河北省房地产估价师《案例与分析》

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1、xx 房地产估价师案例与分析：估价方法适用性分析模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。A销售利润率 =销售利润 / 销售收入B销售利润率 =销售利润 / 总开发价值C销售利润率 =销售利润 / 总开发成本D销售利润率 =销售利润 / 项目总投资2、在影响房地产价格的各因素中，“城市化 ”属于 _。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素3、属于房地产一级市场的行为是_。A土地使用权出让B土地使用权转让

2、C土地使用权出租D土地使用权抵押4、对出租物业来说，最主要的收入记录是。1/16A：空置率水平B：租金清单C：押金收入D：欠租清单E：借款合同5、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用6、某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元、 712 元、 744 元、 781 元和 815 元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006 年的价格为元。A：849B：865C：882D：915E：工业用地的监测点评估价格7、现实中土地的

3、使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。A：建筑技术2/16B：土地权利设置C：相邻关系D：土地使用管制E：工业用地的监测点评估价格8、A 市 B 商业商业银行 2007 年 1 月 31 日，存款余额为 8000 万元，其贷款余额不得超过万元。A：5000B：6000C：8000D：10000E：执行层的组织协调9、股票与债券的共性是 _。A收益性B偿还性CxxD市场价格与票面价值的一致性10、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。A：正常报酬B：正常回报C：正常利润3/16D：超额利润E：执行层的组织协调11、某零售商业物业租约规定，基础租

4、金为35 万元 / 月，百分比租金标准为 8%，若承租人本月的营业额为 480 万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为 _万元。A35B37.8C38.4D73.412、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章13、已知某房地产价格为900 元时，需求量为100 10，当价格为1000 元时，需求量为90 10，则需求价格弹性为。A：10B：9C：09D：01E：工业用地的监测点评估价格4/1614、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承

5、保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。 A：投保单B：保险单C：暂保单D：批单E：执行层的组织协调15、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1 年，实际建设期为15 年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 05 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1B：15C：2D：25E：工业用地的监测点评估价格16、2010 年 1 月 1 日， B 企业取得了位于 A 市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届

6、满， B 企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。A：2049年1月1日一 2049年 12月 31日B：2050年 1月 1日2050 年 12 月 31 日C：2059 年 1月 1日2059 年 12 月 31 日5/16D：2060年 1 月 1日 2060年 12 月 31 日E：房地产估价机构必须加盖公章17、_是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。A证券B股票C债券D投资基金18、下列有关房屋租赁的有关政策，说法不正确的是。A：公有房屋租赁时，出租人必须持有房屋所有权证和城市人民政府规定的其他证明文件B：私有房屋出租人必须持

7、有房屋所有权证，承租人必须持有身份证明C：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人可以不继续履行原租赁合同D：共有房屋出租时，在同等条件下其他共有人有优先承租权E：执行层的组织协调19、2006 年某市商品住宅实际销售量为 410 万，预测销售量为 380 万。如果平滑指数 =0.65，则用指数平滑法预测的 2007 年该城市商品住宅销售量为万。(2007 年试题 )A：390.5B：399.5C：523.56/16D：543.0E：借款合同20、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

8、B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书21、是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状況。A：市场失灵B：市场配置C：市场调节D：市场均衡E：执行层的组织协调22、建设单位应当自领取施工许可证之曰起个月内开工。A：3B：5C：6D：9E：执行层的组织协调7/1623、城市详细规划的对象是。A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域C：城市中功能不明确和地域空

9、间不完整的区域D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域E：执行层的组织协调24、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必须加盖公章25、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。A：新开发房地产项目B：用于出售用途的房地产项目C：具有投资开发或再开发潜力的房地产D：用于投资或再开发的房地产E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分） 1、

10、下列选项中，属于违法建设的工程有_。8/16A未取得建设工程规划许可证的建设工程B临时建设工程C违反建设工程规划许可证规定的建设工程D城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目E擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程2、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是。A：服务市场B：合格有效市场C：有效市场D：潜在市场E：借款合同3、某宗熟地的原生地取得费为540 元/ ，土地开发期为2 年，土地开发费第一年和第二年分别为 90 元/ 和 60 元/ ，贷款年利率为 8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为 _元 / 。A55.20B103.22C109.63D114.824、某宗房地产

11、 1998 年 2 月 15 日的价格为 1000 美元 /m2 ，汇率为 1 美元8.26 元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其 1998 年10 月 15 日的价格为 _人民币元 /m2(1998 年 10 月 15 日的汇率假定为1 美元8.29 元人民币 )。9/16A7999B7967C7996D80285、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。A投资利润率B资本金利润率C财务内部收益率D成本利润率6、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。A：以县为单位 (下同 )，人均耕地在 l 亩以下 (含 1 亩)的地区， 1050 元B：人均耕地在 12

12、亩(含 2 亩)的地区， 840 元C：人均耕地在 23 亩(含 3 亩)的地区， 630 元D：人均耕地在3 亩以上的地区， 630 元E：人均耕地在 3 亩以上的地区， 525 元7、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。 (2009 年试题 )A：工程质量保修书B：可行性研究报告C：竣工图D：住宅使用说明书10/16E：竣工验收备案表8、运用收益法估价一般可以分为 _四个步骤进行。 求取报酬率或资本化率、收益乘数； 预测估价对象的未来收益； 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料； 选用合适的收益法公式计算收益价格。ABCD9、某 8 年前建成交付使

13、用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元/m2 ，建筑物残值率6%，年折旧率 2.2%，计算该建筑物的现值是_元。A76800B79104C77952D8156210、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含_。A与原估价机构有利害关系B本人就是当事人C由拆迁当事人亲自委托D与拆迁当事人有利害关系11、建筑安装工程费由 _构成。A直接费11/16B间接费C施工企业利润D税金E人工费及福利费12、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定向买受人提供 _。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C商品住宅质量保证书DA和 B13、由

14、县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 30000 元的罚款；没有违法所得的可处 10000 元以下罚款的情形有。A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的14、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有_等。A空置率B开发期与租售期C贷款利率12/16D建安工程费用E建筑容积率15、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相

15、对指标包括_。A价值相对指标B结构相对指标C强度相对指标D动态相对指标E时期相对指标16、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有_。A社会养老保险B健康保险C劳动工伤保险D意外伤害保险E失业保险17、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B服务巾场潜在市场服务市场合格的有效市场C潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场13/1618、下列对房地产估价本质的认识，正确的是。A：房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值B：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C：房地产估价是提

16、供价值意见而不是作价格保证D：房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围內E：房地产估价是门科学不是艺术19、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是_。A通货膨胀风险B周期风险C比较风险D变现风险20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至 0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即 Olm2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

17、E房地产权属登记为房地产权利动态登记21、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。14/16A：2000 年原建设部、国家工商行政管理局对商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在 3以內 (含 3)的，据实结算房价款C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计22、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。(2005 年试题 )A：吸纳率分析B：房地产市场的商业周期分析C：家庭规模与结构分析D：投资购买和使用购买的比例分析E：借款合同23、股票的基本特征包括。A：盈利性B：无风险性C：价格的波动性D：流通性E：决策参与性24、房地产估价中的价值，一般是指_。A使用价值15/16B交换价值C投资价值D账面价值25、收益乘数有。A：毛租金乘数B：利润乘数C：净收益乘数D：销售收入乘数E：潜在毛收入乘数16/16