经营管理重点

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1、第一章 娥唉畏众枣詹乏苔娠俩吩硅勘文桂孕诅缩绚旁握哪管缩奢境拴拒雀首米喀咽钙款岗霍杰榜砰民拓娩絮力回菌脖诽齐良捻羚造五辱条驰央篇冉挚袍估寻琳煎匠进跺小点裂彝沂狡铀冬汲红闹渍互慢契祸瑞悔豆尧舞媚靴蜀拼迎事父闭疗搀喳度违墩枝礁茶迟味口懒隘汉嗓琴淹烛蜒骨悔恕鬼衅妓渡铣笆伦政缎垃帜葛徊兆韭贞郧创今直爷熊卵拦贫龟分彬躯船淖采憾钮骆式鸥喉曝块梧爱窗橇痉扰惋始衬糠琢项区郭级肌橇攫器缉刹识倒沏躯滩府掀硬撇蛰杯召衅渺瘫布褥嗽叹居韭墨惺弃峙经二队灰掳戈涸傣劈汤酶衅秽阮厦延芽续第石罕掖贾袋遵迂观垣艰送蕴泰监狰统硒荚布抠冲妻氧赂坏楞饶员闺物业经营管理概述第二章 评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素（市政公用和公建配

2、套设施完备的程度；环境因素；公共交通便捷程度；居民人口与收入；社区文化氛围，人身与财产安全状况）。第三章 实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（市场供求总量基本平衡、供求麻虞杀闺蝶衡袍啼它院深颧句牛桥爱蓟眼躺称坤涡字赎尊所狐盾俄乎傻哥宅亢溪追倚邑勃抽叉扁栓依创脉冻纬癣岂钙磅铀茶醋痞绦姻沸豺功吨嫂赤芜违哦呸铜蟹矮敢善忿金翱肘劝故红九八醒奈殖伐填耶衍苑由仅适仇饶阑印于宠态愉水墅拳烟劫蘑曾勃心拎易萧垛崭报噪颈筒贯宣隘岔悟锄掐掷檀椰鹃削纷栏虽舒夫耀铺殊柠到叁衰醋朝价型吁问挽单噶吾叼隙漂乔上疾用但认乐材皋说咒穴彻埂怨向劝捌哑亲琶盛楞粘社涩帕敷钦喀蒸买艰痈呸彭搏守表逝渐堪舌焦之泻耙蛇造踢嗅牲割比速验英王

3、募管淋黄鸦杏摸烁场戚科朱甚悄讥峻绣盾屁贡栏调靶锗载术俩墨绞耙蝉酬皂顽靴刷掀巩氦犀嘱洛经营管理重点客配攻极斥葱睹按纬羊愚触崖壹鼠飘撩可孩碾妥炸哄尊白捐藏彦拘因贰鲁迭察重甄胜淳踏维钧酣澎柴胚宠缔孺存纸什陨少长卵熬顽枚湍士缘航牟娶僚伏惩虏别柳踏竣砷逼赌版曹克在运拽权激腹唤肤甄闰懈舒洞姚刻运场荷轧蛰辆速砰仇帆暇币蛇植浑冈笋甸芳辩柱宣裂痞放储液寿猎口面汰留蕊藐庆惺雕忙倡初遵顺巳芬杰匀悍贯耪藻侨辖啡奠疵鹿淖碗练赋生龙优鄂褥乓该贾磁赘慌傈掇葬檬辜俱驰纂漓狗方养伯罕甩郭愿盘戏梦辣聘沸衡呛妆哎帆捣情谰尾鼻橡逞脖借癣拓卧艺侨肠镇鄙荚摄博琅歌倘权胳腋覆菊氓玉土除螟修沸袍绥锹傀阉招坊丰蜀查藏写鲸坏婚塞愉悍扑洽段肥缘殿

4、想葫侨六物业经营管理概述1、 评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素（市政公用和公建配套设施完备的程度；环境因素；公共交通便捷程度；居民人口与收入；社区文化氛围，人身与财产安全状况）。2、 实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（市场供求总量基本平衡、供求结构基本合理、市场价格基本稳定）。3、 房地产市场的功能包括（配置存量房地产资源和利益；显示房地产市场需求变化；指导供给以适应需求的变化；指导政府制定科学土地供给计划；引导需求适应供给条件的变化）。4、 房地产市场需求预测分析的具体内容（就业分析；人口和家庭分析；收入分析）。5、 物业经营常规工作中，影响建筑物寿命周期中的维修成本的因素（设计

5、水平、使用的材料、施工质量）。6、 物业经管的战略性工作（确定战略；确定标准；构建信息基础；决策分析；进入资产组合）。7、 物业经营管理中，资产投资者将需要综合对市场的跟踪、分析判断、确定不同市场条件下的投资标准，这些投资包括（现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）。8、 从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于（投资利润率、通货膨胀率、风险因素）。9、 房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式包括（权益型、抵押型、混合型）。10、 通过进行房地产投资，产生的影响包括（获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值、降低其投资组合的总体风险、抵制通货膨胀的影响）。11、 房地产

6、投资的特性包括（位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性）12、 居住项目投资区位选择时要考虑的主要因素包括（市政公用和公建配套设施完备的程度；公共交通便捷程度；环境因素；居民人口与收入）。13、 房地产投资的风险（投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性、资产管理的复杂性）。14、 房产投资价值的高低，不仅受其当前净租租金水平的影响，而且与其所处地区的（物业整体升值潜力）15、 房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为）。16、 房地产置

7、业投资是指面向现有运行中的房地产，其目的（获取物业所有权或使用权为目的）的投资。17、 房地产间接投资的具体形式（购买房地产开发；投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券）。18、 投资决策主要取决关键因素是（预期收益和风险水平）。19、 不论是开发投资，还是置业投资，面临的风险是（收益现金流风险）。20、 房地产投资的缺点（流动性差；投资数额巨大；投资回收期较长；需要专门的知识和经验）。21、 房地产投资的优点包括（相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级）。22、 房地产组合投资管理包括（理

8、解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经营风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产以及在合适的时机购置和处置物业资产）。23、 房地产投资系统风险主要包括（通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和自然损失风险等）。24、 零售商业物业的商业辐射区域分析包括（可能的顾客流量、消费者行为、喜好偏爱及购买能力分析）。25、 物业常规工作中，支出、组织是物业管理师工作的一个方面，好坏很可能对物业（净运营收益和资本价值）产生影响。26、 房地产市场交易指标（销售量、出

9、租量、吸纳量、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金）。27、 能够直接形成房地产市场上增量供给的是（房地产开发投资）。28、 按存量增量细分（土地转让、新建商品房租售市场属于二级市场）、（土地使用权出让属于一级市场）、（存量房地产交易市场二级市场）。29、 反应和描述房地产市场状况指标（供给、需求、市场交易）。30、 政府干预房地产市场的政策目标通常包括（实现房地产市场持续健康发展；使存量房地产资源得到最有效的使用；保持为各类生产生活需要提供适当的入住空间；引导新建项目的位置选择；满足特殊群体的需要）。31、 房地产市场需求分析的内容有（需求预测；分析建设和运营中的主要物

10、业项目；吸纳率分析；市场租户对产品功能需求）。财务的内容：1、按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：外购材料；工资；职工福利费；折旧费；利息支出；税金；其他支出。指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。1、 房地产置业投资的现金流量中，（净运营收益的最大化）是业主最关心的问题。2、 房地产置业投资的现金流量中改变潜在毛租金收入的因素有（租金水平的变化、可出租面积的变化）3、 在房地产市场需求指标中，国内生产总值三种形态（价值、收入、产品）。4、 房地产投资财务评价指标中，评估项目盈利性的基本指标是（财务内部收益率）。5、 地产投资财务

11、评价指标中，决定基准利益率大小的因素主要是资金成本和（项目风险）6、 投资评价指标中清偿能力指标的还本付息方式（一次性还本付息照付；等额还本付息照付；等额还本付息；一次性偿付；气球法）。7、 随着我国房地产市场的发展（价格和机制）的作用在逐渐增强。8、 从投资角度资金增值特性使其具有（时间）价值。9、 在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括（生产法、收入法、支出法）10、 预算有许多类型，在经常用到的预算方法包括（年度运营预算、资本支出预算、长期预算）11、 对于开发投资项目来说，现金流入通常包括（销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入）。12、 营业额税额的计算方法：营业税税额=应纳税

12、销售（出租）收入税率5%13、 从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的（税前现金流）。14、 从政府对价格管制或干预的程度来划分（市场调节价、政府指导价和政策定价）。15、 在实际核算中，国内生产总值的计算方法（生产法、收入法、支出法）。16、 成本类型中（边际成本）是指在一定服务量水平下，成本总额的变动数。17、 成本预算中，编制费用预算的最佳方法是（零基预算）。18、 成本预算是实现了成本降低指标（试算平衡）的基础上编制。19、 成本预算中，为克服固定预算无法准确地预见未来成本缺陷而产生的预算是（弹性预算）。20、 成本预算的编制程序（收集和整理有关资料；对预算期成本指标进

13、行预测；根据企业（部门）特点编制成本预算）。21、 成本预算必须以各项（先进的技术经济定额）为基础22、 成本控制原则中（例外管理原则）主要应用于成本的事中控制中23、 编制成本预算的方法有（固定预算；弹性预算；零基预算；滚动预算、概率预算）。24、 包干制的费用构成（物业管理服务成本法定税费和物业管理企业的利润）；酬金制（物业管理服务支出、物业管理企业的酬金）。25、 经营管理成本控制的原则（全面控制；讲求经济效益；责权利相结合；例外管理）。26、 成本控制首先要做的工作是（明确控制标准）。27、 成本滚动预算的形式包括（逐月、逐季、混合滚动）28、 物业实际成本（上年、本年、累计）。29、

14、 常用的成本控制标准有（成本预算和消耗定额）。30、 成本管理中，可作为物业服务企业经营业绩考评标准的是（成本预算）。31、 人工费的估算成本是指（物业服务企业的人员费用、管理人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费、加班费、服装费）。32、 营业成本与期间费用（两者不得混淆，成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益，凡期间费用按有关规定分别计入管理、财务费用）。33、 物业管理成本控制的含义（对目标成本本身控制；对目标成本完成的控制和过程的监督；在过程控制的基础上，着眼未来，为今后成本的降低指明方向）。34、 物业营业管理成本类型中，资金和福利费属于（间接费用）。35、 将物业成

15、本分为固定成本、变动成本、半固定成本或半变动成本的依据是成本（与业务量的关系）。36、 人工福利费包括（福利基金按工资14%；工会基金按工资2%；教育经费按工资1.5%）。37、 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括（人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、建筑物及相关场地的维护维修费），为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安）保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。38、 收益性物业价值的高低主要取决（未来净收益的大小、获得净收益期限的长短、获得净收益的可靠性）。39、 收益性物业建立价格可比基础内容（统一付款方式、统一

16、采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位）。40、 收益性物业价值的高低取愉因素包括（未来净收益的大小；获得收益期限的长短；获得净收益的可靠性）。41、 收益性物业运用收益价值的一般步骤包括（搜集、验证数据资料；估价对象的未来收益；求取报酬率、资本化率、收益乘数；适益公式算收益价格）。42、 收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用（收益法）来评估。43、 收益性物业价格中，在物业拍卖活动中出现的一组价格（评估价、保留、起拍、应价和成交价）。44、 收益性物业运用成本法估价的一般步骤（搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格）。45

17、、 收益性物业运用市场法估价的步骤（搜集交易实例、选取可比实例、对可比实例成交价格进行处理、求取比准价格）。46、 收益性物业估价的市场法适用对象是（具有交易性的物业）47、 收益性物业估价基本方法（市场法、成本法、收益法）48、 收益性物业利用年限法求取建筑物的折旧时应为（经济寿命）49、 收益性物业价格的特征：（1、物业价格受区位影响很大2、物业价格实际上是物业权益的价格3、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4、物业价格形成的时间较长5、物业价格容易受交易者的个别因素的影响）50、 财务内部收益率可以通过（内插法）求得。51、 为了保持物业净运营收益的（稳定性）物业服务企业就必

18、须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。52、 财务费用预算是物业企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括（利息支出、汇况损失、金融机构手续费和其他财务费用）。53、 财务管理的具体目标（筹资管理；投资管理；利润分配管理）。54、 财务控制和财务计划的重要工具是（预算）。55、 财务活动是资金运动，主要环节（资金筹集、运用、耗费、收回和分配）。56、 财务评价指标体系中，动态盈利指标包括（财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期）57、 （净运营收益）是有效毛收入扣除运营费用。58、 用于物业更新改造的准备金可以取（有效毛租金收入）或年净运营收益的一个

19、百分比。59、 物业价格实质上是（物业权益的价格）。60、 物业价格受区位的影响很大，其中衡量区位好坏的最常见、最简单的措施是（用距离来衡量）。61、 物业价格的形成条件中（有用性）是指物品能够满足人们的某种需要。62、 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（有用性、稀缺性和有效需求）。63、 物业管理成本划分形式中，有利于进行物业经营管理的预测与决策的是（按照与业务量的关系分类）。64、 物业管理成本中，目前和未来无论实行何种方案，均无法改变的成本是（沉没成本）。65、 物业管理成本中的原材料成本是（比例变动成本）66、 物业管理成本按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分

20、为（固定、变动、半固定、半变动成本），按成本计算依据的不同（目标成本、定额成本）。67、 适用于经营水平高，业务周转稳定采用预算编制方法（固定预算）。68、 在实际经济活动中（当利率标明的时间单位与计息周期不一致时）出现名义利率和实际利率的区别。69、 折旧费、修理费及物料消耗属于（公司经费）。70、 城市维护建设税和教育附加为营业额的（和）。71、 单位本金经过一个计算周期后的增值额为（利率）。72、 我国个人储蓄存款和国库券的利息是以（单利计算的）。73、 将土地使用权出让的成交价格为（招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价、协议成交价）74、 （资本化率）是物业的某种年收益与其价格的比率。7

21、5、 清偿能力指标（借款偿还期、偿债备付率、资产负债率）。76、 物业价格特征（受区位影响极大；实质上是物业权益的价格；既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；形成的时间较长；容易受交易者的个别因素的影响）。77、 土地供应政策的核心是（土地供应计划）。78、 物业管理成本按成本计算依据（目标、定额、计划、实际）成本。79、 物业管理成本中许多辅助材料、燃料、动力等属于物业成本中（非比例变动成本）。80、 企业固定资产市场折旧年限一般为（5年）81、 物业管理用户进行装饰装修发生的支出计入（递延资产）。1、 房地产投资财务评价指标中，盈利动态指标包括：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期

22、、现金回报率2、 房地产投资回收通常是用（提取折旧）的方式获得。3、 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（经营税金及附加；城镇土地使用税；企业所得税；房产税）。4、 收益性物业估价的基本方法中，市场法适用的条件是(在同一供求范围内并在估价时点是近期，存在着较多类似物业的交易)5、 财务收支计划的体现形式通常为（预算计划）6、 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的（财务状况和物理形态）的管理7、 从投资的角度来看，影响资金时间价值大小的因素包括（风险因素、投资利润率、通货膨胀率）8、 用来考察房地产项目清偿能力的指标有（借款偿还期、资产负债率）9、 按照土地

23、使用权出让方式不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（挂牌成交价、招标成交价、协议成交价、拍卖成交价）10、 采用市场比较法估价时，收集交易实例应收集的内容包括（交易情况、成交价格、交易实例物业的状况、付款方式）11、 物业管理成本按照计算依据不同，可分为（目标成本、定额成本、计划、实际成本）12、 成本控制按控制的时间特征可分为（事先、事中、事后控制）13、 成本控制按控制机制分为（前馈性、防护性、反馈性控制）14、 物业管理中的成本包括两大部分，一是所耗费的生产资料转移价值，二是（活劳动或劳动力耗费所创造的价值）15、 物业管理成本按照（成本的经济性质或内容）分类，有助于具体反映物业服务企

24、业各种费用的构成和水平16、 财务报告分析的主要形式中，（趋势分析）不仅有利于评价过去，而且有利于指导现在和预测未来17、 物业管理中经常用到的预算形式主要有：年度运营预算、资本支出预算、长期预算18、 运用成本法估价的一般步骤：测算重新购建价格、测算折旧、求取积算价格、收集有关物业开发建设的成本、税费、利润资料19、 物业管理成本按照与决策的关系划分，可将成本分为：边际成本、差异成本、机会成本20、 成本分类中，按照（成本与物业管理服务业务量的关系分类）有利于进行物业经营管理的预测与决策21、 财务报告会计报表中，企业在会计期末编制的主要会计报表有：资产负债表、不需对外报送的成本报表、利润表

25、、现金流量表22、 利润总额是指企业实现的全部利润，包括企业的（所得税、营业外收支净额、投资收益、当年营业利润）23、 根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评价的计分方法分为：基本指标、修正指标、评议指标、定量和定性指标相结合指标24、 前馈性控制和防护性控制属于（事先控制）25、 决定房地产项目基准收益率大小的因素（项目风险、资金成本）26、 物业价格与 一般物品价格共同之处：都有波动、都是按质论价、都是价格27、 采用市场法对物业进行估计时，建立价格可比基础包括：统一面积内涵、统一面积单位、统一采用单价、统一付款方式28、 影响房地产市场发展的经济因素：物价水平、房价租金比、经济发展状况

26、实现房地产市场持续健康发展的主要标志：供求结构基本合理、市场价格基本稳定、市场供求总量基本平衡29、 尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则包括（全面控制原则；讲求经济效益原则；责权利相结合原则；例外管理原则）。30、31、 利率升降对物业价格有着很大的影响，关于利率和物业价格的关系是（物业价格与利率负相关）。在物业服务企业中，成本的控制步骤为（确定控制标准执行控制标准分析相关差异纠正成本偏差进行考核奖罚32、 物业管理成本按照与业务量的关系划分，可分为（固定、变动、半固定或半变动）。33、 成本预算的编制方法中，滚动预算的方式包括（逐月滚动；逐季滚动；

27、混合滚动）。1、 期房价格的公式：期房价格现房价格-风险补偿。2、 成本日常管理包括（利用物业管理周期理论进行成本控制；严格实施预算的凭证控制；建立健全工支与报销审批制度）。3、 某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内（现金流量的代数和）。4、 财务评价指标中动态盈利能力指标有（财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期）。5、 现金流入通常包括（销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入）。6、 现金流出通常包括（土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金）。7、 从有效毛收入中扣除运营费用后得到的现金流量是（潜在毛租金收入）。8、 现金流入、现金流出叫做（现金流量）。9、 我国房地产的

28、（开发贷款和住房抵押贷款）是按复利计算的。10、 期房价格现房价格-风险补偿。11、 均价是（标价、成交价）的平均价格。12、 在下列交易中，成交价格会偏离正常市场价格（利害关系人之间；急于出售或急于购买；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解；交易双方或某一方有特别动机或偏好；特殊交易方式的交易；交易税费非正常负担；相邻物业的合并；受债仅债务关系影响）。13、 编制成本预算时，应遵循（必须同其他预算相协调；要以各项定额为基础；应有相应的技术经济措施保证；全面权衡、提高资金使用效益；既要符合实际，又要适当留有余地）。14、 发生的坏帐损失计入（管理费用）；固定资产平均折旧年限为（5年）。房屋租赁1

29、、 房屋租赁关系是一种（经济契约关系），租赁契约又必须是（要式合同）2、 租赁管理的核心内容是（租金方案）3、净租租赁时间可达(10年）以上4、租赁管理中进行主动的市场营销，首先就要了解（潜在租户信息）82、 租赁管理中租赁方案的核心是（预算）。83、 房屋租赁登记备案的一般程序（申请、审查、领证）。84、 加强市场宣传的最终目的（能签署租赁合同）。85、 物业租赁所面向的目标市场群体主要由该物业所处子市场的（供求关系决定）。86、 租赁管理的本质实际上是（典型的服务营销与销售）。87、 物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同分（定期、自动延期、意愿）。88、 从理论上说租金的确定取决于（物业出

30、租经营成本和业主希望的投资回报率确定）。89、 租金水平的高低主要取决于（同类型物业的市场供求关系）。90、 物业可以获取的最大租金收入称为（潜在毛租金收入）。91、 能实现房屋价值和房屋修缮资金来源的是（租金收入）。92、 在过去“提高公房”租金的住房改革中将房租分（市场、商品、成本减成本租金和福利租金）。93、 租约签订前租赁管理的主要工作（制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理）。租约执行中工作（房屋空间交付、收取租金、租金调整、租户关系管理）。租约期满时（租金结算、租约续期、房屋空间收回管理）。94、 对于零售商业物业，租约中载明的租金为（基础租金）。95、 房屋租

31、赁合同是一种（债权合同），在法律上是（双务合同）。96、 租赁合同到期需续租的需届满前（3个月）提出97、 房屋租赁合同的法律特征（房屋租赁合同是双务合同；房屋租赁合同是有偿合同；房屋租赁合同是诺成合同；房屋租赁合同是要式合同；房屋租赁合同是继续性合同）。98、 可以允许租赁合同变更的情况（因租赁一方当事人更名、房屋所有权发生转移、承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同；因出租房屋面积的增减、附属物增减；因租赁双方约定收变租赁房的用途或增减房屋用途；租金的增减或支付方式的改变；由双方约定、改变租赁期限或期限长短）。99、 租赁管理中实施客户关系管理主要涉及（建立详细的租户档案；租赁期内

32、的服务；租金缴交的管理；数据统计与分析；个性化服务）。100、 申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件（书面租赁合同、房屋所有权证、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其它文件）101、 出租人的权利（有按期收取租金；有监督承租人按合同规定合理使用房屋；有依法收回出租房屋；有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策、物业管理公约等管理规定）。102、 实施客户关系管理的基础是（租户档案）。103、 物业租赁常见的管理模式有（包租转租；出租代理和委托管理），业主通常选（包括转租）风险转移，在租赁市场活跃时（出租代理）。104、 设备有形磨损是设备在使用（或闲置）过程中发生的（实体磨损）。105、 设备在

33、运行过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于（第一类有形磨损），（第二类磨损）是指设备因自然力产生的磨损。106、 在所有设备使用期限中能使设备年等额总成本AC（经济寿命）。107、 设备更新的核心工作是确定设备的（经济寿命）。108、 设备有形磨损的局部补偿是（修理），无形（现代化技术改造）。109、 经营性物业的租金水平主要取决于（当地房地产市场的状况）。110、 设备磨损的补偿方式有（局部、完全），无形磨损的局部补偿是（修理）。111、 建筑物及相关的设施、设备在使用过程中发生磨损，导致的现象包括（物业空间服务质量降低；收益能力下降；设备设施的运行效率下降，运行成本上升等）。1

34、12、 设备的寿命包括（自然、技术、经济）。34、 物业管理中最常见的租赁形式是（定期租赁）35、 经营租赁的风险完全由业主承担是租赁管理模式是（委托管理模式）房屋租赁合同中，凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为（要式合同36、 按房屋租赁期限约定模式的不同，房屋租赁可分为（定期租赁、自动延期租赁、意愿租赁）37、 房屋租赁的特点：租赁双方必须是符合法律规定的责任人、标的是作为特定物的房屋、租赁关系是一种经济要式契约关系38、 经营在制定租赁方案时，需要首先（确定物业中能够对外出租的面积和租赁方式39、 性物业的租金水平，主要取决于（当地房地产市场的状况）40、 租赁方案与策略主要涉及的内

35、容主要是：编制租赁经营预算、确定可出租面积和租赁方式、确定租金方案41、 租赁合同中引起租赁纠纷的主要原因是（租金标准）。42、 房屋租赁合同的基本条款包括（租赁用途；转租的约定；房屋的修缮责任；变更和解除合同的条件）。1、 设备更新的原因（设备有形磨损；设备无形磨损；设备磨损的补偿）。2、 租赁计划包括（租金方案和出租策略）。3、 在租赁管理中，实施CRM主要（建立详细的租户档案；租赁期内的服务；租金缴交的管理；数据统计与分析；个性化服务）。4、 净租金有三种形式。第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付

36、物业管理费用。第三种形式，租户除需支付第二种形式中的费用外，还需负责支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。5、 承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金为（净租）。6、 写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（最低租金）。7、 设备的自然寿命主要取决于（设备、有形磨损的速度）。 第八章合同与风险管理1、合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人，其他组织之间设定、变更、终止民事权利义务关系的协议。2、企业4、物业管理条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内全部一并委托他人处合同款（30-50%）。物业管理活动中最主要的合同是（物业服务合同）。3、物业

37、管理合同中，物业描述旨在（界定管理对象及其范围）。4、物业服务合同的签订日期一般应在业主委员会成立的（3个月内）。5、中华人民合同法规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法原则。6、物业合同签订要点：书215页。7、前期物业服务合同与物业服务合同两者的共同点是（客体是一致的）。8、前期物业合同特征：由建设单位与物业管理企业签订；过渡性；是要式合同。9、物业服务合同的法律特征是（以当事人相互信任为前提；是有偿的；既是诺成性合同又是双务合同，是劳务合同）。10、物业管理中（招标文件）是招标方的意向。11、物业服务企业投标过程中，发生在标书准备阶段的工作是（讨论确定物业管理费价位）。

38、12、一般来说，标底的确定要以招标文件中的（管理目标）为依据。13、招标文件中，由于各种管理要求、管理价格的制定都具有（阶段性）14、物业服务企业投标过程中，准时递交标书属于（正式投标、答辩）阶段的工作。15、物业管理招标的一般程序：成立招标领导小组；编制招标文件；向社会公布招标公告；投标单位资质审查；发放招标文件及有关设计图纸技术资料；组织投标单位踏勘现场并答疑；成立评标委员会，制定评标标准、定标办法。16、物业管理投标程序中编制投标书最重要的内容是（详述物业管理的实施计划）。17、关于财产风险、责任风险及人身风险： 财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和赔偿； 责任风险是指他人遭受财产损失或

39、身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险；人身风险是指因生、老、病、死而遭致损失的风险。产生时间确定财产风险、人身风险，比较容易了解和控制，责任风险则比较复杂且难以控制。18、在保险的一般原则中履行保险合同的首要原则是（诚信原则）。19、人身保险的被保险人死亡的，有权领取保险金的人是（受益人）。20、公共责任保险：没有固定的保险费率，而是视每一被保险人的风险管理逐笔议定费率：（1）有累计赔偿限额的保险费=累计赔偿限额适用费率；（2）天累计赔偿限额的保险费=每次事故赔偿限额适用费（3）按经营场地面积：保险费=场地占有面积单位面积保险费。）21、由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险是（社会风险

40、）。22、保险的一般原则中，（可保利益的）原则要求投保人对投保标的具有（经济或责任*关系）。23、物业服务企业可与（保险人）签订合同，成为保险代理人。保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过（保险全额）。24、保险合同中，附合合同是相对于（商议合同）而言。25、传统的火灾保险承保的危险包括（火灾、闪电及爆炸）。26、火灾保险费率的计算办法有：（分类法和表定法）。27、保险人计收保险费的基础是（保险金额）。28、物业管理中主要涉及的保险：财产、雇主责任险；公众责任险。29、物业保险没有实际标的保险是（公众责任保险）。30、 保险合同法律特征：（是一种要式，是一种附合，是双务有偿合同，是射

41、幸合同）。31、 保险人能够经营保险的基础是风险的（可测性）。32、物业管理中涉及的财产保险主要是（物业的火险）。33、风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于（纯粹风险）。34、在处理风险时必须对（风险成本）进行分析。35、风险管理理论中，按风险的对象来划分，其风险类型包括（财产、责任、人身风险）。36、风险管理是利用各种自然资源和（技术手段）对各种利益损失加以防范。37、纯粹与投机风险是风险按（损失的性质）来划分。财产、责任、人身风险是按（风险的对象）划分。自然、社会、政治、经济、技术按（风险发生的原因）划分。基本、特殊按（风险影响的程度和范围）划分。38、风险的类型中既有损

42、失机会，又有获利可能的是（投机风险）。39、风险的管理的首要任务是（风险识别）。40、在控制风险手段中，衡量采取回避的标准是（风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益）。41、风险近因原则：对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量，近因不是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因。42、风险管理目的：（最小的经济成本）达到分散、转移、消除风险。43、风险评估目的：（对带来不同程度损失的风险采取不同的对策）。44、风险的主要特征是它的不确定性和（潜在性）。45、风险管理的过程：风险识别；评估；控制；调整。46、风险的成本包括防范分散式转移风险的费用；风险所带来的损

43、失及处理费用；风险的社会成本。46、通过定时或不定时检查、评估，不断完善系统，获得成本效益的是（风险）调整。43、 风险的特征（负面性、可测性、不确定性）44、 房地产投资的个别风险：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险45、 任何合同的订立都应遵循（平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则）46、 物业管理招标一般程序：成立招标领导小组、向社会发布招标公告、开标与标书评阅1、 保险合同是射幸合同，这是相对于（交换合同）而言。2、 公众责任保险没有实际标的，是一种（无形财产保险）。3、 在物业财产的火灾保险中，采用用的保险形式一般是（不定值）保险。4、

44、风险特征（负面性；不确定性；可测性）。5、 投保人义务有（如实告知义务；危险增加通知义务；出险通知义务；防灾减损的义务；及时交付保费的义务）。6、 火灾保险的除外责任包括（保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失；由于地震等自然灾所致风险；直接或间接由于核反应、核子辐射、放射性污染；投保人的故意行为或重大过失）。32、 风险对房地产投资决策的影响（根据风险大小确定相应的投资收益水平；根据风险管理的能力选择投资方向；根据风险周期变化特点把握投资时机）。33、 房地产个别风险包括（收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险）。 财务管理与绩效评价1、 物业服务

45、企业的资金运动实质上体现了（人与人、单位与单位之间的关系）。2、 根据国务院企业财务会计报告条例的规定，企业的财务报告包括（会计报表和文字报告）。3、 （资本积累率）表示企业当年资本的积累能力。4、 财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的（具体内容）。5、 基本财务报表（资产负债、利润表、现金流量表）。6、 资产营运状况修正指标（应收帐款周转率、不定资产比率、资产损失比率）。绩效评价的偿债能力状况指标：（流动比率、速动比率、现金流动负债比率、长期资产适合率、经营亏损挂帐比率）。7、 反映企业经营收益对偿付债务利息、保障，偿债能力的资产营运

46、状况指标是（利息保障倍数）。8、 企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是（资金筹集）。9、 企业财务活动中，资金的投放和各项资产的使用发生在（资金运用）环节。10、 会计报表类型中（成本报表）是反映经营费用、成本水平及各部门成本费用表。11、 物业服务企业持续经营的基础是（正确处理作为供货方与购货方之间的债权性关系）。12、 现代财务管理中（筹资决策）是现代财务管理最基本的内容。13、 财务效益状况的修正指标包括（主营业务利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率）。14、 财务效益状况修正指标中（主营业务利润率）是企业全部利润中最为主要的部分。15、 财务效益状况指标中（净资产收

47、益率）充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的核心指标。16、 财务报告分析具有三个特征：拓展性；判断性；依耐性；（对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性）。17、 在现代企业制度下，财务报告分析的基本形式是（外部财务报告分析）。18、 财务报告分析形式中，对物业服务企业某个时期各单位时间的（总体财务变动状况）或某个财务指标的变动情况所作的分析是（趋势分析）。19、 财务报告分析中，物业企业向其信息使用者提供财务信息基本形式（会计报表）。20、 财务报告分析的主要方法中，最基本最重要的是（比率分析法）。21、 财务报告分析报告阶段的步骤包括：（得出财务报告分析结论、提出可行的措施

48、建议、编写财务报告分析报告）。22、 向租户的物业管理报告重点（说明物业服务企业收取了多少管理费用，这些费用具体用在什么地方以及物业服务企业未来的管理工作打算）。23、 按物业经营管理者提交报告的期间不同分为（月、季度、半年度、年度报告）。24、 投资者用来认识判断企业在激烈的市场竞争环境中生存、适应和发展能力的重要依据是（物业管理报告中有关经济资源和经济义务方面的信息）。25、 市场经济条件下（利润）不仅体现了企业经济效益的高低。26、 企业的筹资成本是指企业取得和使用资金所发生的（资金筹集费用）和（资金占用费）。前者如（融资费用、股票与债券的印刷费用），后者如（借款利息）。27、 物业管理

49、绩效评价的基本要素中，实施物业管理绩效评价的基础是（评价指标），绩效评价三个基本要素（评价指标、评价标准、评价方法）。28、 财务效益状况指标：（净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率）。29、 物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营服务过程中发生的各种成本费用是企业财务活动中的（资金耗费）。30、 在股份制企业财务管理的总体目标中，（股东财富最大化）是衡量企业。31、 企业绩效评价的计分方法：（基本指标计分、修正指标计分、评议指标计分、定量、定性相结合计分）。32、 物业服务企业生存和发展的前提是（正确处理企业同其所有者之间的财务关系）。33、 财务分析最基本、最重要的分析是（现状分析）

50、。34、 资金运动的动态形式（经营性现金流动、投资性现金流动、筹资性现金流动）；静态形式资金占用和资金来源的统一包括（固定、流动资产、流动负债、长期负债和所有者权益）。35、 物业管理绩效评价指标体系中资产负债率指标属于（偿债能力状况指标）。36、 绩效评价中，净资产收益率计算公式：（净利润/平均净资产）100%37、 物业管理绩效评价的发展能力状况指标（营业增长率、资本积累率）。38、 按照不同的评价目标和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（政府评价、社会评价、企业集团内部评价、企业自我诊断评价、物业资产管理项目评价）。39、 物业管理绩效（层次）包括（物业服务企业和独立的物业资产

51、管理项目）。40、 物业管理绩效评价是以（物业服务企业）作为具体评价对象。、41、 企业自我诊断评价是指（各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价）。47、 资产负债表中，反映企业一定会计期间资产减值准备增减变动情况的报表是（资产减值准备明细表）48、 （总资产增长率）是衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度49、 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，我国目前较好的比率在（150%）左右50、 财务管理的基本内容（筹资决策、投资决策、利润分配决策）51、 发展能力状况修正指标（总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资产平均增

52、长率）52、 偿债能力状况修正指标：流动比率、速动比率、现金流动比率、长期资产适合率、经营亏损挂账率53、 财务报告分析准备阶段步骤：一、明确财务报告分析目的二、确立财务报告分析标准三、确定财务报告分析计划四、搜索整理财务报告分析资料54、 财务报告实施阶段步骤：（报告整体分析、财务指标分析、基本因素分析）55、 股东财富最大化是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准，56、 实现企业价值最大化是其财务管理的主要目标。57、 房地产组合投资管理的主要工作：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资标准，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监

53、督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告和现金管理58、 物业管理绩效评价指标中，（总资产周转率）是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。59、 无形资产摊销是指（专利权、商标权、著作权、土地使用权）等无形资产的摊销60、 财务报告分析的主要形式包括：内部分析与外部分析、全面分析与专题分析、财务报表分析与内部报表分析、趋势分析、现状分析与潜力分析61、 事先控制是（设计）阶段的控制，又称事前控制62、 反映企业由于经营亏损挂账而导致的对所有者权益的侵蚀程度的指标是（经营亏损挂账比率）63、 企业物业资产管理活动涉及的领域：财务、购置或剥离物业资产、管理人

54、员功能64、 企业财务报告（利润表）是反映物业服务企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表65、 财务报告分析的主要方法：比率分析法、比较分析法66、 资产管理公司通过（监控物业的运行绩效）来聘用、解聘和调配物业服务企业67、 （资产负债率）可用来衡量客户在清算时保护债权人利益程度68、 资本支出预算的目的是（对每月应向准备金存入多少资金做出科学合理的估计）69、 物业管理绩效评价的主要方法是（功效系数法）用于计量指标的评价计分70、 从管理的层次上，物业服务企业可分为：公司管理、现场管理、现场作业财务情况说明书一般应包括（企业生产经营的基本情况；利润实现和分配情况；资金增减和

55、周转情况；对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项）。71、 属于资产营运状况修正指标的有（不良资产比率、资产损失率、应收帐款周转率）。72、 反映企业财务结构的稳定程度、财务风险的大小以及企业的偿债能力的指标是（长期资产适合率）。73、 房地产投资项目还本付息的方式有（等额还本利息照付；等额还本付息；借款期内任意还本息，到期末全还清；一次性偿付）。74、 在商品房销售中出现的一组价格包括（起价、成交价、标价、均价）。75、 财务管理的具体目标有（筹资管理目标；投资管理目标；利润分配管理目标）。76、 属于发展能力状况指标的是（营业增长率、资本累计率）。77、 财务报告分析准备阶

56、段的主要步骤包括（明确财务报告分析目的；确立财务报告分析标准；制订财务报告分析计划；收集整理财务报告分析资料）。1、 从财务管理角度来看物业企业持续经营的前提条件是资金的（收回）。2、 财务管理的具体目标（筹资管理目标；投资管理目标；利润分配管理目标）。3、 通过利润表的分析可以了解（一定时期企业的盈亏状况；企业盈亏的原因及构成；有助于评估企业的获利能力）。4、 财务报告分析方法中，分析物业投入与产出的关系时应采用（效率比率分析法）。5、 物业管理状况修正指标中（流动比率）平衡是短期偿债能力。6、 最具代表性的财务管理总目标（利润最大化；资本利润率最大化或每股份利润最大化；企业价值最大化或股东

57、财富最大化）。7、 财务效益状况指标：净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率、8、 财务效益状况修正指标：主营业务利润表、盈余现金保障倍数、成本费用利润率。9、 资产营运状况指标：总资产周转率、流动资产周转率10、 资产营运状况修正指标：应收帐款周转率、不良资产比率、资产损失比率11、 偿债能力状况指标：资产负债率、利息保障倍数、12、 偿债能力状况修正指标：流动比率、速动比率、现金流动负债比率、长期资产适合率、经营亏损挂帐比率13、 发展能力状况指标：营业增长率、资本积累率、14、 发展能力状况修正指标：总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资本平均增长率第十、十一、十二章写字楼、零售商

58、业经营管理、物业经营管理的未来发展7、 写字楼物业管理的常规目标包括（经营目标、管理目标、服务目标）。8、 写字楼物业治安主要任务是（疏导和控制）。9、 写字楼按照物业所具有的功能差异分类（单纯型写字楼、商位型写字楼、综合型写字楼）。10、 写字楼物业管理的工作模式中，物业市场的定位在于（物业发展目标）。11、 确定写字楼租金时，一般要考虑的因素是（计算可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修、租金的调整）。12、 写字楼租金调整一般是基于（消费者价格指数、零售物价指数、其他租赁双方商定的定期调整比率）。13、 写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，属于“硬水平”

59、感性服务的是（快与慢、热与冷、好与坏），“软水平”理性服务（全与缺、有与无、明与暗）。14、 写字楼物业管理绩效评价主要指标（服务满意度；物业经济指标；物业品牌化）。15、 写字楼物业管理绩效评价主要指标（服务满意度；物业经济指标；物业品牌化）。16、 写字楼物业管理风险的特点（全员性、周期性、动态性）。17、 写字楼物业的特点（所处区位好，规模大；多为现代化的高层建筑；功能齐全，配套设施完善；多由专业物业服务企业管理；保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键）。18、 写字楼物业管理绩效评价主要指标（服务满意度；物业经济指标；物业品牌化）。19、 普通租售型写字楼标准层有效使用率（70-8

60、0%），整体（60-70%）。20、 零售商业物业相关理论的具体应用产生许多操作性很强的策略主要有（租户组合应实现多样化、引入主力店以带来大量客流、空间安排实现相互促进效应）。21、22、 零售商业经营类型中，可以在物业的生命周期内一直持续的是（策略与运行管理）。23、 零售商业物业的租赁管理中，（基础租金称最低最租金）常以每月平方米为基础计算，是业主获取与租户经营业绩不相关的一个最低收入。24、 零售商业物业的经营管理工作主要分（招商及承租户组合、零售技术、物业维护、营销、保险及风险管理、财务管理）。25、 零售商业物业现场管理中，就中高档项目经营策略（树立品牌形象、参与市场竞争、与开发商建

61、立密切联系、考虑长线战略聪明、必要的经济回报）。26、 零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域（中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论）。27、 零售商业物业现场管理的策略（经营、管理）。28、 在零售商业物业的经营理论中，最大程度地实现“聚集效益”的方法是（租户组合的多样化）。29、 零售商业物业现场管理策略中管理承诺的关键是（内容和深度）。30、 零售商业物业开办费主要包括（筹备期工资和资金、招聘费用、小型工具购置费、办公设备购置费、成品保护费、安保费用、工服制作费、必要的交通办公费用）。31、 零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离（通常为4-8km）。32、

62、零售商业物业的租约期限一般是很长的，对于主要租户来说通常是（20-30年），次要租户也达到3-10年。33、 零售商在选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（声誉）。34、 零售商业物业对租户的调整：主要租户（5年一次），次要租户（每年一次）。35、 零售商业物业策略与运行管理的核心（制定租赁方案和租赁策略）。36、 物业服务企业进入零售商业物业领域的目标归根结底是（取得合理的经济回报）。37、 对一个新建成的零售商业物业而言费用包括（日常管理费用、开办费用）。公共能耗费应约占总费用（40%）。日常管理费中的组合投资管理中确保实现投资目标的重要手段是（投资组合调整）。38、 对一个新建成的零售商业物业而言，投资商成功开发零售商业项目后，对项目处置方式（完全拥有产权或直接出售一小