苏州嘉业苏纶场品牌营销报告124页

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1、当斑驳的光线以夕阳的名义当斑驳的光线以夕阳的名义温婉寂廖的倚在爬山虎布满的墙面温婉寂廖的倚在爬山虎布满的墙面当展翅欲飞的雄鹰当展翅欲飞的雄鹰脚踩华表回眸一池秋水的历史脚踩华表回眸一池秋水的历史当空旷雄伟的厂房当空旷雄伟的厂房缄默惆怅的注视着收藏或赞赏着的人们缄默惆怅的注视着收藏或赞赏着的人们当最后留守的老人当最后留守的老人用期待的话语跟所谓的策划人告别的时候用期待的话语跟所谓的策划人告别的时候满目风情与历史的我们、你们、或者他们满目风情与历史的我们、你们、或者他们是否从侬语风流的情绪中逃离是否从侬语风流的情绪中逃离并且并且 开始感受开始感受那自伍子胥的白发、背影与永不瞑目的眼睛里那自伍子胥的白

2、发、背影与永不瞑目的眼睛里流淌出来的厚重与希望流淌出来的厚重与希望那自古运河的沧桑、繁华、妩媚中那自古运河的沧桑、繁华、妩媚中转身而去的体温、思绪与精神转身而去的体温、思绪与精神总用地面积：总用地面积：22.00ha;除实验小学和幼儿园用地后，余下用地为16.16ha总建筑面积：总建筑面积：258144平方米 （不包括实验小学和幼儿园）其中：保留公建：其中：保留公建：80101.6平方米 新建公建：新建公建：142402.4平米 新建居住：新建居住：35640平方米容积率：容积率：1.6（不包括学校）建筑密度：建筑密度：33.8%（不包括学校幼儿园）项目项目素描素描经济经济 指标指标地块东、北

3、两侧分别有城市主干道、快速路经过；地块内部一条城市次干道通过；两个地上停车场、若干地下车库以及门口的公交站点；以上交通现状与规划使得本地块未来来往交通便捷，为商业气氛的营造提供了一张立体交通网络。交通价值研判交通价值研判 地上停车场地上停车场地上停车场地上停车场周边环境价值研判周边环境价值研判汽车南站汽车南站好又多好又多南门商业街南门商业街本项目地块本项目地块新老结合部，生活配套完善；商业档次低，商业气氛一般；居住人群消费力较差；存在一定的空气、高空污染；南门大商圈枢纽，目的性主题商业项目发展方向；未来商业价值值得期待。1.1.苏州近现代民族工业发祥地；苏州近现代民族工业发祥地；2.2.始建于

4、清光绪二十一年（始建于清光绪二十一年（18951895），由两江总督张之洞奏准创办新式纱厂、丝厂；），由两江总督张之洞奏准创办新式纱厂、丝厂；“振振兴商务，自保利权兴商务，自保利权”，看似洋务运动的产物，实则马关条约后为抵御日本经济入，看似洋务运动的产物，实则马关条约后为抵御日本经济入侵而强制出生的早产儿；侵而强制出生的早产儿；3.3.由苏州最后一位状元，国子监祭酒陆润庠为公司总董负责筹建，二十三年正式投产由苏州最后一位状元，国子监祭酒陆润庠为公司总董负责筹建，二十三年正式投产 号号称称“中国纱业之先进，亦新工业之前导中国纱业之先进，亦新工业之前导”；4.4.民国八年（民国八年（1919191

5、9年）工厂卖给上海恰记公司老板严裕棠；严氏大量更换新设备，使工年）工厂卖给上海恰记公司老板严裕棠；严氏大量更换新设备，使工厂生产能力得到进一步提升；厂生产能力得到进一步提升；5.5.抗战时期，工厂曾经一度停产，但同时也为解放后重新振兴做铺垫；抗战时期，工厂曾经一度停产，但同时也为解放后重新振兴做铺垫；6.6.解放后，解放后，19541954年，苏纶厂响应政府号召，公私合营，至年，苏纶厂响应政府号召，公私合营，至19851985年，累计上缴入库利润年，累计上缴入库利润2718427184万元，缴纳国税万元，缴纳国税3108531085万元，共为国家贡献万元，共为国家贡献5826958269万元；

6、万元；7.7.20042004年，苏纶厂倒闭。同年，被苏州市政府列入年，苏纶厂倒闭。同年，被苏州市政府列入“市级文物保护单位市级文物保护单位”；见证了苏见证了苏纶纱厂的百年沧桑的几幢小楼（包括苏州最早的发电厂），已被列为苏州市控保建筑；纶纱厂的百年沧桑的几幢小楼（包括苏州最早的发电厂），已被列为苏州市控保建筑；8.8.大量旧有厂房、宿舍、活动中心、仓库，发源于清末民初的工业化时期，以后每个时大量旧有厂房、宿舍、活动中心、仓库，发源于清末民初的工业化时期，以后每个时期都有增建和改造，苏纶纱厂因此保留了苏州近现代工业发展的痕迹、脉络，成为苏期都有增建和改造，苏纶纱厂因此保留了苏州近现代工业发展的痕

7、迹、脉络，成为苏州工业发展不可多得的一个州工业发展不可多得的一个“样本样本”。风雨风雨“苏纶苏纶”民国建筑苏纶厂历史文化价值苏纶厂历史文化价值城市最深的心事城市最深的心事七八十七八十年代厂房年代厂房解放后厂房解放后厂房城市 意味深刻历史烙印深刻历史烙印丰富文化信息丰富文化信息 重要区域位置重要区域位置近代工业发祥近代工业发祥本地块项目价值如何挖掘？本地块项目价值如何挖掘？如何解决保护与开发之间的矛盾？如何解决保护与开发之间的矛盾？如何协调历史与未来的关系？如何协调历史与未来的关系？如何促进传统与现代的融合？如何促进传统与现代的融合？或许，苏州的血液，或许，苏州的血液，能告诉我们答案。能告诉我们

8、答案。发现苏州发现苏州苏苏 州州 人人 文文 苏苏 州州吴文化的发祥地吴文化的发祥地状元之乡、院士之乡状元之乡、院士之乡中国文化的灵静（余秋雨）中国文化的灵静（余秋雨）唐伯虎：书画家、文学家，江南四大才子之首唐伯虎：书画家、文学家，江南四大才子之首文征明：文征明：“吴门画派吴门画派”创始人创始人范仲淹：北宋著名的政治家、教育家、文学家范仲淹：北宋著名的政治家、教育家、文学家冯梦龙：明代文学家，戏曲家，开白话小说先河冯梦龙：明代文学家，戏曲家，开白话小说先河柳亚子：中国近代诗人柳亚子：中国近代诗人王淦昌王淦昌 ：新中国：新中国“两弹一星两弹一星”的突出贡献者的突出贡献者贝聿铭：建筑大师贝聿铭：建

9、筑大师顾颉刚：中国历史学家顾颉刚：中国历史学家 君到姑苏见，人家尽枕河。君到姑苏见，人家尽枕河。古宫闲地少，水港小桥多。古宫闲地少，水港小桥多。晚唐晚唐 杜荀杜荀鹤鹤山山 水水 苏苏 州州昆曲：百戏之祖，束之高阁。昆曲：百戏之祖，束之高阁。苏州滩簧：民间剧种。苏州滩簧：民间剧种。苏州评弹：光裕书场，还要冠以苏州评弹：光裕书场，还要冠以“VOLVO”“VOLVO”。桃花坞的木刻年画：博物馆。桃花坞的木刻年画：博物馆。苏绣宋锦：贵重礼品。苏绣宋锦：贵重礼品。苏扇苏灯苏扇苏灯 ：几近绝迹。：几近绝迹。漆器雕刻：面临失传。漆器雕刻：面临失传。艺艺 术术 苏苏 州州 园园 林林 苏苏 州州世界文化遗产名

10、录（九大园林）世界文化遗产名录（九大园林）四大古典名园（两个在列）四大古典名园（两个在列）三种类型（宅地、市郊、寺庙）三种类型（宅地、市郊、寺庙）拙政园拙政园沧浪亭沧浪亭狮子林狮子林留园留园网狮园网狮园怡园怡园耦园耦园退思园退思园环秀山庄环秀山庄吴国时，丝绸作为吴国时，丝绸作为“瞻军足国的重要资源瞻军足国的重要资源”。唐朝时，江南织造业中心。唐朝时，江南织造业中心。明清时，东北半城，万户机声。明清时，东北半城，万户机声。民国时，衣被天下。民国时，衣被天下。建国后，全国三大丝绸产地之一。建国后，全国三大丝绸产地之一。工工 业业 苏苏 州州 首部全球城市竞争力报告首部全球城市竞争力报告(2005-

11、2006)(2005-2006)，苏州位居第，苏州位居第89 89 经济总量全国排名第五，经济总量全国排名第五，苏州外资企业突破苏州外资企业突破1000010000家家世界世界500500强企业，落户苏州的强企业，落户苏州的100100多家多家民营经济突破民营经济突破100000100000户，占经济总量的三分之一强户，占经济总量的三分之一强 商商 业业 苏苏 州州穿越时空隧道的目光穿越时空隧道的目光注视着的注视着的是这座旖旎古城千百年来是这座旖旎古城千百年来温婉秀美、含蓄灵静的魂灵温婉秀美、含蓄灵静的魂灵 一个回眸惊鸿的古典女人一个回眸惊鸿的古典女人最是那优雅的转身最是那优雅的转身折射出的折

12、射出的是自古以来流淌着运河血液的是自古以来流淌着运河血液的勇猛刚烈、积极进取的精神勇猛刚烈、积极进取的精神 一群与时俱进的男人一群与时俱进的男人双双 面面 苏苏 州州 我们发现：我们发现：多少年来，我们赋予了苏州太多的多少年来，我们赋予了苏州太多的富庶、温婉、灵秀、细腻、优富庶、温婉、灵秀、细腻、优雅雅 却完全忽略了它本该有的却完全忽略了它本该有的刚强、勇敢、坚持、前卫、开刚强、勇敢、坚持、前卫、开放放 面对这样的项目面对这样的项目他融合了过往的传统、历史、文化与记忆他融合了过往的传统、历史、文化与记忆他又代表城市的未来、创新、品位与精神他又代表城市的未来、创新、品位与精神那么那么他，该如何定

13、位？他，该如何定位？城市商业商务综合体城市商业商务综合体这，是城市精神的核心属地。这，是城市精神的核心属地。这，是城市形象的再生地标。这，是城市形象的再生地标。这，是柔美与阳刚的阴阳平衡点。这，是柔美与阳刚的阴阳平衡点。这，是旅游苏州的必到处。这，是旅游苏州的必到处。这，是意识形态的策源地。这，是意识形态的策源地。这，是与生俱来的必然使命！这，是与生俱来的必然使命！城市商业商务综合体城市商业商务综合体四大价值体系：四大价值体系：一、地段核心一、地段核心 二、品牌积聚二、品牌积聚 三、建筑风景三、建筑风景 四、价值核变四、价值核变于是，本项目的总体定位呼之欲出：于是，本项目的总体定位呼之欲出：城

14、市生活先锋意识形态策源地城市生活先锋意识形态策源地城市商业商务综合体城市商业商务综合体时尚的风向标、休闲的领头羊时尚的风向标、休闲的领头羊时空错乱的全新旅游符号时空错乱的全新旅游符号个性、创意的酒店、办公集群个性、创意的酒店、办公集群城市历史的教育基地城市历史的教育基地城市文脉的传承点城市文脉的传承点 一一 切切 历历 史史 都都 是是 当当 代代 史史！东京六本木新城曾经是战火后的废墟，战后的日本人在该区域搭建起简陋东京六本木新城曾经是战火后的废墟，战后的日本人在该区域搭建起简陋的小屋，和美国军事基地毗邻而居；的小屋，和美国军事基地毗邻而居；随着殖民经济的发展，该区域成为主要的夜生活地区，但

15、是白天的商业气随着殖民经济的发展，该区域成为主要的夜生活地区，但是白天的商业气氛很差。一切的改变都源于六木本新城的开工与完成；氛很差。一切的改变都源于六木本新城的开工与完成；六木本新城由日本森大厦株式会社出资兴建，该公司在上海投资的第二个六木本新城由日本森大厦株式会社出资兴建，该公司在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设日本日本 东京六本东京六本木木目前有包括东京凯悦大酒店、维珍目前有包括东京凯悦大酒店、维珍TOHOTOHO影城、朝日电视台、森大影城、朝日电视台、森大廈廈、森艺术、森艺术中心、新城住宅、露天广场等在内的东京著名的购

16、物中心和旅游中心，游客中心、新城住宅、露天广场等在内的东京著名的购物中心和旅游中心，游客必到之地。必到之地。日本日本 东京六本东京六本木木上海上海 新天地新天地定位：上海新天地是一个定位：上海新天地是一个“Mall”“Mall”规模：规模并不算大规模：规模并不算大 选址：以高档住宅支撑选址：以高档住宅支撑 模式：管理者与经营者分离模式：管理者与经营者分离 盈利：以房地产来带动盈利：以房地产来带动 盛世观点盛世观点上海上海 红坊红坊定位：上海创意产业新高地定位：上海创意产业新高地 规模：规模并不算大规模：规模并不算大 聚会：国际化时尚娱乐会所聚会：国际化时尚娱乐会所 艺术：上海市城市雕塑艺术中心

17、艺术：上海市城市雕塑艺术中心 精髓：工业遗产建筑的典范性改造精髓：工业遗产建筑的典范性改造盛世观点盛世观点 美国美国 fashion islandFashion IslandFashion Island，位于，位于Newport Center DriveNewport Center Drive和海岸公路交界处，和海岸公路交界处，由由JERDEJERDE建筑规划公司设计，建筑规划公司设计，整个购物广场为开放式建筑，造景上采用欧洲庭整个购物广场为开放式建筑，造景上采用欧洲庭院风格，是院风格，是lifestylelifestyle购物中心的典范，里面汇购物中心的典范，里面汇聚二百多家世界顶尖名牌商品

18、服饰、四十多高级聚二百多家世界顶尖名牌商品服饰、四十多高级餐厅、同时播放七部电影的大戏院和农产品市场。餐厅、同时播放七部电影的大戏院和农产品市场。中央喷水池、露天中庭等与建筑一起构筑新兴购中央喷水池、露天中庭等与建筑一起构筑新兴购物天地，是物天地，是商业艺术化规划的佳作商业艺术化规划的佳作。北京北京 SOLANASolanaSolana盈港商业中心，是盈港商业中心，是国内首座国内首座Lifestyle Shopping CenterLifestyle Shopping Center，包含购物休闲文化娱乐等，包含购物休闲文化娱乐等多种业态，商品极大丰富，涵盖了中心主力店、娱乐主力店、旗舰名店街、

19、特色精品广场、多种业态，商品极大丰富，涵盖了中心主力店、娱乐主力店、旗舰名店街、特色精品广场、中西传统及特色餐饮街、水岸风格吧街、主题餐吧、咖啡厅、中西传统及特色餐饮街、水岸风格吧街、主题餐吧、咖啡厅、DISCODISCO、时尚影城、时尚影城、KTVKTV娱乐娱乐中心、中心、SPASPA健身中心、精品迷你酒店等，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站健身中心、精品迷你酒店等，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。最大特点是式体验消费场所。最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式的购物空，以完全开放式的购物空间为城市中的精英

20、群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。合作团队：酒店管理-新加坡悦榕酒店管理集团，建筑规划及园林景观设计JERDE，建筑规划FDG，景观设计 泛亚国际，水景设计FDC，灯光设计KGM，标识系统及环境设计SPD 杭州杭州 湖滨名品街湖滨名品街杭州。湖滨名品街区由东坡路、湖杭州。湖滨名品街区由东坡路、湖滨路、平海路围绕的商业建筑街区滨路、平海路围绕的商业建筑街区组成，总商业面积约组成，总商业面积约1800018000平方米，平方米，由世界著名建筑规划公司由世界著名建筑规划公司JERDEJERDE领领衔

21、规划，在杭州湖滨地区原有骑楼衔规划，在杭州湖滨地区原有骑楼建筑的基础上，承袭了杭州传统的建筑的基础上，承袭了杭州传统的城市文脉和建筑肌理，吸收江南建城市文脉和建筑肌理，吸收江南建筑典型的里弄、庭院、溪流等设计筑典型的里弄、庭院、溪流等设计元素，并结合使用青砖、灰瓦等建元素，并结合使用青砖、灰瓦等建筑群围构而成的国际名品街。是集筑群围构而成的国际名品街。是集商业、人文景观、风景旅游为一体商业、人文景观、风景旅游为一体的综合性商业街区，新兴的综合性商业街区，新兴lifestylelifestyle购物街区。购物街区。美国JERDE公司和SWA公司共同完成城市规划和景观设计方案 美国美国 重工业城重

22、工业城市市 2020世纪中前期，是美国制造业兴旺发达的辉煌历史时期，中西部城世纪中前期，是美国制造业兴旺发达的辉煌历史时期，中西部城市如汽车城底特律、钢都匹兹堡、重工业城市克利夫兰和芝加哥等大工市如汽车城底特律、钢都匹兹堡、重工业城市克利夫兰和芝加哥等大工业城市均兴盛一时。七八十年代，工厂大量倒闭，遗弃的工厂设备锈迹业城市均兴盛一时。七八十年代，工厂大量倒闭，遗弃的工厂设备锈迹斑斑，斑斑，80 80年代中后期开始艰苦的产业转型，年代中后期开始艰苦的产业转型，于于9090年代中期基本完成。年代中期基本完成。盛世观点盛世观点转型成功核心要素之一：大力发展服务性行业转型成功核心要素之一：大力发展服务

23、性行业在制造业生产率日益提高、用工人数急剧减少的情况下，在制造业生产率日益提高、用工人数急剧减少的情况下，该地区大力发展金融、通讯、旅游、医疗等服务业以推该地区大力发展金融、通讯、旅游、医疗等服务业以推动经济增长和促进就业，成效显著。动经济增长和促进就业，成效显著。德国：鲁尔区的转型德国：鲁尔区的转型鲁尔区位于德国西部，面积鲁尔区位于德国西部，面积44004400平方公里，平方公里，人口人口540540万，是欧洲现在最大的经济区。万，是欧洲现在最大的经济区。曾经浓烟蔽日，煤渣满地，如今随处可见的曾经浓烟蔽日，煤渣满地，如今随处可见的是环境优美的公园绿地、幽雅的产业园区、是环境优美的公园绿地、幽

24、雅的产业园区、豪华的商贸中心。在上豪森市一处原来炼钢豪华的商贸中心。在上豪森市一处原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。埃姆舍河地区原为德国重要的工业基埃姆舍河地区原为德国重要的工业基地，自地，自19601960年代以来，作为主要工业年代以来，作为主要工业的煤矿和铁矿开采，已无可挽回地走的煤矿和铁矿开采，已无可挽回地走向衰落、倒闭，大量质量很好的建筑向衰落、倒闭，大量质量很好的建筑也不再使用，地区人口减少，数十万也不再使用，地区人口减少，数十万个就业岗位化为乌有。个就业岗位化为乌有。设计师巧妙地将旧有的工业区改建成设计师巧妙地将旧有的工业区改建成公

25、众休闲、娱乐的场所，不仅尽可能公众休闲、娱乐的场所，不仅尽可能地保留了原有的工业设施，作为地区地保留了原有的工业设施，作为地区历史的延续，并有效地节约了资源，历史的延续，并有效地节约了资源，同时又创造了独特的工业景观，相当同时又创造了独特的工业景观，相当程度上解决了这一地区由于产业衰落程度上解决了这一地区由于产业衰落而带来的环境、就业、居住和经济发而带来的环境、就业、居住和经济发展等诸多方面的难题，从而赋予旧的展等诸多方面的难题，从而赋予旧的工业基地以新的生机。工业基地以新的生机。鲁尔区鲁尔区 国际建筑展国际建筑展 埃姆舍公园埃姆舍公园（IBA Emscher Park，1992年）1.1.尊

26、重场地原貌和历史，不是抹杀它而是为其赋予新尊重场地原貌和历史，不是抹杀它而是为其赋予新的意义和诠释。的意义和诠释。2.2.建立完整的景观序列，使部分与整体相互协调。建立完整的景观序列，使部分与整体相互协调。3.3.设计与自然结合。设计与自然结合。4.4.要有意识地整合到工业遗迹的再开发和利用中。要有意识地整合到工业遗迹的再开发和利用中。盛世观点盛世观点一一 个个 概概 念念 自自 然然 生生 发发锈带复兴锈带复兴 主题生活中心主题生活中心Rust-Belt RevivalCharacteristic Lifestyle Centre“锈带锈带”，原指美国中西部以工业为主的几个州，因为社会的原指

27、美国中西部以工业为主的几个州，因为社会的发展、工厂的转产、迁移、衰落，原厂被遗弃，老设备也因此锈发展、工厂的转产、迁移、衰落，原厂被遗弃，老设备也因此锈迹斑斑，所以人们形象地称呼该地区为迹斑斑，所以人们形象地称呼该地区为“锈带锈带”。二十世纪八十年代初期，美国政府开始对老工业基地着手进行经二十世纪八十年代初期，美国政府开始对老工业基地着手进行经济结构调整，积极发挥结构重组、高新技术、服务性产业等的组济结构调整，积极发挥结构重组、高新技术、服务性产业等的组合优势，促进了经济的再次复兴，并在此基础上保持了城市记忆合优势，促进了经济的再次复兴，并在此基础上保持了城市记忆的延续与城市肌理的造血再生，使

28、城市设计理论中的的延续与城市肌理的造血再生，使城市设计理论中的“记忆触媒记忆触媒”与与“城市再生城市再生”理论得到了充分的发挥。这就是所谓的理论得到了充分的发挥。这就是所谓的“锈带复锈带复兴兴”。“锈带复兴锈带复兴”不仅在上世纪九十年代成为美国经济界研究和不仅在上世纪九十年代成为美国经济界研究和推崇的经济现象，并且在欧洲的英国、德国、法国、亚洲的日本推崇的经济现象，并且在欧洲的英国、德国、法国、亚洲的日本等地都有现实的城市复兴再现。等地都有现实的城市复兴再现。目前，目前，“锈带锈带”已没有具体的指向某个地方，而是泛指大到由盛已没有具体的指向某个地方，而是泛指大到由盛而衰的重工业城市带、小到因搬

29、迁、衰落而被而衰的重工业城市带、小到因搬迁、衰落而被“遗弃遗弃”工业基地。工业基地。“锈带复兴锈带复兴”同样也泛指工业化遗留症引发的经济结构重整、城同样也泛指工业化遗留症引发的经济结构重整、城市老工业基地重建等社会民生问题。市老工业基地重建等社会民生问题。锈带复兴锈带复兴Rust-Belt Revival“锈带锈带”本身的价值：本身的价值：历史价值：历史价值：工业遗产本身是历史遗留物，代表了一个特定历史阶工业遗产本身是历史遗留物，代表了一个特定历史阶段，代表了一部分人的记忆甚至是时代精神，因此在改造中不应段，代表了一部分人的记忆甚至是时代精神，因此在改造中不应割裂这种记忆，而是通过特定的手法延

30、续这种记忆，让人们在游割裂这种记忆，而是通过特定的手法延续这种记忆，让人们在游览的同时，有时间上的深度感和错位感。览的同时，有时间上的深度感和错位感。建筑学和技术价值：建筑学和技术价值：工业构筑物本身技术复杂，结构严谨，因此工业构筑物本身技术复杂，结构严谨，因此在保留场地原貌和构筑物的时候，应同时成为后人参考和借鉴的在保留场地原貌和构筑物的时候，应同时成为后人参考和借鉴的对象。对象。审美价值：审美价值：工业遗产的美是一种特殊的时代精神，一种结构化的工业遗产的美是一种特殊的时代精神，一种结构化的几何美学，一种复杂与简练的综合体，比如统领几何美学，一种复杂与简练的综合体，比如统领2020世纪工业设

31、计世纪工业设计的包豪斯主义。的包豪斯主义。经济价值：经济价值：免去了拆除重建的巨大费用，改造后可以作为游览或免去了拆除重建的巨大费用，改造后可以作为游览或休闲时尚之地，产生就业机会。休闲时尚之地，产生就业机会。教育价值：教育价值：在工业遗产的参观体验过程中，从技术、历史、文化在工业遗产的参观体验过程中，从技术、历史、文化等方面使人们受到教育，对于后人了解经济生产历史状况都有非等方面使人们受到教育，对于后人了解经济生产历史状况都有非常重要的意义。常重要的意义。锈带复兴锈带复兴Rust-Belt Revival 锈带复兴锈带复兴Rust-Belt Revival“锈带复兴锈带复兴”的原则：的原则：

32、尊重场地原貌和历史。尊重场地原貌和历史。将场地作为一个时间、空间相结合的实将场地作为一个时间、空间相结合的实体，延续历史面貌和记忆。体，延续历史面貌和记忆。适应性。适应性。尽量适应区域的经济发展状态，适应或引导以人为主尽量适应区域的经济发展状态，适应或引导以人为主体的社会生活的需求。体的社会生活的需求。生态性原则。生态性原则。吸取原来工业污染或设计缺陷致使的生态教训，吸取原来工业污染或设计缺陷致使的生态教训，在后续的发展中融入生态化的设计理念。在后续的发展中融入生态化的设计理念。经济性原则。经济性原则。尽量选用当地的原材料，尽量少拆少建，适当扩尽量选用当地的原材料，尽量少拆少建，适当扩充功能，

33、还可以适当发展旅游、休闲时尚产业，争取用最少的充功能，还可以适当发展旅游、休闲时尚产业，争取用最少的投入获取最大的经济利益。投入获取最大的经济利益。中国目前正处于以城市更新和旧城保护及适应性再开发并存共中国目前正处于以城市更新和旧城保护及适应性再开发并存共生的新阶段。而其主要内容就是大量的产业类建筑与地段的功生的新阶段。而其主要内容就是大量的产业类建筑与地段的功能置换。能置换。Lifestyle商业模式解读商业模式解读Life styleLife style，原译，原译“生活方式生活方式”，运用在商业地产中，更多运用在商业地产中，更多强调体验式消费的升级，把购物行为概括成一种生活方式，强调体验

34、式消费的升级，把购物行为概括成一种生活方式，作为商业模式，是把生活购物与精神享受进行更亲密的接驳，作为商业模式，是把生活购物与精神享受进行更亲密的接驳，实现购物的情景化和场所的消费化，通过规划，让建筑成为实现购物的情景化和场所的消费化，通过规划，让建筑成为心灵消费的一部分。心灵消费的一部分。Life styleLife style的商业模式具有八大核心特点的商业模式具有八大核心特点壹壹建筑规划吸引人流建筑规划吸引人流 传统的商业地产运作模式主要通过业态传统的商业地产运作模式主要通过业态规划吸引人流，规划吸引人流，lifestylelifestyle的商业模式倡导购的商业模式倡导购物环境的可消费

35、化，通过对建筑、景观以及物环境的可消费化，通过对建筑、景观以及业态规划的优化与结合，全面营造可供驻留业态规划的优化与结合，全面营造可供驻留与欣赏的情景空间、公园式的购物场所，是与欣赏的情景空间、公园式的购物场所，是lifestylelifestyle的终极使命。的终极使命。贰贰休闲功能第一休闲功能第一 所谓休闲，广义上包括餐饮、娱乐等服务功所谓休闲，广义上包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面上能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面上追求的各种追求的各种“生活方式生活方式”的，也就是的，也就是LifestyleLifestyle购物中心的灵魂所在。说购物中心的灵魂所在

36、。说LifestyleLifestyle是一种全新是一种全新的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的消费模式向休闲的“生活方式生活方式”的倾斜和功能侧的倾斜和功能侧重。重。叁叁环境塑造至上环境塑造至上 与与 shoppingmall shoppingmall 相比，相比，LifestyleLifestyle生活生活中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格以及环境的舒适度与闲雅度，局、特色的风格以及环境的舒适度与闲雅度，与消费阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统与消费阶层生活品味、消费

37、习惯相匹配。据统计，美国现有的计，美国现有的129129家家LifestyleLifestyle购物中心的开购物中心的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到成本占到5-10%5-10%左右，甚至更高。左右，甚至更高。肆肆规模恰到好处规模恰到好处 与传统的商业步行街和与传统的商业步行街和shoppingmallshoppingmall相比，相比，LifestyleLifestyle生活购物中心需要更宽阔的空间，便生活购物中心需要更宽阔的空间，便于建筑景观的规划与排布；而与城市综合体相于建筑景观的规划与排布；而与城市综合体相比，比，Lifesty

38、le Lifestyle购物中心无需承载太多城市功购物中心无需承载太多城市功能，其规模要恰到好处。能，其规模要恰到好处。伍伍业态定位专精业态定位专精 Lifestyle Lifestyle 生活购物中心通常集百货店、生活购物中心通常集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但其业态、业种的比例分配将更注重消费体。但其业态、业种的比例分配将更注重消费者对者对“生活方式生活方式”的精神享受和追求，更注重的精神享受和追求，更注重商业的服务性和购物的舒适性。商业的服务性和

39、购物的舒适性。陆陆消费客群高端消费客群高端 精神层次的需求创造了精神层次的需求创造了LifestyleLifestyle购购物中心巨大的附加值。高档的环境、高档物中心巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。群的聚集氛围，促进了高端消费。消费特点对比消费层平均年收入消费层平均年龄泛消费层占人口比重shoppingmall4.5万美元34.378.8%Lifestyle8.5万美元39.623.5%柒柒经营利润较高经营利润较高 LifestyleLifestyle购物中心的消费层面较窄，但由于总租购物中心的

40、消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使高消费、高利润率和高附加值的产品，致使LifestyleLifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达购物中心的业主的零售净利润率平均达30%30%以上。以上。租用成本对比年总租用成本（）年销售额（）租金占收益比重shoppingmall700800美元30003600美元22%左右lifestyle400500美元40005000美元10%左右捌捌发展势头强劲发展势头强劲 以下是美国从以下是美国从19901990年以来年以来Shopp

41、ing mallShopping mall与与 Lifestyle Lifestyle购物中心两种商业模购物中心两种商业模式的发展数量对比，由此可以看出式的发展数量对比，由此可以看出LifestyleLifestyle购物中心在美国诞生、兴起和发展购物中心在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势，一些专家预测的历程和趋势，一些专家预测LifestyleLifestyle在美国的开发热潮将持续三到五年，然在美国的开发热潮将持续三到五年，然后与后与Shopping mallShopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。90年

42、来统计90919293949596979899000102030405shoppingmall1916126489648265234lifestyle313102266861217171614Lifestyle购物中心购物中心建筑吸引人流建筑吸引人流休闲功能第一休闲功能第一环境塑造至上环境塑造至上规模恰到好处规模恰到好处业态定位专精业态定位专精消费客群高端消费客群高端经营利润较高经营利润较高发展势头强劲发展势头强劲Lifestyle主题生活物中心，全新商业模式，主题生活物中心，全新商业模式，该如何成功运作？该如何成功运作？RBR&CLC 模式模式关键词：关键词：记忆触媒记忆触媒/城市再生城市再

43、生/建筑风景建筑风景购物体验购物体验/时尚休闲时尚休闲/时空穿梭时空穿梭本项目应该遵循的开发模式已然清晰：本项目应该遵循的开发模式已然清晰：城市生活先锋城市生活先锋意识策源地意识策源地市场探索市场探索苏苏 州州 商商 业业 市市 场场 分分 析析西部高新区西部高新区东部工业园东部工业园经济优势经济优势环境优势环境优势产业优势产业优势人口优势人口优势业业商商城城主主撑撑支支商业消费现状商业消费现状苏州第三产业的发展竞争力位居中国城市苏州第三产业的发展竞争力位居中国城市第五，约占第五，约占GDPGDP的的33%33%，第三产业的进一步，第三产业的进一步发展将适当带动整个苏州商业物业市场需发展将适当

44、带动整个苏州商业物业市场需求的增长，为本项目开发奠定了基础。求的增长，为本项目开发奠定了基础。20062006年末，苏州市年末，苏州市GDPGDP总量仅次于上海、总量仅次于上海、广州、深圳和北京，名列第五，城市经济广州、深圳和北京，名列第五，城市经济发展对商业项目有很大的发展空间。发展对商业项目有很大的发展空间。商业消费分析商业消费分析经济指标经济指标近几年，苏州市进出口总额的与日剧增，使其逐渐向国际化大都市靠近几年，苏州市进出口总额的与日剧增，使其逐渐向国际化大都市靠近，主要是依靠工业园区和高新区的产业发展，从而吸引了一大批高近，主要是依靠工业园区和高新区的产业发展，从而吸引了一大批高素质人

45、才。素质人才。ITIT产业的总产值已经突破产业的总产值已经突破30003000亿元大关，全球有亿元大关，全球有40%40%的鼠标、的鼠标、1/51/5的笔记本的笔记本电脑、电脑、1/61/6的数码相机是的数码相机是“苏州制造苏州制造”；世界；世界500500强中已有强中已有107107家落户苏州家落户苏州。商业消费分析商业消费分析经济指标经济指标高端消费支撑高端消费支撑最新出炉的长三角薪酬水平调查显示，苏州的整体薪酬水平紧随上海最新出炉的长三角薪酬水平调查显示，苏州的整体薪酬水平紧随上海之后，在长三角地区位列第二。苏州高科技制造型企业中层经理的年之后，在长三角地区位列第二。苏州高科技制造型企业

46、中层经理的年度现金收入平均达到度现金收入平均达到1818万元，逐步向上海靠拢万元，逐步向上海靠拢 。20062006年全市实现社会消费品零售总额突破年全市实现社会消费品零售总额突破1 1千亿元大关，比上年增长千亿元大关，比上年增长16.6%16.6%。消费消费市场持续繁荣，现代商业加快发展，消费市场持续繁荣，现代商业加快发展，消费环境日益优化，消费结构调整升级。环境日益优化，消费结构调整升级。0606年城区居民人均可支配收入年城区居民人均可支配收入1853218532元，消元，消费支出为费支出为1247212472元，其中食品消费即恩格尔元，其中食品消费即恩格尔系数接近系数接近3030，表明苏

47、州人消费结构已不仅，表明苏州人消费结构已不仅局限于温饱生活，更倾向于三产服务业。局限于温饱生活，更倾向于三产服务业。经济指标经济指标消费市场小结消费市场小结消费结构调整幅度大，明显由基本生活消费层面向更高的层面消费结构调整幅度大，明显由基本生活消费层面向更高的层面转变；转变；在高端消费方面已经积攒了巨大的消费能量，迫切需要一个满在高端消费方面已经积攒了巨大的消费能量，迫切需要一个满足市场消费需求引爆点。足市场消费需求引爆点。苏苏 州州 商商 业业 发发 展展 分分 析析商业发展状况商业发展状况综合性、主题式商业渐成主流，传统商业没落综合性、主题式商业渐成主流，传统商业没落 从目前苏州市场在售的

48、商业项目来看，越来越多的是从目前苏州市场在售的商业项目来看，越来越多的是一站式商业或者是一站式商业或者是主题式商业。主题式商业。一站式商业主要是功能上的逾越，从传统的单纯购物上升到集一站式商业主要是功能上的逾越，从传统的单纯购物上升到集购物、餐饮、娱乐、休闲于一身。随着社会经济的发展，新事物逐渐为大家购物、餐饮、娱乐、休闲于一身。随着社会经济的发展，新事物逐渐为大家所接受并不断推广。仅仅在苏州，像绿宝广场、联丰商业广场、所接受并不断推广。仅仅在苏州，像绿宝广场、联丰商业广场、F F城邻里中城邻里中心、心、A-BOSSA-BOSS国际精品城、吴风国际精品城、吴风甫里街、渭塘商业城、北桥购物广场等

49、等大甫里街、渭塘商业城、北桥购物广场等等大大小小的大小小的购物中心就有数十个购物中心就有数十个，这种大型综合性商业必将对区域的发展带来，这种大型综合性商业必将对区域的发展带来革命性的影响。与此同时，各种主题式商业在苏州也是遍地开花。如本月开革命性的影响。与此同时，各种主题式商业在苏州也是遍地开花。如本月开幕的李公堤风情水岸商业街，长幕的李公堤风情水岸商业街，长14001400米，占地面积米，占地面积9 9万万，总建筑面积，总建筑面积1.71.7万万，主要以高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为主题。，主要以高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为主题。在综合性商业在综合性商业和主题式商业逐渐成为

50、市场主体的时候，传统商业慢慢淡出市场。和主题式商业逐渐成为市场主体的时候，传统商业慢慢淡出市场。商商 业业 地地 图图新区狮山路新区狮山路观前商圈观前商圈南门商圈南门商圈石路商圈石路商圈园区李公堤园区李公堤位于古城中心区位，古位于古城中心区位，古老与现代结合，汇聚国老与现代结合，汇聚国内外一线品牌，商业影内外一线品牌，商业影响辐射力居苏州之首响辐射力居苏州之首存在着写字楼、酒店、商铺、公寓、存在着写字楼、酒店、商铺、公寓、购物中心等多种物业形态，具有较稳购物中心等多种物业形态，具有较稳定的消费群体，但综合代表性的商业定的消费群体，但综合代表性的商业项目容量、档次不高，业态景气度不项目容量、档次

51、不高，业态景气度不够，缺少品牌的主力店，不具备较强够，缺少品牌的主力店，不具备较强的号召力和影响力的号召力和影响力周边生活配套较为完善，码头、周边生活配套较为完善，码头、汽车南站聚集人气。总体量最小，汽车南站聚集人气。总体量最小，商业认知度相对单薄，成片的商商业认知度相对单薄，成片的商业业态规模松散，没有有效的规业业态规模松散，没有有效的规范，成块造势的前景范，成块造势的前景以以CBDCBD为核心，辐射整为核心，辐射整个高新区的商圈，主要个高新区的商圈，主要以商务办公、星级酒店、以商务办公、星级酒店、休闲餐饮为主休闲餐饮为主内以李公堤为代表的商业，主要内以李公堤为代表的商业，主要是针对商务休闲

52、人群，以主题性是针对商务休闲人群，以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCODISCO及特色餐饮等为主，体现及特色餐饮等为主，体现了一定的主题特色了一定的主题特色商业市场消费总结论商业市场消费总结论 观前、石路集各种业态于一体的综合性商业虽已形成较大规模，观前、石路集各种业态于一体的综合性商业虽已形成较大规模，但缺乏特色，难以形成强大的吸引力来吸引高端人群的消费需求。但缺乏特色，难以形成强大的吸引力来吸引高端人群的消费需求。园区与新区的各自定位而形成特色主题商业值得借鉴，如何做园区与新区的各自定位而形成特色主题商业值得借鉴，如何做出特色以吸引消费群体，带动整个商圈的发展

53、，是项目开发成功的出特色以吸引消费群体，带动整个商圈的发展，是项目开发成功的关键所在。关键所在。苏苏 州州 酒酒 店店 市市 场场 分分 析析苏州酒店发展现状苏州酒店发展现状新区高端酒店以香格里拉为新区高端酒店以香格里拉为代表，经济型酒店较少。新代表，经济型酒店较少。新区为政府规划核心区为政府规划核心CBDCBD区域，区域，以商务型酒店为主。以商务型酒店为主。老城区高端酒店以吴宫喜来老城区高端酒店以吴宫喜来登和玄妙索菲特为代表，经登和玄妙索菲特为代表，经济型酒店数量较多。老城区济型酒店数量较多。老城区酒店以苏州古式建筑为主。酒店以苏州古式建筑为主。园区高端酒店以尼盛万丽、园区高端酒店以尼盛万丽

54、、中茵皇冠为代表，经济型中茵皇冠为代表，经济型酒店较少。因为紧靠金鸡酒店较少。因为紧靠金鸡湖，因此高星级酒店以度湖，因此高星级酒店以度假型为主。假型为主。酒店市场分析酒店市场分析五星级酒店五星级酒店五星级酒店目前进驻品牌有：喜来登、皇冠、香格喜来登、皇冠、香格里拉、索菲特、尼盛里拉、索菲特、尼盛酒店市场分析酒店市场分析商务酒店商务酒店连锁酒店目前进驻品牌有：如家快捷、速如家快捷、速8 8、汉庭、汉庭锦江之星、莫泰锦江之星、莫泰168168、书香门第等。书香门第等。酒店结论酒店结论苏州作为国家重点旅游城市，五星级酒店只有苏州作为国家重点旅游城市，五星级酒店只有7 7家，大多以度假型为主，分家，大

55、多以度假型为主，分布在市区布在市区 的五星级酒店较少，商务型高星级酒店有较大的发展空间；的五星级酒店较少，商务型高星级酒店有较大的发展空间；市场竞争激烈，市场竞争激烈，20062006年全年五星级酒店入住率年全年五星级酒店入住率65.8165.81，四星，四星59.2359.23。对。对新进驻的酒店的服务和特色提出了更高的要求；新进驻的酒店的服务和特色提出了更高的要求；苏州酒店扩张较快，客房数量大幅度增加，因此整体客房入住率下降，苏州酒店扩张较快，客房数量大幅度增加，因此整体客房入住率下降，20072007年上半年苏州市酒店平均入住率为年上半年苏州市酒店平均入住率为52.952.9，同比去年下

56、降了，同比去年下降了8 8个百分点。个百分点。苏州写字楼市场分析苏州写字楼市场分析苏州写字楼现状苏州写字楼现状市区写字楼主要分布在以观前、石路及市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内。以老南门三个商业区及其辐射范围内。以老式办公楼为主，档次较低。入驻企业以式办公楼为主，档次较低。入驻企业以小型的服务行业、办事处为主。平均租小型的服务行业、办事处为主。平均租金金 水平水平28-5528-55元元/平方米平方米月。月。新区为城市核心新区为城市核心CBDCBD，写字楼集中在新区商，写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近业中心和行政中心附近 。档次较高，主要。档次较高，主要以金

57、融、房地产、高科技企业为主。租金以金融、房地产、高科技企业为主。租金水平水平45-6145-61元元/平方米平方米月。月。园区写字楼分布在规划建设中的园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围园区中央商贸区周围 。主要以。主要以外资办事处、服务型行业、高科外资办事处、服务型行业、高科技企业为主。平均租金技企业为主。平均租金5555元元/平平方米方米月。月。老式写字楼老式写字楼档次低、配套差，服务性中小企业为主档次低、配套差，服务性中小企业为主新式写字楼新式写字楼档次高、环境好、档次高、环境好、造型新颖美观造型新颖美观配套服务比较到位配套服务比较到位主要以公司办事处主要以公司办事处和消费服务

58、性行业和消费服务性行业为主为主写字楼市场总结写字楼市场总结近年来，随着苏州新区近年来，随着苏州新区CBDCBD和园区的开发建设，整体写字楼开发水平有了一定和园区的开发建设，整体写字楼开发水平有了一定提升。市场上出现了提升。市场上出现了5A5A甲级写字楼等先进的理念。在园区还出现了甲级写字楼等先进的理念。在园区还出现了X2X2创意街创意街区个性化创意办公区。区个性化创意办公区。整体写字楼类型较为单调，随着苏州经济的快速发展，各类型企业的不断进整体写字楼类型较为单调，随着苏州经济的快速发展，各类型企业的不断进驻，对于写字楼提出了更高的要求。常规的现代化风格的写字楼在市场上缺驻，对于写字楼提出了更高

59、的要求。常规的现代化风格的写字楼在市场上缺乏竞争优势。乏竞争优势。落落位位位位产品示意产品示意业态设定业态设定一一 个个 主主 题题城市规划：历史的记忆与再生城市规划：历史的记忆与再生根据根据内部建筑风格内部建筑风格与与年代历史年代历史划分；划分；特色建筑区：特色建筑区：北部灰色部分，更多的是关于城市记忆与再生；北部灰色部分，更多的是关于城市记忆与再生；现代时尚区：现代时尚区：南部橙色部分，更倾向于对城市现状以及未来的表达。南部橙色部分，更倾向于对城市现状以及未来的表达。两两 大大 分分 区区三三 维维 空空 间间东北角原职工宿舍为保留建筑，东北角原职工宿舍为保留建筑，临两条城市主干道交叉口，

60、展临两条城市主干道交叉口，展示性强，规划成示性强，规划成6 6层高的地标层高的地标性建筑；性建筑；旅馆办公区写字楼位于人民路旅馆办公区写字楼位于人民路边，展示性较强，规划成边，展示性较强，规划成2424层层高的地标性建筑；高的地标性建筑；两大地标与厂房及民国建筑高两大地标与厂房及民国建筑高低错落，互相衬托，形成低错落，互相衬托，形成高中高中低三个层次的立体空间。低三个层次的立体空间。四种类型的时空转换体验四种类型的时空转换体验民国纺织工业、解放后工业大民国纺织工业、解放后工业大生产、城市现代化与未来国际产业化四种类型的时空都将被生产、城市现代化与未来国际产业化四种类型的时空都将被提炼展现出来；

61、提炼展现出来；同一种精神同一种精神利用商业领域的演绎，展现一种后现代的城利用商业领域的演绎，展现一种后现代的城市先锋精神；市先锋精神；同一种类话语同一种类话语无论从业态设定还是建筑立面风格，都在无论从业态设定还是建筑立面风格，都在诉说着这样的城市精神。诉说着这样的城市精神。四四 类类 体体 验验落落位位位位商业形象落位商业形象落位商业形象落位商业形象落位火红年代火红年代先锋精神堡垒先锋精神堡垒民国印象民国印象现代时尚奢侈领地现代时尚奢侈领地四类功能区列表四类功能区列表板块形象板块形象先锋精神堡垒先锋精神堡垒火红年代火红年代民国印象民国印象现代时尚奢侈领地现代时尚奢侈领地区内现状区内现状6层楼保

62、留建筑层楼保留建筑解放后厂房解放后厂房民国建筑民国建筑拆迁改造区拆迁改造区规划业态规划业态设计师酒店、设计师酒店、LOFT办公办公文化休闲娱乐文化休闲娱乐创意产业、文化创意产业、文化内容产业办公、内容产业办公、主题餐饮休闲主题餐饮休闲奢侈品商业街、顶奢侈品商业街、顶级酒店、休闲商务级酒店、休闲商务档次定位档次定位中高档次中高档次主题式个性化主题式个性化主题功能主题功能顶级顶级建筑风格建筑风格后现代后现代保留原风格保留原风格保留保留现代时尚风格现代时尚风格爆发点爆发点先锋主义外立面先锋主义外立面最高指示咖啡吧最高指示咖啡吧偷听堂；偷听堂；活化的产业博物活化的产业博物馆馆创意天地创意天地内容产业内

63、容产业她经济、他经济；她经济、他经济；顶级主题酒店顶级主题酒店后现代工业化立面，与对面的江南水后现代工业化立面，与对面的江南水乡建筑风格完全矛盾和冲突！乡建筑风格完全矛盾和冲突！适合业态：概念酒店和适合业态：概念酒店和LOFTLOFT办公；办公；发展定位：空间体验、先锋意识象征发展定位：空间体验、先锋意识象征先锋精神堡垒先锋精神堡垒1客房及公共区域的设计打破传统酒店的设计格局，完全时空转换的体验式居住；客房及公共区域的设计打破传统酒店的设计格局，完全时空转换的体验式居住；时尚流行元素与完全相反的佛禅等元素结合，另类到无厘头；时尚流行元素与完全相反的佛禅等元素结合，另类到无厘头；目标客群：适合高

64、素质、高收入的追求个性化人士目标客群：适合高素质、高收入的追求个性化人士设计师酒店设计师酒店先锋精神堡垒先锋精神堡垒1适合服务性行业的企业，如培训、咨询、律适合服务性行业的企业，如培训、咨询、律师事务所、会计师事务所等师事务所、会计师事务所等；空间开阔，环境幽雅立面以钢铁玻璃等现代空间开阔，环境幽雅立面以钢铁玻璃等现代建材为主，工业化感觉强烈。建材为主，工业化感觉强烈。LOFT办公办公先锋精神堡垒先锋精神堡垒1层高超过层高超过6 6米的内部空间米的内部空间引发个性空间组合引发个性空间组合2主要的保留建筑区，以民国建筑为主；主要的保留建筑区，以民国建筑为主；规划业态：遵循二八原则，规划业态：遵循

65、二八原则，80%以创意、以创意、文化、内容产业等办公为主，文化、内容产业等办公为主，20%为配为配套性餐饮商业；套性餐饮商业；市场目标：设计师工作室、动漫制作、市场目标：设计师工作室、动漫制作、音像创作、艺术创作展览、媒体内容创音像创作、艺术创作展览、媒体内容创作制作、广告策划等；作制作、广告策划等；发展定位：承启城市的记忆，引领城市发展定位：承启城市的记忆，引领城市创意文化的新进程创意文化的新进程民国印象民国印象 画室画廊、录音棚、画室画廊、录音棚、CG制作、动漫创作制作、动漫创作 平面设计、广告策划、建筑设计、平面设计、广告策划、建筑设计、咖啡吧、茶吧、主题茶餐厅、特色面包坊、花园餐厅咖啡

66、吧、茶吧、主题茶餐厅、特色面包坊、花园餐厅 内内 容容 产产 业业集束爆发集束爆发内容产业：内容产业：是上世纪九十年代是上世纪九十年代在西方兴起的新兴产业。在西方兴起的新兴产业。欧盟欧盟INFO2000INFO2000计划中把计划中把“内容产业内容产业”的的主体定义为主体定义为“那些制造、开发、包那些制造、开发、包装和销售产品及其服务的企业装和销售产品及其服务的企业”。内容产业的范围包括在各个媒介上内容产业的范围包括在各个媒介上的印刷品的印刷品 （比如报纸、书籍、杂（比如报纸、书籍、杂志等），音像电子出版物（联机数志等），音像电子出版物（联机数据库、音像制品服务、以传真及光据库、音像制品服务、以传真及光盘为基础的服务以及电子游戏、动盘为基础的服务以及电子游戏、动漫画等），音像传播漫画等），音像传播 （电视、录象、（电视、录象、广播和影院等）、用作消费的软件广播和影院等）、用作消费的软件等。世界上大型传媒集团都把自己等。世界上大型传媒集团都把自己定位为内容产业商或内容提供商。定位为内容产业商或内容提供商。内容产业内容产业创智坊创智坊 内内 容容 产产 业业集束爆发集束爆发3火红年代火红年