“铭源新城”临街商铺销售推广策划

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1、“铭源新城”临街商铺销售推广策划目 录第一部分、本案背景第二部分、商铺产品市场分析第三部分、铭源新城商铺产品分析与产品定位一、 SWOT分析二、 目标客群分析三、 商铺定位分析四、 第四部分、铭源新城商铺的招商与销售策划一、 项目商铺销售运营策略二、 商铺分割方案三、 三、商铺招商及商铺销售策略四、 商铺招商与商铺销售流程五、 商铺营销实施策略与销售阶段的划分六、 1、营销阶段划分：2、 整体营销策略简述 3、 第五部分、铭源新城商铺的营销推广方案 一、 商铺命名二、推广主题建议 三、推广方式及渠道建议四、营销推广主题五、卖点释义六、商铺招商销售及推广费用预算 第一部分、本案背景1、国家调控导

2、致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧；2、二期已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢，已经有时间进行商铺的销售工作；3、二期产品建设进展迅速，已全面呈现准现房状态，急需大量资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。4、目前博爱市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机。5、目前我们铭源新城的商铺尊荣初现，已储备了相当数量的登记潜在客户，目前销售时机已经成熟，不能再等，否则，一旦错过，等到中山国际

3、广场商铺开盘，宏基，幸福港湾的临街商铺开盘，特别是宏基在中山路的已经开工的大型商业街的开盘，我们将会有丧失市场销售的先机的危险，届时市场上的商铺将会形成极大的竞争，将会给我们造成较大的被动。第二部分、商铺产品市场分析1、市场竞争现状1）、鼎基临街商铺鼎基商铺50余间，上下两层，销售时间较长，起售价2900-3200元/平米。目前已基本销售完毕，因为社区入驻人数有限，门口人流量较少，所以目前开业经营的商铺较少，近期因为滨河路修通，人流量增大，开业的商铺开始多起来，如老妈火锅”、时尚足浴等。整体的商业气氛还是不足。2）、宏基临街商铺 宏基也有三栋小高层，一二层为商铺，目前没有对外公开。3）、幸福港

4、湾临街商铺幸福港湾有两栋临街小高层，小高层一二层为商铺，暂时因为路没有修通，尚不具备公开的条件，所以也没有对外公开。4）、中山国际广场四层商场商铺中山国际广场下面商业裙楼是四层的大型商场，有两栋高层住宅建筑，目前，商场商铺部分尚没有对外公开，也没有开始招商或者销售，估计是策划营销方案还没有定下来，价格也没有制定，目前只是销售高层住宅部分。5）、中山路新世纪广场对面已开工的商业街目前，由宏基公司投资开发的，位于中山路与葵城路交叉口、新世纪超市对面的大型商业广场已经动工，其规划尚没有公布，估计也是三到四层的大型商场和商业步行街，后面是高层建筑。由于其规划方案没有公布，具体多少商业体量和商铺现在都无

5、法知道，可以肯定是商业体量是比较大的。根据宏基的开发理念和一贯的广力度，相信此项目启动后，会很快在市场上掀起一投商铺投资热潮！2、铭源新城商铺现状目前，铭源新城临街商铺，主体已经全部做好，即将进入装修状态，近60套商铺，目前已积累了近两百个登记的意向客户；铭源新城临街商铺，上下二层，一二层连卖，整体面积较大，开间小，进深较深，在销售上将会出现单价高，总价巨大的情况。目前，关于商铺没有做什么形势的推广和宣传，但前来咨询的客户不少，咨询客户对于商铺价格心理预期缺乏引导，销售价格上尚缺乏足够的心理准备。第三部分、铭源新城商铺产品分析与定位一、 SWOT分析（一）、优势1、 地处博爱南区玉祥路中段，交

6、通便利，道路宽阔，地理位置优越。2、 项目周边为博爱交通发达区，距离博爱商业中心距离近，商业发展潜力巨大。3、 目前博爱的商铺虽然潜在量较大，但目前都没有正式投放市场，因此本项目产品在市场上仍属稀缺产品。4、 产品已完成主体，即将进入外立面装修状态，已达到成熟的销售时机了。（二）、劣势1、 项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。2、 项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。3、 部分商铺设计不合理，面积过大，总价较高。（三）、机遇1、 目前其它项目的商铺都没有正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。2、 博爱人由于前几年浙江商人开发的商贸城的引导，人们能明

7、显看到商铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。3、 博爱目前正在主打旅游宣传战略，青天河创4A级旅游景区，未来游客会有较大增长，县城人流量会增大，促进商业的发展。（四）、风险1、 目前城南区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。2、 博爱投放项目商业商铺体量较大，中山国际广场四层商铺商场，宏基临街商铺，在建即将开发的中山路的宏基的商业街，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。二、目标客群分析（一）、消费者人群1、 玉祥路博爱南片区目前整个博爱南片区缺乏大型的超市，餐饮，娱乐业态，现况商业比较混乱，急需一个能引领南片区商业发展的主力商业群出现，铭源新城的商铺

8、无论是从档次，位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个南片区，而不局限于周边。2、 铭源新城住户这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有住户的统计和分析，铭源新城是年轻人和老年人两种年龄段的住家，这些人群往往对休闲、娱乐以及运动等的精神享受要求较高。3、 周边社区的住户由于本案在规模和档次上均高于周围物业，在同等条件下，甚至略优于同等地段物品和服务价格，选择本处消费的可能性将会大大提高。(二)购买者人群1、 市区及乡镇投资客考虑商铺的保值增值，和未来玉祥路的发展潜力。对于投资客户来讲，总价和回报率是关注的重点，以项

9、目的总价和面积来看，需要比较强的经济实力才行。2、 自营客户符合项目定位的中型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。3、 铭源新城住户这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。（三）、购买习惯分析：1） 地段是购买商铺的首要因素。对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。2） 现铺是销售阶段的重心。按照博爱人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。3） 对价格的敏感度高：投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他

10、们的判断。总价决定其购买能力；总价控制，更依赖于单位商铺的面积间隔，实现“伸缩自如”间隔状态，用于满足不同的客户需求。三、商铺定位分析1、 考虑将商铺定位现代时尚中式风情商业街，符合整个项目的形象定位。2、 本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。3、 考虑到铭源新城社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动

11、等精神享受方面也应有所侧重，如咖啡屋、健身中心、棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。在满足了以上两个层面的基本需求之后，可考虑特色化经营思路和业态布局，如酒吧、网吧、特色服饰店、特色饮食店以及休闲特色文化活动的定期开展等。1、功能定位集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中型现代休闲 风情商业步行街2、形象定位铭源新城一站式社区休闲生活体验风情商业步行街3、业态定位及面积分割日常生活需求：小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等休闲、娱乐：如咖啡屋、健身中心、棋牌室、茶吧、美容美发、书店等特色化经营：如酒吧、网吧、特色服饰店、特色饮食店以及休闲特色文化活动的定期开展等。待项目

12、具体规划探讨后，出详细方案。第四部分、铭源新城商铺的招商与销售策划一、项目商铺销售运营策略1、统一招商除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。2、“出租过渡，最终出售”的收益模式对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。3、整合市场整合商业步行街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；整合市场空间，进行合理商品布局；整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广；4、合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；完

13、善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动楼盘住宅的销售；二、商铺分割方案项目商铺面积分割的原则是按客户需要，来划分面积，进行分隔，控制面积，进而控制总价。商铺在分割是可采用虚墙分割，实际销售中根据客户需要可自由组合，大小灵活。销售方案：1-2层连卖销售前的几个重点事项：1、考虑到未来餐饮娱乐在商铺销售和实际经营中的重要性，建议考虑上下水的布局，独立排烟管道，设计排污管道。2、楼梯的布局一定要合理，不能太大，占用有效的商业面积和空间。3、

14、由于项目是产权商铺，因此必须考虑每户洗手间的管道预留。4、推倒商铺围墙，装修好风情步行街的商铺公共部分，初步展示产品形象。5、把风情步行街的广场部分进行平整，硬化，设立休闲桌椅，路灯，雕塑等品味设施，提高临街商铺，步行街的商业品位和档次，烘托经营气氛。三、商铺招商及商铺销售策略（一）招商销售总策略1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；3、由于有部分投资者可能不会选择买下

15、商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。（二）销售策略1）1、2层连卖1、2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。2）部分大型商铺带租约出售针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。四、商铺招商与商铺销售流程1、

16、目标商户群的确定；2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；8、发展商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。五、商铺营销实施策略与销售阶段的划分1、营销阶段划分：市场预热期（预订登记期）：2011年5月15-28日进

17、行早期的展示及接受预订，以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。排号认筹期：2011年5月28日（周六） 举行认筹排号活动 利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。认酬时，登记认筹客户的购铺详细要求及相关信息，加以研究，以制定合理方法进行商铺的销售。登记客户的购铺意向，购铺实力，购铺面积，购铺要求，等信息，进行综合研究，以便为商铺的定价和销售提供参考资料。公开发售期：2011年6月8日商铺开盘，公

18、开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款。强销期：2011年6月9月承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。清盘期：2011年10月利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。2、整体营销策略简述开盘前/内部认购期重在造势一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，

19、否则项目再有前景，也可能难以为继。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过造势来实现。销售中期掌握节奏销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。操作的重点，在于：一是要借助开盘的势，趁热打铁。二是注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略。三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。尾期重促销销售后期要敢于让利，出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合，以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上，应把握几点原则：一是不降价，以其它方式体现让

20、利。二是促销技巧要出新，根据项目的实际情况度身订造。三是促销不应只着眼于手头存货的销售，还要注意为下一期推售重点的推广造势，起到承上启下的作用。第五部分、铭源新城商铺的营销推广方案一、商铺命名：铭源新城商铺命名：铭源新城时尚风情商业街二、推广主题建议 基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定位为：铭源新城时尚风情商业街 博爱创富新商机三、推广方式及渠道建议1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众

21、口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进商铺销售。2、推广方式方式一：营销中心现场展示营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。方式二：特色营销活动A、开盘前1）让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。3）媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单页，手机短信群发的形式进行信息发布。B、销售期小部分以竞价拍卖的形式进行炒作建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会 铭源新城时尚风情商业街要说服

22、投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为，需要体现三个方面的主导卖点：一是铭源新城的档次，品质；二是城南板块玉祥路的商业机会；三是购买铭源新城时尚风情商业街所独享的丰厚回报。四、营销推广主题项目的营销主题即阶段营销重点，涉及到实质的控盘过程。项目销售得如何，与项目营销阶段重点安排得是否合理有极大的关系。营销主题有一个总的原则是：从主体到细部，从重点到次重点。项目的哪个方面是重点，与市场的特征、市场的变化是紧密相关的。营销推广总主题：铭源新城风情商业街 全新创富商机 营销形象主题语：掀起金涛富浪 财富势不可挡阐释：营销推广总主题统领全局，起着高屋建瓴的作用。本主题突显项目的两大创新点：一

23、是项目全新理念引导下的项目独特的功能定位，即餐饮、娱乐休闲、购物一站式社区体验中心；二是项目是一个创富基地，是一个值得有眼光的人士、淘金的人士为之投资的商铺。五、卖点释义1、 高品质社区，投资增值潜力无限铭源新城时尚风情商业街，位于铭源新城，临近玉祥路中心景观大道北侧，铭源新城为高品质现代社区，住户多，人流量大，购买力强劲，投资增值潜力无限。2、宏大商业规模，铸就博爱财富源地铭源新城时尚风情商业街，全长150米，覆盖玉祥中路繁华区域，二层宏大商业建筑体量缔造博爱商业市场风向标。3、管家式物业和齐全配套，为您的投资保驾护航铭源新城出色的物业管理模式和成熟的配套，为业主提供了优质的生活保障。物业提

24、供的房屋全程代租、代管、代售及财产增值的资产管理服务。让您在铭源新城时尚风情商业街做生意轻松自在。4、政府保驾护航，财富回报高枕无忧 铭源新城所处玉祥路中段，为政府重点规划区域，将是博爱高档住宅及商业集聚地，区域发展前景无可限量。分开卖点广告语：1、玉祥路上，投资商铺，财富伸手可得（地理位置）2、铭源新城生金商铺，博爱财富聚宝盆（商铺价值）3、把握人生机遇，抢夺致富先机（升值潜力）4、财富保障，一铺养三代（商铺价值）5、投资铭源商铺是财富膨胀的秘诀（投资回报分析）6、投资铺，养老铺，孝心铺，铺铺掘金（商铺价值）在商铺销售推广过程中，结合各个阶段，各种新情况，各种公关活动，卖点将陆续出现。卖点的释放计划、释放顺序以及广告物料的准备需结合整体营销策略来执行。六、商铺招商及销售费用估算 （略）1、装修费用2、硬件投入3、商铺公共设施及广场投入4、推广费用