XXXX年东莞某地产红珊瑚整体营销定位策略报告

《XXXX年东莞某地产红珊瑚整体营销定位策略报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年东莞某地产红珊瑚整体营销定位策略报告（133页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、保利红珊瑚整体营销定位策略报告2010.11.202010.11.20谨呈：保利地产 前言两个目的现金流快速回收及利润最大化保利品牌东莞价值实现最大化为顺利实现既定目的，我们从项目自身现有条件看看遇到的实际阻碍从占地及建面规模来看，项目属于中等规模居住盘；从限高75米、1.74的容积率来看，相比邻近镇区楼盘具有一定优势，同时项目具有配比一定高端产品的可能性，但主力产品须为25层左右的高层洋房；成交总价为7.45亿，折合楼面地价3513元/平米，成本相比一街之隔的金域松湖明显偏高，使得项目预期均价高企到9200元/平米，具有一定开发风险及难度；本项目位于松山湖北部工业区，高新科技企业较多，是主要

2、目标客群集中地，但工业区的形象，容易使客户心理产生不利影响；临近大朗、东坑、寮步三镇，偏离景观资源最好的中部地区；万科金域松湖相比本项目先期入市，预计将在2011年底入市，将大幅消化本项目目标客群，后期营销需重点遏制对手。新能源二期新能源金威啤酒易事特万科研发用地天弘科技华为工厂二期用地中小科技企业园华为工厂丹邦科技万润科技生益科技方达资源商业中心爱得发厂区真功夫厂区东阳光药业宇龙科技厂艾利和创意生活城创意生活城（商业、学校、（商业、学校、居住等功能）居住等功能）周边工业区众多，视野开阔，但基本无景观资源，不利于项目生活品质打造；项目西南500米处为与月荷湖，但景观被教师村遮拦；项目周边生活配

3、套缺乏，后期营销需在社区配套上重点弥补；交通临近轻轨口，城际交通发达松山湖位于东莞的几何中心，城际交通发达，松山湖大道、莞樟路、莞深高速、常虎高速、城轨R1、R3线在园区设站；临轻轨口，R1/R3线交汇站点-松山湖站，离项目约3分钟车程，但相比其他楼盘并无比较优势；莞深高速：主要加强东莞与广深的联系莞樟路：主要加强城区到樟木头等东部镇区的联系常虎高速：主要加强东西部镇区的联系，途经松山湖南部松山湖大道：加强城区与松山湖的联系R1线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置R3线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系

4、，突出城市核心的位置我们的疑惑我们的思路由此，本项目营销核心难点如下：高地价下的高售价实现！高地价下的高售价实现！高售价实现战略下的突围思路高售价实现战略下的突围思路从市场出发原则从市场出发原则从客户出发原则从客户出发原则竞争项目主要优势核心点分析竞争项目主要优势核心点分析竞争项目主要客群关注点分析竞争项目主要客群关注点分析各类型客户群需求特征分析各类型客户群需求特征分析各类型客户群争夺要点总结各类型客户群争夺要点总结高精准的市场把握高精准的市场把握高精准的客群把握高精准的客群把握高售价精准突围战略确定高售价精准突围战略确定竞争项目主要优势核心点分析区域竞争市场突围第一部分从竞争市场下，看项目

5、高售价实现的机会点，并有效突破区域市场竞争态势大佬众多、诸侯割据潜在供应保利保利.红珊瑚红珊瑚万科金域蓝湾区域竞争市场走势1松山湖豪宅片区，目前片区整体均价已达1532615326元元/平米平米；09年1月至今，松山湖月均消化量为83套/月。10年1月，虹溪诺雅枫林湖开盘，大幅拉升了整体消化速度，其余各月相对比较平稳。区域竞争市场走势2 大朗镇大朗楼市洋房毛坯均价约在4500-6000元/平米之间，10年1月住主要是碧水天源别墅拉升，6、7、8、9月主要为万科金域蓝湾成交签约拉高所致；10年10月价格下滑较为明显，主要是随着金域蓝湾销售完毕，大朗其他楼盘均价约在4000-4500元/平米之间所

6、致。大朗09年1月至今，市场消化速度约为135套/月左右，市场消费力较强，并受综合素质较高个盘带动作用明显。区域竞争市场走势3 东坑镇 区域竞争市场走势4寮步镇区域市场走势总结区域市场走势总结潜在土地供应1 松山湖。地块编号土地位置面积（）容积率预计建筑面积（）预计货量（100平米/套预估）2010G056松山湖区北部工业城215111.327964 280 20101010松山湖新城路西侧1218621.74212040 2120 合计143373/240004 2400 潜在土地供应2 大朗镇 大朗镇新增供应商住用地面积共136104平米，预计建筑面积323977平米，预计货量约32403

7、240套套。按照135套/月的消化速度，约需要2424个月个月，加上中心城及碧桂园两个新盘，未来未来竞争压力较大竞争压力较大。地块编号土地位置面积（）容积率预计建筑面积（）预计货量（100平米/套预估）2010G015大朗镇长塘村7562322686 227 2010G041大朗镇圣堂村158372.539593 396 2010G048大朗镇巷尾村668812.2147138 1471 2010G058大朗镇蔡边村458242.5114560 1146 合计136104/323977 3240 潜在土地供应3 东坑镇地块编号土地位置面积（）容积率预计建筑面积（）预计货量（100平米/套预估）

8、2010G017东坑镇黄屋村90703.531745 317 2010G030东坑镇黄屋村80603.427404 274 合计17130/59149 591 东坑镇新增供应商住用地面积共17130平米，预计建筑面积59149平米，预计货量约预计货量约591591套套。按照其26套/月消化速度计算，约需要23个月，由于皇家公馆目前基本处于销售尾声，未来基本无直接竞争。潜在土地供应4寮步镇地块编号土地位置面积（）容积率预计建筑面积（）预计货量（100平米/套预估）2010G008寮步镇横坑昇村东路南侧286382.263004 630 2010G016寮步镇横坑村393302.286526 86

9、5 2010G046寮步镇富竹山649492.5162373 1624 2010G060寮步镇东升路南侧427011.668322 683 合计175618/380224 3802 寮步镇新增供应商住用地面积共175618平米，预计建筑面积380224平米，预计货量约预计货量约38023802套套。按照其206套/月的消化速度，约需要1818个月个月左右，但寮步楼盘众多，存量较大，预计未来竞争较为激烈未来竞争较为激烈。潜在土地供应总结潜在土地供应总结2010年竞争市场土地供应及预计货量总表（100平米/套测算）区域土地面积（）总建筑面积预计货量（套）松山湖1433732400042400 大朗

10、镇136104323977 3240 东坑镇1713059149591寮步镇1756183802243802 合计472225 100335410033 本项目主要目标市场松山湖，一街之隔金域松湖将成为项目主要竞争对手，客户竞争将会非常激烈，必须有效遏制必须有效遏制。本项目主要目标市场大朗竞争较为激烈，高、中、低端楼盘均有，项目届时将面临激烈客户争夺战激烈客户争夺战；辐射市场东坑、寮步，东坑消费力不足东坑消费力不足，而寮步竞争相对激烈寮步竞争相对激烈；届时，项目外部客群拓展项目外部客群拓展工作将成为工作主要重点和难点重点和难点。竞争个案扫描针对性杀伤、精准压制占地面积占地面积:二期82000平

11、方米建筑面积建筑面积:224000平方米 洋房货量：洋房货量：共计786套目前均价：目前均价：13000180001300018000元元/平米平米（不含装修）（不含装修）2）9月25日鹭栖湖华尊开盘，选装4500元/m2的装修，截止9月30日，签约5套，目前折扣98*99折，10月1日开放会所游泳池。三期独栋别墅，面积300-500m2左右，预计年底上市。25层3房11层3房18层3房1267灰色为已推部分黄色为在售部分25层4房825层4-5房927层5房25层3房517层3房431单元335平米5房264平米5房2单元250平米5房228平米4房1单元229平米4房250平米5房2单元2

12、29平米4房250平米5房1单元186平米3房2单元163-175平米3房 项目情况项目情况：1）现在售新品为1-3栋，9月10日开样板房，面积区间为163-335平米，3房-5房，总货量约270套；而4-9栋以清货为主，目前仅余少量存货；楼 号层 高单 元面 积户型套 数套 数比124层1单元335五房二厅238.5%264五房二厅228.1%27层2单元230四房二厅259.3%219四房二厅269.6%225层1单元219四房二厅248.9%229四房二厅238.5%2单元229四房二厅238.5%219四房二厅248.9%325层1单元187三房二厅248.9%186三房二厅238.5

13、%18层2单元169三房二厅165.9%173三房二厅176.3%合 计270100.0%户型配比分析：户型配比分析：1313栋产品以四房为主，栋产品以四房为主，主力户型主力户型面积区间为面积区间为219229219229平米平米，套数共，套数共145145套，约占套，约占53.7%53.7%；其次为其次为169187169187平米三房单位，平米三房单位，264335264335平米五房比重较小；平米五房比重较小；户型去化分析：户型去化分析：畅销户型畅销户型为为三房三房146-163m146-163m2 2成交速度快，主要因为总价相对低，且为成交速度快，主要因为总价相对低，且为“X+1X+1

14、户型户型”，性价，性价比较高；比较高；滞销户型滞销户型分析为分析为228-335m2228-335m2的五房的五房，主要是单价及总价较高，去货速度慢；，主要是单价及总价较高，去货速度慢；成交客户分析：成交客户分析：成交客户以成交客户以东莞本土为主东莞本土为主（约（约60%60%）深圳（约）深圳（约40%40%），其中），其中深圳客大多以投资为主深圳客大多以投资为主，以未，以未来来3-53-5年自住及保值为主要置业需求。年自住及保值为主要置业需求。月份产品类型楼盘名称区域销售面积销售数销售金额(元)均价（元/）2010年洋房锦绣山河松山湖95929482105619043911010 2009年

15、洋房锦绣山河松山湖15451.03951113563157207 2008年洋房锦绣山河松山湖114909703852518967.37419 洋房销售合计226289.03128020200657218927 一线独栋别墅39套面积6991034成交均价45045元/成交总价：3177万左右二线独栋别墅41套面积：469954成交均价1027915982元/成交总价：676万934万四线小独栋别墅36套面积615785成交均价969716521元/成交总价 587万1300万三线双拼别墅16套面积352373成交均价2770235566元/成交总价 978万1242万月份产品类型楼盘名称区域

16、销售面积销售数销售金额(元)均价（元/）2010年别墅锦绣山河松山湖2201936279021853.212672 2009年别墅锦绣山河松山湖28318.3942537248552.918972 2008年别墅锦绣山河松山湖53698119416815.222242 别墅销售合计55706.3986935687221.316797 锦绣山河总结核心优势：湖景景观资源户型优势：层高3.6米，300度超大景观面，中小户型多为“X+1”户型，大户型尺度舒适，大阳台、景观面好附加值优势：带4500元/平方米装修，由客户自行选择、学位销售分析：受深圳限购影响，加之其在深圳通过户外、报版等形式进行过专题

17、推广，目前深圳客户置业比重明显增加，约占四成，其稀缺资源价值及带装修发售也满足了该部分客群的置业需求。项目规模：总占地面积349314.66,建筑面积293251.93洋房货量：921套景观资源：松山湖一线湖景目前均价：18000-21000元/平方米装修标准：2000元/平方米客群构成：深圳客约7成，整体平均6成户型配比：5、7栋6月19日开始推售，1-4栋8月23日推售，以140-180平米货量较大（50%以上），而120-140平米供应较少，仅6.51%户型 面积（）套数比例 四房两厅两卫 230-235 11.73%四房两厅两卫 175-18036.92%四房两厅两卫 140-168

18、16.50%三房两厅两卫 125-149 6.51%经济型两房 93-98 28.34%（可改小三房）枫林湖14栋枫林湖57栋产品户型以175平米为主，本身方正实用，拥有较强的景观优势，综合质素高，市场消化比较快。滞销户型主要为235以上大户型，单价、总价偏高畅销户型为中小户型，总价相对较低 枫林湖1-4栋产品分布：枫林湖1、2栋235四房枫林湖3、4栋175四房枫林湖3、4栋96两房产品层数户型面积套数枫林湖1栋9层235 16套枫林湖2栋12层235 20套298复式2套枫林湖3栋16层175 30套96 15套枫林湖4栋18层175 34套96 17套合计132套 樱花湖5-7栋产品分布

19、：2010年推售产品：u 2010年6月之后小量加推形式推售，共603套产品，分别为枫林湖5-7栋，樱花湖1-7栋以及14-16栋，总建面约17万平米；u 主力户型为95-100m2的两房以及95-150m2的三房以及140-230m2的四房；滞销户型为200m2以上大户型，单价、总价偏高枫林湖5、6、7樱花湖1、2、3、4栋 285套洋房樱花湖5、6、7、14、15、16栋318套洋房产品 户型面积 套数 枫林胡5、6栋 二房二厅二卫 95-100 30四房二厅二卫 146-17864枫林湖7栋、樱花湖1栋 四房二厅三卫 215-232 38樱花湖2、3、7栋 四房二厅二卫 156-177

20、96二房二厅二卫 94-99 45樱花湖4、5、16栋 四房二厅二卫 143-171 60三房二厅二卫 125-150 60三房二厅一卫 93-99 57樱花湖6、15栋 四房二厅二卫 140-163 72三房二厅二卫 95-99 34樱花湖14栋 四房二厅二卫 140-177 32二房二厅二卫 95-99 15虹溪诺雅总结核心优势：湖景景观资源户型优势：大景观面，户型多为“X+1”户型附加值优势：洋房带2000元/平方米装修、学位、大赠送销售分析：万科深圳客户背景较为深厚，同时近期受深圳限购影响，加之其在深圳通过户外、电台等形式进行过专题推广，目前深圳客户置业比重明显增加，由之前六成左右上升

21、至目前的七成，其稀缺资源价值及带装修发售也满足了深圳客群的置业需求。占地面积占地面积:68000平方米建筑面积建筑面积:136000平方米容积率容积率：2.0项目情况项目情况：长城世家二期于11月6日开盘，推售面积50-130一房、二房、三房。购房优惠：购房优惠：一次付款享98折，按竭99折，均价：均价：10000-1200010000-12000元/平米。一期售罄2021222324282526271516171819121314前排面积50-120m2，方米后排主力户型面积150-160m2二期于11月6日开盘，共约400多套楼 号层 高单 元面 积套 数21-247层(底层商铺)01单元

22、802402单元502403单元792404单元772425-277-9层(底层商铺)01/02单元12242289层(底层商铺)01/02单元12216合计154户型配比：户型面积楼栋梯户比楼层数量比例一房约50平米21-24栋两梯四户72416%两房约78平米21-24栋两梯四户77247%三房约122平米25-28栋一梯两户8-9层5032%约130平米25-28栋一梯两户8-9层85%长城世家户型分布配比项目概况项目概况：21-28栋是长城世家推出的二期产品，产品由7-9栋50-13050-130平米平米的一房、两房、三房组成。该组团紧邻市政路，由8栋高层产品组成，总货量约总货量约15

23、4154套套。客户来源客户来源：松山湖园区内的企业中、高管企业中、高管理层，高级白领（深圳和香港）理层，高级白领（深圳和香港）的客户占40；其他客户分布为常平，虎门，长安，厚街和常平，虎门，长安，厚街和市区市区。21-24栋：52-82平米一房二房12-20栋为后续推售产品20栋单位18-19栋单位16-17栋单位12-15栋楼王单位2528栋：122-133平米三房一期售罄长城世家总结核心优势：性价比，临湖，价格相比锦绣山河及虹溪诺雅低户型优势：方正实用，120以上户型均为“X+1”户型附加值优势：无销售分析：近期受深圳限购影响，加之其在深圳进行过相应推广，目前深圳客户置业比重明显增加，接近

24、四成；但其档次、形象较差，客户认同度不高，且并无带装修发售，销售相对缓慢。占地面积占地面积:11平方米建筑面积建筑面积:40.5万平方米容积率容积率：2.82 绿绿 化化 率：率：30.81%户型产品：户型产品：层高1825层，户型有80-90两房、120三房以及140，160四房等多种产品组合，所有产品均配备万科国际“6A”标准精装修；开盘时间：预计开盘时间：预计20112011年元旦售楼处开放，年元旦售楼处开放，3 3月样板房开放，月样板房开放，4 4月份开月份开盘，现暂无首推楼栋及产品户型资料盘，现暂无首推楼栋及产品户型资料主力户型：主力户型：80 80 两房、两房、9090三房、三房、

25、120120三房三房预计价格：预计价格：7000800070008000元元/（带万科国际（带万科国际6A6A精装修）精装修）项目情况：项目情况：；售楼部预计12月20日前完成主体结构及初装修；现住宅公园已封顶住宅公园已封顶（预计后期住宅公园将规划1万平米商业街，现实楼样板房或不在售楼处内的样板房预计2011年1月31日完成主体结构及初装修。）正加紧赶造区域园林，绿化预计2011年4月底完成；该项目目前在金域蓝湾会所设临时接待中心金域蓝湾会所设临时接待中心推广宣传，以蓄客为主，目前储备客户约800多批。预计客户来源预计客户来源：松山湖园区内的企业管理层，高级白领深港投资客企业管理层，高级白领深

26、港投资客等，区域以大朗、东坑、寮步及常平大朗、东坑、寮步及常平等周边镇区。住宅公园样板住宅公园样板房、售楼处房、售楼处金域松湖总结核心优势：松山湖区位及带装修发售，高附加值打造户型优势：暂不详，但应该无之前大万科户型大面积赠送优势附加值优势：带装修发售，预计以1200元/平方米为标准销售分析：主打区位及附加值，通过先期麦当劳等商家签约、住宅公园展示，外展等，克服项目噪音计配套不足等影响，提前传递项目生活品质给市场，层层造势。同时，通过“新派豪宅”所提倡的“国际6A精装”标准，及住宅公园交楼标准样板间展示，大幅提升客户认同度及产品附加值。独栋别墅高层洋房沿湖双拼别墅，其他为联排别墅联排别墅大朗个

27、案分析1碧水天源四期占地面积占地面积:四期137845平米建筑面积建筑面积:173800平方米 容积率容积率:1.3绿化率绿化率:35产品规划：产品规划：别墅共计共计204204套，其中有5656套独栋、4040套双拼和108套四连排；在售四期，后期高层洋房目前以蓄客为主，暂未开盘。价格：9000元12000元/平米平米推货时间类型特征建筑面积赠送地下室面积花园面积 套数价格2009年7月独栋别墅六房四厅六卫410.74（含地下室面积85）79.73896514665九房三厅六卫390.86（含地下面积74）69.48276347512518七房三厅六卫398.86（含地下室面积77）82.6

28、2636762114246六房三厅七卫507.43（含地下室面积106）89.97430992416069六房二厅五卫313无2243431811300六房四厅六卫451.33（含地下室面积134）54.984123162822009年10月双拼别墅 五房三厅四卫372（含地下室面积）82254-3911013000联排别墅四房二厅四卫262-265（含地下室面积）6892-205168700户型配比户型配比销售情况碧水天源项目总建面超过80万平米，项目共分六期开发，现在售的为四期星湖岸，星湖岸占地面积137845平米，建筑面积179697平米，产品包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅等；目前在售

29、碧水天源星湖岸共有204204套套别墅，现剩余货量大约余货量大约3030多套多套。客户以大朗本地企业主、政府高级公务员、毛织企业老板为主，独栋别墅价格大概2万/平方米；双拼别墅价格在1.51.5万万左右；联排价格在83001.3万元/平方米，总价为200200万万310310万元万元。该项目边缘位置地块预计明年将会推出明年将会推出6512065120平米左右高层洋房平米左右高层洋房，约300400300400套套左右，具体资料暂不详；销售年份产品类型楼盘名称区域面积套数 金额 均价 2009年别墅碧水天源大朗镇2335671 287,321,414 12,302 2010年别墅碧水天源大朗镇2

30、132778 221,533,308 10,387 合计44683149508854722.2 11,388 碧水天源总结核心优势：大朗唯一高端别墅社区销售分析：主打“成熟大盘”概念，通过长期开发建立的当地口碑及别墅社区圈层影响力，对大朗本地富豪阶层消化较多，但对外部客户吸附能力较弱，目前仅剩尾货销售，对本项目而言，需重点关注其后续洋房新品，均为刚需产品，其价格、配套及规模均优越于本项目，需重点关注。项目概况占地面积：236660平方米建筑面积：350000平方米容积率：1.5主力户型产品：约305779平米双拼别墅，赠送100多平米花园；约8289平米洋房（带精装修600800元/平米，对外

31、暂无精装价口径）；开售时间：预计2010年11月中下旬推货：首推双拼别墅176套，洋房204套；双拼别墅均价：预计11000元/平米，总价约300400万/套洋房均价：预计5500-6000元/平米；客户存备情况：别墅客户约1000批，洋房客户约2000多批；销售情况：11月20日开盘，当天洋房基本售罄，别墅约7成以上，具体情况后续再行汇报大朗个盘分析2碧桂园一期：高层洋房一期：联排别墅碧桂园户型配比项目现以蓄客为主，预计2010年11月开盘，先推170套双拼别墅和200套多层洋房；客户分析：洋房：刚性需求约70%，投资客约20%，别墅：本地私企业主约45%，企业中、高层35%、其他为周边区域

32、、深圳、港台客户。目前来访的客户群主要以大朗本地人为主，大概占50%，还有些深圳、东莞市区的客户，大概各占10%左右，其他的是来自周边镇区的和在大朗做生意外地人。目前准备推售产品以双拼别墅为主，后期地块还规划有高层洋房。产品 层高户型面积 套数 G24S 双拼别墅地下一层，地上三层五房二厅约349.7351.4140G26S 双拼别墅地下一层，地上三层四房二厅约305.05305.97170N55（1）2 类独栋别墅地下一层，地上三层五房二厅约774.04779.388N56（1）2 类独栋别墅地下一层，地上三层四房二厅约588.83589.7610合计首推别墅328J73 情景洋房六层两房二

33、厅约82.8388.6860J733A 情景洋房六层两房二厅约82.5489.1972J733B 情景洋房六层两房二厅约82.5288.3872合计首推洋房204碧桂园总结核心优势：低价倾销户型优势：别墅产品较为成熟，洋房为“2+1”户型附加值优势：洋房带装修发售，约600-800元/平方米标准销售分析：主打区位及轻轨优势，通过板房开放、皇家园林展示、与移动签约打造“无线智能生活小区”概念及别墅先行入市提升形象力。大朗个盘分析3东方银座.中心城占地面积：占地面积：42616平方米建筑面积：建筑面积：115572平方米容积率：容积率：2.4总户数：总户数：1000户整体均价：整体均价：52005

34、60052005600元元/平米平米项目情况：项目情况：东方银座中心城为东方银座集团在东莞市的第一项目，分三期开发，一期由11栋高层洋房和1栋商业楼组成。首推产品：首推产品：国庆期间开放样板房，首推桂花苑、米兰苑、芙蓉苑3栋，全部为合拼户型，推货量约156套99-119平米三房与141平米四房，部分楼层“X+1”，两梯三户；项目情况：项目情况：中心城于1010月月3030启动内部认购启动内部认购，至今成交预计90多套，实际签约70套，三房成交三房成交为主，认筹两万抵八万优惠认筹两万抵八万优惠，同时项目对外启动大型团购招募活动，凡在项目正式开盘前参与报名参与团购的客户均可享受巨额优惠，购房送购房

35、送1 1万装修大礼包万装修大礼包 。职业主要为毛织老板、私企业主、公务员、教师、医生毛织老板、私企业主、公务员、教师、医生等；商业大厦紫荆苑杜鹃苑百合苑海棠苑玫瑰苑紫薇苑牡丹苑丁香苑芙蓉苑米兰苑桂花苑首推208套东方银座中心城总结核心优势：区位价值前景户型优势：除99平米三房外，其余户型均有入户花园，部分楼层户型为“X+1”销售分析：主打区位前景，通过铂金会所、地中海风格样板房、酒店品质概念导入等，提升形象价值。竞争个案总结：将市场充分明确之后，我们再行对各楼盘主要的购房客户群体进行分析找谁？为我们高价埋单！客户群扫描及精准定位第二部分从客群特征，看项目高售价实现的方向，并加以强化引导序：高价

36、埋单者高价埋单者基于区域市场客群组成，我们基于区域市场客群组成，我们分别解析如下分别解析如下20-28岁基本属于80后大都受过良好教育2000-2000-5000/月、8000元/月以下企、事业单位基层公务员、外贸、私企白领、广告服务型白领、保险公司业务员、工厂蓝领等他们，在东莞工作几年，受过良好教育，收入虽然不高，但是“小资”情调明显，对周边生活配套及商业通达性要求较高，可以为了享受较繁华的生活，放弃对居住舒适度（如噪音、园林、房间尺度等）的要求，对价格较为敏感，购买户型偏小客户素描客户素描客户语录客户总结：放弃中端客户群档案中端客户群档案28-45岁基本属于70后或靠近大都受过良好教育8

37、8000-15000/月以上企、事业单位中、高管理层，教师，律师，个体户，医生，工厂技术骨干、中高管理层，私企单位中、高管理层等社会主力阶层，打拼多年，事业处于稳定上升期，自我肯定意识较强，希望得到别人尊重，有一定社会地位，工作网、关系网较广泛，离不开这座城市，关注社会动态，有自己的见解，思维较开放，对新事物接受度较高，有较高生活品味和审美，对居住环境、社区、园林、配套、户型尺度等有一定要求，并且，在居住舒适度之上，有一定奢侈享受型需求，希望通过努力达到富人顶峰阶层的生活。客户素描客户素描客户语录客户总结：主力客户高端客户群档案高端客户群档案40及以上基本属于60年代以前呈现两个极端，部分受过

38、良好教育，部分初中学历都没有年收入年收入200200万万政府高级公务员、加工制造业私企老板、高新科技企业老板、执行总裁、本土家族企业老板及亲属等他们是这个城市的塔尖阶层，多数拥有自己的企业，拥有较多社会财富，社会关系网庞大，社会地位较高，主导欲望强烈，对美好的事物，占有心理较重，对居住环境、社区、园林、配套、户型尺度、用材等，各个环节要求都比较高，在居住舒适度的基础上，更加强调生活享受型的奢侈需求，注重圈层，不愿意与不同身份的人交往，可以为了喜爱的房子、喜爱的环境，花费更多的钱。客户素描客户素描客户语录客户总结：非主力客户投资客档案投资客档案30-45岁之间70年代前后大都受过良好教育集中在2

39、0-100万之间他们多处于社会主力阶层，事业处于稳定上升期，有一定社会财富，投资理财意识较强，关注政策动向，思维较开放，对新事物认可后接受度较高，对楼盘的区位、地段及配套较为看中，对价格敏感，希望买到既便宜、升值又快的房子。客户素描客户素描客户语录东莞比深圳这边价格低很多，有兴趣去东莞投资，那边别墅的价钱只相当于这边市区的洋房，长期来看，买了赚钱是肯定的，不过只考虑地段好的和价值比较高的区域，升值快客户总结：重要补充客户客户情况汇总主力目标客户群集中关注点：主力目标客户群集中关注点：物质层面：建筑品质、小区环境、园林、配套、产品及附加值精神层面：身份感、认同感、尊重感，有一定虚荣心理主力目标客

40、户群集中认同点：主力目标客户群集中认同点：松山湖区域价值主力目标客户群：主力目标客户群：中端置业群体中端置业群体重要补充客户群：重要补充客户群：投资客群体投资客群体我们从前面市场以及客户群分析中看到，松山湖区域价值是市场及客户普遍认同的优势，显然，松山湖区域价值是我们项目高售价实现的一个策略性基础，但并非独有优势，而相比本区域其他楼盘，资源相对缺乏，同时，比之镇区，配套不足，且价格高过幅度较大，而保利品牌，在这样一个大开发商云集的市场，显然只能作为一个价值支撑点，而不能起到决定性作用！因此，必须寻求其他价值点的有力支撑，即产品附加值打造，才能实现预期高售价！市场及客户总结说明高售价实现战略方向

41、判定高档次、高附加值在建筑品质、社区环境、软、硬件打造等各个细部环节，达到并超越松山湖一流水准，实现项目在品质及档次形象基础上的相对竞争优势，满足主力客群对于居住舒适度及楼盘档次与身份匹配的需求，并以相比松山湖更优惠的价格，凸显与松山湖楼盘的性价比优势及相比镇区更加高端的品质优势，进而引发园区及镇区客户购买、实现高售价！基于以上，如下展开实施要点实施要点三个方向的思考1、松山湖是核心优势，什么角度才能使其对于项目价值提升最大化？2、保利品牌是重要价值支撑点，如何从众多品牌开发商中突围，梳理鲜明的品牌形象，并持续提升项目价值？3、主力客群需求点清晰，如何与项目自身产品打造嫁接，达到并超越其他竞争

42、项目附加值，并成为独有价值点从而实现高售价？以上述三个方向为指导，确定本案高售价实现战术总纲高售价实现战术总纲高售价实现战术总纲高度提炼，集中发力高度提炼，集中发力精准指导，价值标杆精准指导，价值标杆项目核心形象定位项目核心形象定位物质世界附加值提升物质世界附加值提升精神世界附加值提升精神世界附加值提升高售价实现基础高售价实现基础高附加值打造方向高附加值打造方向松山湖内在价值挖掘松山湖内在价值挖掘保利品牌独有价值挖掘保利品牌独有价值挖掘项目核心形象实现项目核心形象实现第三部分项目核心形象定位高售价实现的核心发力点高售价实现战略方向高附加值打造，需集中一点精准发力第一步：松山湖，内在价值突破点挖

43、掘危机的起源来自物质与精神世界的失衡解决的关键松山湖主人的“根”及人性回归对于松山湖价值的阐释，将有别其他各项目对于资源以及欲望的诉资源以及欲望的诉求重点求重点，注重对人性及“根”文化的塑造，提倡一种“回归”的理念，注重与湖区主人的精神及情感共鸣，并成为他们真正向往的理想国！第二步：保利品牌，核心精神气质的突围不同万科，故作气质文雅，不同光大、中信、碧桂园等，一众物质世界的欲望表达，我们是关爱社会、充满社会公德的纯净品牌！不做作、不张扬、不伪善的纯净品牌保利品牌的社会公德感，将是保利品牌与其他品牌区隔的核心竞争力！我们需要在后期营销中重点强化，并与松山湖结合，形成项目的核心竞争优势！文化路线文

44、化路线资源之上的精神共鸣资源之上的精神共鸣资源路线资源路线松山湖资源的直白诉求松山湖资源的直白诉求产品路线产品路线创新产品及未来价值诉求创新产品及未来价值诉求虹溪诺雅的“雅”、锦绣山河的“奢”，长城世家的“白”，金域松湖的“新”与“未来”第三步：对外诉求表达的唯一性奢华路线奢华路线品质、资源复合下的圈层认同品质、资源复合下的圈层认同借势松山湖，强调高端借势松山湖，强调高端轻轨站旁，顶级别墅示范区轻轨站旁，顶级别墅示范区主打成熟、稀缺主打成熟、稀缺大朗最成熟高端社区大朗最成熟高端社区主打地段、未来主打地段、未来酒店品质及地段价值酒店品质及地段价值碧水天源一枝独秀多年，碧桂园一贯低价倾销，东方银座

45、中心城的地段及未来项目对外核心价值诉求点，必须与市场各项目保持充分间隔，通过价值的唯一性诉求，增强市场聚焦度及客户认同感。你可能联想到的你可能联想到的（头脑风暴法）（头脑风暴法）产品附加值打造及产品附加值打造及高售价实现高售价实现保利品牌保利品牌松山湖松山湖竞争对手竞争对手？目标：属性共鸣基础上的信仰升华科技生态豪宅科技生态豪宅项目物质属性定位科技让生活完美提升，使湖区主人的的内在精神需求满足，与保利品牌的，实现保利红珊瑚形象演绎科技无处不在，只为一个迟来的敬意，献给这座伟大的科技之城，这群松山湖的伟大缔造者，以及所有对这片土地充满美好以及向往，并充满敬意的人！我们摒弃浮华去芜存真，揉取科技、

46、环保，成就湖区一处，充满生活以及温情的纯净地方。2011，保利红珊瑚，让生命回归纯净让生命回归纯净！结合项目形象定位，并结合主力客群喜好点，产品附加值打造如下第四部分科技生态标杆豪宅的呈现项目附加值打造建议纯净科技，纯净人生，唯有生活不纯净，缤纷温情！实施总攻略两大王牌王牌一：物质世界的纯净科技王牌二：精神世界的纯净演绎建筑售楼部社区样板间LEED认证，为物质世界正名雕塑园林对外表达以品牌公益事件“保利十二生肖国宝展”，为精神世界塑造标杆从物质上升到精神层次，最终开始一场莞邑净土的华丽演出细部建议王牌一让科技无处不在，使环保深入人心物质世界的纯净科技科技环保建筑科技环保售楼部科技环保样板间以及

47、全系室内环保材质科技环保社区3G科技环保社区营造细部标准建议物质世界的科技纯净不容置疑LEED全球最具影响力的绿色建筑评估体系为红珊瑚正名，并以此统领全局，进而征服世界！血统纯正的物质世界标杆营销点：营销点：东莞首家LEED认证绿色健康楼盘，有别于市场其他楼盘通过网站、媒体、第三方等非专业机构所获评定可比，预计本项目在此项上投入约1000-1500万。LEED资料附录王牌二走向纯净的生命精神世界的纯净演绎与雕塑有关浮躁生命的纯净纯净与园林有关纯净生命的自雅回归四季溪谷四季溪谷与表达有关纯净生命的外显大爱小区全感应供水小区公共照明全声控与商业有关纯净生命的贩卖保利十二生肖国宝巡展，由此开始一场莞

48、邑净土的华丽演出充满博爱的精神世界领袖一座领先莞邑十年的建筑标杆，东莞首个科技生态豪宅，有公德心的大品牌开发商打造，既满足了主力客户对于物质层面的追求，也打造出了一种，完全有别于传统奢华富人居住区的，向比尔盖茨、巴菲特等国际最顶端富人看齐的，上层生活模式，住在这样一个提倡“人性纯净、回报社会”的社区，舒适不言自喻，社会认同度更高，当然令人欣然向往！在开始正式演出之前，我们做如下验证接着，演出正式开始第五部分高售价实现战略总纲战略一：保利强势品牌建立战略二：项目价值标杆建立战略三：强势平台组合营销松山湖首届大学生环保创意大赛松山湖首届大学生环保创意大赛暨东莞首个科技环保概念售楼部开放暨东莞首个科

49、技环保概念售楼部开放XXXXXX大师见面会大师见面会暨东莞首个暨东莞首个LEEDLEED绿色科技样板间开放绿色科技样板间开放世界超模环保时装秀世界超模环保时装秀暨红珊瑚盛大开盘庆典暨红珊瑚盛大开盘庆典全面保障高售价实现战略四：价值提升策略组合品牌价值支撑产品价值支撑充足客源支撑营销策略支撑构建媒体整合营销平台构建媒体整合营销平台构建外部客户拓展平台构建外部客户拓展平台合富三位一体资源平台合富三位一体资源平台附加值提升策略附加值提升策略产品入市策略产品入市策略定价及价格提升策略定价及价格提升策略整体推货策略整体推货策略政府做我们的服务器政府做我们的服务器人民做我们的互联网人民做我们的互联网战略一

50、：保利强势品牌建立品牌支撑力松山湖一线品牌军团站位建立品牌启动点松山湖凯悦酒店保利十二生肖国宝巡展新闻发布会、项目产品推介会、十二生肖现场展示。市政府及松山湖管委会高层、松山湖各企业老总及中高层、松山湖各大高校领导、保利高层等南都、广日、东日、东时，东莞电视台、搜房等主流媒体延展市区及各镇区主要商业中心及酒店商场酒店外展、及与当地（松山湖、大朗、东坑等邻近镇区为主）环保部门联动，参与其相应环保活动。外展、政府公益活动参与保利19年成果展示形象墙、红珊瑚推介物料等战略二：项目价值标杆建立产品支撑力“东莞首个科技生态豪宅”形象建立配合项目入市各大节点，层层推进，遵循配合项目入市各大节点，层层推进，

51、遵循科技环保理念贯彻到底；目标客户群关注度最大化；形象提升及项目高售价实现基点建立。具体活动组织见如下说明售楼部开放：售楼部开放：形象鲜明、制造话题形象鲜明、制造话题n以“科技环保”做文章，通过“东莞首届大学生环保创意大赛”，使“科技生态豪宅”成为新闻炒作点，切中中、高端客户需求要害，更有品质的上层生活；n塑造一种全新的豪宅居住观，使东莞中、高端客户意识到在这个城市还有一种前所未有的生活是他们渴望并拥有的；媒体配合：结合前期品牌巡展相关，就项目举办“大学生环保创意大赛”进行舆论炒作，突出项目“东莞首个科技生态豪宅”定位，与品牌巡展互为呼应，相互补益。售楼部现场环保废物利用制作及实物展示大学生科

52、技环保创意大赛、售楼部高新科技展示松山湖管委会高层、松山湖各大高校教师群体及前期 品牌巡展积累客户东莞各主流媒体样板间开放：样板间开放：深入渗透，标杆示范深入渗透，标杆示范 作为项目入市第一次建筑细节呈现，务求将本项目东莞首个科技生态豪宅形象传递给市场，并有效增强客户对本项目带装修发售的信任度及认同度。n精装展示房主要体现“科技生态豪宅”的打造标准，通过“全系LEED品牌材料”及之前所说科技环保样板间所述科技环保功能展示，向客户展示一种令人向往的空间居住高度。（注意：在醒目位置标示各区域交付标准及相应品牌材质，同时房间内各相对应位置以醒目标识标明“交付标准”及“非交付标准”，避免后期纠纷发生）

53、；n结合大师设计，增强社会公信度，使客户认同，并制造事件效应，引发追捧，提升价值预期。图片选取万科图片选取万科金域华府金域华府开盘：广聚人气，引爆销售开盘：广聚人气，引爆销售 作为项目首次开盘，充足的人气及后续市场美誉度塑造至关重要，务必使得“东莞科技生态豪宅市场追捧热烈”这种印象留给市场，建议开盘事件营销点以“世界超模环保时装秀”为噱头，理由如下：n展示一种国际化的上流阶层生活观；n展示项目“科技环保”理念，通过世界超模及新丝路模特青春靓丽形象，增强客户感官体验，塑造良好美誉度，持续拉升项目形象；n通过世界比基尼小姐的强势吸引力，聚焦市场，吸纳充足人气，为开盘热销打下基础。战略三：强势平台组

54、合营销充足客源保障三大平台强强组合、层层铺开线上强势覆盖，线下密集撒网，整合资源下的成本节约线上强势覆盖，线下密集撒网，整合资源下的成本节约构建媒体整合营销平台线上覆盖客群构建外部客户拓展平台线下客群拓展合富三位一体资源平台线下客群发动1、媒体整合营销平台保利红珊瑚户外占位节点短信覆盖节点电视、报版、网络通栏轰炸阶段性软文炒作、小众DM直邮通过户外，长期持续关键位置的宣传阵地占有，保持强势的形象力及受众到达率，同时配合短信大范围覆盖及节点电视、报版、网络资源的突击性立体宣传，保持对市场的持续价值传递，扩大客群基础及来源。户外选址建议n 定点覆盖：定点覆盖：在项目所在路段交叉口、莞深高速出口及大

55、朗中心区设置户外，覆盖目标区域市场；n 客户拓展：客户拓展：在东莞城区主东莞城区主要商业带要商业带选取位置相对较好户外抢占，形象占位；n 客户阻截：客户阻截：在东坑路口及东坑路口及常朗路口户外拦截，常朗路口户外拦截，可截可截留金域松湖、碧桂园及东留金域松湖、碧桂园及东方银座客户。方银座客户。东坑路口迎宾路与新城路交界处大朗商业中心区大福源莞深高速出口常朗路路口阶段主题输出建议：阶段阶段阶段任务阶段任务节点节点阶段主题建议阶段主题建议第一阶段第一阶段保利品牌输出品牌巡展保利入主东莞，十二生肖国宝展火爆全城19年品牌历程，保利和者筑善-保利十二生肖国宝巡展启动市区及各镇区品牌巡展跟进报道第二阶段第

56、二阶段产品形象及价值输出售楼部开放保利红珊瑚售楼部即将开放，松山湖地产板块遭逢巨变？保利东莞第一城红珊瑚首映松山湖（首个莞邑科技环保概念售楼部开放）东莞首届大学生环保创意大赛，即将开赛东莞首个科技概念售楼部开放，客户如潮倍感震撼样板间开放LEED绿色健康体系，世界最权威的建筑认证！LEED绿色健康认证楼盘红珊瑚科技环保样板间即将开放东莞首个LEED认证楼盘，红珊瑚科技概念样板间客户如潮开盘X月X日，红珊瑚盛大开盘后续另视具体情况再行拟定后续另视具体情况再行拟定2、构建外部客户拓展平台组织专门的大客户部，在各集团内组织专场推介及团购优惠，并发展团购带头人，给予一定奖励等形式p集团资料展示p园区办

57、公场所资料展示p内部网邮件推介p海报宣传p线下联谊活动p线下体育活动新能源二期新能源金威啤酒易事特万科研发用地天弘科技华为工厂二期用地中小科技企业园华为工厂丹邦科技万润科技生益科技方达资源商业中心爱得发厂区真功夫厂区东阳光药业宇龙科技厂艾利和创意生活城创意生活城（商业、学校、（商业、学校、居住等功能）居住等功能）园区企业拓展平台 看楼直通车 台、港商会联动 大朗、东坑等镇区咨询点及专场展示 4S店联动 酒店营销p在临近镇区核心商圈设置看楼直通车及临时咨询点p与台、港商作专场联动，加速渗透高端集团性购买周边区域拓展平台代理代理+中介二、三级联动平台：中介二、三级联动平台：我司（合富辉煌）东莞中、

58、高端代理楼盘众多，客户资源丰富，同步联动合富置业三级市场拓展，能有效大范围精准搜索目标客户，节约开发商推广成本。大朗、大岭山、松山湖客户资源平台：大朗、大岭山、松山湖客户资源平台：大朗万科金域蓝湾、松山湖虹溪诺雅、大岭山金地格林上院，均为区域内标杆项目，上门及成交客群大都符合本项目客群拓展需求，届时，可通过短信、电话、拜访等形式精准定位，尽可能扩大项目客群基础，节约项目推广成本。大朗、大岭山、松山湖企业资源平台：大朗、大岭山、松山湖企业资源平台：我司在项目核心市场大朗、松山湖，与众多如毛织企业、村委、华为、松山湖管委会、东莞理工等企、事业单位建立长期合作关系，利于开展团购、联谊等线下营销活动。

59、3、合富三位一体资源平台战略四：价值提升策略组合营销策略支撑高售价实现下的策略组合思路整合营销手段及营销政策，精准有效杀伤，遵循原则：整合营销手段及营销政策，精准有效杀伤，遵循原则：一切以整体价值实现最大化为基点；一切以整体价值实现最大化为基点；满足市场及客群特征，针对性解决；满足市场及客群特征，针对性解决；叫好又叫座。叫好又叫座。1、入市策略高端产品提升市场价值预期高端产品先期入市，是实现高售价的先决条件！高端产品先期入市，是实现高售价的先决条件！2、推货策略小量推货，价值逐步提升先住后商、利益最大化先住后商、利益最大化小步快跑、持续热销局面营造小步快跑、持续热销局面营造p住宅产品市场关注度

60、高，客户群深厚，作为项目的首推产品，保证经营资金的良性循环；周边商业环境较薄弱，同时业主尚未入住，待销售进行到中、后期时，借招商成功之势推出，既可提升商业价值，也能为后续货量制造热销局面打下基础。p分批推售，小量加推，便于短时间内制造项目持续热销局面，并可根据市场情况灵活进行调整，有效降低风险，以达到赢利最大化；推货时机、趋吉避凶推货时机、趋吉避凶p集中出货时间避开五一、十一政策发布高风险期：纵观近几年政策调控，大都是在“五一”、“十一”前后集中发布，而且从我司操作万科、金地等开发商项目来看，集中出货期也是以避开这两个政策高风险期为主，故建议在工期及预售证的报批上，能够尽量提前在这两个时间段之

61、前为宜。3、定价及价格提升策略适度性价比，逐步提升钓高市场，逐步拉升钓高市场，逐步拉升前期对外价格宣传上，采取高出项目底价约1020%1020%左右的口径，降低开盘时客户对于项目价格抗性，营造热销局面，同时后续批次推货，价格提升幅度不宜过大，根据我司多年经验，建议洋房每批次价格提升幅度控制在150元/平方米，不宜高过200元/平方米，以降低客户抗性，保持持续热销局面。结合市场在售项目均价，在保证对松山湖竞争楼盘一定价格优势的前提下，建议本项目别墅售价约在14000-18000元/平米，情景洋房约12000-14000元/平米，高层洋房约8500-10000元/平米，具体价格届时视具体情况再行精

62、准定位。贴近市场，凸显性价比贴近市场，凸显性价比p借首付：首套借一成首付，二套借两成首付，由开发商垫付，客户两年内免息分期付清。以形成对区域内其他楼盘的首付比较优势，降低置业门槛，促进快速成交。p大折扣的优惠形式：大折扣的优惠形式：满足客户贪便宜心理，建立多个环节控制的折扣体系，满足即可享受相应优惠，具体届时待定。优惠策略优惠策略遏制对手，在对手最优势的地方压制对手：按照项目打造的“东莞首个科技生态豪宅”标准，其产品及标准是完全能够超越项目一街之隔最主要竞争对手金域松湖的整体装修品质，从遏制竞争对手的角度，建议楼盘以带装修形式发售。提升附加值，提升项目高售价实现空间：带装修发售，本身也是项目提

63、升附加值的一个有效手段，目前广深等地已经普遍采用，东莞也屡见不鲜，因此，出于提升项目价格实现空间考虑，建议楼盘带装修形式发售。4、附加值提升策略遏制竞争对手，带装修发售附件一：关于保利红珊瑚案名的演绎思路附件一：关于保利红珊瑚案名的演绎思路一、红珊瑚基本属性认知物理属性关键词：海生珊瑚文化属性 东方认知：东方认知：在我国，珊瑚历史上就被视为吉祥幸福之物，所以又被称为“瑞宝”。不仅藏民喜爱珊瑚，历代皇室贵族也将珊瑚饰品作为身份的象征。贵重珊瑚在东方佛典中被列入“七宝”之中，印度的佛教信徒更视红色珊瑚是如来佛的化身，把红珊瑚作为祭佛的吉祥物，做成佛珠，或用于装饰神像。日本及其他亚洲国家也同样将其视

64、为祥瑞幸福之物，是幸福与永恒的象征。西方认知：西方认知：在基督教文化中，红珊瑚被称为是“耶稣宝血蜕化而成”。据说，十字军东征时，珊瑚是长辈赐给儿子或妻子送给丈夫的护身宝。关键词：吉祥幸福之物、瑞宝、幸运与永恒典故传说 石崇斗富：据史料记载，在中国南朝的世说新语中就有晋人石崇与王凯的故事：崇、凯二人以奢靡相尚，武帝助凯，以珊瑚树赐之。高二尺计，枝柯扶疏，世罕其比。凯以此炫耀于崇，崇取铁如意击之。珊瑚树应手而碎，崇命左右另取珊瑚树六七枚，高三四尺，条干绝世，光彩夺目。两家大户竞相斗富，比赛结果以石崇拿出珍稀高大的红珊瑚树而取得绝对胜利而告终。宋美龄与红珊瑚的不解之缘宋美龄等名媛视红珊瑚为祥瑞祥瑞之

65、宝之宝，非常喜爱，每出席重要场合，必佩戴红珊瑚饰品。（图中所示为宋美龄佩戴红珊瑚饰品图）关键词：关键词：名流名流我司建议红珊瑚在项目的演绎中，重点强调其文化精神内涵，以东西方所普遍认同的红珊瑚蕴含的“吉祥幸福之物、瑞宝、幸运与永恒”并结合典故传说中“宋美龄与红珊瑚”的名流效应，塑造出一种“高端的、幸福的、永恒的”豪门生活综合以上，我司整体演绎思路如下二、形象演绎思路说明 第一步：切入点宋美龄生前佩戴红珊瑚饰品展可作为项目入市首次启动活动考虑。第二步：与项目价值嫁接红珊瑚内涵在建筑细部的体现 如左，通过红珊瑚的优美造型，进行创意设计，最终形成项目楼盘图像LOGO，并将之镌刻在建筑外墙或顶部位置，

66、以形成永久标识性作用。1、永久标识：、永久标识：在建筑醒目位置以红珊瑚造型镌刻，形成永久标识，通过相应活动，传递出项目对社区人文生活的美好祝愿。2.2.东西方红珊瑚精神文化墙：东西方红珊瑚精神文化墙：通过将历史典故以浮雕的形式在围墙上进行表现，传递出保利红珊瑚所提倡的：吉祥、幸福及永恒的豪门生活观。如左：将与红珊瑚有关的名流及典故传说，通过一定的抽象化形式表达，并以浮雕形式镌刻在项目围墙，形成一道独具特色的人文景观人文景观，凸显项目档次感及传递楼盘凸显项目档次感及传递楼盘精神气质精神气质。圆形水潭荔枝林及月牙水潭3 3、园林打造与红珊瑚内涵契合：利用地块原生态荔枝林果实成熟之后的红，与红珊瑚的红嫁接，并利用项目地块原有月牙型池塘、圆形水潭打造出具有环保意识的、原生态文化及丰富人文精神的生态景观：红荔溪谷。附件二：关于保利红珊瑚案名建议附件二：关于保利红珊瑚案名建议保利香雪湖2010.11.202010.11.209、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.2722.8.27Saturday,August 27,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。14:48:2714:48:2714:488