连云港项目报告.ppt

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1、连云港明泉项目报告,宏观市场研究 板块市场研究 竞争市场研究 产品定位 项目财务分析 开发模式选择,宏观市场研究,连云港经济发展环境 连云港人口环境 连云港房地产市场宏观环境 连云港住宅市场宏观环境,连云港港口,连云港位于全国经济强省-江苏省东北端； 我国首批提出沿海开放的14座城市之一，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡； 坐拥港口优势，为经济发展提供了先天条件；,GDP水平处于江苏省倒数第二，仅为苏州市的1/8，差距巨大，城市经济实力很薄弱,2010年上半年江苏省各市GDP,连云港GDP在全省排名（共13个市）,城市GDP基数低，但增长速度非常缓慢，发展落后 GDP仅好于宿迁市，一直处于全省最低层

2、次,问题：连云港先天条件如此优越，经济发展却为什么如此落后？,我们认为： 1、江苏省苏北地区经济远落后于苏南地区； 2、港口经济并未完全发展；,“苏北”,“苏南”,长江为界，江苏省划分为苏南和苏北,苏北地区无论从GDP及人均可支配收入都远落后于苏南地区 连云港位于江苏省最北面，是苏北的“苏北”,苏南、苏北经济差距为何如此之大呢？,长三角经济带以上海为核心，苏北地区距其最远； 江苏省以苏州、无锡为第一经济梯度，苏北五市处在第三经济梯度； 苏北受长三角经济带辐射微弱，只能算“泛长三角”的概念；,苏北,苏北距离长三角核心地带远，受经济带辐射微弱，这是与苏南地区 拉开差距的原因之一,电子、纺织、冶金、

3、化工和装备制造；旅游业,高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业；外贸业,电子、化工生产；车辆制造；机械制造业,纺织业、建筑业、造船业,化工业、造纸业、建材业、铝业,农机制造业、输变电设备制造业、汽车及配件制造业、新型纺织服装业,电气机械及器材制造业、交通运输设备制造业、化学原料及化学制品制造业,江苏省的产业群集中在苏南地区，导致“南重北轻”的局面 苏北地区产业很少，而且也不集中,正在动工的宿淮铁路,受长江制约，苏北道路建设比较落后； 陆路交通运输不便，铁路仅4条路线，总里程约750千米，尤为薄弱； 09年江苏省规划6条苏北铁路线：宿淮铁路、丰沛铁路、宁启铁路复线和电气化改造、沪通铁路、连盐

4、淮铁路和郑徐客运专线； 道路缺陷有望在10-20年内得到解决；,道路短板是苏北地区发展的一大障碍，短期内很难得到完全解决，这是与苏南地区拉开差距的另一个原因,徐州的煤矿,苏北地区自然资源稀缺，仅徐州有煤矿； 徐州市煤矿日益枯竭，自身也在调整发展模式；,苏北地区不可能依靠自然资源发展,原因总结 1、苏南地区受长三角经济核心辐射力度大，而苏北距离较远，导致经济带动效应微弱； 2、产业基本集中在苏南地区；苏北地区缺乏传统产业的有效支撑，近年新兴的产业缺乏有效的经济带动能力； 3、受长江制约，铁路和陆路交通运输不便，铁路建设尤为薄弱； 4、资源贫乏，仅徐州有煤炭资源；,连云港一直受苏北整体经济落后的制

5、约，这是导致其经济落后的一大原因,在国家首次开放14个沿海港口城市中，连云港经济发展比较靠后，列倒数三位，这与其港口规模不相符,为什么连云港港口经济发展如此落后呢？,2010年1至5月中国沿海主要港口吞吐量排名,港口分布,港口名 吞吐量 增长率 宁波-舟山 26324 （22%）上海 23159 （21.6%）天津 16298 （8%）广州 16059 （14%）青岛 14242 （8.6%）大连 12916 （22.6%）秦皇岛 11107 （14.7%）营口 9393 （29.3%）唐山 9397 （46%）日照 9236 （24.7%）深圳 8796 （22.4%）烟台 6304 （29

6、.5%）湛江 6200 （39%）连云港 5230 （13.6%）厦门 5050 （24.3%）黄骅-沧州 3709 （8.8%）泉州 3415 （10.4%）福州 2547 （-25.9%）,连云港处在上海港和青岛港包夹下，大量资源被二者分流，这是连云港港口经济无法高速发展的原因之一,2010年长三角地区可持续发展排名,受产业结构单一且缺乏代表性的限制，连云港主要以第二产业为支撑，传统工业经济为主，造成可持续发展度不高,连云港以“药都”著称，医药制造业发达； 东海县盛产“水晶”； 城市自身产业相对薄弱，对港口及城市经济发展支撑力度十分有限；,相比于苏州、南通等城市，连云港招商引资力度不够，外

7、资利用太少,长三角产业带外扩、转移，连云港将直接受益； 政府重点扶持港口，未来港口经济将迎来新一轮的发展；,长三角产业阶梯性外扩、转移，将给连云港带来生机； 在未来5-10年内，港口经济将会发展得很成熟；,连云港地处苏北之“苏北”，距离长三角经济圈远，受其辐射力度小； 江苏的产业资源集中在苏南地区，连云港自身无强力的产业支撑； 连云港虽坐拥港口，但被两大强港-上海港、青岛港包夹，资源基本被分流； 政府招商引资力度不大，连云港外资利用十分有限； 目前城市经济落后，但未来发展前景是比较广阔的；,连云港经济发展环境 连云港人口环境 连云港房地产市场宏观环境 连云港住宅市场宏观环境,人口总数变化幅度不

8、大，基本维持在一个水平范围； 近年周边县居民已有市区迁移的趋势；,单位：万人,在与江苏省其他各市横向比较，连云港人数占地面积及总人口数处中下水平，但增长速度较快,单位：人,市区人口呈现机械增长的趋势，主要是省内人口迁入； 新浦区、连云区是主要人口迁入区；海州区相对较少；,单位：万人,2005-2009年，各类从业人数变化幅度不大，说明城市近年发展比较缓慢,市区单位从业人员占总人口比例8%左右，有稳定收入，工资处当地中等水平,连云港近年人口增长速度缓慢，外来人口较少； 人口城镇化水平一般，农村人口仍占绝大多数；,连云港经济发展环境 连云港人口环境 连云港房地产市场宏观环境 连云港住宅市场宏观环境

9、,05-09年，全市固定资产投资都保持较高的增长速度； 2009年固定资产投资首次突破1000亿元；,城市房地产市场整体是逐年稳步上升的； 08年投资最多，恰好遇上调控年，导致09年投资出现局部性下降；,整体上看，连云港的房地产是处在明显的上升期,从几年的施工面积看，增长率起伏不定，发展时好时坏，但整体依旧是往前发展,2010年7月，绿地、保利、融侨等大型开发商分别拿下7块、2块和1块地，总土地面积达110多万方； 市场前景非常被看好，未来城市楼市将迎来发展黄金期；,大型开发商的相继入市，说明城市房地产市场前景很被看好,房地产市场整体的趋势是处在发展上升时期，但增速并不太快，迂回前进； 大型开

10、发商，如绿地、保利相继在连云港拿地，一是看好城市的升值潜力，二来也为房地产注入新的血液；,连云港经济发展环境 连云港人口环境 连云港房地产市场宏观环境 连云港住宅市场宏观环境,近年商品住宅投资增长速度放缓；,近年商品住宅施工面积增速放缓；,住宅市场发展速度开始下降，尤其在08-09年几乎停滞不前,从近一年的成交量上看，09年11月达到最高峰，目前市场需求明显下降,除08年为调控年外，近年市区商品住宅均价一路飙升，达4000元/左右,市场住宅整体供大于求，尤其在新政后，供应远远大于需求，市场形势比较严峻,新政后，供应明显大于需求,高层、小高层均价约3500-6000元/；多层、洋房均价约4000

11、-6500元/,石棚名居,明珠皇冠花园,品质感越来越强,公寓产品逐渐由低密度向高密度产品发展，小高层、高层慢慢被购房者认可；产品品质感越来越强,水墨江南,一方山水,目前市场别墅产品比较稀缺，需求市场也一般,别墅均价约5500-12000元/左右,云顶,同科汇丰国际,住宅市场正处发展上升期，未来仍有很大的发展空间； 目前市场整体供大于求，尤其是公寓产品； 价格在近年上涨幅度很大，未来还有上升空间； 市场越来越注重产品品质感、舒适度；,板块市场研究,项目板块理解 项目板块住宅市场总体发展走势 未来市场预测 相关板块类产品研究,项目距离新浦城区约10公里，相对比较偏僻，新浦城区客源不认可该位置,地块

12、,项目周边都是农田、农民居民房，没有任何商业配套和生活配套； 距离项目最近的岗埠农场是一座小型城镇，属于最低端的生活配套； 项目周边没有任何教育配套，也是客源导入的一大难题；,本项目,省道323,S323系接连云港与徐州，是通往西部城市最快捷的道路，但四车道显得比较拥挤； S323是本项目通往新浦区或东海县的必经之道，也是唯一选择，道路交通受限；,城市发展重心东倾，连云区是政府重点发展区域； 新浦区东拓，进而与连云区相连，是城市未来发展方向； 项目所在区域在未来数年内不处于城市发展轴线上；,项目,项目周边厂房及工业用地居多； 项目所在地属工业区，难以形成居住氛围；,缺乏自然景观资源，无山无水； 居住条件并不优越；,项目所在板块属于工业区，而且自身居住条件并不具有优势，很难形成居住氛围,项目,项目所在板块自身无固定客源，需要从新浦市区、海州区域引入，而这些地区客源区域性强，引入有一定难度,项目所在板块存在位置差、配套稀缺、交通不便等一系列问题； 区位差，客源导是项目最大的问题；,