某休闲旅游区项目可行性研究分析报告可编辑

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1、某休闲旅游区项目可行性研究分析报告 XX休闲旅游区项目项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书优项目工程咨询公司可行性研究报告报告目录第一章 项目总论- 3 -11 项目概述- 3 -12 项目建设背景- 3 -13 项目建设规模及内容- 4 -14 项目建设单位- 5 -15 项目建设计划- 7 -16 项目投资说明- 7 -17 项目建设意义- 8 -第二章 项目建设必要性- 10 -21 顺应城乡统筹改革的大潮- 10 -22 城乡一体化发展的需要- 10 -23 符合地方旅游经济发展的需要- 11 -24 建立起农民长效增收机制- 11 -第三章 项目选址分析- 12 -31 项目位置

2、- 12 -32 人文优势- 12 -33 旅游环境- 13 -34 交通环境- 14 -35 自然环境- 14 -36 消费习惯- 15 -37 选址分析- 16 -第四章 项目建设内容- 17 -41 乡村野奢度假区- 17 -411 乡村野奢酒店群落- 17 -412 乡村林盘会馆群落- 18 -413 原乡田园俱乐部- 19 -414 原乡休闲街区- 20 -415 原乡旅游房车营地- 21 -42 创意天下汇- 22 -43 现代农业示范区- 24 -431 观光体验农业基地- 24 -432 生态立体农业基地- 25 -433 生态涵养林带- 26 -44 新农村集中安置区- 27

3、 -45 生态景观系统- 27 -451 景观生态系统- 27 -452 自然通风- 28 -453 植物种类及景观的多样性- 28 -454 生态水系和生态水池- 28 -455 地表水循环- 29 -第五章 项目经营分析- 30 -51 项目经营模式- 30 -52 游客类型对比分析- 30 -53 收入构成分析- 31 -51 观赏过程收入- 31 -52 参与性游乐- 31 -53 夜间娱乐- 32 -54 旅游购物- 32 -55 特色餐饮- 32 -56 特色住宿- 33 -57 康体消费- 33 -58 疗养消费- 33 -第六章 项目市场分析- 34 -61 旅游业现状- 34

4、 -62 花卉及香味植物市场分析- 35 -63 项目的旅游差异化竞争优势- 36 -64 项目的农业产业化分析- 37 -65 项目的销售策略- 38 -651 品牌打造- 38 -652 分类销售- 38 -653 市场风险分析- 39 -第七章 项目建设计划- 40 -第八章 项目投资和效益分析- 41 -81 项目投资概算- 41 -82 项目经济效益- 42 -83 农民就业与增收- 43 -831 农民就业- 43 -832 农民增收- 44 -84 环境保护效益- 44 -841 水资源系统保护- 44 -841 大气保护系统- 45 -843 噪音防治- 45 -844 生物多

5、样性- 46 -第九章 项目结论- 47 -第一章 项目总论11 项目概述项目名称XX休闲旅游区项目投资单位香港XX基金会有限公司项目建设单位四川XX建设投资管理有限公司拟建项目主管部门成都市XX县政府 XX县旅游局项目建设性质新建项目建设地点成都市XX县XX镇XX村12 项目建设背景XX县历史悠久积淀深厚拥有丰厚乡村旅游文化资源旅游资源的开发和利用是统筹城乡新农村建设的重要支撑力量打造文化休闲产业是统筹城乡新农村建设的重要支撑产业大力发展乡村旅游文化产业是统筹城乡新农村建设的重要模式在成都作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的宏观背景下XX县提出了以乡村旅游文化产业带动大成都经济圈旅游休闲产业

6、的整体发展规划对XX县丰富的乡村旅游资源进行全方位整合与再构实现区域经济的可持续发展旅游产业作为第三产业的核心产业是XX县实现由传统县域经济向都市近郊型经济转型的关键产业和重要着力点在此基础上XX县提出了紧紧围绕古蜀文化乡村旅游观光农业商贸物流生态人居等五大重点加快推进望丛古蜀文化产业园农科村景区横山运动休闲营地滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线生态休闲旅游产业带三河流域走马河沱江河清水河湿地生态经济产业带等特色示范基地建设推动特色旅游产业聚集发展的城市发展规划13 项目建设规模及内容本项目规划面积4950亩其中乡村野奢旅游区规划面积420亩创意天下汇105亩现代农业示范区4300亩新农村集

7、中安置小区125亩规划建设项目如下项目建设内容建设规模亩乡村野奢度假区420亩乡村野奢酒店群落120乡村林盘会馆群落100原乡田园俱乐部100原乡休闲街区40原乡旅游房车营地60创意天下汇105亩105现代农业示范区4300亩观光体验农业基地860生态立体农业基地3010生态涵养林带430新农村集中安置区125亩125合计4950本项目以保护耕地为原则在统筹城乡综合配套改革试验区及城乡一体化的宏观政策支持下以成都市农村集体土地流转政策为依据在总共4950亩的规划整理面积中通过占补平衡拆院并院集中650亩农村集体建设用地以建设和打造极具有川西韵味的XX野奢休闲旅游区和新农村集中安置小区XX项目以

8、区域内最具四川田园特色的原生态林盘资源为核心通过对周边农田耕地的农业产业结构调整和优化以高品质乡村野奢度假酒店为引导建设集乡村旅游休闲生态涵养林观光体验式农业生态立体化农业农产品深加工和新农村集中安置区于一体的综合性乡村休闲旅游项目本项目根据项目功能分区合理细分土地性质最大化发挥区域资源功效打造高端旅游产品拉动区域经济整体可持续性发展14 项目建设单位香港XX基金会有限公司系由在港澳台地区及海外营商多年的商界人士联合投资组建港府合法注册并获得国际金融组织和基金的大力支持资金来源丰富XX基金会有限公司总部位于香港湾仔庄士敦道181号注册资本为港币69亿元为促进国内业务发展公司在北京设立了国内总部

9、在四川投资组建了永安和中为两大企业集团香港XX基金会有限公司主要致力于香港和内地间的经济科技文化交流特别是在新的历史条件下配合国家在文化和旅游能源和环保等建设方面的发展着力于对内地最优秀的文化旅游节能环保等专案进行投资向那些能够发挥示范性辐射性可持续发展的专案提供支援和帮助并确保在这些方面的投资能够惠及最广泛的社会群体香港XX基金会有限公司经过数年的发展在内地的投资总额累计已达140多亿元涉足旅游文化金融能源环保流通地产公共服务和实业投资等领域香港XX基金会有限公司从创立伊始就全方位借鉴国际市场的先进技术和经验形成了卓越高效的管理团队标准化的作业流程开放的学习氛围拼搏进取的团队精神成为内地企业

10、开拓国际市场的伙伴和内地与香港之间经济科技文化交流的桥梁永安集团系香港XX基金会有限公司全资集团子公司资产已经超过30亿元人民币公司以房地产开发为龙头集金融投资机械制造环境保护商品贸易商业服务等为一体包括四川永安投资置业有限公司成都万通北站商场有限公司成都九洲宾馆有限公司成都朗正贸易有限公司成都行舟物流有限公司等企业集团年均税后利润达5000多万元并保持了年均10以上的增长速度公司在投资传统产业的同时大力打造成都火车北站商圈为成都经济的发展作出了贡献中为集团是由香港XX基金会有限公司在中国内地投资组建的战略性投资机构负责其在中国内地进行区域经济投资与开发目前在中国西部地区主要是采取参与地方政府

11、的区域性经济建设模式进行项目投资及投资管理服务为政府打造有特色的可持续的区域经济并促进地方经济的发展公司秉承体系运作科学经营建章立制突破目标的管理理念形成了具有中为集团特色的企业文化体系凝聚了一大批优秀人才集团中高层管理人员均具有博士硕士学位中为集团拥有先进的投资理念和较强的运作实力致力于发展成为国内领先西部一流的企业财团四川中为循环经济建设投资管理有限公司是中为集团的核心企业另外集团公司还下设成都草堂古玩城经营管理有限公司等子公司15 项目建设计划XX野奢休闲旅游区总建设周期为36个月项目预计从2008年3月启动至2010年3月完成建设16 项目投资说明项目总投资125亿元资金来源企业自筹资

12、金992亿元引进项目资金258亿元主要经济指标项目年收入247亿元年上缴税收509825万元17 项目建设意义乡村旅游文化休闲产业是一个富民产业对于参与农户的收入支持超过对税收的贡献是新农村建设中最容易直接带动农民增收的产业乡村旅游文化产业的发展将大大推动农村村容的改变推动卫生条件的改善推动环境治理推动村镇整体建设的发展所以乡村旅游文化产业是目前新农村建设中的最佳产业模式XX野奢休闲旅游区项目以乡村田园资源乡村风景资源乡村民俗文化资源乡村历史文化资源等等为依托构建中国西部原生态乡村旅游文化资源与国际旅游产业理念相结合的乡村旅游产业链致力于成为中国乡村旅游文化的精品项目本项目突破了传统旅游产业单

13、一发展的模式结合成都进行新农村建设的一系列政策进行一二三产业的复合架构与循环发展促进乡村经济的可持续发展本项目通过循环经济理念在项目区域内的运用以及对水资源的循环利用和保护实现整个区域循环经济技术的优化示范在中国乃至世界提供一个充分利用循环经济技术的中国乡村旅游文化的旅游目的地本项目通过乡村旅游文化产业的运作在创造经济效益的同时兼顾社会效益和生态效益的发展为区域经济的腾飞创造稳定持续的税收大量解决农村社会劳动力的就业和增收问题第二章 项目建设必要性21 顺应城乡统筹改革的大潮2007年6月7日国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知通

14、知要求从实际出发根据统筹城乡综合配套改革试验的要求全面推进各个领域的体制改革并在重点领域和关键环节率先突破大胆创新尽快形成统筹城乡发展的体制机制促进城乡经济社会协调发展2003年成都市实施了以推进城乡一体化为核心以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹四位一体科学发展总体战略实施了一系列重大改革开创了城乡同发展共繁荣的可喜局面农民增收是三农问题的核心促进农民增收长效机制延长产业链特色农产品为农民长效增收提供支撑为农民增收创造更多的条件和机会第三章 项目选址分析31 项目位置XX野奢旅游休闲区项目位于成都市XX县XX镇白马村XX镇位于成都西北郊的府河水源头XX县的东部距成都市区1

15、3公里县城10公里北邻成彭公路南靠国道317线成都市沙湾西延线8车道高等级公路横穿全镇成为通行成都的主要快速通道犀团路犀浦至XX由北向南纵贯全镇与国道317线相连镇域范围内村村通沥青公路形成四通八达的交通网络因府河起源于镇内的石堤堰故有府河第一镇美称全镇地势平坦土地肥沃水资源丰富排渠通畅幅员面积2886平方公里总人口26500余人府河自北向南纵贯全镇镜内形成了府河水为主的自流灌溉渠系XX县作为古蜀国历史上鼎盛时期杜宇王朝建都立国之地是古蜀文化的发祥地其境内古蜀文化遗址众多蜀文化资源沉淀丰厚相传皇帝杜宇爱百姓死后为一只杜鹃春季飞来唤醒老百姓嘴巴啼得流出了血染红了漫山的杜鹃花这成语子规啼血的来历镇

16、内入驻了成都理工大学影视学院四川师范大学成都学院新华科技职业学院五月花计算机学院成都旅游职业中专等一批具有影响力的大中专院校在校师生3万余人是一座名副其实的学子麋集之城第四章 项目建设内容XX野奢休闲旅游区项目包括四大建设内容分别是乡村野奢度假区创意天下汇现代农业示范区和新农村集中安置区41 乡村野奢度假区411 乡村野奢酒店群落乡村野奢酒店群落是以酒店服务业和文化旅游产业为特征的第三产业在区域内原生态的林盘资源的基础上优化建设野奢酒店Rustic Luxury Hotel是以山野乡野郊野田园等区域为背景以原生态建筑为外观内部设计豪华奢侈是近年国际新兴的高端休闲旅游度假产品野奢酒店能满足高端消

17、费者对于自然和奢侈的双重欲求野奢酒店是新一波追求舒适和奢侈的浪潮的开始它将建筑和自然结合在一起将荒野的魅力同奢华的享受结合在一起如此反差的消费方式能够满足当代人追求时尚刺激个性私密空间的需求在本项目中我们将野奢酒店的概念和范围进行了升华和扩张最大化的诠释野与奢两大主题乡村野奢酒店群落结合XX县乡村天然就有的纯朴与自然依托成都作为西部中心城市强大的消费资源和市场辐射能力规划建设与地域民俗历史文化相协调的乡村野奢酒店并配套建设高档休闲游乐设施建设规模120亩总建筑面积32016建筑特点群落由18间不同大小不同建筑风格的野奢主题酒店组成其表现主题包括影视时尚设计艺术复古科幻IT原始运动等方面功能目标

18、乡村野奢酒店群落面向高收入高智商和高品位的个人消费群体形成私密性时尚性较强的高端消费氛围将成为国内著名的高端度假休闲地之一经营管理乡村野奢酒店群落共拥有400余间度假房委托著名的酒店管理集团管理预计年吸引高端游客4万人次经营收入达5200万元年412 乡村林盘会馆群落林盘是成都平原最具有代表性的一种建筑形式典型的林盘聚落主要分布于成都平原的都江堰灌区林盘与都江堰灌溉水系构成的川西农耕环境是世界上唯一由人工技术调节具有数千年历史至今还发挥作用的农耕区域XX县林盘资源十分丰富但由于内部缺乏必要的基础设施功能不足部分林盘虽形态尚存但已人去房空本项目规划的乡村林盘会馆群落在保护林盘原生形态的同时通过基

19、础配套设施建设建筑和生态环境的优化从而维护林盘生态资源并以此为依托发展乡村旅游生态观光等林盘经济建筑规模100亩建筑面积26680建筑特点由16栋代表国内各种地方建筑特色的林盘会馆组成林盘会馆看似无序却与周边环境有机融合通过乡村林盘会馆的建设一方面留住传统居住文化同时还极大的保护了川西平原的自然生态环境功能目标乡村林盘会馆面向国内外500强企业各地行业商会经济协作组织等机构群体成为展示企业形象进行高端决策和员工激励以及为行业间地区间提供经济交流商务拓展和投融资的平台经营管理乡村林盘会馆群落由专业物业管理集团统一管理预计年吸引商旅客户3万人次经营收入达2800万元年413 原乡田园俱乐部按照五星

20、级标准建设的原乡田园俱乐部是为高品质野奢酒店群落和林盘会馆群落提供运动康体商务接待洽谈与交流的配套场所原乡田园俱乐部由各类健身康体设施天然泳池乡村SPA体验区网球场划艇以及各式中西餐厅酒吧咖啡厅等组成建设规模100亩建筑面积26680建筑特点原乡田园俱乐部采用开放简约的建筑风格利用独特的乡野隐逸环境打造高品质的田园俱乐部为社会名流及国内外游客提供高端田园生活运动和乡野SPA体验的高档度假休闲场所功能目标原乡田园俱乐部面向高收入高智商和高品位的高端消费群体完善的功能配套和高品质的硬件环境及田园氛围将吸引大量的高端客群云集从而促进整个乡村野奢旅游区形象和品质的提升经营管理委托专业的酒店管理集团统一

21、经营和管理预计年吸引消费客流20万人次年经营收入达6500万元414 原乡休闲街区原乡休闲街区是不同于任何城区或风景区的配套商业街原乡休闲驿站街区为整个乡村野奢度假区提供超市美食快餐高档餐厅酒吧茶坊电影吧画廊艺术精品店等配套服务原乡休闲街区独具匠心的水岸互动设计使整个街区与周边环境融为一体本身就是一道充满情趣的风景线建设规模40亩建筑面积16008建筑特点原乡休闲街区由150余家大小不同主题鲜明特色各异的小店和乡村工艺坊组成街区从建筑风格空间结构氛围营造等方面处处体现出田园生态环保和创意的特点街区与周边环境的完美融合使得漫步原乡休闲街区在享受田园风光和清洁空气的同时还可以欣赏到不同风格和流派的

22、建筑风貌和店堂风格感受大自然和人类创意为视觉听觉乃至味觉带来的巨大冲击功能目标面向项目周边尤其是成都的休闲度假人群以及来各地来川旅游人群为上述人群提供度假休闲家庭聚会郊游踏青享受田园风光和购买特色乡村工艺品的场所经营管理专业物业管理公司统一管理和运营预计年吸引客流100万人次年经营收入达2000万元415 原乡旅游房车营地房车旅游是一种新型的旅游形式为旅游业增加了新的旅游理念加入了新的元素具有自由方便经济等多种优势据相关资料显示目前旅行房车在美国欧洲已经是人们休闲旅游甚至生活中的一部分国外房车消费的主要目的是旅行打猎钓鱼等休闲活动随着国内经济的发展对于很多人来说拥有一辆自己的房车已不在是一种奢

23、求国内房车旅游的大潮即将展开建设规模60亩建筑面积4002营地特色原乡旅游房车营地拥有迷人的风景在营地的入口处设有休憩区和和宽敞的停车位每辆房车的停靠湾都拥有独立的接电口引水管道排污口有线电视和电话插口在房车营地房车爱好者可以泡吧打球游泳健身划艇垂钓购物就餐同时营地还设有专业安全的露营区和野炊区营地周围高大的生态涵养林和密集的矮林保证所有使用营地的游客拥有足够的隐私功能目标原乡旅游房车营地为房车业主提供房车接待和休憩享受的场所同时也是乡村野奢度假区的停车场和换乘站经营管理委托专业的营地管理公司进行管理预计可同时接待旅游房车50辆普通车辆500辆年吸引房车露营游客2万人年经营收入达1000万元4

24、2 创意天下汇创意人群喜欢有创意的城市和区域喜欢在风光优美的地方进行创作和生活而这正是XX县的独有优势本项目规划的创意天下汇将汇集了各类创意产业人群创意天下汇将为以野奢度假酒店为核心的旅游产业构筑新的吸引内核同时人们需要有创意有趣味有艺术性的休闲体验消费内容创意天下汇的建设和打造也为旅游业的发展提供了新的内容当旅游产业融入了创意产业提供的有价值的创意内容后将极大增强对游客的吸引力无论从游客数量还是消费额都会有明显的提升创意产业将为旅游业提供更高的附加值建设规模105亩建筑面积84042建筑特点采用多元化的建筑设计风格外观大胆前卫彩色绚丽与周边环境形成强烈的对比在色彩碰撞和风格冲击中取得完美的和

25、谐功能目标创意天下汇为各种广告设计建筑设计工艺设计时尚设计电影与电视互动软件音乐表演动漫设计以及艺术创作等领域的创意人群提供原创设计作品展示和文化交流的场所经营管理创意天下汇将不定期的举办各种时尚活动包括电影首映和开机仪式服装发布会艺术品拍卖音乐晚会以及各种艺术博展览会等活动由专业的运营管理公司进行管理和经营预计可吸引各类创意人群建立个人工作室150余间形成创意集群优势并通过各类活动的组织吸引不低于年20万人次的旅游和观光人群年经营收入达5200万元43 现代农业示范区现代农业示范区包括以观光体验为主的观光体验农业基地和以生态立体农业为主的生态立体农业基地是以基本农业种植为特征的第一产业示范区

26、首先在项目所在的XX镇白马村范围内的耕地上进行产业结构调整通过与农业投资集团农业科技企业的全面合作完成现代农业示范区的建设现代农业示范区生产的农业产品不仅为XX野奢休闲旅游区提供绿色无污染的食品同时其种植的经济作物和观赏作物还为项目规划的以乡村工艺和加工产业为主的第二产业提供原材料保障产业链完整并不断延伸促进区域内农业经济的可持续发展431 观光体验农业基地结合XX县气候和地理地质条件观光农业体验区主要确定了以香料作物为主体的观光农业体验带基地引导农民种植香茅枫茅依兰香花椒珠兰竹叶椒瘦果苏木素馨花茉莉花建设规模860亩分为760亩农业观光区和100亩农业体验区建设特点农业观光区主要种植观赏性香

27、料作物给游客带来视觉和嗅觉的双重感受观光体验农业基地设置专门的农业体验区以原始农业封建农业和近代农业为农业体验时间主线游客可以通过不同时段的农业体验了解中国农业发展史使游客仿佛置身于历史长河中刀耕火种纺纱织布垂钓打猎犁地酿酒一一再现于眼前建设效益观光体验农业基地预计年吸引观光游客80万人次乡村工艺产品年销售额达800万元观赏性香料经济作物年收入达250万元432 生态立体农业基地本项目的生态立体农业基地以花林果蔬渔为五大主题特色生态立体农业基地除了可以提供体验式观光农业以外其花林果蔬渔产品还满足了项目运营后对无公害绿色的生态食品的需求并提供景观配套环境美化等方面的支持生态立体农业基地利用高矮秆

28、早熟和晚熟特色作物的不同特点进行套种把葡萄黄瓜西红柿等高秆作物和萝卜芹菜白菜等矮秆蔬菜兼种充分利用农作物的成熟周期合理搭配早晚熟品种增加复种次数池中养鱼池边种果果边种花花边植草通过立体农业提高了农业的产量并为XX野奢休闲旅游区提供纯正绿色的食品来源同时其优质农产品还可通过品牌化运作特供高端消费群体生态立体农业基地通过专业的农业投资和管理集团的集约化系统化运作通过科技引导循环利用提升土地利用效率生态立体农业基地限制和控制农业化肥污染保障所提供的农产品的绿色和安全提升农产品的品质和价值从而达到农业增收的目标建设规模3010亩建设效益生态立体农业基地年收入约950万元433 生态涵养林带XX野奢休闲

29、旅游区项目在规划区内的河流两侧种植大量特色林木形成集景观性和生态性于一体的特色生态涵养林带不仅可以有效的保护区内的水资源环境还能改善园区生态环境丰富绿化和景观层次建设规模430亩44 新农村集中安置区建设新农村建设集中安置区是XX野奢休闲旅游区项目的重要组成部分通过土地整理集中安置在保持农田及建设用地平衡的基础上最大化的提高土地资源效益新农村集中安置区建筑风格简约但极富川西乡村风格建设规模125亩建筑面积150075可集中安置三千多名农民45 生态景观系统451 景观生态系统本项目整个景观生态系统由中心湖区生态涵养林带和遍布区内的综合绿化景观组成建设复合型的景观生态系统的目的是降低噪音排放氧气

30、洁净空气减少热岛效应促进生物多样性美化区内环境提供休闲娱乐及交流等方面452 自然通风本项目将农业天然绿色作物渗入度假区内部使住度假区绿地与农业绿地形成一个紧密的整体在度假区内部以环状公共绿地为纽带通过各主题功能区进行连接形成绿色生态网络同时绿道方向与夏季风向一致利于夏季通风453 植物种类及景观的多样性本项目采用乔灌草结合的群落式种植手法形成具有生态演替过程层次分明的复层群落并通过不同的配置方式形成多种植物景观在发挥生态效益的同时形成春花夏荫秋色冬绿的丰富景观同时本项目大量采用当地树种尤其鼓励植栽果树利用具有生态保健功能的香料植物来杀菌和净化空气提高环境质量454 生态水系和生态水池本项目的

31、景观生态水系内的水生植物演替迅速一年四季有不同多变之景象营造了极佳的旅游观赏环境同时生态水系也是雨水回收系统的供应基地生态水池以种植原生水生植物为主此外还为了增加生物栖息场所设置堆置物或生态岛455 地表水循环利用自然水资源加强地表水循环本项目环境设计中的各景观水池可以留存雨水表现为小型湿地浅沼泽池塘等多种形式在度假区的建筑结构中都进行了贮存雨水的设计并将贮存的雨水汇入以中心湖区为主的生态水系同时建筑屋顶绿化和墙面垂直绿化的设计还能有效的改善屋顶的小气候环境第五章 项目经营分析XX野奢休闲旅游区项目在对规划区域内的农田耕地进行全面的保护通过综合开发XX镇农业资源在不占用任何耕地的前提下充分利用

32、现有的土地资源建设农业旅游观光区将4950亩土地资源打造成综合性观光休闲旅游产品为当地农业发展提供全新的运作模式创新农业生产手段实现旅游与农业互动51 项目经营模式XX野奢休闲旅游区项目为度假型休闲旅游区旅游度假产业配套设施完备经营收入链长且完整本项目不同于其他旅游项目以门票为主导的经营模式在本项目中经营收入涵盖吃住行游购娱等多个层面并围绕上述6大要素设计了8大主题的经营模式52 游客类型对比分析类型收入链价格敏感度涉及旅游产业要素目的地主要收入来源备注商务旅游者长低除满足自己餐饮需要还有宴请赠送礼品商务娱乐商务会谈城市观光等需求交通住宿餐饮娱乐会议设施购物受旅游目的地自然资源影响较小对目的地

33、基础设施要求较高会展旅游者较长较低会议宴请礼物旅游观光等交通住宿餐饮娱乐会议设施购物受旅游目的地自然资源影响较小对目的地基础设施特别是会展场所要求较高观光旅游者短较高观光自己餐饮住宿交通等景区门票住宿交通主要受目的地资源吸引度假旅游者短高娱乐餐饮住宿交通娱乐住宿餐饮受交通便利影响较大大部分为自驾车游选择地区多为省内或区域内参与性游乐是本项目主要卖点之一收入方式很多可分为设施型游乐表演型游乐竞赛型游乐制作型游乐采摘型游乐寻宝型游乐角色转换型游乐等在本项目中参与性娱乐覆盖乡村野奢酒店群落观光体验农业基地原乡休闲街区原乡田园俱乐部等多个功能分区53 夜间娱乐夜间娱乐是本项目经营收入中附加值较高的一种

34、模式一般可安排特色歌舞宴特色歌舞表演及联欢城市化娱乐酒店康体娱乐等四类结构本项目的夜间娱乐主要集中在乡村野奢酒店群落功能区54 旅游购物主要以本项目设计的原乡休闲街区为载体以满足游客对特色旅游工艺品旅游纪念品创意产品奢侈品乡村工艺产品日常用品及旅游必需品的需求55 特色餐饮特色餐饮是以民俗民族土特产郊野化农家化为特点的餐饮有较深的地方烙印特色餐饮是城郊休闲的主要利润来源之一因此特色餐饮将是本项目中最主要的餐饮方式本项目以XX县的特色川菜及XX镇的特色清真食品为基础以各乡村野奢酒店为载体提供丰富多样的特色餐饮歌舞宴把餐饮与夜间娱乐结合成为游客津津乐道的节目郊野餐饮包括篝火晚餐野外烧烤民族家庭餐等

35、是游客最难忘的项目56 特色住宿特色住宿是本项目中酒店住宿之外的补充方式主要表现形式为露营露营是夏季旅游中较受欢迎的旅游项目包括各类型的帐篷小木屋树屋吊床船屋等露营与夜间游乐融为一体具有极高的游憩价值露营收入包括设施租赁游乐野餐等多项费用57 康体消费本项目规划的原乡田园俱乐部将提供各种休闲性运动项目包括网球羽毛球保龄球游泳山地自行车射箭野战划船骑马拓展等等各类型项目康体项目是郊区休闲或度假区的主要收入来源之一其收入方式成熟稳定58 疗养消费疗养消费是指以身心修复及病痛疗养为目标的项目是郊区休闲和度假中最具吸引力的内容在本项目中以原乡田园俱乐部为主要载体规划了依托自然资源的疗养生态氧吧和人工设

36、施服务的疗养乡村SPA等两大类疗养产品本项目规划的疗养项目还与药膳食补等特色餐饮结合将对度假游客产生极大的吸引力成为本项目重要的盈利点第六章 项目市场分析61 旅游业现状旅游业是一个朝阳产业无烟工业具有十分广阔的发展前景从世界看旅游业的发展速度已超过众多经济部门成为全球的重要支柱产业上世纪50年代以来世界旅游业以每年7的速度增长大大高于同期3的世界经济增长速度到了90年代世界旅游总收入已超过石油工业和汽车工业成为第一大产业四川省是旅游资源大省旅游资源类型多品位高组合好极具特色拥有国家级旅游资源250多处世界遗产5处A级旅游景区106个中国优秀旅游城市18个2006年四川省旅游总收入达到9796

37、亿元相当于全省GDP的114旅游产业支柱地位基本确立项目所在地成都XX县旅游资源十分丰富并于1987年诞生了中国的首个农家乐把农业和旅游资源有机结合这种模式迅速在全国范围内复制并收到了很好的效果20年来成都市乡村旅游业一片兴旺截至2005年全市农家乐数量已达5596家农家乐直接就业人员58万人带动相关就业人员29万人实现旅游接待收入73亿元带动相关产业发展实现收入163亿元XX 野奢休闲旅游区项目正式利用农业与旅游相结合农家乐的成熟经验对客户市场进行细分完成由最普通的向将最高档过渡满足久居城市或怀旧情节的广大消费者的野奢需要项目的实施定能形成强大的磁场引领新一轮的休闲潮流62 花卉及香味植物市

38、场分析随着人们生活水平的不断提升花卉香味香料植物的需要与日俱增在成都黄果兰就是一个典型的例子已经成为广大市民十分熟悉和喜欢的植物花卉今年北京十分流行的百里香香蜂花作为普通的香味植物直径15厘米左右株高25厘米售价10元左右外形虽然不吸引人但在几十米之外就能闻到其香气这种植物在欧洲已成为一种西餐配菜同时还可以入药当茶饮花和叶干后还可以做成香枕能有效地治疗失眠最特别的是它还能为刚装修完的家庭除去有害气体目前这种香味植物已成为消费者购买的亮点据了解目前销售最贵的是薰衣草属于风靡欧美的香草品种其蓝色花瓣异常动人一盆价格达30元其干花还是很好的代茶品花卉种植方面目前中国已成为世界最大的花卉生产基地花卉种

39、植面积和产量均居世界第一位其中花卉种植面积已占到世界花卉生产总面积的13到2004年底中国花卉种植面积已达64万公顷年销售额也达到431亿元同时年出口额稳步增加达到14亿美元大中型花卉龙头企业已达6700多个成都周边有种植花卉的成功经验如果注意了产品的趋同性会形成很好的互补作用本项目的农业战略合作伙伴四川省农科院成都农投公司具有这方面大量的成功经验花卉和香味植物的成片种植是XX 野奢休闲旅游区的一大特色不仅是对项目的支持也是项目对当地的回报农民仅就此项就可得到不菲的效益如每个农户每年种植500株香味植物以平均10元价格计算就会增收5000元与农业相配套的香料加工坊可以实现对花卉香味植物的再次加

40、工既可以抵御市场不稳定造成的风险还可以提高特色产品附加值63 项目的旅游差异化竞争优势XX 野奢休闲旅游区的核心体现在野与奢上其定位充分考虑到旅游的差异化服务以奢体现出与XX县众多农家乐的服务档次豪华隐密差异而以野体现目前出与当前大都市的繁乱嚣喧娱乐休闲差异项目同时会考虑到高中低档人群的结构设置的天然浴场乡村SPA农业观光体验区创意天下汇原乡休闲街区则适合不同性别不同年龄不同消费层次的人群项目坚持开放与私隐并存浪漫与淡泊并存流行与高雅并存前卫与怀旧并存节俭与豪华并存而这之中项目与项目之间张弛有度过渡自然项目摈弃目前XX县乡村酒店功能的单一人流结构的单一受众群体的单一摈弃目前乡村旅游中提供服务的

41、业余提供产品的简单项目还在体验区中专门设置适合青少年儿童项目如 野外生存天然浴场钻木取火等项目以及创意天下汇中的动漫DIY涂鸦墙等XX 野奢休闲旅游区正是基于其准确定位挖掘出目前乡村旅游市场的差异化极大的提升乡村旅游的品质和档次64 项目的农业产业化分析项目将对农业进行分区根据4300亩耕地的土地特性水利情况等农业基础配套打造农业观光体验区生态涵养林带和生态立体农业区并规划设计了基于上述农业产品的二次加工产业乡村工艺坊生态涵养林带将沿湖沿河设置起到涵养水土防风固沙美化环境的作用生态立体农业将以保障项目内绿色食品供应为主并将多余部分以野奢品牌食品外销近千亩的农业观光区主要以花卉香味植物为主将成为

42、项目的点睛之作区内一年四季都会有极具商业价值药用价值观赏价值的香味植物和花卉并通过现场销售网上销售坊内加工等方式变现或升值项目产业化线条明晰第一产业的种植第二产业的加工第三产业的服务形成稳定链条使项目农业产业化得以最终实现65 项目的销售策略651 品牌打造本项目将则由世界知名的不动产物业管理营运公司对野奢酒店群落林盘会馆区乡村SPA创意天下汇进行统一营运管理目前已经有DTZ戴德梁行JLL仲量联行的资深管理人员参与项目的前期策划之中对于XX 野奢休闲旅游区品牌管理包括市场推广招商策略已经形成了一套完整的方案项目的市场调研市场定位投资策略营运管理市场推广以及园区服务都做了详细的规划界时能为客户提

43、供方便快捷准确细致的服务652 分类销售对于奢的项目坚持低调沉稳的推广原则来进行专业物业营运公司将对入驻成都的外世界500强及外企进行点对点的销售根据手中掌握的资源对客户进行分类引导一改传统的广种薄收的营销模式对于成都本地客户的营销仅仅通过专门的个性化杂志分发于机场高档餐厅高级会所四星级以上的酒店政府涉外部门以及驻蓉的外地政府办事处有针对性进行市场推广同时定期不定期举办流行颜色奢侈品展览雪茄品鉴会国画展览金融家俱乐部等聚会或者活动提升产品圈内知名度沉淀固定消费群体对于野的项目坚持时尚积极的推广原则来进行主要通过举办专题活动主题赛事等活动结合报纸电视广播等媒体来进行综合推广如野外生存训练动漫DI

44、Y比赛儿童涂鸦大赛手工酿酒比赛乡村厨艺菜闻香识人交友会精品互易市场等活动聚集人气对于园区农业产品将统一注册野奢XX等商标除保障园区的日常消费外花卉香味植物一部分供应旅游者一部分销售到成都绵阳重庆等周边地区另一部分将作为香料加工坊的原料为下游加工产业提供原料产品这部分由农投公司农科院提供专业的技术市场支撑将为区域农民增加可观的收入653 市场风险分析对于野奢酒店群落林盘会馆区乡村SPA创意天下汇等项目的市场风险主要在营运公司的营销策略和执行力而对于农业项目则可能出现由于产品市场发生变化农业公司利润降低而影响农业产业工人的收入问题公司已经充分考虑到这些问题因此对于项目的营运管理和销售策略将聘请国际

45、性知名公司来做以体现服务的专业化和趋异化对农业项目也与成都市农投公司四川省农科院合作全力打造全新产业链对于整体租赁农民的土地其价格将按照物价的变动实行一年一定其租金比邻近区域略高确保农民的保底收入如遇到不可预测风险公司将会以强大的资金实力作为后盾迅速调整现行项目方案以变应变第七章 项目建设计划XX野奢休闲旅游区项目预计从2008年3月启动2010年3月完成建设期共计36个月建设计划如下时间计划主要内容2008年3月以前完成项目规划设计和其他前期工作规划设计施工设计项目签约战略合作公司注册及团队组建等2008年3月2008年7月完成项目土地整治及农业基础设施改造土地整理拆院并院农田水利设施改造等

46、2008年8月2009年6月完成项目一期工程建设含乡村野奢酒店群落原乡田园俱乐部原乡休闲街区原乡旅游房车营地以及观光体验农业基地生态涵养林带的建设2009年7月2010年2月完成项目二期工程建设含乡村林盘会馆群落创意天下汇和生态立体农业基地的建设2010年22010年3月项目试运营项目推广营销活动等2010年3月以后项目全面运营第八章 项目投资和效益分析81 项目投资概算XX野奢休闲旅游区项目总共投资125亿元其中企业自筹资金992亿元引进项目资金258亿元内容面积亩规模单价单位投资规模万元一土地整理495055000元亩272250 二建设用地取得645120000元亩77400 三基础设施

47、投入64550000元亩32250 四乡村野奢度假区建设294147 1乡村野奢酒店群落120320163000元96048 2乡村林盘会馆群落100266803000元80040 4原乡田园俱乐部100266803000元80040 5原乡休闲街区40160082000元32016 6原乡豪华房车接待基地6040021500元6003 五创意天下汇105840422500元210105 六现代农业示范区建设276060 1建设期土地租赁三年43001400元亩年18060 2农业改造投入 430060000元亩258000 七规划设计费6455000元亩3225 八项目报规报建35000 九

48、流动资金50000 十合计1250437 82 项目经济效益项 目金额万元说明一经营收入2470018项合计1乡村野奢酒店群落320165200特色住宿特色餐饮参与式娱乐等2乡村林盘会馆群落266802800特色住宿特色餐饮会议展览等3原乡田园俱乐部266806500特色餐饮疗养消费运动康体参与式娱乐等4原乡休闲街区160082000物业租赁旅游购物参与式娱乐体验式消费特色餐饮等5原乡旅游房车营地60亩1000房车接待露营停车野炊等6创意天下汇840425200物业租赁会议展览互动娱乐拍卖会等7观光体验农业基地860亩1050农业体验农产品及二次加工品销售等8生态立体农业基地3010亩950农

49、产品及二次加工品销售等二经营成本102351-5项合计1土地租金4300亩602按1400元亩测算2经营成本6175平均按经营收入的25测算3营销费用1235按经营收入的5测算4管理费用741按经营收入的3测算5销售税金1482按经营收入的6测算三税前利润14465经营收入减经营成本四所得税361625按税前利润的25测算五税后利润1084875项目年投资回报率1093静态回收期为915年83 农民就业与增收XX项目大力促进区域经济的可持续发展为地方政府提供持续稳定的税收的同时还将广泛的解决农村劳动力的就业和建立农民长效增收机制作为项目的重要诉求点并纳入了项目的总体运营思路和发展目标831 农

50、民就业本项目的实施预计可解决就业人口800010000名为了实现农民的就近就业对农民的构成进行分析从年龄性别素质和经济状况进行产业区分1年龄层面2030岁男女重点以服务业为主可进行专项培训后安排在项目涉及的服务产业工作3040岁男女重点以农业和农副产品深加工为主可进行农业高新技术培训后安排在农业生态加工厂或花卉产业园区的园艺工作4050岁男女重点以家庭旅游文化产品专卖店为主可进行旅游景区文明服务规范的培训树立国际乡村旅游文明服务的形象2性别层面服务产业以解决农村女性为主所占比例可为80高新农业和农业生态加工产业以男性为主所占比例为753素质层面按农民的基本素质进行划分素质较高的可安排在野奢度假

51、区从事服务工作素质较低的进行职业技能培训后上岗可进行园艺技能农业高新技术生态生产工艺制作旅游服务和礼仪培训等提高安置农民的就业水平就业岗位表如下产业类型岗位类型岗位人数共计第一产业高新农业观光农业生态观光农业1000人 男800人女200人 1900人花卉种植500人 男400人女100人 体验农业400人 男350人女50人 第二产业农产品二次加工手工艺产业工人2000人 男1500人女500人 3650人技术工人1500人 男1250人女250人 营销人员100人 男80人女20人 管理人员50人 男40人女10人 第三产业旅游服务会展创意产业酒店服务员1500人 男500女1000人 2

52、500人园艺师300人 男250人女50人 保洁员200人 男40人女160人 保安人员300人 男性 其他杂工200人 男性 总计8050人832 农民增收本项目实施后克实现人均年增加收入近1800元该项目实施后可解决当地约8000名农民就业人均年工资收入12000元该项目可使当地约1000户农村家庭转化为餐饮加工旅游产品经营业主可以有效解决农民就业家庭增收问题84 环境保护效益841 水资源系统保护本项目通过规模种植的生态涵养林带和区内大范围多样性的绿色植物将有效的保护区内的水资源环境并且在区内基础设施中设置了雨水收集系统汇聚的雨水形成人工湖和人工湿地湖底采取生态化的处理方式可使地下水得到

53、及时的补充同时在人行道自行车道以及广场上铺砌透水性地砖雨水作为景观水的使用将可以减少城市供水系统的负荷压力减少自来水的过渡消耗而水景也可大大改善园区环境的生态品质841 大气保护系统本项目的大气保护系统主要体现在空气净化和减少温室气体的排放方面区内种植的大量果树花卉与林木一方面可形成良好的景观另一方面还能有效的净化空气降低大气含尘量杀菌消毒提高大气清洁度同时由于乡村野奢度假区实行无汽车交通将大大减少二氧化碳等温室气体的排放量缓解热岛效应改善局部小气候在区内建筑上自然通风系统的设置将引导气流自然流动从而降低室内温度减少对空调的使用节约电能的消耗843 噪音防治具体措施有三项一是在河边湖岸和公共绿

54、地中种植成片树林可以有效降低噪音二是将各功能分区都以树林绿地进行分割并加强对噪音的监管力度将减少噪音的影响三是度假区内内无汽车出入将杜绝交通噪音的干扰营造优美安静的度假空间844 生物多样性在本项目的生态环中各种植物共存如乔木灌木地被植物花卉各种果树水生植物等良好的植被和水质将吸引大量水生鸟类嬉戏各种动植物元素共同构成了度假区丰富多样的生态系统第九章 项目结论XX野奢休闲旅游区项目紧紧抓住成都作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的历史际遇结合成都推出的一系列有关城乡一体化发展的相关政策在XX县旅游发展总体思路和XX县国际乡村度假村控制性详细规划的基础上进行论证和规划项目提出了以发展乡村旅游经济为

55、主题实现城乡经济循环发展的新农村建设的创新模式抓住中国作为世界重要旅游目的地的契机瞄准旅游中高端市场以推进新农村建设为重点借力中国西部特大型城市成都巨大的休闲度假市场和方兴未艾的乡村旅游经济在成都XX县实现乡村旅游文化休闲产业可持续发展的战略从而在中国日新月异的新农村建设中真正起到示范作用通过本研究报告XX野奢休闲旅游区项目从各个方面都具备项目建设条件和建设可行性一国家政策方面该项目符合国家的产业政策和地方的产业规划统筹城乡改革试验区的土地政策已经解决了农村建设用地的流转问题拆院并院解决了局部小部分土地的调整问题而不占用耕地不改变耕地性质作为取得项目用地的前提实事上为项目的观光体验理念作了最恰

56、当的支持和补充二产品定位方面该项目充分考虑到成都XX县的消费群体通过野奢这一主题对高中低端客户资源进行了充分考虑既体现了个性化时尚化差异化又体现了高中低产品的巧妙过渡让所有的消费群体消除贫富等级的思想障碍同时又可以各取所需野有更野奢有更奢三市场营销方面该项目将一改通常的营销路线项目的乡村野奢酒店群落和林盘会馆通过企业协会影视机构高级俱乐部艺术家组织驻川办事处政府机构等建立独立渠道销售体现专业管理品质而对于大众共享的创意天下汇原乡田园俱乐部原乡休闲街区直接通过独具创意的广告宣传公关活动主题晚会影视发布等共享成都周边旅游市场同时还能形成固定的消费群体保证项目的持续运行四建设方实力方面项目的投资商香

57、港XX基金会有限公司是致力于在内地进行环保节能旅游文化以及其他传统产业项目开发和运作的国际性财团在内地的累计投资额超过140亿元人民币公司具有雄厚的资金实力同时公司还拥有一批高素质的员工队伍管理团队具有丰富的项目运作能力能够承担该项目的持续性运作公司与成都市农投集团等多家农业企业和农业科技公司在此项目上已经建立了战略合作关系能够为本项目的农业产业化调整和优化提供强大的资金技术和市场支持五建设效益方面该项目正式营运后可实现年收入23亿元其中税收约5000万元年经营利润约1亿投资回收期约为985年在社会综合效益方面通过引导农民就业增加农村收入提高环境质量达到与地方经济的协同发展- 43 -BY FWBY FW第三产业以野奢酒店为核心的服务业以休闲度假为内容的乡村旅游产业产业模式复合产业产业效益效益倍增第二产业农副产品深加工乡村纪念品特色野奢品的生产产业模式产业提升产业效益效益递增第一产业生态观光农业高新高效农业四季花卉经济林木产业模式单一产业产业效益效益较低