房地产资产评价报告

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1、房地产资产评估报告房地产资产评估报告姓名：陈晓班级：10财管一班学号：1010800410房地产估价报告评估项目名称：XXX事业单位办公楼评估报告评估委托人：XXX事业单位评估人员：陈晓评估作业日期：2012年10月30日至2012年11月5日评估时点：2012年11月5日评估报告编号：XX估字（2012）123456号致委托方函受贵方委托，我所组织估价人员，于 2012年10 月30日至2012年11月5日，根据委托目的， 遵循国家标准房地产估价规范、遵循中华 人民共和国城市房地产管理法及国家相关法 律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查， 遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要 的

2、估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测 算，确定该评估对象房地产在估价时点的市场价 值是412.38万元，人民币大写：肆佰壹拾贰万 叁仟捌佰元，房地产单价为每平方米 2062元。房地产估价结果报告（一）委托方名称：湖北工业大学商贸学院法定代表人：xxx地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街 634 号联系电话：xxxxxxx（二）估价方名称：陈晓地址：武汉xxx房地产估价公司联系电话：xxxxxxx资格等级：xx级估价机构证书编号：XX房地自估（2012） 第xxxx号（三）估价对象本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山 区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书 馆，占地面积为20000平方米，建筑

3、总面积为 32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于 2007月。土地评估单位为1800/平方米。（四）评估目的评估该房地产2012年10月的市场价值（五）评估基准日二零一二年十月三十日（六）评估原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则（七）评估依据1、国家标准房地产估价规范2、房地产估价委托书3、房地产估价合同书4、政府部门有关计价和税费标准及目前 本地区房地产价格信息5、委托方提供和估价人员现场勘查取得 的全部资料6、中华人民共和国城市房地产管理法7、中华人民共和国国家标准城镇土地 估价规范（八）评估方法由于评估对象房地产为事业单位办公楼

4、，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成 本途径法进行本次估价。成本途径法的基本思路：成本途径是通过 估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种 贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和 技术方法。估算的计算公式：房地产价值=土地价值+ 建筑物价值；建筑物价值=重置成本*成新率房地产估价技术报告（1）估测土地价值土地总价值=1800*1000=180万元（2）估测建筑物的价值 估测建筑物安装成本（采用单位工程 造价比较法）A、B、C3个参照物的成本情况参照物项目参照物A参照物B参照物C单位造价（元/平方米）180017501700建筑面积（平方米）300002800027000F层数87

5、7建筑结构框架框架框架竣工时间2012.42012.22012.4用途培训中心图书馆办公楼经分析比较，得知：参照物 A外部装修好于 评估对象，因此单位工程造价比评估对象高 3% 参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工 程造价较评估对象低2%参照物C与评估对象 的情况基本相同，无需调整。参照物A调整后的单位造价为：1800X 100/103=1747.57 （元/ 平方米）参照物B调整后的单位造价为：仃50 X 100/ 98=（元/平方米）评估对象的单位工程造价为：（1800+1750+仃00 十 3=1785.71 （元/ 平方米）评估对象建筑安装成本为：1785.71 X32000=5

6、7142857 （元）=5714.2857 （万元） 估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建 筑安装成本的2%攵取，其他前期工程费按建筑 安装成本1.5%计。则总的前期费用 =5714.2857 X（ 2%+ 1.5%） =200 （万元） 计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规 定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工 程费收费标准为220 （元/平方米）则基础设施 及配套工程费为704万元。 计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装 成本的2%十算。则管理费用=5714.2857 X 2%=114.29 (万元) 计算投资利息。建设项目建设期为 3年，其 贷款分年均匀拨付，三年贷款额

7、分别为 300万 元、400万元、500万元，年利率为6%，建设 期内利息只计息不支付则各年应计算利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2) *年利率第一年末：300/2*6 %= 9万元 第二年末：(300.9 +400/2)*6%=30.54 万元第三年末：(300.9 + 400 + 30.54 + 500/2) *6%= 59.37 万元建设期利息和=9 + 30.54 +59.37=98.91 万元 计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91 )X 15%=1041.87 (万

8、元) 计算销售税费。经分析，营业税、城市维护建 设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房 价的9%。则销售税费=(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041 .87)/( 1 9%) X 9%=778.68 (万元) 计算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本为 前几项之和。则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04 (万元) 估测建筑物成新率。建筑名称图书馆结构类型框架建造年份2007 年层数7层建筑面积32000平方米分部序号项目评分结构部分地基基础24完好,无任何下沉，有足够承载力承重构

9、件24墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝非承重墙14平直完好，无裂缝屋面19完好平整，无渗漏楼地面14整体面层平整牢固，无裂缝( +(2) + +(4) +(5)X G71.25装修部分门窗24开关灵活、完整无损外装饰19完整、牢固、无裂缝、空鼓内装饰19完整、无破损顶棚18完整、无破损(11)细木装修13完整牢固、油漆完好(12)(7)+(8) +(9) +(10) +(11)X S11.16设备部分(13)水卫38上下水通畅、器具齐全、无锈蚀(14)电气照明23线路装置完好、牢固、绝缘(15)暖气33设备管道完好、使用正常6(13) +(14) +(15)X B12.22总计( +(12)

10、+(16)94.63成新率94.63%评定人：周升评定日期：2012年11月4说明：G S B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.则建筑物评估价值=重置成本X成新率=8652.04X 94.63% =8187.42 （万元）（3）计算房地产评估值 房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物 评估值=180+8187.42 =8367.42 （万元）房地产单价 =8367.42 X 10000 - 32000=2614.82 （元/平方米）（三）评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象房地 产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每 平方米2614.82元。附件1、估价对象示意图飞飞副禽把戋匡澜溝书店谨龍大道跖紧昭渔村凸芒明天门川饶坊涉华義士特雪河信己邦柠肪至軽熾嚮