在水一方家园”房地产投资项目可行性研究报告16529

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1、专业好文档目录1项目总论- 6 -1.1 建设项目总论- 6 -1.1.1 项目名称：- 6 -1.1.2 项目坐落位置：- 6 -1.1.3 主要经济指标- 6 -1.1.4 项目概况- 6 -1.1.5 建设单位概况- 6 -1.2 建设项目的必要性- 7 -1.3 可行性研究结论及建议- 7 -1.4 可行性研究的编制依据- 8 -2 市场分析- 8 -2.1 宏观经济形势分析- 8 -2.1.1 国际方面- 8 -2.1.2 国内方面- 8 -2.2 房地产市场分析- 10 -2.2.1 2008年房地产市场运行特点(以下是我摘录的有关信息)：- 10 -2.2.2 影响2008年房地

2、产市场的国际、国内因素分析- 13 -2.2.3 2009年房地产市场展望- 14 -2.3 湖州市区域房地产市场分析- 14 -2.3.1 回顾2008年湖州房地产市场情况- 14 -2.3.2 2009年湖州房地产市场的展望。- 16 -2.3.2 需求状况（市场问卷调查及分析）- 17 -2.3.3 供给状况- 25 -2.4 SWOT 分析- 27 -2.4.1 项目的优势(Strengths)- 27 -2.4.2 项目的劣势(Weaknesses)- 28 -2.4.3 项目的市场机会(Opportunities)- 28 -2.4.4 项目面临的威胁(Threats)- 29 -

3、2.5 项目的市场定位- 29 -3 项目建设条件- 29 -3.1 项目建设的用地条件- 29 -3.2 项目建设自然条件- 29 -3.3 市政配套条件- 30 -4 项目规划设计方案- 30 -4.1 设计指导思想及设计特点- 30 -4.2 总平面设计- 30 -4.3 建筑设计及结构设计- 31 -5 项目的实施进度- 34 -6 项目的销售方案策划- 34 -6.1房地产营销渠道策略 (Place)- 34 -6.1.1 总体广告策略：- 35 -6.1.2 分期广告策略：- 35 -6.1.3 企业直接推销- 35 -6.1.4 委托代理推销- 36 -6.1.5 网络营销- 3

4、6 -6.1.6 房地产超市营销- 36 -6.1.7 项目营销活动建议：- 36 -6.2房地产营销促销策略 (Promotion)- 37 -6.2.1 广告- 37 -6.2.2营业推广- 37 -6.3 销售期营销计划- 38 -6.3.1 销售准备期(2010.7-2010.8)：- 38 -6.3.2引导试销期（2010.9-2010.10）：- 38 -6.3.3 公开销售期（2010.11-2010.12）：- 38 -6.3.4 销售冲刺期(2011.1-2011.3)：- 38 -6.4 营销方案媒体的选择与分析- 39 -6.4.1平面媒体- 39 -6.4.2 电视媒体

5、- 39 -6.4.3 户外媒体- 39 -6.4.4 其它媒体- 39 -6.5 销售价格的市场定位（采用市场法）- 39 -7 项目总投资估算- 40 -7.1 估算依据和原则- 40 -7.2 总投资估算- 41 -7.3 总投资资金来源- 42 -8 项目财务评价- 42 -8.1财务效益- 42 -8.2 赢利能力分析- 42 -8.2.1全部资金评价指标- 43 -8.3 不确定性分析- 43 -8.3.1 盈亏平衡分析- 43 -8.3.2 敏感性分析- 44 -8.4 经济效益测估综合- 44 -9 项目综合评价及结论- 45 -致谢- 46 -参考文献- 47 -1项目总论1

6、.1 建设项目总论1.1.1 项目名称：“在水一方家园”1.1.2 项目坐落位置：位于湖州市仁皇山新区；西至规划保留河流；北至规划保留河流；东至德清路；南至三环北路见附表21.1.3 主要经济指标总占地面积6.32035公顷容积率1.46建筑密度32.7%净用地面积3.742公顷绿地率37.3绿化率60%总建筑面积:54828.8平方米(其中:住宅建筑面积:52904.3平方米;高层建筑面积:24827.1平方米;多层建筑面积:20333.7平方米;联排建筑面积:8011.9平方米;商业用房建筑面积:1160.0平方米;其他物业建筑面积:317平方米;社区办公活动用房建筑面积:94平方米)1.

7、1.4 项目概况“在水一方”项目规划为家园社区，建筑总面积约6万平方米，是个典型的半岛亲水式太阳能智能生态社区。位于仁皇山行政中心区，东至德清路，南与同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脉，沿同心路往织里方向只需15分钟车程，港湾式公交站台距离社区入口仅30米之遥，抵达市民广场仅需三分钟，步行五分钟即可享受潜山公园的休闲静谧，自然生态融入到社区生态环境当中，小区集6幢多层、17幢排屋、6幢小高层错落有致，日照间距合理优化，470户居民分享各自私密阳光。1.1.5 建设单位概况建设单位：浙江东方达多置业有限公司浙江东方达多置业有限公司系浙江达多集团投资组建浙江达多集团位于太湖南岸的浙江省湖州经济技

8、术开发区内，属省级集团公司，湖州市重点骨干企业，2005年度湖州市工业企业销售收入前五十强,纳税前五十强.浙江达多耐火材料集团有限公司是集团的骨干企业，还包括浙江湖州达多塑料制品有限公司,湖州达多皮革有限公司等多家主体企业.集团公司自1980年创建以来，现已成为以制造业为基础，涉足房地产行业等领域的多元化发展的现代化企业集团。浙江东方达多置业有限公司还承建了东方达多龙庭，该项目是湖州首个中国人居环境金牌建设试点项目东方达多龙庭，坐落在红旗路上的水景大宅，它由9幢板点结合高层围合而成，得天独厚的地理位置，将成为城市的一道为亮丽的风景线。东方达多龙庭是纯住宅高尚社区，稀缺的老城区繁华地段，428户

9、 尊邸（少量社区服务用房除外）开启社区纯住宅时代。在红旗路上约80000平方米花园式社区，数百米休闲风情水岸，与龙溪港壮阔水面，一起构造庭院四维空间。一万平方米超大中庭，13%的低密度，47%的高绿化地率给你带来全心的景观感受。1.2 建设项目的必要性加快湖州市城市周边环境建设，美化湖州市容，为湖州市的城市建设更上一个新台阶做扎实的支持工作。繁荣市场，促进湖州市的经济发展。开拓新的商业以及投资机会，繁荣湖州市的经济，为湖州市带来新的商业发展机会，为更多的人创造就业机会。1.3 可行性研究结论及建议u本项目最为关键的部分是各计算期即各季度的销售收入能否按照预期的计划实现。若销售进度能够实现甚至能

10、够加快的话，项目的投资将更加有保障，财务收益状况也将会明显好于评估的结果，反之亦然。因此，项目的开发商对此应当给予足够的重视与关注，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业的策划公司参与销售的策划，并根据销售情况适时调整工程的进度和建设投资。u本项目另一关键的部分是建设投资。同样的能否按照预期的计划实现建设投资也将影响到项目的收益的实现。因此，开发商同样应当给予足够的重视与关注。特别是投资控制，应当在项目建设的全过程尽可能的降低建设成本，聘请相当专业的监理公司进行投资全过程的严格管理将是十分必要的。1.4 可行性研究的编制依据u湖州市国民经济中长期发展规划和产业政策u项目的基础资料u

11、项目有关的技术规范、标准、定额等指标u项目有关经济评价基本参数和指标2 市场分析2.1 宏观经济形势分析2.1.1 国际方面受金融、房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国政府和央行正在孤注一掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。预计未来几年世界经济增长将可望保持在3.0%的水平。其中发达经济体将于2008年和2009年初陷入或接近衰退，2009年的随后时间世界经济复苏将是一个渐进的过程。目前的救助计划无法支撑股市以及金融市场的根本稳定，因此无法解决世界经济的核心问题。世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新一轮经济发展的增长点。金融危机和世界经

12、济增长放缓，也将对我国金融市场、外贸出口和物价产生多方面影响。2.1.2 国内方面A.2008年经济情况回顾2008年国内经济情况可以用16字进行总体评价：增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善。l 增长较快。初步核算，2008年GDP比上年增长9%。l 价格回稳。2月份，物价上涨演绎出一个高峰，CPI当月涨幅达到8.7%。l 结构优化。在国民经济实现较快增长的同时，第一产业特别是农业有了很好的发展。2008 年节能减排也取得了积极进展。l 民生改善。2008年，全年城镇居民人均可支配收入增长14.5%，实际增长8.4%；农村居民人均纯收入名义增长15%，实际增长8%。虽然中国受到了金融危机的

13、影响，但经济水平仍然基本维持了较高的发展水平。 但是国内经济的发展依然有如下的问题：u结构矛盾、体制缺陷和增长方式粗放的综合反映产业结构剧烈变动导致市场供求出现新的失衡；u体制缺陷导致盲目投资和低水平扩张（投资体制、财税体制、金融体制、土地管理体制、政府职能等关键领域的改革不到位）；u经济增长方式仍然比较粗放。B.2009 年经济运行预测：l 三大冲击中国经济面临的风险。一是“去存货化”成为2008年10月份以来中国工业急剧下滑的主要动力。二是出口负增长可能是2009年最为确定性的事件。三是房地产部门的衰退成为2009年中国经济最大的不确定性。l 房价调整或会加剧。l 政府刺激经济计划的成效关

14、键在于带动民间需求。l 力补民生欠账方能解除制约消费的瓶颈。l 比二次分配更重要的是初次分配。l 提升经济体的效率、释放经济活力我们有很多事情要做。总之，我们必须加大贯彻落实科学发展观的力度，彻底地告别旧模式，依据可持续发展的轨迹，探索深化体制改革，寻求新的增长方式，才是长远的良方。三、 对2009年主要指标的预测：u下调2009年CPI、PPI增长预测。受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落影响，2009年我国CPI将负增长1.1%左右。受大宗商品价格暴跌和总需求增速快速回落影响，2009年我国PPI将负增长3.5%左右。l 下调2009年投资、消费、出口增长速度。投资名义增速下调至13%

15、，实际增速上调至17.2%，消费名义增速下调至9.5%，实际增速下调至10.6%，出口增速下调至8.5%。l 下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。存款基准利率下调至1.44%，贷款基准利率下调至5.31%，人民币汇率下调至6.90。l 下调农民人均纯收入增速度至9.0%。l 下调GDP增长率至8.1%。l 随着2008年7月中旬国际大宗商品价格泡沫的破灭，上半年还肆虐全球的通货膨胀，四季度急剧转变为日益迫近的通货紧缩威胁。2009年，在世界经济陷入衰退、国内周期性调整的双重压力下，中国经济将步入典型通货紧缩，物价水平负增长将成为2009年中国经济的显著特征。为此，我们对2009年投资、消费、

16、出口、居民收入、GDP增速等主要宏观经济指标的增速预测值进行调整。2.2 房地产市场分析在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，2008年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。2.2.1 2008年房地产市场运行特点(以下是我摘录的有关信息)：A、 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长从资金供给总量来看，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅下降，

17、从12月份的31.9%，降到17月份的19.1%，下降了12.8个百分点。这种趋势估计第四季度仍将持续。从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。2008年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。到2008年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。由此可见，房地产资金供

18、给的情况已经不容乐观。房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。B、房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%，较上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工

19、面积的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。C、需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。D、全国房

20、价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落 “珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降，8月同比下降已达到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降1.8%。E、地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的25左右，在有些城市超过50。对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。例

21、如，湖州市政府出台了关于恢复房地产业发展的若干意见，按照规定，湖州市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%1.5%的政府补贴；沈阳市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等；河南省政府规定，自9月1日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率；厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。F、住房保障工作进一步加强，各地取得一定进展2008

22、年的政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出：解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以来强调的住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。2月4日，中国人民银行、银监会发布经济适用住房开发贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。3月3日，财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法

23、定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征10%的个人所得税。3月21日，住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理的通知，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。地方住房保障工作也取得一定进展。如上海市2009年住房建设计划中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的

24、区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整、工厂置换来安排一定量的廉租房和经济适用房用地；广州市住房建设规划中指出，2008年将供应保障型住房用地0.50.9平方公里，规划建筑面积100万180万平方米，2009年计划供应同类用地0.81.01平方公里，规划建筑面积158万200万平方米；珠海市政府出台20082010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案，决定在未来3年，推出1899套廉租住房，新建5072套经济适用住房，通过实物配租、货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决全市低收入家庭和其他困难群体的住房问题，并将

25、城市低收入家庭住房解困与政府考核挂钩；2月18日，北京市建设委员会正式公布限价商品住房管理办法（试行），首批限价房源16377套也将在10月15日前完成选房。2.2.2 影响2008年房地产市场的国际、国内因素分析A.美国次贷危机引发国际金融市场动荡，间接影响国内房地产市场2007年4月，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，美国爆发了次贷危机。2008年3月，美国第五大投行贝尔斯登被摩根大通以约2.4亿美元收购。此后，次贷危机愈演愈烈，一发不可收拾，2008年9月，华尔街上5家独立的投资银行全军覆没，最大的保险公司美国国际集团（AIG）陷入现金危机，地方银行也出现倒闭现象。美

26、国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。美国大型金融机构也往往发展为跨国公司。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市、债市、汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。美国金融危机，将不可避免地影响我国房地产业。以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩。8月份包括工厂、矿业和公共事业在内的美国工业生产下降了1.1%，连续两个月下降。美国商品零售额在7月份下降0.5%后，8月份再次下降0.3%。世界经济的影响将加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。B.经济增长速度放慢已成为国家宏观经济

27、的主题，房地产行业同样不能幸免2008年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑的风险。首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上从紧的货币政策、资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。C.货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩、投资过热导致通货膨胀加速并诱发经济过热甚至出现危机，我国自2006年开始实施从紧的货币政策，通过加息、上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度等手段，控制银行信贷增长速度，改善货币总体过剩状况。从紧的货币政策的作用在2008年开始显现，对供给和需

28、求的共同抑制导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度很高，加息使房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发商融资成本上升。开发商资金链的紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。其次，利率提高以及2007年9月份执行的提高第二套住宅首付比例及贷款利率的政策则在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资、投机需求以及部分改善性需求，这在宏观上导致需求量下降。在供求两方受到抑制的同时，房价涨幅也出现明显回落。在这种情形之下，中央并未放松对房地产市场的调控。2008年7月29日，央行、银监会联

29、合下发关于金融促进节约集约用地的通知，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而作出的未雨绸缪的举措，同时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。2.2.3 2009年房地产市场展望2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来一轮“洗牌”，房价面临进一步回调。在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大。此外，随着住

30、房结构调整及各项住房保障政策的落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。u需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调u在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大u从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现u中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决2.3 湖州市区域房地产市场分析2.3.1 回顾2008年湖州房地产市场情况A2008年湖州房地产市场表现形式2008年对于湖州的房地产市场是个不平凡的一年！上半年，湖州市规划与建设局加大对房地产市场的

31、调控、监管力度，确保本市房地产市场平稳发展，主要表现在四个方面。 u投资趋向理性。上半年，湖州市完成房地产开发投资54.43亿元，同比增长 24.5%，低于全国28.5%的涨幅，比一季度下降了12.4个百分点，与固定资产投资增长幅度基本保持一致，房地产投资增幅趋向理性。 u 市场供应充足。截止6月底，中心城区(不含织里)累计可售商品住房面积为64.97万平方米，套数为5600套，同比分别增长5%和5.8%，中心城区商品住房供应量充足。同时，市区共出让房地产开发用地面积93万平方米，比去年同期增长10.3%,土地市场保持平稳增长。 u 资金配比合理。上半年，湖州市投入房地产开发的资金总计85.1

32、4亿元，同比增长26.8%。投资资金主要来源仍然为预售收入，占了资金总量的近一半，自筹资金占全部资金来源的28.13%，比去年同期增长2个百分点，房地产投资资金组成日趋合理。 u 价升量降明显。上半年，受全国经济形势的趋紧以及宏观调控政策的影响，全市商品房销售面积为118万平方米，与去年同期相比下降5.2%，销售量首次出现下降。同时，主要受建筑材料和人工费用大幅上涨的影响，中心城区商品住房和普通住宅的平均价格同比分别增加7.4%和8.14%，略低于全国70个大中城市房屋销售价8.2%的增幅，保持了房价平稳增长。 从2008年下半年起，由于受到金融危机、中国房地产市场政策调控和一线城市价格回落等

33、多种因素影响，一向成交平稳的湖州房地产市场也加重了观望的气氛，但由于湖州购房刚性需求旺盛，这种观望气氛在国家相继出台的利好政策中得以缓和。B2008年湖州房地产市场分析2008年房地产调控政策似乎从未如此深入体现在房地产行业当中，一方面过往宏观调控政策的滞后效应集中爆发在2008年，另一方面由地产泡沫所引起的美国次贷危机带来的金融风暴不仅仅给中国资本市场及房地产市场带来心理层面的冲击。全国房地产价格增势普遍趋缓，商品房销售回落，特别是前期涨幅过高、泡沫成分较大的一线城市房价出现较大幅度的下跌，一系列因素也逐渐影响到湖州房地产市场的运行。近几年来，湖州市房地产业呈现加速发展态势，湖州房价是否存在

34、泡沫，是否存在大的降价空间，正确看待，对促进湖州房地产业持续、健康发展具有重要意义。 根据经济学的解释，地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，地产泡沫的破裂极易产生金融危机或经济危机。泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。目前度量泡沫标准不一，国内甚至有专家用30个指标作为评价根据，从目前研究来看，房地产投资占GDP比重、房价收入比、月供收入比是普遍运用的三个指标。房地产投资占GDP的比重。用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置。一般认为，处于加快城市化进程中的城市和地区，6%至10%的比重尚处于相对合理范围内。湖州

35、上半年地区生产总值为487.79亿元，房地产投资为53.43亿元，房地产投资占GDP的比重指标约为10.74%，略超这个范围，基本上接近上半年全国房地产投资占GDP10.41%的比重，在长三角16个城市中，则排名相对靠前。一定程度上说明上半年湖州房地产投资对GDP的贡献率较高。房价收入比。是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性。按一般经验，房价收入比在3至6倍之间为合理区间，而房价若为家庭年均收入6倍以上的区域，则称之为泡沫区。以2007年湖州城镇居民人均可支配收入与2008年上半年湖州房价相比为例，房价收入比约为4.0，完全处于合理范围内。月供收入比。家庭月供

36、收入比是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比。目前，国内贷款的一般标准是，首付款不低于总房款的30%、月供按揭贷款/月收入不得超过50%。从国际情况看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出这个比例，个人或家庭负担就会过重，不仅挤压其他消费，而且会降低家庭的生活质量。统计数字显示，2007年湖州市城镇居民人均可支配收入为20046元，按湖城目前5000元/平方米左右的商品房均价来计算，三口之家，100平方米的住房面积，银行按揭贷款70%，按揭20年，在当前利率水平下，月均还款2500元左右，月供收入比为50%左右，考虑到不少家庭，特别是中高收入家庭存在数量可观的收入，实际家庭月供比例可能

37、远低于以上统计的名义数据。从以上指标来看，湖州房地产市场不存在市场泡沫，也就不存在大的降价空间，更何况湖州房地产市场一直以自住需求为绝对主导。事实也如此，在去年周边城市诸如杭州、上海、宁波等地房价大幅上涨的情况下，湖州的房价依然保持在一个相对稳定的水平。当然我们不否认目前市场供大于求的现状，特别是在次贷危机影响全球、经济放缓、全国房地产市场调整的大背景下，湖州房地产市场避免不了消费者观望、成交量有所下滑的事实。作为市场参与的主体，购房者、开发商、政府都要有所作为。对购房者来说，要清醒认识到湖州房价下降的空间并不大，也要正确对待个别楼盘因资金紧张而降价促销的行为，该出手时就出手；对开发商来说，则

38、要根据市场适时调整产品结构，做好品牌维护，多做“加法”，提高产品品质；健康、稳定发展的房地产市场对于市场参与主体来说是个“多赢”的市场。 2.3.2 2009年湖州房地产市场的展望。 2009年全市经济仍将有望实现平稳较快发展，但速度将有所回落。在大的发展趋势上，湖州市与全国、全省保持一致，影响经济增长的几项主要因素预期情况也与全国、全省存在共性。其中房地产业有望有25个楼盘售楼部对外公开和开盘，销售状况可能得到改善。“要认真落实中央关于促进房地产市场稳定健康发展的政策措施，支持和鼓励普通自住住房和改善型住房消费，加快发展二手房市场和住房租赁市场，促进房地产业健康发展”。这是1月19日，浙江省

39、十一届人大二次会议上，省有关领导的重要讲话。刚刚过去的2008年，是中华民族极不寻常、极不平凡的一年，这一年来，面对年初严重雨雪冰冻灾害和下半年严峻复杂宏观形势的挑战，全市房地产行业以加快建设现代化生态型滨湖大城市为目标，城市面貌在全面整治中有机更新，城市品位在加快建设中深刻变化。 09年湖州将重点抓好“一港两区六路”。加快龙溪港东岸、爱山广场（步行街）、衣裳街历史文化街区等“一港两区”建设，打造集酒店、商业、办公、娱乐、休闲、旅游于一体的现代商务中心。全面启动东街综合整治、人民路综合整治、勤劳街拓宽、莲花庄路东延、劳动路南延、南街北段拓宽等“六路改造工程”。按照中心城市“一核五区”的新格局，

40、进一步加快基础设施建设，推动新区发展。仁皇山新区。基本完成南太湖大桥公园整治提升、仁皇山中学及配套工程，加快推进仁北路、高教路等路桥工程及中兴苑农民安置房建设。基本完成南皋桥集镇综合整治工作，打造环城河至太湖水上旅游风情线的重要节点。湖东新区。实施318国道外环线以南区域5.7平方公里的建设开发，全力推进苕溪路以南区域道路配套和农房拆迁安置工作，基本完成大升路、漾东路、南塘路和谈家扇农民新村建设，努力推动东部新区城市次中心的形成。市北分区。加快推进白鱼潭路东延等路桥建设，年内完成内环东路建设，进一步打通市北分区发展的交通瓶颈，加强分区与老城区的连接。同时，紧紧抓住湖州“山、水、文、绿、净”的城

41、市特点，着力做好“显山露水”的文章，高标准完成仁皇山公园、毗山公园、弁山景区等规划编制，适时启动建设。加快水景观建设及水上旅游规划研究编制工作，充分展示湖州人文特色和生态景观资源。房地产业要以这15项政策出台为契机，科学研判市场走势，及时调整引导策略、加大市场秩序监管力度。同时，根据市场实际需求，保持土地合理的供应量和供应比例，确保湖州房地产价格和市场的稳定。2009年的湖州房地产市场整体上波澜不惊, 政府目前的房地产政策已经和前期发生了比较大的变化，主要体现在对房地产发展的基本政策上，国家已经逐渐认识到房地产市场的重要性以及民生性，所以既会逐渐加大对房地产市场的关注，又会抓好社会保障领域的推

42、进，一方面出台社会保障房计划，稳定整个市场预期和调整市场供应结构，另一方面加大对社会保障领域的教育医疗以及社会保险等方面的投入，消除市场远期消费的压力和担忧，从而促使社会整体消费观念的转变和消费能力的提升。 从上述的几点分析可以看出，2009年湖州的房地产市场不可能大起大落，而是2008年调整的延续，市场将会在稳定发展中逐渐走出低谷。2.3.2 需求状况（市场问卷调查及分析）依据需要调查的事项，我们就所关注的问题，经过小组成员的讨论在最后的市场调查问卷中设计了如下的问题：（共15 个）1.消费者您现在的家庭居住人口2.您打算什么时候购买住房3.您现在的家庭月收入4.您购房时希望选择的区域位置5

43、.你在购房时希望选择（现房、期房）6.您比较喜欢哪种楼型7.您在购房时所接受的价格8.您对户型的选择9.您希望选择的面积10.您在购房时最关注的因素是（多选）11.您购房时希望周围有何配套设施12.您希望采用的付款方式13.您在选择户型时对装修的要求是14.您认为小区合理的车位标准是15.您购房的主要信息来源是（多选）最后经过市场问卷的调查发放，在所有发放的100份问卷中我们收到80份有效的问卷，以下是我对所收到的市场调查问卷的结果以及相关的分析：1.接受调查居民家庭居住人口：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所选人数102032108所占百分率%12.5254012.510数据分析：如上图所

44、示，很明显在我们所调查的人中间，家庭人口为 3人的居多，2-3人的占到总调查对象的65%。而接近88%的被调查者的家庭人口在2-4 人以上。2.接受调查居民买房时间：时间1 年内1-3 年3-5 年5 年后所选人数1141235所占百分率%13.7551.2528.756.25数据分析：在接受调查的人中间有超过一半的人表示在1-3 年内会买房，在5 年内买房的人达到94%，这很好的说明，大多数的的被调查者有强烈的购房意向。3.接受调查居民家庭居月收入：收入状况2 千以下2-3 千3-4.5 千4.5-6 千6 千以上所选人数102123206所占百分率%12.526.2528.75257.5数

45、据分析：被调查者的家庭收入水平普遍在2000 元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被调查对象的六成。4.接受调查居民的理想购房位置：位置城内东郊南郊西郊北郊所选人数920182310所占百分率%11.252522.528.7512.5数据分析：在被调查者中间有大多数人选择了郊区，。很好的说明对于大多数的购房者来说，郊区有着很强的吸引力。5.接受调查居民对现期房的接受程度：选项现房期房末房所选人数62144所占百分率%7751755数据分析：很明显的，更多的人愿意选择现房，达到77.5%。6.接受调查居民的理想的楼型：楼型6 层以下7-9 层高 层其 它所选人数12272912所占百分

46、率%1533.7536.2515数据分析：被调查者选择高层和7-9 层的比较多，所占比大致想同，也就是说，选择小高层以及高层的人占多数，有70%之多。7.接受调查居民所能接收的价位：价 位2-3 千3-4 千4-5 千5-6 千6 千以上所选人数272018105所占百分率%33.752522.512.56.25数据分析：被调查者能够接受的价位在2000-4000元/平方米之间的占多数，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000 元/平方米的战25%，合在一起就是说，有超过五成的人可以接受2000-4000 元/平方米的价格。而选择能够接受5000 元/平方米以上的消费者不多。8

47、.接受调查居民的理想的户型：户型一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅复式结构跃层结构所选人数37202312645所占百分率%37587525287515755625数据分析：选择三室一厅的被调查者比较多占到28.75%，另外选择两室一厅、两室两厅、三室二厅的人所占比例分别是8.75%、25%、15%，选择四室两厅的人占7.5%。9.接受调查居民的希望面积：面 积50 以下51-8081-100101-130131-150150 以上所选人数362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75数据分析：选择81-100、101-130、131-150 的人比

48、较多，分别占被调查者的26.25%、35%和18.75%，这个数据与之前选择的户型有密切的关系。应该说是比较合理的。10.接受调查居民购房考虑的关键因素（多选）：关注因素位置价格交通户型配套设施周遍环境小区规模及发展趋势房屋质量物业管理品牌与开发商实力所选人数6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5数据分析：在消费者购房时最关注的因素一栏中，通过上图很明显的，有五个方面是最多人关心的，按照比例它们是：价格12.5%、位置7.5%、周遍环境10%、交通11.25%、户型16.25%。而最不被人关心的却是小区规模与开发商的势实力和配套设

49、施，它们分别只有7.5%和5%。11.接受调查居民购房要求的配套设施:选择设施购物医疗咖啡吧、茶座金融健身、美容餐饮所选人数1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75数据分析：明显地希望有购物和医疗设施的人最多，分别占22.5%和18.75%。而其余选项选择所占的比例比较接近。12.接受调查居民购房时付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所选人数202337所占百分率%2528.7546.25数据分析：被调查者有近一半的人选择按揭购房，占到总数的46.25%，选择分期付款和一次性付款的比例比较接近，分别是28.75%和25%。13.接受调查居

50、民购房时对装修的要求：装修程度厨卫精装全部精装毛坯房所选人数261836所占百分率%32.522.545数据分析：被调查对象倾向于选择毛坯房和厨卫精装的住房，所选比例分别是45%和32.5%，较少的人选择全部精装，只有22.5%。14.接受调查居民购房时对车位的要求：要求情况不需要8 万元/个10 万元/个12 万元/个所选人数1047158所占百分率%12.558.7518.7510数据分析：被调查者有近八成的人选择购买车位，在选择需要车位的87.5%的人中，有58.75%认为8 万元/个的价格是比较合理的，18.75%的人选择10万元/个，只有10%的人选择12 万元/个车位的价格是合理的

51、。15.接受调查居民购房的主要信息来源：电视报纸电台房交会房地产超市宣传单互联网中介机构已购房亲友其它所选人数15135465106106所占百分率%187516256255756251257512575数据分析：图中明显地显示，在购房的信息来源方面，电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面最多，它们所占的比例分别是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此这将在住房销售的时候为我们提出营销的方案提供参考。需求分析结果：根据以上的调查数据，我们知道尽管湖州市的房价不断上涨以及其他的因素的干扰，湖州市房地产市场的需求依然是十分强劲的。在被调查的人中间，有77.5%的人家庭人口在2-4

52、 人之间；打算在五年内买房的占93.75%，三年内买房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000 元以上，月收入4500 元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近买房；相当多的人更愿意买现房，占77.5%；70%的人愿意选择小高层或者高层；25%的人可以接受3000 元/平方米的价格，而能够接受4000 元/平方米价格的只有22.5%；更多的人比较喜欢大的房子，有88.75%的人选择80 平方米以上，62.5%的人选择100 平方米以上；人们比较喜欢三室一厅或是二室二厅，分别占28.75%和25%，选择复式和跃层的只有11.25%；被调查者更关注住房的价格、位置、周遍环境、交通

53、、户型，而对小区规模与开发商的实力不太感兴趣；被调查者最希望拥有的设施是购物与医疗设施，人们更多的希望用按揭的方式付款，希望购买毛坯房或是厨卫精装的住房；在87.5%的希望拥有车位的人中，人们认为8 万元/个车位的价格是合理的；被调查者的人们通常从电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面的到有关的购房信息。2.3.3 供给状况湖州市的住宅规划文件表明，到2010年，湖州市将实现人均建筑面积40平方米，2008年的人均建筑面积为35.57平方米，以此推算，2009年湖州市城区人均住房建筑面积约37.68平方米。依据湖州市城区当前人口108万计算：2009年湖州城区需要住宅建筑面积（37.68-35

54、.57）108=227.88万平方米。 而湖东区域目前几个楼盘的建筑面积已经达到了58万，约占2009年总需求量的四分之一。据相关调查表明湖州市2009年商品房供应量约为328万。同时考虑到更多的且数据更难统计的二手房市场的供给情况，总的来说，湖州市房地产的供给能力还是有相当的规模的。但是考虑的房地产需求的火热情况，再加上这几年收入不断提高的城市居民群体，我们认为湖州市的房地产市场有还是相当的空间的。但由于外来房地产开发商的不断涌入以及本土开发商的不断发展，未来湖州市房地产市场的竞争是相当的激烈的。 对于严重的供大于求的问题。当面临资金回笼速度缓慢、房源囤积数量不断变多时，开发商选择SP促销活

55、动，希望能通过有效的方式最快地解决自家的问题，只是一个明智之举。 综合数据来看，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。短期内房价下调将成定局。从长期来看，随着宏观经济形势的好转，房地产市场供求关系紧张的状况则有可能再次出现。以下是收集的与本项目开发相关的部分物业的资料:1.兽王*城市之心 基本信息： 开发商：湖州兽王房地产开发有限公司 楼盘位置：仁皇山年新区3号地块 详细信息: 建筑类型:多层、电梯公寓、联排、单身公寓、商铺 户型面积:40-260平方米 建筑面积:约180000 平方米 楼盘价格:多层起价3330元/平方米，均价4000元/平方米

56、、电梯公寓起价3500元/平方米,均价4000元/平方米，排屋起价5400元/平方米2.天盛花园 基本信息:开发商：湖州泰祥房地产开发有限公司 楼盘位置:仁皇山新区详细信息:建筑类型:多层、高层、小高层、排屋 户型面积:90-250平方米 建筑面积:209463平方米3.中义凯莱国际 物业类型：普通住宅、商铺 销售状态：在售建筑类别：多层 装修状况：毛坯 城市/区县：湖州/凤凰开发区 容积率：1.55 绿化率：35% 占地面积：120000 平方米 建筑面积：193000 平方米 开盘时间：2008-04-19 交房时间：2009-12-314.江南华苑 基本信息： 开发商：湖州广际房地产开发

57、有限公司 楼盘位置：湖州市体育场路东侧、陵阳路以北 建筑类型：高层、小高层 户型面积：88-140平方米（单身公寓25-47平方米） 建筑面积：56947平方米5.美欣达*清丽家园 基本信息： 开发商：湖州美欣达房地产开发有限公司 楼盘位置：西至凤凰路、东北接轻纺路、东于湖州电力局办公室和富丽家园二期接壤、南侧与嘉欣金世纪广场相连 详细信息： 建筑类型：多层、高层、小高层 户型面积：单身公寓54平方米，多层90-133平方米,小高层、高层120-140平方米 建筑面积：15237平方米（土地建筑面积117115平方米,其他建筑面积35259平方米） 楼盘价格：未定 6.金色地中海 基本信息：

58、开发商：湖州美欣达房地产开发有限公司 楼盘位置：仁皇山新区 建筑类型：别墅、多层 建筑面积：27万平米 2.4 SWOT 分析2.4.1 项目的优势(Strengths)1地理环境优越 交通便利，配套齐全“在水一方”家园社区，位于仁皇山行政中心区，东至德清路，南与同心路隔水而望，北看弁山，南接仁皇山脉，沿同心路往织里方向只需15分钟车程，港湾式公交站台距离社区入口仅30米之遥，抵达市民广场仅需三分钟，步行五分钟即可享受潜山公园的休闲静谧，自然生态融入到社区生态环境当中。建筑总面积约6万平方米，是个典型的半岛亲水式太阳能智能生态社区。 环绕“在水一方家园”四周的百年名校爱山小学、湖州中学、湖州一

59、中、湖州电力学校、信息工程学院、湖州艺术与设计学校等，丰富的教育资源为业主子女受教育提供了便利；紧邻市政府，14万平米的市民广场生态公园和8万平米的湖州历史名人文化园、剧院、图书馆、音乐厅、博物馆、少年宫等公共配套更为业主带来了休闲文化娱乐精神上的享受；东北边的体育馆和网球中心是热爱锻炼的居民周末锻炼的好去处；香火旺盛的法华寺，晨钟暮鼓的钟声穿过弁山袅袅传来，别是一番人间烟火。2科技节能“在水一方家园”拥有5个区别与其它居住小区的独特特点，它是湖州市第一个经政府批准的生态小区；第一个太阳能与建筑一体化的示范小区；第一个用太阳能发电使用公用楼道灯的小区；第一个采用太阳能气源热泵中央热水系统为业主24小时“家庭用水酒店化”集中提供生活热水的小区；整个小区内全方位节