杨堤月光岛建设项目可行性研究报告

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1、杨堤月光岛原生态观光农庄建设项目目 录第一章 总论1一、项目概况1二、项目编制依据2三、报告研究内容2四、简要结论3五、主要经济指标3第二章 项目背景5一、广西旅游产业总体布局5二、桂林市经济发展现状9三、桂林市旅游房地产发展现状及展望12四、观光农业现状及发展前景16第三章 项目建设的重要性和必要性19一、加快农业产业结构调整19二、加快推进城乡一体化进程20三、加快向现代农业转移步伐20第四章 项目建设的可行性21第五章 建设思想、内容及经营理念23一、建设思想23二、项目建设内容23三、经营理念24第六章 项目选址和建设条件26一、项目选址26二、建设条件26第七章 规划布局29一、设计

2、指导思想与原则29二、总体规划方案29第七章 工程方案31一、基础设施建设31二、生态园林工程37第八章 环境保护41一、环境保护41二、水土保持43第九章 建设进度及招投标方案46一、建设进度46二、招投标方案46第十章 投资估算及资金筹措48一、投资估算范围48二、投资估算依据48三、计算期49四、项目投资49五、资金筹措51第十一章 财务评价52一、评价原则、依据及参数52二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算52三、成本费用估算53四、盈利能力分析55五、财务生存能力分析56六、不确定性分析57七、财务评价结论61第十二章 风险分析82一、风险因素82二、防范措施83第十三章 社会评

3、价85一、项目对本地区社会的效益影响分析85二、项目对本地区经济社会的互适性分析85三、社会效益评价结论86第十四章 结论及建议87一、结论87二、建议8789第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：杨堤月光岛原生态观光农庄建设项目（二）项目地址：桂林市阳朔县杨堤乡（三）项目性质：新建（四）项目建设内容及规模该项目拟租赁土地300亩，其建设主要内容为生态农业、日光浴场、接待配套用房、休闲餐饮园、湿地公园及原生态拓展训练基地几部分的建设。主要建设规模如下：1、生态农业：种植热带果林50亩，种植热带景观林30亩，景观灌木及花卉50亩。2、日光浴场：修天然沙滩浴场10亩。3、接待配套用房：新建6亩配

4、套用房及1亩相关配套设施，主要包括500平方米接待大厅、1000平方米餐厅、1000平方米特色产品交易厅及1500平方米住宿区域，并配套修建2公里道路，占地18亩。4、休闲餐饮园：修建原生态休闲餐饮园15亩。5、湿地公园：修建特色湿地公园58亩。6、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地60亩。（五）项目工期：1年（2008年9月2009年9月）（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为4550万元。2、资金筹措：项目资金全部由业主自筹。二、项目编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇；广西壮族自治区国民经济和社会发展十一五规划；广西

5、壮族自治区城乡总体规划；广西壮族自治区旅游发展总体规划；桂林市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要。三、报告研究内容（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。（二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及与之相关的公用工程和辅助设施等。（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。（五）测算项目财务效益和社会效益。（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。四、简要结论原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林（草）成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及

6、农村经济社会可持续发展。原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。五、主要经济指标项目主要经济指标见表1-1。表1-1 技术经济指标一览表1项目总投资万元45501.1其中：建设投资万元45191.2建设期利息万元01.3铺底流动资金万元31 2资金筹措万元4550 2.1其中：企业自筹万元4550 企业自有资金2.2银行借款万元03年销售收入万元1927正常年份4总成本费用万元563正常年份5所得税万元315正常年份6年净利润万元944正常年份7所得税前财务内部收益率%24.798所得税前

7、财务净现值万元35979所得税前投资回收期年4.67含建设期10所得税后财务内部收益率%19.6711所得税后财务净现值万元205412所得税后投资回收期年5.54含建设期13总投资收益率%27.32正常年份14项目资本金净利润率%20.74正常年份15盈亏平衡点(BEP)%22.47%第二章 项目背景一、广西旅游产业总体布局根据广西旅游资源特点、交通现状和发展规划、客源市场分布情况，确定广西旅游产业开发的总体布局是四区一带一龙头，即以桂林为龙头，以桂林-柳州-南宁-北海/防城港旅游带为重点，逐步建成桂北、桂南、桂东、桂西四大旅游经济区。 （一）四区 四区即桂北、桂南、桂东、桂西四大旅游经济区

8、。该四区既突出各自旅游特色，形成各自区域旅游环线，又优势互补，相连成网，共同构成广西全区旅游大系统。其中： 1、桂北旅游经济区包括桂林市和柳州地市。该旅游经济区主要旅游特色为山水风光、民族风情和文化古迹。旅游开发建设的总体布局是：主副两中心,大小两环线（详见附图）。主副两中心即以桂林市为中心，以柳州市为副中心；大小两环线是指由桂林市、柳州市、柳州地区主要旅游市县构成的桂北大旅游环线及由柳州地区南面主要旅游县市构成的桂北小旅游环线。桂北大旅游环线的布局为：一个中心，两个次中心，一段黄金旅游带，一江两路，东西南北四环线，由此形成以桂林市区为中心，辐射到周边各旅游城镇和旅游区的车轮状旅游网络系统。一

9、个中心即桂林市区；两个次中心即杨堤、兴安两县城；一段黄金旅游带即桂林-柳州段黄金旅游带；一江两路即漓江和桂阳、桂黄公路；东西南北四环线即在桂北大旅游环线内，东西南北四条区域性旅游线路：由桂林-灵川-兴安-资源-龙胜-桂林构成的北旅游环线； 由桂林-杨堤-荔浦（平乐、恭城）-金秀-鹿寨-桂林构成的南旅游环线； 由桂林-龙胜-三江-融水-柳州-鹿寨-永福-临桂-桂林构成的西旅游环线； 由桂林-杨堤-荔浦（平乐、恭城）-灌阳-全州-兴安-灵川-桂林构成的东旅游环线。 桂北小旅游环线是指由柳州-象州-金秀-荔浦-鹿寨-柳州构成的旅游环线，这条小旅游环线是大旅游环线的补充和延伸。 2、桂南旅游经济区包括

10、南宁地市、北海市、钦州市和防城港市。该旅游经济区主要旅游特色为壮族文化、滨海风光和边关风貌等。旅游开发建设的总体布局是：一个金三角，两大旅游线。 一个金三角是指以南宁、防城港、北海构成的旅游金三角格局；两大旅游线是指由南宁-防城港-东兴-钦州-北海（含北海-越南下龙湾海上航线）构成的环北部湾滨海边境旅游线（主要包括南宁壮族文化、防城港江山半岛、上思十万大山原始森林、东兴京岛金滩、北仑河边贸旅游街、钦州麻兰岛、北海银滩、涠洲岛、星岛湖等）和以南宁-崇左-宁明-凭祥-龙州-大新-隆安-南宁形成的南国边关风情旅游线（主要包括崇左石景林、宁明花山崖画、陇瑞自然保护区、凭祥友谊关景区、浦寨边贸街、龙州小

11、连城、大新德天瀑布、隆安龙虎山等）。同时还可开辟北海、凭祥、东兴至越南的出国游、边境游线。 3、桂东旅游经济区包括梧州市、贵港市、玉林市和贺州地区。该旅游经济区的主要旅游特色是历史文化、宗教名胜和侨乡风貌。旅游开发建设的总体布局是：一轴、两城、三条线形成的扇形旅游区。一轴是指由南宁-桂平-梧州构成的桂东旅游中心轴线；两城是指集国家级风景名胜、文物保护单位、森林公园为一体的桂平市和广西东大门、粤港澳水路、陆路游客来往广西必经的旅游枢纽地梧州市；三条线是指南宁-桂平-梧州旅游中心轴线，梧州-贺州-钟山（富川）的北面旅游线，梧州-岑溪-容县-北流-玉林的南面旅游线。 4、桂西旅游经济区包括河池地区和

12、百色地区。该旅游经济区的主要旅游特色是长寿旅游和革命传统教育。旅游开发建设的总体布局是：两横一纵（详见附图）。两横是指以南宁-百色（南昆线）构成的南面旅游线和以柳州-宜州-河池-贵州构成的北面旅游线；一纵是指连接田阳-巴马-东兰-河池的南北走向旅游线。（二）一带指桂林-柳州-南宁-北海/防城港旅游带。要依靠交通部门和当地政府在旅游带沿线适当距离以内、设有高速公路出口且支线交通比较方便、景点有特色的地区做好旅游开发规划，实行有计划、分期分批逐步开发建设，近期争取完成沿线重点景区、项目建设。 （三）一龙头 桂林是我区旅游业的发源地和龙头，是全区接待海内外游客的基地和旅游创汇的基地，是创造旅游经营管

13、理经验的基地和培养旅游人才的基地，是全国和世界著名的旅游城市。 充分利用和发挥桂林的知名度及带动全区旅游业发展的龙头辐射作用，将桂林的客源引到南宁、北海及其他城市，实现南北对接，东西互联，使龙身、龙尾上的各旅游经济区、各旅游城市相互促进，共同发展，形成全区旅游业整体发展的格局和态势。二、桂林市经济发展现状“十五”以来，桂林市认真贯彻、落实党的十五、十六大及其历次全会精神，紧紧抓住西部大开发和加入WTO的有利时机，坚持发展第一要务，以加快发展为主题，以结构调整为主线，以推进工业化和城镇化为重点，以改革开放和科技进步为动力，全面加快全市经济和社会各项事业的发展。市区经济发展跃上一个新的水平，生产总

14、值保持以年平均增11.5%的速度发展，这期间尽管受“非典”等多种因素的影响，经济增长速度较“九五”有所下降，但其总体运行呈现出持续快速稳定协调发展的良好局面，产业结构调整成效显著。（一）第三产业快速增长，经济总量持续扩大。“十五”以来，随着城市基础设施建设投资力度的增强，城市基础设施不断改善，城市面貌和整体功能有了极大的改观和提升，市区以旅游为主的第三产业得到了快速发展，年平均增速达15.9%，2003年市区第三产业增加值达774139万元，相当于2000年的1.57倍。第三产业的快速增长有力地推动了这一时期三次产业结构的优化调整，同时，也正是由于第三产业的快速增长，带动了市区总体经济规模实现

15、历史性突破，于2001年超越了100亿元大关。（二）三次产业结构进一步升级。“十五”以来，市区三次产业年平均比例为4.56：41.44：56.00，较“九五”时期年均比例，第一、二产业分别调减了0.60和6.29个百分点，第三产业提升了6.89个百分点。三次产业结构由“九五”时期的“二三一”调整为“三二一”，产业结构发生了质的变化，结构优化上了一个新的台阶。（三）产业内部结构更趋合理1、农业内部结构调整有了明显变化。一是牧、渔业生产规模进一步扩大，其增加值比重有所提高，2003年牧、渔业占第一产业的比重分别为38.9%和10.5%，比2000年分别提升了2.4和1.2个百分点；二是粮经比例成为

16、种植业调整的主线。在农作物总播种面积中，粮食播种面积比重由2000年的43.9%下降为2003年的37.7%；三是优质高效农产品商品基地开发初具规模；四是在各级政府的积极引导下，农业富余劳动力的转移工作取得了一定的进展。2、工业内部结构有了较大的改善。一是电力等基础产业发展得到加强，2003年电力及水的生产和供应业增加值比2000年扩大了1.1倍，占市区规模工业的比重为4.3%，比2000年提高了1.9个百分点，电力等基础工业快速发展为确保市区经济、社会的全面进步打下了坚实的基础。二是高新技术工业迅猛发展，新产品不断涌现，产品的科技含量进一步提高，“十五”以来高新技术工业年均增速高达19.2%

17、，其产值占市区规模工业比重由2000年18.1%提高到2003年的20.7%；规模工业新产品产值率持续保持在30%左右水平。三是轻重工业比例正朝着符合全市产业布局和发展要求的特色化方向调整，在市区规模工业中，轻重工业比例由2000年的46.81：53.19进一步调整为2003年的47.72：52.28。四是支柱产业稳定发展，重点行业在区内呈现出较强的区位优势，据测算，2003年饮料、医药、电子及通信设备和仪器仪表及文化办公用机械等重点工业行业在区内的产品市场占有率均超过30%，区位比较优势系数均达到3.5以上。3、第三产业的传统服务业稳定增长，新兴服务业迅速发展。“十五”以来，市区的传统批发和

18、零售贸易业得到了长足发展，但由于新兴服务业的迅猛发展，整体上传统服务业在增加值构成中所占的比重呈现稳中有降的趋势，新兴服务业比重逐年攀升。2002年，市区批发和零售贸易及餐饮业增加值占第三产业增加值的比重为25.2%，较2000年降低2.1个百分点；金融和保险业比重为5.3%，较2000年降低2.1个百分点。而科学研究和综合技术服务业，社会服务业，教育和文化艺术及广播电影电视业，卫生体育和社会福利等新兴服务行业的比重则由2000年的31.2%上升到2002年的35.9%。4、交通通讯营运能力迅速提高。2003年市区拥有营运公共汽车531辆，比2000年提高了38.6%；公交客运总量达1.24亿

19、人次，比2000年增长29.9%。出租车数量为2820辆，比2000年提高了32.1%。现代通讯手段在城市的使用率和普及率不断提高，2003年市区的固定电话用户达36.79万户，比2000年提高了93.6%；移动电话用户32.82万户，比2000年提高了1.42倍，互联网用户在城市更是得到迅速发展。（四）第三产业对劳动力的吸纳能力进一步增强。据统计，“十五”以来，市区共新增从业人员数8.76万人(2003年相对2000年)，第三产业吸纳了其中的的8.29万人的同时，还吸纳第二产业分流出来的再就业人员1.88万人，为安置劳动就业发挥了积极的作用。（五）所有制结构发生深刻变化。随着改革开放和国有企

20、业改革、改制的不断深化，市区经济所有制结构发生了巨大的变化，非公有制经济迅速崛起，对经济增长的作用越来越大，已成为新的经济增长点。在市区工业、商业、交通运输、投资等行业和领域中，非国有经济已居主导地位。2003年，在规模以上工业企业总产值中，非国有经济所占比重为63.8%，比2000年提升20.1个百分点；在社会消费品零售总额中非国有经济所占比重为90.6%，比2000年提升4.1个百分点；在全社会固定资产投资中非国有经济所占比重为53.3%，比2000年提升10.6个百分点。经济主体成分凸现多元化，有利于市场对各种经济要素资源配置的作用发挥，进一步增强了市区经济活力三、观光农业现状及发展前景

21、观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业旅游观光农业应运而生。（一）国际观光农业现状观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙

22、农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑造”、“庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。最著名是20英亩的“庄稼画”向日葵。韩国大城市周边有许多“农渔村”、“观光农园”和“周末农场”，这种农

23、园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2005年，“农村观光”带来的收入约为5.11万亿韩元。马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的7月29日定为“花卉节”，在花卉节期间举行各种花展。马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。（二）国内观光农业现状20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在19961997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了

24、农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。（三）观光农农业发展前景1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也

25、将保持一个旺盛的趋势。2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。3、发展观光农业投入少、收益高。一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合岭南的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面

26、为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验热带风光的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。四、桂林市观光农业发展现状及发展条件（一）现状及存在问题1、现状桂林市的“观光农业”尚处于起步阶段，一些地方，结合山水旅游，近年开始开发“田园风光”，民居、古林欣赏、果园观光游，很有发展前景。龙胜县龙脊梯田就是一处亮丽的田园风光观景线，每年吸引数万名中外游客观光。在景区的瑶族村寨28户中，有22户办起了民居旅馆，农民已学会用普通话或英语为游客导游，接待远方来客，每户仅此一项年收

27、入1.5-2万元。阳朔县高田乡月亮山历村，依托于“大榕树、月亮山景区”，开展田园风光、民居旅游，组建了“月亮山民居旅游有限公司”。有60多名农民导游员，引导中外游客游览山水、田园、果园，享受大自然和传统农业的美景；中外游客到农民家吃家常饭，农民自办60多个床位的民居旅馆接待来客，受到中外游客青睐。一丹麦教授米歇尔写道：阳朔这东方美丽的地方，田园风光有一种自然天成的魅力，而那些朴实得与华丽远不着边的农村妇女，却利用英语生动的解说，几乎是演说山水间许多神妙的故事，使人叫绝不已。兴安县溶江镇的黄毛坝与大凸村是广西有名的农民新村，2000年“五一”假日黄金周期间，每天到新农村民居观光的游客多达2000

28、多人。游客们享受大自然田园风光乐趣，看到农村美好前景，品尝农村餐饮的风味，得到农民们淳朴热情的接待，寄居于新村民居及镇上旅馆的游客爆满。灵川县大圩毛洲岛田园风光、九屋黄梅休闲山庄、龙胜县坳背寨瑶家乐游、灌阳县月岭村古牌坊民居游也开始成为大桂林旅游的新景点。2、存在问题桂林市观光农业目前处于起步阶段，市场仅在局部地方形成。尚存在一些问题:(1)观光农业总体规划尚未编制，有关部门很少加以培植引导，多为中外旅游者与农民自发参与；（2）在服务设施上不规范，品位档次较低；(3)少数观光农业景点交通不便，客源市场很不稳定；（4）现有的观光农业景点观光的项目比较单一，游客难以尽兴；（5）人们对观光农业的概念

29、、内涵、项目的规划与建设，项目的运作与管理等认识，还需要在实践过程中提高。(二)发展条件随着我国农村改革开放不断深入，经济不断发展，西部大开发以及世界旅游业的发展向东方转移，桂林市的观光农业也必然会逐步发展。依托“桂林出水”旅游业大发展的带动，在未来二十年里，必将会欣欣向荣，成为农业与农村经济新的经济增长点和“桂林山水“旅游骨干项目之一。1、观光农业资源丰富按照国家旅游局颁发的“中国旅游资源普查规范”(试行稿)中的旅游资源分类，桂林观光农业具有人文景观点、田园风光点、生物景观点、古植物类、休闲求知类、购物类等旅游资源的六大类。2、越来越多的领导认识和重视发展“观光农业”，农民积极参与发展“观光

30、农业”桂林市各级政府，逐步认识到发展旅游业带来的巨大效益和它在国民经济中的重要地位，制订了发展规划，旅游项目注重建设，不断完善旅游体系。在龙脊梯田田园风光景区、月亮山农民导游与民居旅游、溶江果园与新农村观光，大圩毛州生态游等观光农业典型的带动影响下，我市旅游观光农业开始为广大农民所认识。3、旅游观光农业已为越来越多的旅游者所接受随着人们生活水平的提高，收入不断增加，常年居住在闹市区及紧张工作的人们，他们在节假日、双休日，向往着大自然的美丽景色、田园风光、宁静悠闲的生活，在进行山水游的同时，还到农村进行观光农业游。兴安县溶江镇随着前两年观光农业游的兴起，开通了“桂林-大凸一日游”、“乐满地-乡里

31、乐-新村”两条旅游专线，年接待游客从二、三千人增到万人以上。平乐县榕津村的农民，看到越来越多的城里人去农村观光游，于2001年4月中旬自办旅游节，展示当地十榕八桂九井十二塘，一渡二河三上岸的美景，吸引了外地5000多名观光者前往；灵州县把握观光农业发展势头，开辟了东、中、西三条旅游线路，近年来吸引了数万人前往观光。第三章 项目建设的重要性和必要性多年来，热带高效农业为广西的发展做出了重要贡献。农业增加值年均增幅相当于全国的两倍，主要农产品产量成倍增长，农民收入也同步提高。当今，热带高效农业基地按照科学发展观的要求，正朝着现代农业的方向加速发展。随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速

32、腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改变广西农业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造广西旅游品牌都具有现实的指导意义。一、加快农业产业结构调整发展观光农业是加快第一产业和第三产业发展的最佳结合点。以农业为基础，集一产、三产于一体，在提高农业产业基地知名度，打响农业品牌，促进农产品销售，延长产业链条，拓展产品增值空间，实现农业增效的同时，有效促进农场三产的发展，带动餐饮、娱乐、购物等服

33、务业的兴旺发达，推进职工自主创业，实现职工就地消化，增加职工收入。二、加快推进城乡一体化进程发展观光农业是推进城乡经济一体化发展的重要因素，为城乡经济社会交流架设桥梁、搭建平台，有利于城乡经济社会的融合。观光农业的建设，将农业发展、旅游开发、生态环境保护及农场规划建设有机结合起来，为职工营造一个良好、舒适的发展空间。大批的岛外旅客不断地涌入，外面先进的文化、新潮的观点、最新的信息在无形中传递给职工，使职工原先的生产方式、生活方式、思维方式受到了熏陶，这都将促进职工思想观念的转变以及综合素质的提高。三、加快向现代农业转移步伐发展观光农业是加快传统农业向现代农业跨越的新途径，现代农业是在传统农业生

34、产的基础上，将农业生态和人们生活融于一体的复合产业，在生产粮食及其它农产品的同时，在发挥防止洪涝灾害、涵养水源、防止土壤侵蚀和水土流失、处理有机废弃物、净化空气的同时，为人们提供了耳目一新的绿色景观，农业的多功能性也得到充分体现。观光农业的蓬勃发展，进一步挖掘了农业在塑造良好乡村风貌、保护农场生态环境、改善人民生活水平方面的潜在作用，进一步诠释和丰富了现代农业的内涵，是加快传统农业改造升级的重要途径，开辟了现代农业发展的新渠道。面向未来，广西正站在一个新的历史起点上，广西热带观光农业的发展将进入一个旅游个性突出、效益明显提高的新时期。四、可以提高整体景区档次，解决政府负担本项目拟建地址阳朔县杨

35、堤乡月光岛，处于风景秀美的桂林风景区内，但因为种种历史原因和外部因素，导致该地现存大量的建筑废墟和烂尾楼，加之今年桂林的特大洪水的冲刷浸泡，十分影响整个景区的整体形象和景区质量。本项目对月光岛进行整体开发，力争将月光岛打造成为具有当地壮族民族特色，体现当地农耕风情，又与当地风景相协调，档次高，环保的特色休闲观光农庄。本项目的建立将在很大程度上提高整个景区质量，丰富景点内涵，因此是十分必要的。第四章 项目建设的可行性一、原生态观光农庄的建设，适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、农业、新农村建

36、设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。二、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。三、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就

37、业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。四、可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。五、可以加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。开发农业旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村环境，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。

38、六、可以缓解假日高峰旅游压力，促进城乡消费。不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就近带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富城乡人民的消费及文化生活。第五章 建设思想、内容及经营理念一、建设思想本规划以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把新农村建设与体现传统农庄风貌结合起来，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、

39、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。二、项目建设内容该项目占地300亩，其建设主要内容为生态农业、日光浴场、接待配套用房、休闲餐饮园、湿地公园及原生态拓展训练基地几部的建设。主要建设规模如下：1、生态农业：种植热带果林50亩，种植热带景观林30亩，景观灌木及花卉50亩。2、日光浴场：修天然沙滩浴场10亩。3、接待配套用房：新建6亩配套用房及1亩相关配套设施，主要包括500平方米接待大厅、100

40、0平方米餐厅、1000平方米特色产品交易厅及1500平方米住宿区域，并配套修建2公里道路，占地18亩。4、休闲餐饮园：修建原生态休闲餐饮园15亩。5、湿地公园：修建特色湿地公园58亩。6、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地60亩。三、经营理念1、观光一是风貌观。观赏广西特有的热带的风光，观看岭南农村田园风光、特种养殖。二是物候观。早观日出、晚观霞，观看桂林特有的喀斯特地貌。2、休闲住：特色农家宾馆；吃：特色农家饭；玩：垂钓、游泳、日光浴，等。3、采摘根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获

41、的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。4、购物用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的杂粮、野菜、蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。5、品尝在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受岭南饮食文化。6、农事活动根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动

42、，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。7、农耕文化挖掘文化资源，大力开展农艺展示，让游客参与其中，体验岭南文化。第六章 项目选址和建设条件一、项目选址本项目拟选址于广西壮族自治区桂林市阳朔县杨堤乡。二、建设条件（一）地理位置杨堤。位于阳朔县北部, 北接桂林, 漓江自北而南贯穿全境, 境内河段长达16 公里, 两岸青山壁立, 跌宕有致, 风光秀丽。由于漓江水道畅通无阻,境内大多数村落形成于明代, 建村者或为驻守河道的戍兵, 或为水上失事的客商、官僚, 或为留恋青山秀水的文人雅士。（二）气候条件桂林地处低纬度，属热带海洋性季风气候区，年平均气温25.7C,气温最高月为6月，平均28.

43、7C；气温最低月为1月，平均21.4C。全年日照时间2534小时。年平均降水量1347.5MM。素有“天然温室”之称。（三）地形地貌杨堤县境内山峦叠嶂，地形错综复杂，分布有中山（248.68平方公里）、低山（258平方公里），石山（602.81平方公里）、丘陵（42.37平方公里）、台地平地（251.96平方公里）等多种地貌类型。东北部和西部地势较高，为中山、低山盘踞，分布有黄壤、黄红壤、红壤、紫色土，是我县主要林产区。其中以东北部地势较高，最高峰海拔1701米；西部次高峰为海拔1394米。石山星罗棋布，约56%为喀斯特地貌，无数奇峰平地拔起，遍布于江河两岸。特别是漓江两岸，山青、水秀、洞奇、

44、石美，清澈见底的漓江水蜿蜒于丛山之中，江流成峡，山光水色相互辉映，景象万千，构成绮丽多姿的山水美景，素有“桂林山水甲天下，杨堤堪称甲桂林”之称扬名于世界，成为祖国锦绣河山的一颗明珠，吸引着众多的中外游人。境内中部、东部、南部地势平坦，水源条件好，是我县最主要的产粮区。在县内的中心地带有一块方圆150平方公里的丘陵，坡度较缓，土层较厚，土壤含钾高，是我县四大名果金桔的主要产区。杨堤县地貌以石山、丘陵为主，山地为辅。东北部和西南部两侧地势较高，属海洋山脉（东瑶山）和架桥岭山脉（西瑶山）的边缘，山脉走向大致呈西北东南，是县内主要河溪发源地。中部为一块约150平方公里的山丘，海拔200-500米之间。

45、自西北贯穿东南的宽阔地带属岩溶地貌，地势较低，且自北向南倾斜，东南太平洋暖湿气流入时，受到地形抬升，容易降雨，同时寒潮易于浸入。境内河流大多自西北而流向东南。岩溶区内石山林立，海拔200-500米，相对高差50-300米。石山间容蚀洼地、峰林谷地、河流冲积平地交错分布，地势较平坦。（四）地震灾害根据中国地震烈度区划图谱（1990），该场址地震基本烈度为六度。（五）交通条件1、公路：四通八达的公路直通广西各地和临近省份，国道322、323线穿境而过，其中市境内322线已改造成高等级公路。拥有桂柳高级公路、桂黄一级公路、桂阳二级公路等一批公路网络，已实现100%乡镇通车。2、铁路：铁路北接京广线，

46、南接黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊，火车可直达国内主要城市。桂林新火车客运站，大厅可容纳1.5万人。3、航空：桂林两江国际机场，目前拥有国际国内航线44条，21家航空公司飞行桂林机场，可通航29个国内城市和香港、澳门及日本福冈、韩国济州。4、水运：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，香港和澳门。第七章 规划布局一、设计指导思想与原则（一）遵循观光旅游与农业的内在功能联系：即利用自然或人工营造的环境空间,向游客提供逗留的场所，提供体验交流的场所，提供农产品交易的场所。（二）坚持可持续发展观念，以保持生态环境为出发点，保持自然环境每一自然元素完整性，突出生态、环保及绿化的特

47、征，实现经济、社会、生态效益三者完美统一。（三）考虑到桂林的历史与人文环境，建筑形象追求稳重、纯净，与项目所处环境有机结合。力求做到功能完备、形象新颖、个性鲜明、文化内涵深蕴，展现新的风姿。二、总体规划方案（一）总平面布置和功能要求本项目主要是以生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为六个区域，主要有生态农业、日光浴场、接待配套用房、休闲餐饮园、湿地公园及原生态拓展训练基地。（二）平面功能布局本项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园，水果林，热带景观林种植地，原生态防护绿地。精品植物、苗木花会在农庄

48、西北部，植物园以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合的花卉园。主要发展各种观花类、观叶类和观叶赏果的栽培生产。生态防护绿地分布在农庄北面沿线，以现有森林为主，进行苗木补植，植被恢复，形成农庄的天然氧吧。日光浴场占地面积10亩，位于农庄南面。休闲住宿区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、农庄宾馆，集中于农庄东面，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。 (三)立面布局该项目海拔高差较大，立体气候明显，从上到下按三个层次布置，最上层以天然森林为主，主要工程是恢复生态，建生态防护绿地。中间层以种植各种精品植物，苗木花卉

49、为主，一年四季都可观赏各种植物花开，主要工程是是建精品植物园和苗木花卉园，最下层为各种功能区，如观光渔业区、休闲住宿区。从道路方向看，整体立面错落有致跌宕起伏，又有整体统一的秩序，形象稳重、层次分明。沿花溪河沿岸风光带，整体立面上也追求高差变化，丰富建筑轮廓线，使建筑本身亦成为一道美丽的风景线。第七章 工程方案一、基础设施建设（一）主干道 1、路线平、纵面线形设计路线平、纵面线形设计是旅游公路设计的龙头和主线。路线平、纵面线形设计不但要与沿线地形、地质、相适应和协调，尽量降低工程造价，减少对沿线道路、水系和自然植被的不利影响，而且要充分满足驾乘人员的心理和视觉要求，减少和消除人为的景观障碍。同

50、时，路线要为旅游创造有利的可供利用的地形条件和自然环境。2、路基、路面设计（1）路面设计原则满足公路路面必须满足的安全性、耐久性、舒适性及美观的特点；因地制宜、合理取材、技术可行、施工方便、美观适应、利于养护、保护环境、使用寿命长。（2）设计标准设计标准：沥青路面以双轮组单轴载100KN为标准轴载。（3）路面设计面层：沥青混凝土面层，设计弯沉为32.5（0.01毫米）。基层：水泥稳定碎石（5%）基层具有强度高，稳定性好，可增加路面面层的整体强度，且沿线石料丰富，故本路推荐采用水泥稳定碎石基层。底基层：根据公路沿线自然条件和就地取材的原则，结合当地现有公路底基层的类型，推荐采用水泥稳定砂砾底基层

51、。3、防护及排水设计（1）边坡防护，包括路堤边坡和路堑边坡，加强了路堑边坡的景观设计。（2）边沟设计，考虑明沟、暗沟和盲沟等多种排水方式和不同的外形和尺寸。（3）路面排水，包括路面水、下渗水部分，路面排水分漫流和截流两种方式。加强路面下渗水的排水设计。（4）土路肩结合绿化，设计为植草防护。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。（5）边坡防护以植物防护和柔性防护为主。对于挖方路段，特别是石质挖方路段，考虑采用草坪液力喷播技术、TBS或SNS柔性防护技术，减少硬质防护的范围和面积。同时，采用攀藤植物和悬垂植物予以绿化和覆盖。4、道路景观设计按照观光农庄整体开发规划以“安全、环保、舒适、和谐”为理念

52、；从景观设计入手，对线形、结构物、环境进行全面统筹的总体设计，为行车创造舒适的条件，使道路与自然、人文环境相和谐，营造“车在路上走，人在画中游”的公路交通环境景观。5、附属工程（1） 人行道建设方案人行道建设在靠公路两侧，连接主干道处采用人行道宽5米的设计，其余路段为1.5米宽的设计。用混凝土花砖铺设。在人行道靠南温泉一侧配套建设护栏和灯饰工程，护栏采用混凝土柱墩中间焊接铁艺装饰栏杆，灯饰采用水泥杆上安装防爆式装饰灯具。（2）道路标志、标线根据道路交通标志标线(GB5768-86)，道路沿线应设置警告、指示、禁令、导向、路名牌等标志牌，交通标志的设置力求位置适当、准确、完整、醒目、美观；路面应

53、设置道路中线、车道分界线、车道边缘线、人行横道线和导向箭头等交通标线。（3）道路照明本工程道路全长约2公里，按照城市道路照明设计标准，路灯采用单杆双叉型灯杆，沿人行道布置，间距30米，灯杆高12米，臂长2.0米，灯杆全部采用一次成型热镀锌钢材，外观喷塑处理。道路照明全部选用高压钠灯，目前这种灯具节能效果好，发光效率高。（二）给排水工程1、设计范围与依据（1）设计范围：休闲度假区、农业观光区及配套公用工程给水、排水及消防。（2）设计原则l 建筑给水排水设计规范（GBJ15-88）（1997版）；l 建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001版）；l 室外给水设计规范（GBJ13-86）；l

54、室外排水设计规范（GBJ14-87）；l 生活饮用水卫生标准（GB5749-85）；l 其它有关部门资料。2、给水系统（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本项目年工作日为365天。用水量考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：游客 按40升/人日计算客房 按80升/人日计算公建 按居民用水量15%计算其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量上述水量20%计算用水要求水质：符合饮用水卫生标准水温：20水压：0.3MPA（3）管网设计管网布置本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。城市干

55、管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。管材及接口室外管道：DN50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：DN65毫米，采用闸阀：DN65毫米，采用截止闸。管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。（四）排水工程1、系统的划分本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。 2、污水量统计污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。3、管道设施采

56、用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。（五）供电设计1、设计依据、规范 （1）民用照明设计标准（GB50034-92）；（2）建筑物防雷设计规范（GB50058-94）；（3）低压配电设计规范（GB50054-95）；（4）其它有关资料。2、设计范围本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配

57、电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。根据项目的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各单体内的线路采用铜芯电缆ZZ-VV经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。二、生态园林工程（一）建设标准1、水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.116453.61996）；2、灌溉与排水工程设计规范（

58、GB50288-1999）；3、土地开发整理项目规划设计规范（TD/T10122000）；4、土地开发整理项目验收规程（TD/T10132000）；5、灌溉与排水工程设计规范（GB/5028899）。6、国家及当地的现行设计规范和技术标准；7、生产工艺相关专业要求。（二）建设内容1、生态防护绿地（1）范围以现有森林为主，进行苗木补植，植被恢复，种植面积95亩，形成生态防护林。（2）品种选择选择的主要树种以原有树种为主；要求直径3厘米以上。2、生态农业（1）范围种植热带果林50亩，种植热带景观林60亩，景观灌木及花卉50亩，以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主。（2）品种选择果林

59、主要有无核黄皮果树、山葡萄树、夏橙树、沙糖桔树、贡柑树等。热带景观林主要为桉树、红花槭、凤尾竹。花卉主要有苏铁、依兰香、垂枝暗罗、油梨、琴叶风吹楠等。 3、翠堤长廊翠堤长廊占地面积40亩，仿古构造，位于农庄西面，主要休憩、娱乐、观景和餐饮之用。4、土地整理（1）土地平整土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.52.5米，下底宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔35厘米，其弧度随山势而变。三是进

60、行土壤改良，耕作层土壤厚度0.5米以上，挖宽1米，深0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。（2）排水沟总长1000米，内空上宽0.4米，下宽0.3米，高0.4米，墙体采用直径8-12厘米的块石，M5水泥砂浆衬砌；底面采用C15砼。（3）蓄水池蓄水池：共计10口，长10米，宽8米，深2.5米，墙体采用M5砂浆砌Mu7.5红砖，池底5厘米厚100#砂浆。（4）灌溉系统修建灌溉管道500米，每40米留一个喷水龙头，浇灌半径20米，每个作业区安装直径为60毫米的RPVC管作引水主管，直径为32毫米的RPVC管作支管。5、休闲住宿区域（1）工程范围休闲住宿区

61、包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、农庄宾馆，集中于农庄东面，占地面积400平方米，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。（2）主要建筑及参数主要建筑参数表序号建筑名称占地面积（m2）楼层结构1接待大厅5001轻钢2餐厅10001轻钢3特色产品交易厅10001轻钢4农庄宾馆15001轻钢合计40006、绿化工程（1）工程范围主要对道路、广场、公共绿化地进行绿化。（2）品种选择绿化行道树主要品种有香樟、重阳木、枫香、合欢等，高档绿化苗木主要有杜英、天竹贵、雪松、广玉兰、乐昌含笑、桂花等。第八章 环境保护一、环境保护为保护和改善生活环境与生态环境，保障人体健康，项目严格按照中华人民共和国环境保护法的有关规定，加强环境污染源的管理，对各种污染进行综合治理，确保项目达到国家对环境保护的各项要求。（一）项目区环境条件项目位于广西壮族自治区桂林市阳朔县杨堤乡，所选建址地形开阔整齐，地势平坦，背风向阳，有一定缓坡；场区水量充足，水质良好，空气质量符合要求。周边无工业“三废”及农业、城镇生活、医疗废弃物污染；建设地周边植被覆盖率高，生态环境条件良好。（二）环境影响尽管本项目所选址生态环境良好，但是，未来农庄一旦制度不建全或管理不当、执行不力，就可能导致农庄环境受到污染或周围环境受到农庄的污染。因此，在建设过程中，应坚持建设与环境保护同时设计、同时施工、同时投入使用的“三