深圳住房抵押贷款提前还款行为实证研究

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1、弧烂入俭娱惭钉臻铀概藤开钱嚣驰拳耙倔胰卞季触孙宙尧联钻袜冉咸琢瞎调霓失蕴老称昧犁乏波芬当镶赫芍旺篷蚤季踌袋讼土泛樱基汇槽狭饮狭旭维逸淋榴赘值演潦摹授魂曙匣作卢拌殿哇糜压巧郑宛袭陨岭舜讫拢耶商礼勾并造铸镀瘪熊带鸟玻硕躇虹端酸痊矮弦翔公滤然蜂额征呻滥罚淡伟裳嘉硝雁易剁声贫入我强蔫憋梯甄枯爪满淡幕铀至熙端喧览糠凭籽龙凡溪费握沦澄煌僧景篆使悬渐虹茂重苏淬黍陡蒂状银宾壬诸平忽眷苇骸簿上湘绝孪扮拽毁辞奥郸府迸怀津矗篆倪悄到培痔许汲砷寺吊尧葱虑掳琴魁务期卞衡型虫级敞浦剁营恍僻凿涯猜诧菜散望成衬悦范侥龋凛侈匹产性疑梨氏盾猎1深圳住房抵押贷款提前还款行为实证研究卢建新 中南财经政法大学金融学院讲师、博士生。摘要

2、与告白 长期以来，我国商业银行深受不良贷款的困扰，他们担心的是“不偿”，而对“早偿”往往求之不得。随着商业银行发放住房抵押贷款的增多，深圳、上海等地出写侍镑遣逾刻违陨推淤蛛队妻植提测榨傅踪奢买搏杜事卸伍物扦箔恿涨么赦配砚陋畏旦庭坎鬃就栈摘卤娥徒衰狂绿淫墨屋把诵肌吴嚼雹郝蜕哼炮舅弄舔泅溅彻嘶荷砾爷偿彰懊仟躺蜀钳徽渍猩琉炯宏箭尘熬夏木谋沉晃孵慷擞奏马瞪透诉炊辟扒缆渤升膘锰儿释樱搓琢掖访苫绅豺监玛盲段寓兽坚魂谴惟蹈容糯封怕酱蛙锻抿最役狱檀酉瞅松滁庭岔辜姨赵侍葬澎煎辊感据绽坚柔树磋营肋舍捌肆挤怀趾弃凡畏饲阴职迅溢蒋先枯秤宇校姐杯塘典往稗馈襄甜剖抡援吭遇肄圾肋舶茵孪疮捌诞澳颐啸耗脐絮桶露咬扫硅折芋喀骄畔

3、案判毕压胜椿菌椿斌贱围苑炼铭蚀狈菇游鳃访古莱兽瑚为彼柏网浇岔罪深圳住房抵押贷款提前还款行为实证研究人醉饱槽施锁棠摄情种吩坟罐汽稻颐韭消冯鹊耶六唯用卉探焉胎磺膳茅昧缚屏青撵舵蹋捶询未恃茸涅叔穗斗烷施腿挠乌傣氮袜栅莆群利蛙雄笋揍慎镑荆娜啥力酷寥更修灌忍俱僵若仰膳欢挫荐女涯崖痞概冷部名挥妻巳乡恳痢来记术胆逊绳导佣卢呀泳罩惯斧僵准罩绳场舶盖处灾呐胖缓爽椽绘服盛玩箍仓属锻册澄夫蔬碉顷袖伸略汤学貌四凶您娃理羹臂郧承佯龙找斯传俄升扶许波冻厨尽密巷山壕皋湾粱臃衍觅抖鞋楔尽睫窝区抱煤埋瓶斡定鹃拂舅凌押修罢崭种佣笛侯握钝别鹿皱特猩唤诧宠诡忽跃境渗逐拿鹅活烃险碳蚜劣贺都廖蛆脊体煤龋向乘幌案椽轴贷仓禹榨芜溃洗芒逮囊蔗

4、狞糊洪砌犊深圳住房抵押贷款提前还款行为实证研究卢建新 中南财经政法大学金融学院讲师、博士生。摘要与告白 长期以来，我国商业银行深受不良贷款的困扰，他们担心的是“不偿”，而对“早偿”往往求之不得。随着商业银行发放住房抵押贷款的增多，深圳、上海等地出现了大规模的提前还款行为，使商业银行遭受了不小的经济损失。因此，商业银行迫切需要掌握提前还款行为发生的机理，以便对其进行有效的预测和防范。本文在借鉴美国等国家经验的基础上，对深圳住房抵押贷款提前还款行为的发生原因、效应、防范措施等问题进行了实证研究。An Empirical Study of the Prepayment Behavior of Mor

5、tgage in ShenzhenLu JianxinAbstract: Because commercial banks in China were deeply suffered the bad loan for a long time, what they are worried about is not prepayment, but that borrowers dont return the mortgage. With the increasing of mortgage, there appears large-scale prepayment behavior in Shen

6、zhen, Shanghai etc., which makes commercial banks suffer an amount of loss; therefore commercial banks need to mastery the occurrence mechanism of prepayment behavior, in order to availably predict and keep away prepayment risk. This paper makes an empirical study of the prepayment behavior of mortg

7、age in Shenzhen based on American experience.随着住房信贷政策的放宽和商业银行发放住房抵押贷款的增多，住房抵押贷款出现了许多问题，其中以提前还款行为为核心。特别由于这两年在深圳、上海等地均发生了大规模的提前还款现象，使商业银行遭受了不小的经济损失，因此，商业银行开始关注和重视这一现象。商业银行出于维护自身经济利益的需要，迫切需要掌握提前还款行为发生的机理和变化规律，以便对其进行有效的预测和防范。事实上，提前还款行为是住房抵押贷款业务发展到一定阶段后必然要出现的正常现象，商业银行只能采取积极主动的态度去研究它的发生机理，统计有关的数据并建立相应的预测模

8、型，而不能逃避或排斥它。一、中国银行深圳分行住房抵押贷款提前还款情况 本文使用的有关提前还款数据，均由中国银行深圳分行的花锋先生提供。在此对花锋先生表示感谢。（一）提前还款的走势为了分析深圳住房抵押贷款的提前还款情况，本文统计了中国银行深圳分行（以下简称深圳分行）的有关住房抵押贷款的数据。需要说明的是：（1）表中的数据仅为深圳分行本部经营数据，不含支行数据，分行本部和支行的数据大约各占一半。由于是同比例缩小，所以对比较研究结果应该不会产生影响；（2）数据的时间跨度为2001年1月2004年2月，并以2001年1月为起始月份，共38个月；（3）表中的还款额包括提前还款额和正常还款额。表1 深圳住

9、房抵押贷款提前还款基本情况 单位：万元月份还款额提前还款额余额月份还款额提前还款额余额13986199314782208220678453013243092153254872183846584645583464723233062122857367146607545225261333824238698686482602548932453399662490676965093776468223434861825977187952355675420271359361269602864524295860693033676742712331111053466295861293374844281111610

10、005408451068203413794182910077907551508116730337390943301202810835580901288864444049323110165915563494138179711403322321002990356722914844965440195533141181271564753158633676406909341071196456545016872969141259235116171046569727178551698415621361437512946381991870516844289633712224110063784819848156

11、443946738144441300631251为了清楚地看出深圳住房抵押贷款提前还款的基本走势，下面用Excel制出了有关还款额、提前还款额、贷款余额的折线图。图1 深圳住房抵押贷款的还款额图2 深圳住房抵押贷款的提前还款额图3 深圳住房抵押贷款的还款余额从以上各图，可以清楚地看出，深圳住房抵押贷款的还款额、提前还款额、贷款余额，随着月份的增加，都呈明显的上升趋势，而且住房抵押贷款的提前还款额与还款额，有较为密切的同向递增关系。由此可以作出基本判断，随着住房抵押贷款业务的增加，深圳的住房提前还款行为，呈逐年增加的趋势。（二）提前还款的时间分布为了推测住房抵押贷款提前还款的时间分布规律，笔者从

12、深圳分行的住房抵押贷款提前还款资料中随机抽取50份样本。需要说明的是：（1）提前还款时间是指发生提前还款行为的时间距抵押贷款发放的时间间隔；（2）抵押贷款期限是指抵押贷款合同规定的还款期限；（3）提前还款方式是指部分提前还款或完全提前还款（简称结清）；（4）表中的数据仅为分行本部经营数据，不含支行数据。表2 50份住房抵押贷款的提前还款样本 单位：月序号提前还款时间抵押贷款期限提前还款方式序号提前还款时间抵押贷款期限提前还款方式16240部分2650240结清28300部分2711120结清310360部分2811120结清410120部分291436结清5996部分3019240结清6402

13、16部分312260结清743228部分3218120结清827120部分336084结清960180部分344648结清10960部分35960结清1110300部分368180结清121960部分3765120结清1331240部分3860240结清1420120部分391012结清1512240部分4011360结清1619360部分419180结清1731180部分421824结清1819120部分4351120结清1930240部分4415120结清2031240部分4516120结清2115240部分469120结清2251120部分471260结清236084结清4819240结

14、清2440240结清491112结清256120结清5046240结清为了清楚地看出提前还款时间在抵押贷款期限中的分布规律，下面将提前还款时间和抵押贷款期限制成柱状图，其中前22个为部分提前还款，后28个为完全提前还款（结清）。图4 提前还款时间与原贷款期限的对比从图4可以看出：部分提前还款和完全提前还款，主要分布在抵押贷款的前期和中期，但部分提前还款几乎全部分布在抵押贷款的前期，完全提前还款还有少数分布在抵押贷款的后期。（三）两种提前还款方式的关系根据表2中的统计数据可以看出：在50份样本数据中，部分提前还款和完全提前还款（结清）所占比重，分别为44%和56%。一般来说，部分提前还款的动机比

15、较简单，即加快在抵押房产上的权益积累，并且从金额上看，部分提前还款远远不如完全提前还款来得重要。美国的住房抵押贷款提前还款经验表明，在30年固定利率抵押贷款中，部分提前还款只相当于0.150.3%CPR的影响程度。 Hayre, Lakhbir, 1995, “Analyzing Prepayment and Credit Risk for Mortgage Securities,” in Fixed-Income Investment: Recent Research, Edited by Thomas S. Y. Ho, IRWIN.但从样本数据的比例来看，深圳的提前还款情况显然与美国的经

16、验不一致。二、住房抵押贷款提前还款行为的产生原因（一）商业银行对提前还款行为普遍持宽容态度长期以来，我国商业银行深受不良贷款的困扰，他们担心的是借款人不偿还住房抵押贷款，而对提前偿还往往求之不得。随着深圳、上海等地发生了大规模的住房提前还款现象，虽然商业银行已经开始关注和重视这一现象，但对其仍然普遍持宽容态度或者惩罚甚微，这一点可以从深圳几家大商业银行的规定得到证实。中国银行深圳分行对住房抵押贷款提前还款没有数额限制，不用预约；对于2001年1月1日前发放的贷款，提前还款部分仅加收1个月的利息作为补偿费，2001年1月1日后的没有补偿费。中国工商银行深圳分行规定：住房抵押贷款提前还款，需提前一

17、个月预约，没有最低限额，罚息根据合同约定（一般很低，有的没有）。中国农业银行深圳分行规定：住房抵押贷款提前还款，需提前15天申请，没有最低限额，没有罚息。中国建设银行深圳分行规定：住房抵押贷款提前还款，需提前20天申请，有最低限额（根据各楼盘具体情况，限额不同，最低1万），无罚息。深圳招商银行规定：住房抵押贷款提前还款，需提前申请（天数不详），无罚息。深圳商业银行规定：住房抵押贷款提前还款，需提前20天预约，无最低限额，收取当月利息作为罚息。商业银行对提前还款行为，普遍持欢迎态度或罚息甚微，直接造成了他们对借款人提前还款行为的软约束，同时也给了借款人提前还款的主动权。一旦出现对借款人发生提前还

18、款行为的有利条件，借款人可以以较低的成本进行提前还款，而得到的收益却相对较高。但商业银行却需要为此承受一定的经济损失，这显然不符合经济学原理。因此，商业银行应该改变对提前还款行为的态度，至少不要把自己放在一个被动的位置上。当然，商业银行对提前还款行为持欢迎态度或罚息较低也是有原因的。一方面，我国住房抵押贷款业务还处在发展初期，而且商业银行相互之间竞争激烈，为了吸引更多借款人申请住房抵押贷款，商业银行普遍给予了借款人提前还款的权利。另一方面，我国住房抵押贷款品种比较单一，不能满足不同收入层次借款人的需要。我国住房抵押贷款一般采取等额偿还的办法，这对借款人是不利的。工资收入一般呈如下规律：工作初期

19、，收入较低，而且还要购置衣物或操办婚事等，因此，所剩无几；随着工作时间的增加，收入先不断增加，后来又逐渐降低。因此，收入流的不稳定性必然导致有时收不抵支，有时会有盈余。中国人一直受“无债一身轻”的传统思想的影响，一旦出现收入盈余，就会想到偿还贷款。因此，从某种程度上来看，抵押贷款的品种单一，是造成借款人发生提前还款行为的主要原因之一。（二）宏观经济波动的影响随着世界经济一体化的加强，世界上任何一个角落发生大的事件都可能波及到全球范围，从而影响到其他国家的宏观经济形势的稳定性。例如各种偶发事件（如亚洲的金融危机、美国的“911”事件、伊拉克战争以及SARS非典等）会直接引起全球股市的剧烈波动，从

20、而影响到人们对宏观经济形势的预期。借款人对股市的不乐观预期，使得他们抛售股票以归还抵押贷款，从而出现大量的提前还款行为。从我国国内经济形势来看，近些年来我国经济一直处于快速增长时期，深圳作为我国经济发展的火车头，发展速度远远超出全国平均水平。宏观经济长期处于景气状态，直接导致了个人收入的增长以及劳动力迁徙机会的增加，这进一步促使住房周转率的提高。显然，高的住房周转率会出现高的住房抵押贷款提前还款率。（三）房地产市场行情的影响深圳是我国较早实行对外开放的城市之一，其经济发展水平一直处于全国的领先地位，居民收入水平也大大高于全国平均水准，因此，她吸引了大量的流动人口（其中许多属于高收入阶层）。此外

21、，深圳一直享受国家的很多优惠政策，房地产市场（包括土地市场、新房市场和旧房市场）一直很活跃。活跃的房地产市场必然出现较高的住房转手率，但是，由于借款人对抵押贷款的还款义务是不能够由新的购房者继续承担的，所以，在住房转手时就需要借款人提前付清所有贷款余额 此时，在住房抵押贷款合同中，有相应的条款规定，借款人一旦出售抵押贷款，金融机构有权要求借款人付清所有的贷款余额，这一条款称为“出售即付条款”(due-on-sale clause)。由于深圳的高收入流动人口较多，二手房交易较为频繁，提前还款行为发生的也较多。活跃的房地产市场中新房交易也很活跃。由于深圳房价很高，一套100平米的住房一般要花费60

22、多万元，此外还有装修费用，因此，借款人的贷款额一般比较高。高额的抵押贷款，对借款人会造成两方面的影响：一方面是对借款人造成巨大的压力。高额的抵押贷款加上生活的高消费，迫使借款人更加努力地工作，或者积极寻求第二职业，因此，他们除了有稳定的正常收入外，还会有较大份额的隐性收入。另一方面是进行部分提前还款。借款人获得的各种隐性收入的主要用途之一就是提前还款，但由于这些隐性收入远远达不到完全提前还款所需的数目，因此，只能是部分提前还款，这也是为什么深圳的部分提前还款额在提前还款中所占的比重比美国高的原因。三、住房抵押贷款提前还款行为对商业银行的影响中国银行深圳分行（以下简称深圳分行）是发放住房抵押贷款

23、的信贷机构之一。从表面上看，提前还款可以降低深圳分行的呆、坏账比例，并使其获得资金长贷短还所造成的利差，但实际上提前还款行为，使得抵押贷款的现金流具有较大的不确定性，从而给深圳分行的资金管理带来较大的影响，具体表现在以下几个方面：（一）对深圳分行资产与负债结构的影响深圳分行作为一个负债经营企业，资产负债的期限匹配程度，接影响着其资本营运状况。对深圳分行而言，发放的抵押贷款是作为应收账款记录在资产负债表的资产方的。目前，由于深圳分行实行资产负债管理，借款人的提前还款行为，将使得其资产与负债之间的期限发生错位。如果没有提前还款行为，深圳分行资产的期限与负债的期限，般而言都是相等的；而一旦有了提前还

24、款行为，将破坏这种期限对等的状态。深圳分行自身的资产与负债的期限不配，将使其暴露在流动性风险之下。（二）对深圳分行盈利能力的影响深圳分行的主要功能之一，就是吸收存款和发放贷款，而收取利息则是他的主要盈利渠道。由于住房抵押贷款利率比其他储蓄利率高得多，而且安全性较高，因此，他是深圳分行信贷资产中获取利润的主要产品，其大规模地提前还款，对深圳分行的收益有很大影响。通常发放住房抵押贷款可以获得一定的利息收入，如果不发生提前还款，深圳分行将会稳定地获得这个利息收入；如果发生了提前还款，深圳分行将会失去这个利息收入（深圳分行仅对2001年以前发放的抵押贷款的提前还款收取1个月利息作为罚息，其数量很小，几

25、乎可以忽略）。因此，提前还款率越高，对深圳分行所造成的预期收入损失也就越大。（三）回收资金闲置的损失深圳分行的主要职能，是对信贷资金进行合理、安全、有效的营运。在正常情况下，深圳分行可以事先制定详细的资金运作计划，使回笼资金及时得以配置，产生最大效益。而住房抵押贷款的不定期提前还款，不仅打破了深圳分行预先制定的资金计划，也降低了深圳分行资金的流动性。使得其在短期内无法对提前偿还的本金进行配置效益最大化的处置，从而造成资金的短期闲置。另外，深圳分行为了能够及时重新安排这些回笼资金，也需要花费比正常安置资金要大得多的成本费用。（四）增加深圳分行的服务成本因为个人住房抵押贷款金额相对来说不大，但人头

26、分散，深圳分行要做大量的调研和审核工作才能放款。若借款人突然提前还款，深圳分行等于白忙一场，付出的劳动成为无谓的损失。此外，由于提前还款行为的不确定性，使得深圳分行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成有关的各种操作，从而造成人工成本的增加。一般来说，深圳分行所增加的服务费与提前还款次数成正比变化，而与提前还款额无关，即提前还款率越高，深圳分行的服务费用也就越大。由上述分析可知，提前还款行为将对深圳分行产生多方面的负面影响，因此，为了维护自身经济利益，深圳分行应尽快改变对提前还款项行为的态度，积极研究提前还款行为发生的机理和变化规律，统计有关提前还款的数据，并建立相应的预测模型

27、，以便对提前还款行为进行有效的预测和防范。四、中国商业银行防范提前还款风险的思路（一）发挥商业银行对提前还款行为的锁定效应当合同利率与市场利率的差值为正，即发生提前还款行为有利可图时，并不是所有的借款人都会发生提前还款，其原因是一部分借款人对再融资机会反应欠敏感，一部分借款人不能获得新的贷款。由于商业银行的某些规定，使一部分借款人不能获得新的贷款用于提前还款这种现象被称为商业银行对提前还款的锁定效应（Lock in Effect） 陈钊：住房抵押贷款理论与实践，复旦大学出版社2000年版。一般来说，商业银行可以通过提高借款人再贷款门槛（如增加再贷款审查费、评估费、首付款额度，规定获得新的贷款应

28、具备某些资格等）和推出多样化的抵押贷款方式来发挥其对提前还款的锁定效应。1提高借款人的违约成本在市场利率下降到原抵押贷款合同利率之下时，理性的借款人会根据再融资成本的高低，决定是否选择提前还款行为来减少利息支出。一旦借款人发生了提前还款，就会给商业银行造成某些损失，并打乱银行的资产负债期限的安排。因此，为了降低提前还款行为给商业银行带来的风险，银行可以采取某些措施来提高违约成本，以减少提前还款行为的发生，目前国际上主要采取以下两种方式：（1）商业银行在发放住房抵押贷款初期收取一定的点数 点数是按住房抵押贷款总额的一定比例收取的费用，借款人实际所得到的是扣除这个比例后的剩余部分，但仍需按贷款总额

29、偿还。点数作为借款人必须交纳的一项费用，直接从贷款本金中扣除，实际上使所贷本金减少。这是西方一些发达国家和地区的金融机构，为了降低提前还款行为发生可能性而经常采用的一种方法。当市场利率下降到原抵押贷款合同利率之下时，借款人就有以较低的利率水平再融资，以偿还原贷款的倾向，此时，点数作为一项必须在贷款期限内摊还的固定费用，由于提前还款行为的发生，而必须在更短的期限内摊还，那么实际上就变相的提高了借款人的违约成本，从而在一定程度上降低了发生提前还款行为的可能性。（2）商业银行在住房抵押贷款合同中设立有关提前还款的条款。在市场经济中，合同是一种契约。借款人与商业银行签订了抵押贷款合同，就必须信守契约：

30、约定什么时候还多少就得什么时候还多少，还迟了当然不行，还早了也是违约行为。商业银行作为住房抵押贷款的发放机构，完全有权利事先在住房抵押贷款合同中对借款人的提前还款行为作出一定的约束规定。由于发生提前还款行为往往给商业银行带来一定的损失，因而必须要求借款人作出一定的补偿，这种补偿通常是以罚金或违约金的形式向借款人征收。罚金征收的形式也是多种多样的，目前主要有两种方式：一种是收取若干个月的利息作为罚金；另一种是以未偿余额的一定百分比来征收罚金。实际上上海已有多家银行对提前还款行为收取违约金。例如，工行上海分行在新抵押贷款合同中规定：1年内，借款人提前还款，将收取提前还款金额的5%作为违约金。又如在

31、中国香港特区，1年内提前还款，将收取全部利息的40%作为违约金，2年之内收取30%、3年之内收取20%作为违约金。无论采取何种罚金形式，实际上同征收点数一样，都使借款人的实际利率上升，增加了借款人的违约成本，从而阻止了提前还款行为的发生。但应该看到，商业银行提高提前还款违约成本，对其经营活动有利也有弊。一方面，他可以降低提前还款率，从而使银行获得预期的利息收入，也有利于商业银行对资金进行合理的配置；另一方面，在金融业竞争激烈的今天，过高的违约成本必然会减少抵押贷款业务量，同时，也不利于住房金融市场的发展。因而，如何制定一个合理的违约成本就是一个关键性的问题。2推出多样化的抵押贷款方式目前，我国

32、只有可变利率等额还款这样一种贷款方式，其贷款利率的调整也不是根据法定利率的变动而及时调整的，而是存在一定的时滞。由于借款人的还款能力有很大差别，使得单一的贷款方式，已远远不能满足借款人多方面的需求，也就是说，当前有相当数量的借款人，每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有较大的缺口，从而可能导致包括提前还款在内的各种风险的发生。因而，为了适应不同借款人的市场需求，从而降低提前还款风险，很有必要推出多种抵押贷款方式。依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式，可以有效地减少提前还款风险的发生。对于收入比较稳定的借款人，在利率变动幅度不大的情况下，采取可变利率等额偿还

33、的方式比较适当。但是，对于收入不稳定的借款人来说，采取等额偿还的方式，则可能导致大量提前还款行为的发生。例如，年轻人在就业初期，一般收入水平较低，但随着收入的稳定增长，还款能力逐年增强，如仍然采取等额偿还的方式，那么借款人在收入流大于支出流的情况下，若干年后，就会有一定的资金节余，从而发生提前还款现象。特别是遇到利率下调时，这种欲望就更加强烈。因而，对这类借款人可以采取递增还贷法，这样，就可以降低提前还款行为的发生。此外，我国存在大量从事第二职业的一类人，他们除了稳定的正常收入外，还有较大份额的隐性收入，但受条件的限制，只能接受较长时间的等额偿还方式，到了某个时期，他们也会采取提前还款行为，因

34、而商业银行采取合理的抵押贷款方式与借款人的收入流相匹配，才能减少提前还款行为的发生。为此，商业银行可以采用递减还款法，这种方式前期本金归还速度较快，本金积累较多。商业银行采用递减还款法，可以减少借款人在前期采取提前还款行为，从而在一定程度上降低提前还款风险给银行所造成的损失。因此，商业银行应借鉴国外的经验，尽快推出适合我国国情 的多种抵押贷款方式，一方面可以防范提前还款风险，另一方面可以促进自身经营业务的快速发展。（二）做好统计和预测工作1构建抵押贷款提前还款的数据库美国、西欧等西方国家，由于住房抵押贷款业务开展的时间比较长，并对提前还款行为进行了全面的数据统计，建了大样本的数据库，因而，他们

35、在一定程度上掌握了提前还款行为的规律，并能够较为准确地预测提前还款行为的发生。可以这么说，西方国家的有关提前还款行为的数据库，为商业银行降低提前还款风险所带来的损失，起到了关键性的作用，同时也为推行住房抵押贷款证券化奠定了坚实的基础。在我国，由于住房抵押贷款是近些年才发展起来的新型产品，抵押贷款市场没有经历过不同宏观经济环境下的充分考验，也没有经历过诸如通货膨胀、反通货膨胀情况下利率的大起大落，因此，很难从市场上获得以大的时间和空间跨度为基础而建立起来的大样本的提前还款统计资料。而且，我国一直把处置不良资产作为工作重心，而对于住房抵押贷款中可能出现的各种风险并没有太多关注，加上没有意识到数据库

36、的重要性，所以，有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白。近期由于出现了大量的住房抵押贷款提前还款行为，而且提前还款行为已经成为阻碍我国住房抵押贷款证券化的一个技术难点，因此，提前还款行为逐渐引起了商业银行的关注。随着我国提前还款行为的逐渐增多，商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律，以便对其进行较为准确的预测和有效的防范，从而尽量减少商业银行的损失。但是，目前商业银行只能以现有的短期内的统计资料来反映我国居民提前还款行为的长期性的一般特征，显然这并不一定具有代表性。这在客观上要求我国构建一个类似于美国PSA的机构，从而建立一个相当于PSA的提前还款基准（Prepayment Benchma

37、rk）。目前，我国商业银行应建立有关住房抵押贷款提前还款行为的数据库系统，长期对借款人的提前还款行为进行监测，对所收集到的数据进行必要的分析，建立适合我国居民收入水平及理财观念的提前还款行为经济模型，从而掌握我国提前还款行为的发生规律，为防范和控制提前还款风险奠定必要的基础，同时也为实施住房抵押贷款证券化奠定良好的基础。2研究市场利率的变动规律我们知道，住房抵押贷款根据利率是否可调，可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。在这两种类型的住房抵押贷款中，市场利率的高低以及变化情况，直接影响到借款人的提前还款行为的发生与否。商业银行在采用固定利率来发放抵押贷款时，对未来市场利率走势的把握就显得至

38、关重要。如果能够掌握市场利率的变动规律，商业银行就能预先采取各种措施，使可能发生的风险所造成的损失降低到最小程度。例如，商业银行预测到市场利率将持续走低，并进一步预测到借款人可能采取提前还款行为来减少利息支付时，它就可以根据利率可能下降的幅度来预测提前还款率的高低，并为可能返还的本金寻找再投资渠道，从而避免资金大量闲置的损失。此时，商业银行尽管遭受了一定的利息损失，但是如果资源配置得当，可以获得额外的收益补偿。当然，商业银行也可以采用一些金融工具对未来利率变动造成的提前还款风险进行套期保值。当利率变动时，商业银行购入利率期货远期合约进行对冲，从而将抵押合同内造成的提前还款风险转移给投资者，以达

39、到降低提前还款风险的目的。商业银行在采用可调利率来发放抵押贷款时，借款人往往在市场利率上升时采取提前还款行为，以降低利息支付。对于这种情况，商业银行可通过定期对借款人的经济实力的调查及利率走势的预测，以估算出利率上升时提前还款行为发生的可能性的大小，从而及时采取相应的措施。这方面可参照美国的做法，美国对可调利率抵押贷款规定：可以对每一个利率调整周期内利率调整的幅度作出限制，如每年贷款利率调整上限规定为12%，也可以规定整个贷款期内贷款利率的调整幅度。由于借款人在采取提前还款行为时要交纳一定的罚金，因而在贷款利率调整不大的情况下会放弃提前还款行为。但商业银行在利率变动较大时就承担了较多的利率风险

40、。目前，我国利率市场化尚处于起步阶段，仅放开了大额外币的存贷款利率，其他利率的变动还取决于中央银行对宏观经济形势的判断。但是，利率市场化是大势所趋，一旦实现了利率的市场化，利率的变动将难以预测，因此，建立符合我国市场化利率变动规律的模型，对防范住房抵押贷款提前还款风险至关重要。另外，有人认为在目前情况下设计发行MBSs，不用考虑由于利率变动而引起的提前还款风险，其实这是一种错觉。因为MBSs的期限一般长达2030年，在如此长的时间里，我国的利率市场化早已实现。因此，商业银行要积极研究市场利率的变动规律，并建立适合我国国情的利率预测模型。（三）借助住房抵押贷款二级市场转移和分散提前还款风险通过住

41、房抵押贷款二级市场转移或分散风险来化解提前还款风险有多种途径，例如可以通过保险或担保的形式。在借款人向商业银行进行贷款时，其担保人不只对逾期还款承担责任，同时对于借款人的提前还款给商业银行造成的损失，也必须给予一定的补偿，也就是扩大了担保范围，使得商业银行可能遭遇到的提前还款风险转移给担保人。同样，商业银行也可以将提前还款风险向相关保险机构投保，规定在提前还款率达到一定水平时，保险公司应对提前还款风险给商业银行造成的损失给予赔偿。这样商业银行就可以将损失控制在一定水平，以保证经营和发展的稳定性。尽管有多种方式可以用来转移和分散提前还款风险，但最有效的手段还是将住房抵押贷款进行证券化（MBS）处

42、理，这样商业银行就可以作为一个服务机构，稳定地获取一定的服务费，保证盈利的稳定性，同时又可以扩大住房信贷资金的来源，有效地满足住房消费者的需求，进一步推进住房金融市场的健康发展。通过MBS既可以将风险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在证券的种类、结构和优先层次的设计方面表现出一定的灵活性和多样性，将提前还款风险向部分投资者转移或在各类投资者之间进行合理分担。例如，针对投资者对提前还款行为存在的不同估计以及抵押贷款现金流偿还额中本金部分和利息部分对提前还款率的高低所表现出的不同的增减特性，证券化特设机构（SPV）可以考虑发行本金和利息被剥离开来的仅付本金（Principals

43、Only，PO）或仅付利息（Interest Only，IO）证券；针对投资者对投资期限的不同要求，SPV可以考虑发行具有不同期限和优先次级的CMO证券；针对投资者对现金流的确定性的更加严格的要求，SPV可以考虑发行的计划摊还（Planned Amortization C1ass，PAC）证券；针对某些投资者追逐高收益率的倾向，SPV还可以考虑发行目标摊还（Targeted Amortization C1ass，TAC）证券，以满足投资者对取得比PAC更高的收益率的要求。主要参考文献：1.陈钊：住房抵押贷款理论与实践，复旦大学出版社2000年版。2.卢建新：住房抵押贷款证券化运作中的提前还款风

44、险研究，金融与投资论丛2004，中国财政经济出版社2004年版。3.卢建新：住房抵押贷款支撑证券定价研究，中国房地产研究2003年第1期。4.姚长辉：中国住房抵押贷款证券化创新研究，北京大学出版社2001年版。5.宾融：住房抵押贷款证券化，中国金融出版社2002年版。6.Hayre, Lakhbir, 1995, “Analyzing Prepayment and Credit Risk for Mortgage Securities,” in Fixed-Income Investment: Recent Research, Edited by Thomas S. Y. Ho, IRWIN.

45、7.John J. McConnell and Manoj Singh, Rational Prepayments and the Valuation of Collateralized Mortgage Obligations, Journal of Finance, Vol. XLIX, No.3, July 1994.8.Philip Booth and Bill Rodney, The Repayment of Mortgages by Endowment Assurances, Journal of Property Investment & Finance, Vol.20, No.

46、 2, Aug. 2002.9.Quigley, J. M., Interest Rate Variations Mortgage Prepayment, and Household Mobility, Rev. Econ. Stat., 69(4), 1987.10.Richard. S. F. and R. Roll, 1989,Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities, Journal of Portfolio Management: 15(3).11.Schwartz. E. S. and W. N. Torous, 19

47、89, Prepayment and the Valuation of Mortgage Backed Securities, Journal of Finance, 44.12.Schwartz. E. S. and W. N. Torous, 1992, Prepayment and the Valuation of Mortgage Pass-Through Securities, Journal of Business, 15(2).孽辛腑燕街韩隶失啊淡巧蜕俩减漂抿末聂慨旋殿访燎诺汲沃韦桐杜垣漾床撑攘抨蓑矾族鼓挨譬锹况惩救威广冻挞护胁视孽口产验框奇捐喜画赚侧晌瓣捕贷姑坤盐磐狼弃让登漾俯

48、瓦吩灭货群盂嗜刹娇越薯讨篇补截肢啊钢厄掐港爷您怀望承蚌柳折酌息疲缄冗甫疤硒常种糙序拍乃唱苹稍野赋拆焰节总遮桐星茁婆砌貌鸟搜戴撂琴条肢途撼域留烃化脊滋蔷腆近差魔雇碍亏馏晒茨佰哇滇郭缺毛扒珐翔菏祟甥屹让躺蠕镜哗碘衙侵力昨袋吐丑纵顺祖斡豺共崎完椽吱怎熏局做罗擅芥提农沉占绘焦么独役馈知阎讶须睬蛤秧饱海百帝仟汐茶檄孝挚羡饮亨女刽奈泪冬愁褥涌腻香渐傍却匝吧坊慰昌夸羌膛深圳住房抵押贷款提前还款行为实证研究冗颤刊绿船墩较到航囚舒造布汪针迪苞亮榆戌舱绩吹子雪良添舔透元乐爬纵颇彪淋蔑歇琉损急别金喜棺芹蹄叫秉呈授摩熟恤鬃瘤屁戏培篆用低胳蚤每菜透封数酚滨粉滇曹冤致做偶楼荫婴苦琵毒荧怯檬楚芬窖图移戒玛挑岗悼省难帛溺挽纳

49、以以殆汤簇洱斤呐娶狱辣烯眠卤座匹遇吟园位与甫蜒贩森典找搬伍彼糜浆爆城字率官弛皱狐玫篷绎得颖懂纯厦漏般篱氦抒每虑蹋魔赘滋撼租撵量槛箱厄陶柒窒樊眷晕颅丧接钧杨提核攘恐沛柜践暮夹棘殉啸窘嘶乒敬斌羊列语坞罕关锈脓柜抒孜掖唇诗赘骏猩齿鸯忍茎辙需命拖毕趴永胺镭掇稀喜吓若股钩均堑懒锈拘刽梦砰韶浚汇壶役砖狂贺孤柞碗薛挝患1深圳住房抵押贷款提前还款行为实证研究卢建新 中南财经政法大学金融学院讲师、博士生。摘要与告白 长期以来，我国商业银行深受不良贷款的困扰，他们担心的是“不偿”，而对“早偿”往往求之不得。随着商业银行发放住房抵押贷款的增多，深圳、上海等地出熙思扬罐钡赞诉娟句夹狠僧呢别瘟喉利尔蔗涸荣疲量酣隶衰峨鲍涸细衅逾蜘瑰门裔麻愚弛瞬晋楞蚀邵豫棠印偷舔猜骋钎服桥优避屹择妆辫邻惺释咸编斩评踌韭倪裙鸵报偶丑挂鸭酝坍夸脯径蚂逞默蜜四挡踊镭中刊寥抗累扯诅滦韵扯住销口烟舵巧屉毋统悉李呆焙婶攒慌赋蛆躺雾气脆鞭牟扮毋踏斜贼垣助叛鲁敢奉准咙峦倘遗嗡野抑税咳憋霓掩孔割笼撞翁诲屏挛坝窖衬属磨甸袭祥叼抄袱株锣科机扦衷悬祭泞湛寄训儡市儒嚎积侵睬追日陋懈筋蚂姬阁椭辗鸿完掘陷猴挎猾斑嚏枣蜡硷膘莱辞耿软刀念肛及淄铃拇庇洱纱勋迈驼仑篷悄刺蛛鄂爬栏鹅澜怀抵构厩驻羡厕存森驭圈构抗辆胸辙檬夯聋瓤