贷款抵押物评估有关问题探讨

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1、贷款抵押物评估有关问题探讨一、货款抵押物评估的有关概念什么是贷款抵押物评估？可以从三方面理解。第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种：1企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企

2、业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。2在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。评估即为银行防范风险的一种方式。3贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖方式的评估情况较多。以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题贷款

3、抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点：1抵押物的选择。一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。按照我国担保法的规定，可以作为抵押物的财产为抵押人所拥有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处置的国有机器、交通运输工具和其他财产

4、；抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、芒滩等荒地的土地使用权；依法可以抵押的其他财产。2评估基准日的确定。有人认为贷款前的抵押物评估基准日应放在贷款到期日，笔者认为还是放在申请贷款时为宜，原因是资产评估的现实性要求以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评价。也就是说，资产评估直接以现实存在为资产确认估价和报告的依据，说明当前资产状况，强调客观存在，评估也可以反映未来，但必须以现实状况为基础反映未来，例如有一笔期限为8年的长期贷款，以现在的市场状态评估8年以后的资产价值，不管现在的依据如何充分都很难保证评估结果客观、科学、合理，即使贷款期限1年，1年以后的市

5、场状态也会发生变化，从国家规定评估结果的有效期最长为1年来分析，评估基准日也不应选在贷款到期日。3估价原则。除应遵守评估的基本原则，即替代原则、持续经营原则、公开市场原则外，还应考虑银行保全资产的需要，评估时要采取保守、低价原则。4估价方法的确定。抵押物的评估应根据前述提到的不同情况采用不同的评估方法。贷款发放前和贷款到期之前，以重置成本法为主，或采用现行市价法，主要是考虑到变现风险即银行的谨慎态度。贷款到期，债务人不能按时还款，需处置抵押物时，应根据抵押物的处置方式是拍卖、折价，还是转让而分别采用清算价格法和现行市价法。收益现值法一般不应采用。5在贷款前和贷款期内，抵押物的评估不应以现行市价

6、为最终结果，因为银行要考虑变现风险和变现费用等问题最终的贷款决策依据是抵押值，计算公式为：抵押值=评估值抵押率6抵押物评估的结果，只对企业筹措资金的多少和银行决策及银行资产的安全性起作用，不直接影响企业的正常经营运作，所以评估结果不应作为企业调账的依据。这一点不同于其他评估目的，比如合资、合作、股份制改造、企业改制、资产转让等直接关系到企业的权益。三、抵押率的确定抵押率是指贷款金额与抵押物价值之比，在某种意义上反映了第二还款来源的保障程序。抵押率的确定受许多因素的影响，如抵押物的流动性、市场条件、抵押物类型、贷款期限的长短和通贷膨胀等，不同类型的贷款需要不同的抵押物，抵押率也是不尽相同。抵押率

7、的高低也反映银行对抵押贷款风险所持的态度，抵押率低，说明银行对抵押贷款采取比较审慎的态度，反之，则说明银行对此采取了较为宽松的态度。计算抵押率的公式：抵押率=贷款本息总额抵押资产评估价值，一般情况抵押率控制在70%以下，在上述公式中，企业申请贷款的本息总额一定，企业提供的低押物评估值一定，这样抵押率也就被确定。但实际工作中往往抵押物评估值一定，通过确定抵押率求出贷款本息总额或抵押物的抵押价格，从而决定是否足额贷款或要求企业提供其他担保，所以根据对各因素的分析，求出抵押率才具有实际意义。如何量化各项影响因素，计算抵押率，笔者在此提出如下计算公式：8 K= FiPi i=1K：抵押率 Fi：各影响

8、因素所占权重Pi：各影响因素与标准状态的百分比根据调查资料，影响抵押率的因素可归纳为八项：抵押物变现率、变现费用、企业的资信程度、贷款期限、贷款利率、抵押物折旧率、抵押物的适用性、价格变动因素等。1抵押物变现率：在影响抵押率的各因素中其权重最大，占60%70%左右，抵押物不同，变现能力也不尽相同，各类抵押物变现率见下图：低变现率高变现率0%25%50%100%非上市股票有限制的股票股票、债券、现金合伙权益土地滞销房地产热销房地产在制品库存成品库存原材料易腐商品机器应收账款可储存商品2变现费用：根据各类抵押物的行业规定和交易惯例确定其占评估值的百分比，其权重占10%左右。3企业资信程度：我国银行

9、将企业资信分为四类：AAA（90100分）、AA（8089分）、A（7079分）、BBB（6069分），权重占5%左右。4贷款期限：考虑到时间对抵押物的影响及评估值的有效期规定，以1年为标准，短于1年，取值大于100%，长于1年，取值小于100%。权重占4%左右。5贷款利率：以规定的贷款利率为标准，利率上浮，利息增大，要求抵押物价值要大，百分率应小于100%，反之，百分率应大于100%。权重占4%左右。6抵押物折旧率：按抵押物折旧的规定计算，权重占4%左右。7抵押物的适用性：按最优最佳适用为标准计算，权重约占2%。8价格变动因素：根据各行业物价上涨指数计算，权重约为3%。下面以某企业用新建房地

10、产作抵押向银行申请贷款为例，假设该企业贷款期限两年，贷款金额1000万元，贷款利率按国家现行规定上浮10%，企业信用等级AAA级，房屋为砖混结构的商业用房，同类房地产销售状况一般，预测同类房地产物价每年上涨2%，则通过分析计算，结果如下：单位：%序号（i）项目名称FiPIFi Pi1变现率7070492变现费用1030.33资信程度5904.54贷款期限4953.85贷款利率4903.66折旧率240.087适用性210028价格变动31043.12K66.4如果K70%，依据银行的谨慎原则可取70%。四、抵押物评估与抵押登记贷款抵押物评估之后，按照中华人民共和国担保法的规定，抵押人和抵押权人

11、签定抵押合同，然后到有关部门办理抵押登记，房屋建筑物到房管部门登记，土地到土地管理部门登记，机械设备到工商行政管理部门登记，交通运输工具到交通运输管理部门登记，评估值作为抵押物价值，具有法律效力。根据登记部门的要求，抵押物登记前须经具备评估资格的评估机构评估。一方面抵押物评估是办理登记前的必要工作，另一方面通过评估掌握和了解企业的资产状况及企业资产权属证明文件，从而确定抵押物是否具备办理登记的条件，如果不具备，应建议企业更换抵押物。抵押登记的评估值目前多是按正常的评估值记录，没有考虑抵押风险等因素，笔者认为应以抵押值即抵押价格作为评估价格，而不应以正常的现行市价为登记值。理由为：（1）评估是为

12、了抵押贷款，这一目的决定了最终评估结果应该是抵押价格。（2）评估结果的用户是企业和银行，如果抵押价格合适，贷款就可能落实，双方交易的标准是抵押价格而不是市场价格。（3）抵押价格是在一般评估的基础上考虑安全性而得出的价格，这就体现了为抵押这一特定评估目的，选取一定的参数和计算方法，得出评估结论，所以抵押价格应成为最终评估结果。房地产抵押的风险与防范商业银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。风险一：认识误区房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源

13、之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是其必要的补充和无奈的后备。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难并且很难如愿的。风

14、险二：操作风险银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。一、抵押物产权存在瑕疵造成的风险。（1）抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续。（2）抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。（3）占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失。（4）抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。（5）抵押权灭失。如城市房地产管理法对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有

15、动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。（6）抵押权难以实现。根据城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。二、抵押物的价值风险。（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂

16、房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。目前银行确定抵押率的方法为：抵押率贷款本息抵押物评估值70%，而在实际操作中，一般以70%的抵押率来确定贷款最高额度，如贷款本息70%抵押物评估值。从实际情况来看，采用现有的抵押率计算公式存在两方面的缺

17、陷：一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。风险三：社会经济环境不规范形成的风险一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权证明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵

18、押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。风险四：司法上的负面影响1、抵押权人接受抵押人全部财产提供抵押，造成抵押无效。最高人民法院法复19942号司法解释规定，债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人的，该抵押协议无效。2、抵押权人接受即将破产申请企业的财产提供抵押，造成抵押无效。企业破产法规定，法院受理破产申请前6个月至破产宣告之日期间对原来没有财产担保的债务提供财产担保行为无效。3、职工安置费优先权。按照国务院相关规定，对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费。4、税收优先权。新修订的中华人民共和国税收征收管理法规定，如果企

19、业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿拖欠税款，即便是商业银行业已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。5、采用在建工程抵押，因抵押人拖欠工程承包人的建设工程价款，造成抵押担保风险。最高人民法院2002年6月20日作出关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的司法解释，规定工程承包人被工程发包人拖欠的建设工程价款债权，优先于抵押权和其他债权。6、法院对于个人居住的房屋的执行设置了限制性条件，极大地增加了贷款银行的风险。最高人民法院2004年11月颁布的关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规

20、定对银行不良资产整体水平的影响将可能是长期的。防范房地产抵押风险的对策相对而言，房地产抵押方式属于安全系数较高的贷款担保方式，但这必须是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的，要保证抵押贷款能够有效规避偿付风险，在操作中必须注意以下几点：（一）走出认识上的误区。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收，而不是为了占管或取得抵押物，银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此，我们在信贷决策时，一定要着重分析项目本身的经济效益、考察其是否具备可靠的还款来源，在此基础上，再选择切实可行的抵押担保措施增加一道风险防线。（二）进一步完善抵押贷款管理办法。

21、对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握“坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值”二十四字原则。（三）加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。（四）建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。（五）加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。（六）对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率约等于变现率。调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率，对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。建议根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率。（七）加强抵押物的监管力度，要将抵押物的日常监管作为贷后管理工作中的一个重要环节。（