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1、,六盘水市商业业态调研报告,暨“龙城广场”商业业态定位的建议,2011年4月, ,投资环境分析 区域商业典型个案研究 投资客户研究 商业定位建议,目 录 ,投资环境分析,根据六盘水市现有的经济发展情况来看，国民生产总值保持持续快速的发,展势头，经济结构进一步优化，个体私营经济地位突出，旅游产业化逐步形 成，外资和利用外资情况逐步得到发展，投资速度有所加快，产业投向更趋 合理：商品消费逐步放量，零售速度增速加快，居民收入稳步增加，人民生 活水平、生活质量不断提高。 良好的经济大环境为房地产发展营造了适宜的经济背景。 城市化进程步伐的不断加快，为现代化商业物业面市提供了良好的契基 居民可支配收入的
2、不断提高，进一步推动六盘水经济的快速发展，也不断提 高当地市民的购买能力和投资能力。, 投资环境综述,区域商业业态分布及租金状况, ,产权式酒店、产权式商铺上市，并受到市场热捧； 专业写字楼高调登场，冷清谢幕；, 六盘水商业房地产市场概况 六盘水作为新兴发展起来的城市，其房地产发展也只是近三四年的事，还处于很初 级的阶段。其商业的原始性也是不言而喻的。 2005年以前六盘水的商业主要是如下特征： 单商业中心（黄土坡）为主，多商业带附之； 建筑底商大行其道、原始街铺满布全城、断头路也可堪称商业街； 商业无规划无定位自行成市； 档次低； 零星购物中心； 商业地产上市以街铺投资为主(几乎没有其它形式
3、）； 专业市场少之又少； 2005年后六盘水商业特征： 新商圈（广场商圈）出现，商业格局开始嬗变； 商业裙楼开始上市； 商业档次开始提高；社区配套商业走入市场； 专业市场规范化；特色商业街初探市场； 大百货、大超市入驻，引费消费观念的改变；,典型商业个案研究,17000/之间。, ,商业物业操作成功者均占“地段”、“定位”、“运营”三大要素； 老商业个案均未销售，均采取返点模式经营（如恒远意通百货）； 新商场采取统一招商、统一运营，分割产权出售，如（太阳商业广场、海鑫 商业广场、美美家居等）； 产权铺返租回报率前三年均为8%左右，三年后按0.5%1%递增； 商业地产开发商开始重视强强联合，大力
4、引进品牌主力店，以提升商业人 气，进而拔高商业部分售价，使其利润最大化； 商场运营成败，离不开专业的运营管理，同时运营管理也是商场旺场的必 需，更是中小投资者投资安全和投资回报的有力保障。, 个案研究小结,投资客户研究, ,六盘水商业地产投资者呈现如下特征 从投资者来源看，以六盘水主城区的为主，占70%左右 外来投资者来自地区比较广泛，有省外和省内 投资者以男性为主 投资者平均年龄37岁，年龄峰值在35-40岁 投资群体中个体私营业主比例最高，其他还有企业中高管、政府公务员 等 投资观念 在目前形势下，住宅是投资者考虑投资的第一品种 独立商铺排在投资品种第二位，其次是专业市场商铺 在过去投资者
5、较多采取存银行、买股票、基金的理财方式，对于未来， 投资者认为住宅和独立商铺是未来能保值增值的投资品种 投资敏感点 资金安全性 投资回报率 物业性价比, 据调研, ,商铺投资需求 投资者购买商铺自营的占30%，出租给别人做生意的占70% 投资者投资商铺看好的区域，人流大，商业人气旺盛的好口岸商业物 业，人民广场附近、黄土坡、中山大道中段、六盘水川心小区等，中央 商圈是最看好投资的区域 投资者看好区域和项目主要是人流量大、口岸好、配套好等 临街小开间商铺是投资者最喜欢的商铺类型 专业市场商铺排在喜欢的商铺类型第二位 投资者对商铺投资的单价平均为8000元/平方米，投资总价平均为60万 元左右 购买商铺付款方式首选一次付款，其次是银行按揭。中小投资者以银行 按揭为主。 商铺面积需求为3060平方米之间 投资回报要求 投资回报率平均10%、投资回收期平均10年,定位建议,商业地产开发成功与否的关键因素,商业地产开发成功与否，其第一要素是项目所处地段；第二要素是定位；第 三要要素是运营。商业地产的成功不仅仅在于地段，最主要的应该看好整个商场 的市场定位和经营主题，以及后期的运营管理。经营定位能否与周边消费群的层 次吻合。整个商场定位和经营将直接影响到投资回报。,谢,谢！,
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