本市物业管理行业优势及不足

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1、本市物业管理行业优势及不足 伴随本市总体经济形势的增加，物业管理行业也进入了快速发展时期。现在，本市物业管理企业已达400多家，从业人员近万人。即使和其它弟兄城市相比较，我们存在着几点优势，但也还有很多不足之处。一、本市物业管理行业存在的优势1、建立前期物业管理招投标机制为规范物业的前期管理，建立经过招投标的方法选聘含有对应资质的物业管理企业的机制。本市下发了有关做好落实实施相关工作的通知等相关文件对前期物业管理做了明确要求。并率先组建了物业管理招投标教授库，即沈阳市物业管理招投标评审委员会，关键负责主持物业管理企业对物业管理项目标评审工作。还聘任业务精，能力强的资深律师组建法律顾问团，为招投

2、标工作的顺利开展，打好坚实的法律基础，充足表现了物业管理市场竞争机制的“公开、公平、公正”标准。去年成功的组织了“中街北苑”等多个前期物业管理招投标项目。从而改变了本市物业管理的委托制为聘用制，打破了谁开发、谁管理的垄断局面。2、完善物业管理企业资质的审批、年检制度。为了加强对物业管理企业的资质管理，依据物业管理企业资质管理措施本市下发了有关印发沈阳市新设置物业管理企业资质核定措施的通知严格根据要求对新设置的物业管理企业进行审核。同时，实施分级审批制度，即先由各区房产局进行初审，然后再由市房产局进行审查。并不定时对物业管理企业资质进行突检，业已对17家暂时资质期限已满，还未向市、区物业行政主管

3、部门申请三级资质评定的物业管理企业，对其物业资质给予取消。并对那些服务意识不好，只收费不服务、屡遭投诉的劣质物业管理企业进行警告。经过对本市物业管理企业资质的清理、整理，规范了物业管理企业行为、有效处理群众投诉确保了物业管理的服务质量，净化了物业管理市常3、组织培训，提升从业人员素质伴随本市经济的连续增加，居民生活水平的逐步提升，这就对物业管理行业的服务意识及管理水平提出了更高的要求。所以，条例实施以来，本市和国家建设部物业管理培训中心，联合举行了5期物业管理从业人员岗位培训班，全市物业管理企业经理及详细工作人员共有1700余人参与了培训。使她们立即学习了条例的各项要求，掌握了物业管理的专业化

4、知识，达成物业管理企业和业主双赢。4、开展组团整改工程，推进本市物业化进程。为改进居民的生活环境，根本改变旧住宅区脏、乱、差的旧貌，本市开展了组团整改工程。完善小区道路，达成路面平整，硬铺装为彩色方砖；设置景观花坛和艺术小品；安装铁艺大门；建通透式围墙；设置垃圾转运站；经计划部门同意，建设收发室、物业管理及服务用房等。旧住宅区的硬件得到了完善，具有了实施物业管理的基础条件，逐步对旧住宅区推行物业管理。随机对全市813个实施物业管理的住宅区进行调研，其中98年以前建成的旧住宅区占305个。物业化率达92%，规范化率达40%。物业管理这一新兴行业在本市已逐步的被工业区、学校、医院、商尝办公楼宇等各

5、类物业的管理所采取，形成了包含房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、等综合配套服务的新体制。!empirenews.page5、建立物业管理企业资质信用档案为深入规范物业企业行为，提升物业企业服务质量，市、区两级共同建立了系统软件。这个软件包含每个物业管理企业的企业基础情况、物业情况、企业介绍及自述、企业图片、企业资质情况、企业管理制度、企业财务制度、企业管理人员的情况等全部评细情况。此软件的建立，将每个企业能够公布的相关信息面向社会给予公布，便于各物业企业自行查询，更便于接收公众的监督，使物业管理行业能够建立一个公正、健康的行业环境。6、完善机构建设，明确职责本

6、市物业管理行业主管部门的机构建设比较完善。市房产局物业管理处全方面负责物业管理行业的指导、监督，方针政策的制订及物业管理行业的相关事宜。市住宅小区管理办公室负责物业管理活动的日常监督、管理。这一模式的管理机构设置，更便于对物业管理行业的管理。二、制约本市物业管理行业发展的几点原因一是物业管理条例 以下称条例 出台以后，地方制订的配套法规、规章未能立即出台，处理物业管理工作中部分详细问题，无章可循。上海已出台上海市物业管理若干要求 草案 ，深圳市今年也马上出台深圳市经济特区物业管理条例等含有地方特征的要求，而本市落实实施意见、沈阳市物业管理要求仍未出台。二是住宅小区综合验收制度实施不利，方法不适

7、当，造成住宅小区建成后部分配套工程不到位，物业管理用房面积、产权归属不清，共用部位、共用设施设备基础资料不全等问题。三是部分街道办事处、小区未能根据条例要求，组织成立业主大会、业主委员会，物业的日常管理工作处于无序状态。目前，依法成立业主大会、业主委员会，这项关系到群众利益、小区稳定的工作，必需引发街道办事处、小区的普遍重视。四是前期物业管理不规范，开发建设单位没有依法选聘物业管理企业，而是直接交给其下属物业企业管理，“建管不分”的体制造成开发项目在计划、设计、施工阶段遗留下的问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，使买受人的正当权益受到侵害。五是存在部分开发商挪用业主的维修资金的现象，尽管市房产局、行政执法局数次催缴，仍有部分滞留在开发商手里。六是物业管理企业服务意识不强，部分物业管理企业，过分追求利润，不根据协议约定提供对应服务，质价不符；七是部分业主物业管理商品消费观念不成熟，部分业主大会及业主委员会在选聘物管企业时，单纯考虑价格原因，给后续管理造成较大的困难和压力；八是部分业主大会及业主委员会成立和运作程序不透明、不公开，部分业主委员会因为组员本身素质参差不齐，职责作用发挥不理想，部分小区业主委员会不经过业主大会讨论决定就私自选择物业管理企业、调整物业管理公共服务费标准、违规经营公共设施等。1/2 12尾页