7-9#、门面及车库，评估其整体房地产价值，估价时点为2010年5月8日，为房地产抵押贷款提供价值参考。项目位于绵阳高新技术产业开发区绵兴东路119号（原兴力达集团下属四川新中华木业有限公司旧址），2004年建成，砖混结构，设计使用年限为50年，总建筑面积26143.29。其中，商品住宅小区1-4#楼层为三跃四层，建筑面积10002.69；7-9#楼层为六跃七层，建

3、筑面积14382.6；门面楼层为二层，建筑面积946；车库楼层为一层，建筑面积812。估价对象水、电、气、讯、光纤均通，其内装修较好，属完好房。本项目估价依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见、国家和省市房地产估价相关其他法律、法规、政策和规范；房地产估价委托书和承诺书；估价人员现场勘察资料；收集的房地产价格资料和实地调查的有关情况及房地产价格原理等，遵循估价时点、合法、公平、最高最佳使用、替代等估价原则，通过收集分析大量的市场资料，并对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，本次估价采用市场比较法、成本法、收益法三种房地产估价方法对估价对象进行价值评估，分析总结并形成意

4、见和结论，最终撰写本估价报告。采用的技术路线是1-4#、7-9#、门面及车库由于估价对象类似住宅、商业用房均存在交易情况发生，此次评估对象可采用市场比较法进行估价；1-4#、7-9#、门面由于估价对象属于收益性房地产，因此可采用收益法估价；由于周围环境影响，车库不存在收益情况因此不采用收益法估价；通过调查可获知土地取得成本及房屋建造成本资料，估价对象1-4#、7-9#可采用成本法进行评估。最终估价结果为商品住宅小区1-4#楼总价值38530362元；7-9#楼总价值55401775元；门面总价值6220000元；车库总价值1897400元；整体房地产价值102041900元。HuaYuan c

5、ommodity residential area of 1-4 #, 7-9 #, appearance and real estate appraisal garageGeneral Design Information ：Real estate economy plays an important role in the national economy, while real estate prices in the real estate market, the leverage effect, so a reasonable assessment of real estate pr

6、ices, for the promotion of national economic development has important practical significance.The current real estate market activity, house prices artificially high, the state has introduced various measures to suppress the macro level is not normal growth rates continue, so that prices become more

7、 reasonable, and use the scientific method, a reasonable assessment of the underlying price, so room circulation during the real estate market there is a more reasonable price reference system is conducive to the management of the real estate market. The valuation of the object is in the Wah commerc

8、ial residential district 1-4 # ,7-9 #, facade and garage, to assess their overall real estate value, the valuation point for the May 8, 2010, for the reference value of real estate mortgage loans.Project is located in Mianyang High-tech Industrial Development Zone, 119 East Mian Xing (formerly Xing

9、Lida Group subsidiary Wood Co., Ltd. Sichuan New Chinese site), built in 2004, brick structure, design life of 50 years, with a total construction area of 26143.29.Among them, 1-4 # floor commercial residential communities to jump four three-building area of 10,002.69 square meters; 7-9 # for the si

10、x-jump seven floors, building area of 14,382.6 square meters; facade floor for the two-story building area of 946 square meters; garage floorone-story building area of 812 square meters.Valuation of the object water, electricity, gas, telecommunications, optical fiber links all of its interior decor

11、ation is better, is a good house. Valuation of the project in accordance with national standard real estate appraisal norms, real estate mortgage valuation guidance, national and other provincial and municipal real estate appraisal-related laws, regulations, policies and norms; power of attorney and

12、 undertaking real estate valuation; appraisers on-site investigation data; collection of real estate price data and field survey of the situation and principles of real estate prices and so on, follow the valuation point, legal, equitable, the highest best use, alternative and other valuation princi

13、ples, through the collection of a large number ofmarket information, and the valuation of the valuation report, the object was Shidichakan, this valuation by the market comparison approach, cost approach, income approach real estate appraisal of three methods of valuation on the valuation of objects

14、 are analyzed and summarized to form opinions and conclusions,final valuation report writing.The technical route is 1-4 with # 7-9 #, facade and garage as an object similar to the valuation of residential, commercial buildings exist in transactions occurred, the assessment of the object market compa

15、rison approach to valuation can be used; 1-4 #7-9 #, facade as the object of the proceeds of real estate valuation, the valuation of income method can be used; because the environment impact of the garage there is no earnings gains so do not use the valuation method; through the investigation to be

16、informed of the cost of land acquisition and housing construction costsinformation, valuation object 1-4 ,7-9 # # can be used to assess the cost method.Final evaluation results for the floor, commercial residential district in total value of 1-4 # 38,530,362 yuan; 7-9 # F, the total value of 55,401,

17、775 yuan; facade worth 6.22 million yuan; garage total value of 1.8974 million yuan; the overall real estate value of 102.0419 million yuan.目 录第1章 致委托方的函1第2章 估价师声明2第3章 估价的假设和限制条件及使用报告说明33.1 估价报告结论成立的假设前提33.2 估价报告使用的限制条件3第4章 房地产估价结果报告4第5章 房地产估价技术报告85.1 个别因素分析85.1.1估价对象地理位置及范围85.1.2 估价对象物质实体状况85.2 区域因

18、素分析85.2.1 交通状况85.2.2 区域基础及公用配套设施85.2.3 环境状况85.3 市场背景分析95.3.1 国内形势95.3.2 绵阳自身因素95.4 变现能力分析95.5 最高最佳使用分析105.6 估价方法选用105.7 估价测算过程115.7.1 市场比较法115.7.2 收益法255.7.3 成本法325.7.4综合价格确定过程34结 论36致 谢37参考文献38西南科技大学本科生毕业设计第1章 致委托方的函四川兴力达集团实业有限公司：受你方委托，我对位于绵阳高新技术产业开发区绵兴东路119号（原兴力达集团下属四川新中华木业有限公司旧址）中华苑商品住宅小区1-4#、7-9

19、#、门面及车库房地产价值进行了评估。依据你方所提供的房屋所有权证载明估价对象中华苑商品住宅小区1-4#建筑面积10002.69m2；7-9#建筑面积14382.6m2；门面建筑面积946m2；车库建筑面积812m2；砖混结构，设计用途为住宅及商业用房。本次估价的目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为估价师现场查勘日：二0一0年五月八日。估价人员根据你提供的资料以及现场查勘和市场调查取得的资料，遵照房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见的要求采用市场比较法、成本法、收益法进行了分析测算。在估价时点估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的市场整体价值为102418

20、800元（人民币），其中住宅楼总价为94217100元（人民币）；门面总价为6257800元（人民币）；车库总价为1943900元（人民币），根据具体资料估价对象不存在法定优先受偿款，估价对象在估价时点的可能实现的市场价值评估结果为： 整体价值：小写：RMB102418,800.00元（佰位以下四舍五入） 大写：人民币壹亿零贰佰肆拾壹万捌仟捌佰元整（1）住宅楼：小写：RMB94217,100.00元（佰位以下四舍五入）大写：人民币玖仟肆佰贰拾壹万柒仟壹佰元整单价：3852元/平方米（取整至元）（2）门面：小写：RMB6257,800.00元（佰位以下四舍五入）大写：人民币陆佰贰拾伍万柒仟捌佰元

21、整单价：6615元/平方米（取整至元） （3）车库：小写：RMB1943,900.00元（佰位以下四舍五入）大写：人民币壹佰玖拾肆万叁仟玖佰元整单价：2394元/平方米（取整至元）第2章 估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限

22、于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。实地查勘人：刘铃林，其他估价人员未对本估价报告中的估价对象进行实地查勘。6、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价人员不承担相应的责任。 声明估价师签章：略第3章 估价的假设和限制条件及使用报告说明3.1 估价报告结论成立的假设前提1、委托方提供资料属实，估价对象已取得房屋所有权证，在此假设估价对象在估价时点已具备合法的产权手续，不存在产权纠纷及阻碍其进入市场交易的情形。2、估价对象在估价时点的房

23、地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、本报告假设估价对象能以估价时点时设计用途完工并持续继续使用，若转换使用用途，本估价结果无效；4、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范；5、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。3.2 估价报告使用的限制条件1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，仅为委托方单方面了解房地产市场价值的参考，不能作为估价对象及设立抵押、拆迁补偿等双方经济行为的依据。3、

24、本估价报告的有效期限为一年。如超过有效期或在估价时点之后、有效期之内国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。第4章 房地产估价结果报告1、委托方： 四川绵阳兴力达实业有限公司2、估价方: 略3、估价对象概况（1）估价对象权属状况估价对象为位于绵阳高新技术产业开发区绵兴东路119号（原兴力达集团下属四川新中华木业有限公司旧址）中华苑商品住宅小区1-4#、7-9#、门面及车库房地产价值评估。（2）估价对象实物状况估价对象中华苑商品住宅小区1-4#四层，建筑面积10002.69m2；7-9#七层，建筑面

25、积14382.6m2；门面二层,建筑面积946m2；车库一层,建筑面积812m2；砖混结构，2004年建成，设计使用年限为50年。其实内状况为：装修较好。估价对象水、电、气、讯、光纤均通，属完好房。（3）估价对象区域状况估价对象位于绵阳高新技术产业开发区绵兴东路119号中华苑小区内，处于绵阳市高新区中心位置。估价对象所处区域道路通达，道路维护状况良好，公共交通较为便捷，有2路、15路、70路、71路、801等路公交线路途经，还有成绵高速公路从小区门口通过，区域内有外国语学校、曙光小学、普明小学等教育配套，联通公司、富临医院、西点超市、老鬼火锅、科创园丽府e家商务酒店、长虹大酒店等生活配套，紧邻

26、绵阳市委、市政府，附近有绿茵香洲、神州时代名城、启明星星座等住宅小区，周边有农贸市场、银行城市公共配套设施，小区附近还有高尚会所、中央花园等休闲场所，所处区域基础设施完善。估价对象所处院内建筑物布局合理，绿化覆盖率大，由专业物业管理公司进行物业管理，居家方便安全。4、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。5、估价时点：二0一0年五月八日 6、价值定义房地产市场价值，为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。本报告中在估价时点的市场价值是依据公开市场价值标准，公平原则评估出的市场价值，反映估价对象在估价时点上可能形成的市场价格。所谓

27、公开市场是指：（1）在市场上交易双方的交易目的在于最大限度地追求经济利益，不因其他利益抬高或降低房地产客观价值；（2）交易双方有充裕的交易时间；（3）交易双方掌握必要的市场信息；（4）交易双方具有必要的专业知识；（5）交易条件公开并不具有排它性。7、估价依据（1）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-1999）；（2）中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国担保法； （4）房地产抵押估价指导意见；（5）国家和省市房地产估价相关其他法律、法规、政策和规范；（6）房地产估价委托书和承诺书；（7）估价人员现场勘察资料；（8）收集的房地产价格

28、资料和实地调查的有关情况。8、估价原则（1）合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行估价；（1）最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价； （1）替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；（1）估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。（1）公平原则：站在公正立场上求得客观合理的价格。9 、估价方法房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理

29、论依据是房地产价格形成的替代原理。市场比较法适用的对象，是具有交易性的房地产；适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强，适用范围广，被普遍采用且应当首选的估价方法。成本法，是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论；从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，也适用于市场不

30、完善或独小市场上无法运用市场比较法进行估价的房地产，单纯建筑物的估价通常也采用成本法。收益法，是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可，但对于政府厂房及配套设施用地楼、学校、公园等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。收益法适用的条件，是房地产的收益和风险都易于量化。 假设开发法，是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费

31、和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。根据本掌握的有关资料，同时结合估价对象的具体情况，在评估方法的选择上我认为：（1）1-4#、7-9#、门面及车库由于估价对象类似住宅、商业用房均存在交易情况发生，此次评估对象可采用市场比较法进行估价；（2）1-4#、7-9#、门面由于估价对象属于收益性房地产，因此可采用收益法估价；由于周围环境影响，车库不存在收益情况因此不采用收益法估价；（3）通

32、过调查可获知土地取得成本及房屋建造成本资料，估价对象1-4#、7-9#可采用成本法进行评估；（4）估价对象目前建设水平优良，无进行更新改造的必要，故不宜使用假设开发法估价。10、估价方法估价人员根据你提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，遵照房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见的要求采用市场比较法、成本发、收益法进行了分析测算。在估价时点估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的市场整体价值为102418800元（人民币），其中住宅楼总价为94217100元（人民币）；门面总价为6257800元（人民币）；车库总价为1943900元（人

33、民币），根据具体资料估价对象不存在法定优先受偿款，估价对象在估价时点的可能实现的市场价值评估结果为： 整体价值：小写：RMB102418,800.00元（佰位以下四舍五入） 大写：人民币壹亿零贰佰肆拾壹万捌仟捌佰元整（1）住宅楼：小写：RMB94217,100.00元（佰位以下四舍五入）大写：人民币玖仟肆佰贰拾壹万柒仟壹佰元整单价：3852元/平方米（取整至元）（2）门面：小写：RMB6257,800.00元（佰位以下四舍五入）大写：人民币陆佰贰拾伍万柒仟捌佰元整单价：6615元/平方米（取整至元） （3）车库：小写：RMB1943,900.00元（佰位以下四舍五入）大写：人民币壹佰玖拾肆万叁

34、仟玖佰元整单价：2394元/平方米（取整至元）11、估价作业日期：二0一0年五月八日12、估价报告的有效期:一年13、估价人员：刘铃林第5章 房地产估价技术报告5.1 个别因素分析影响房地产价格水平的个别因素主要是房地产的位置、用途、临街状况、面积、形状、建筑物的结构、成新度、建筑工程质量、朝向、设施设备等因素。本报告仅对估价对象房地产价格产生影响的个别因素进行分析，对估价对象房地产价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。5.1.1估价对象地理位置及范围估价对象为位于绵阳高新技术产业开发区绵兴东路119号（原兴力达集团下属四川新中华木业有限公司旧址），处于绵阳市高新区。5.1.2 估价

35、对象物质实体状况估价对象中华苑商品住宅小区1-4#楼层为三跃四层，建筑面积10002.69；7-9#楼层为六跃七层，建筑面积14382.6；门面楼层为二层,建筑面积946；车库楼层为一层,建筑面积812；砖混结构，2004年建成，设计使用年限为50年。其内状况为：装修较好。估价对象水、电、气、讯、光纤均通，属完好房。5.2 区域因素分析5.2.1 交通状况估价对象位于绵阳高新技术产业开发区绵兴东路119号中华苑小区内，处于绵阳市高新区中心位置。估价对象所处区域道路通达，道路维护状况良好，公共交通较为便捷，有2路、15路、70路、71路、801等路公交线路途经，还有成绵高速公路从小区门口通过，交

36、通便捷。5.2.2 区域基础及公用配套设施区域内有外国语学校、曙光小学、普明小学等教育配套，联通公司、富临医院、西点超市、老鬼火锅、科创园丽府e家商务酒店、长虹大酒店等生活配套，紧邻绵阳市委、市政府，周边有农贸市场、银行城市公共配套设施，小区附近还有高尚会所、中央花园等休闲场所，所处区域基础设施完善。5.2.3 环境状况附近是普明风景区，环境优美，空气清新，适宜居住。附近有绿茵香洲、神州时代名城、启明星星座等住宅小区。估价对象所处院内建筑物布局合理，绿化覆盖率大，由专业物业管理公司进行物业管理，居家方便安全。5.3 市场背景分析5.3.1 国内形势今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我

37、国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。5.3.2 绵阳自身因素绵阳是中国唯一的科技城，四川省区域中心城市、四川省副省会、四川省第二大城市，素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉。绵阳这个宜居城市有很多得天独厚的先天条件值得开发商投资，开发商也借着绵阳政策、环境等多股东风加大力度投资新建。绵阳楼盘屡次出现“瞬间蒸发”的现象，很多楼盘，开盘当天就销售一空，一些

38、项目刚进行选房活动就成了“尾盘”，这不得不说是“房荒”所创造的一大奇迹。由于绵阳的经济发展较好，GDP的高速发展势头将会继续，第三产业(如IT、金融业)的巨大发展也会提供更多具有较强购买力的人群，城镇居民的收入水平也在较快的增长。刚性需求仍在增加，大趋势农民不断在向城市转移，绵阳市每年的结婚人群，高校毕业人群在增长。宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，绵阳房价明显下跌的可能性不大。5.4 变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现市场价值权时，在没有过多损失的条件下，将市场价值房地产转换为现金的可能性。 1、估价对象的合法用

39、途为商业及住宅用房，均属于独立的商业铺面及成套住房，其独立使用性较强，不能再分割转让。2、经调查，假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，其住宅用房与评估的市场价值的差异程度大约在20%-30%。3、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。5.5 最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同

40、的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定房地产利用方式的依据。最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价格的使用。它的一种具体表现，是以使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据城市总体规划及估价对象现实的区位条件，本估价报告认为估价对象保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。5.6 估价方法选用根据房地产估价规范（GB/T502

41、91-1999），房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种基本方法进行评估。根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。根据房地产估价规范，市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理，最直观，适用性最广，说服力最强，也最容易准确把握的一种估价方法。因此，在有条件选用市场比较法估价时，应当首选市场比较法；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价；假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，特别是对在建工程和房地产开发项目评估；在无市场依据或市场依据不充分、无收益或收益不好估算、又不是开发项目时，不宜采用市场比较法、

42、收益法、假设开发法，在此情况下主要采用成本法作为估价方法。根据本掌握的有关资料，同时结合估价对象的具体情况，在评估方法的选择上我认为：1、1-4#、7-9#、门面及车库由于估价对象类似住宅、商业用房均存在交易情况发生，此次评估对象可采用市场比较法进行估价；2、1-4#、7-9#、门面由于估价对象属于收益性房地产，因此可采用收益法估价；由于周围环境影响，车库不存在收益情况因此不采用收益法估价；3、通过调查可获知土地取得成本及房屋建造成本资料，估价对象1-4#、7-9#可采用成本法进行评估；4、估价对象目前建设水平优良，无进行更新改造的必要，故不宜使用假设开发法估价。5.7 估价测算过程5.7.1

43、 市场比较法1、市场比较法的估价路线本次评估估价对象1-4#、7-9#、门面及车库，评估各类房地产单价，再求出评估对象总价,不考虑其各楼层的影响。2、采用市场比较法测算：（1）市场比较法的方法定义通过搜集分析市场交易资料，从中选取三宗与估价对象处于同一供需圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相类的房地产交易案例作为可比实例，通过对其交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行比较修正后，求取估价对象的比准价格，其计算公式为：比准价格=比较实例房地产的交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数估价对象评估价格=比准价格建筑面积（2）可比实例选择由

44、于估价对象位于位于绵阳高新技术产业开发区绵兴东路119号火炬西街，对该区域与估价对象类似房地产交易情况进行了调查，具体调查结果见表5-1，5-8,5-11： 表5-1 1-4#住宅楼因素条件说明表对象与实例项目估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C交易地点火炬北路（21世纪）普明中路（景苑）双碑中街与火炬东街之间（金禾）交易日期2010.5.82010.4.202010.4.252010.4.22成交价格(万元)待估4937.546.68房产面积（）125100120成交单价（元/）392037503890交易情况正常正常正常正常价格类型转让转让转让转让用途住宅住宅住宅住宅区域因素商服业

45、繁华度有部分商服店面繁华较好有部分商服店面繁华较好有部分商服店面繁华较好有部分商服店面繁华较好交通条件较优较优较优较优基础设施及公用设施完备度七通一平，有小学，距初中、医院、市场等较近七通一平，有小学，距初中、医院、市场等较近七通一平，有小学，距初中、医院、市场等较近七通一平，有小学，距初中、医院、市场等较近离市中心距离较近较近较近较近个别因素环境条件优较优较优较优层数4777平面布置优较优较优较优建筑结构砖混砖混砖混砖混维护情况优优较优优新成度优较优较优优（3）选择可比实例因素估价对象与可比实例处于同一供需圈。根据估价对象和比较实例的具体情况，影响估价对象房地产价格的主要因素是区域因素和个别

46、因素及其它相关因素。根据估价对象与可比实例基本情况表中所调查收集的基本情况分析，基于以下原则来选择本次评估的比较因素：各比较因素条件存在差异，对估价对象在估价时点实际用途的价格影响较大的因素。那些比较因素条件相同或差异不大的，或虽有差异但对估价对象在估价时点用途的价格影响不大的因素都不作为本次评估的比较因素。 （4）编制房地产价格指数表 我们用不同时间的房地产价格指数来反映交易时间差异对房地产价格的影响程度。根据今年房地产市场交易资料，因为国家出台关于房地产的新政策和地震的影响，2010年绵阳市房地产市场价格有所起伏，交易日期需作修正。根据编制的房地产价格指数表对交易日期作修正。 表5-2 该

47、小区2010年1月至5月的价格变动情况月份12345价格指数100101.4102102.5103.1采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为： 住宅：因为估价对象为商住小区，选取A、B、C三宗临近小区房地产作为可比实例与估价对象进行比较，求其比准价格。比较因素及比较因素修正见表5-3，5-4所示。说明：对可比实例进行打分，打分原则：以估价对象房地产为标准，根据可比实例实际情况相应增减。共分5等级分别为好、较好、一般、较差、差每个等级之间相差1分，估价对象房地产为100分。表5-3 1-4#住宅楼比较因素表 项目对象与实例估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C成交单价（元/）待估3920

48、37503890交易情况100100100交易日期99.499.499.4区域因素商服业繁华度100100100交通条件100100100基础设施及公用设施完备度100100100离市中心距离100100100个别因素环境条件999999层数999999平面布置999999建筑结构、设施100100100维护情况10099100新成度9999100（5）编制比较因素条件修正系数表表5-4 1-4#住宅楼比较因素修正表项目对象与实例估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C成交单价（元/）待估392037503890交易情况100/100100/100100/100交易日期100/99.410

49、0/99.4100/99.4区域因素商服业繁华度100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100基础设施及公用设施完备度100/100100/100100/100离市中心距离100/100100/100100/100个别因素环境条件100/99100/99100/99层数100/99100/99100/99平面布置100/99100/99100/99建筑结构、设施100/100100/100100/100维护情况100/100100/99100/100新成度100/99100/99100/100基准价4105.433967.064033.27将上述三

50、个比准价格的简单算术平均数作为该宗房地产的买卖价格（4105.43+3967.06+4033.27）/3=4035元/总价=10002.694035=40360854元同理，7-9#住宅楼：对象与实例项目估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C交易地点火炬北路（21世纪）普明中路（景苑）双碑中街与火炬东街之间（金禾）交易日期2010.5.82010.4.202010.4.252010.4.22成交价格(万元)待估4937.546.68房产面积（）125100120成交单价（元/）392037503890交易情况正常正常正常正常价格类型转让转让转让转让用途住宅住宅住宅住宅区域因素商服业繁华度

51、有部分商服店面繁华较好有部分商服店面繁华较好有部分商服店面繁华较好有部分商服店面繁华较好交通条件较优较优较优较优基础设施及公用设施完备度七通一平，有小学，距初中、医院、市场等较近七通一平，有小学，距初中、医院、市场等较近七通一平，有小学，距初中、医院、市场等较近七通一平，有小学，距初中、医院、市场等较近离市中心距离较近较近较近较近个别因素环境条件优较优较优较优层数7777平面布置优较优较优较优建筑结构砖混砖混砖混砖混维护情况优优较优优新成度优较优较优优表5-5 7-9#住宅楼因素条件说明表表5-6 7-9#住宅楼比较因素表项目对象与实例估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C成交单价（元/

52、）待估392037503890交易情况100100100交易日期99.499.499.4区域因素商服业繁华度100100100交通条件100100100基础设施及公用设施完备度100100100离市中心距离100100100个别因素环境条件999999层数100100100平面布置999999建筑结构、设施100100100维护情况10099100新成度9999100表5-7 7-9#住宅楼比较因素修正表项目对象与实例估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C成交单价（元/）待估392037503890交易情况100/100100/100100/100交易日期100/99.4100/99.4

53、100/99.4区域因素商服业繁华度100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100基础设施及公用设施完备度100/100100/100100/100离市中心距离100/100100/100100/100个别因素环境条件100/99100/99100/99层数100/100100/100100/100平面布置100/99100/99100/99建筑结构、设施100/100100/100100/100维护情况100/100100/99100/100新成度100/99100/99100/100基准价4064.383927.393992.94将上述三个比准

54、价格的简单算术平均数作为该宗房地产的买卖价格（4064.38+3927.39+3992.94）/3=3995元/m2总价=14382.63995=57458487元门面：表5-8 门面因素条件说明表 项目对象与实例估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C花园小区交易地点高新区高新区涪城区交易日期2010.4.202010.4.52010.4.18成交价格(万元)待估11.826.858房产面积（）174435成交单价（元/）6941.186090.9116571.43交易情况正常正常正常正常价格类型转让转让转让转让用途商铺商铺商铺商铺区域因素商服业繁华度有部分商服店面繁华较好有部分商服店面

55、繁华较好有部分商服店面繁华较好商服店面繁华好交通条件较优较优较优优离市中心距离较差较近较近近个别因素环境条件一般较优较优优临街状况一般较优较优优平面布置一般较优较优优建筑结构、砖混砖混砖混砖混维护情况一般一般一般一般新成度一般一般一般一般说明：对可比实例进行打分，打分原则：以估价对象房地产为标准，根据可比实例实际情况相应增减。共分5等级分别为好、较好、一般、较差、差,个别因素每个等级之间相差2分，估价对象房地产为100分。表5-9 门面比较因素表 项目对象与实例估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C成交单价（元/）待估6941.186090.9116571.43交易情况 10010010

56、0交易日期99.499.499.4区域因素商服业繁华度104104106交通条件100100102离市中心距离104104106个别因素环境条102102104临街状况102102104平面布置100100100建筑结构、设施100100100维护情况100100100新成度100100100表5-10 门面比较因素修正表项目对象与实例估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C成交单价（元/）待估6941.186090.9116571.43交易情况100/100100/100100/100交易日期100/99.4100/99.4100/99.4区域因素商服业繁华度100/104100/104

57、100/106交通条件100/100100/100100/102离市中心距离100/104100/104100/106个别因素环境条件100/102100/102100/104临街状况100/102100/102100/104平面布置100/100100/100100/100建筑结构、设施100/100100/100100/100维护情况100/100100/100100/100新成度100/100100/100100/100比准价格6205.545445.3813718.14将上述三个比准价格进行加权算术平均数作为该宗房地产的买卖价格，则相应赋予权数为45%，45%，10%。6205.5445%+5445.3845%+13718.1410%=6615元总价=9466615=6257790元车库：表5-11 车库因素条件说明表 项目对象与实例估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C成交单价（万元/个）待估5.855.3交易情况正常正常正常交易日期2010.12010.12010.3区域因素商服业繁华度有部分商服店面繁华较好