下半年四川省房地产估价师案例与分析估价对象实地查勘记录考试题

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1、下六个月四川省房地产估价师案例与分析：估价对象实地查勘记录考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某地块为一带有陈旧建筑物200m2空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为_万元。 A102 B52 C54 D103 2、房屋所有权与该房屋所占用土地使用权实行原则。 A：权利主体不一致 B：权利主体一致 C：权利主体分设 D：权利主体分离 E：执行层组织协调3、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对_征收一种

2、税。 A交易任何一方 B交易双方 C产权承受人 D发售方 4、运用酬劳资本化法估价，需要预测估价对象未来。 A：利润 B：毛收入 C：价值 D：净收益 E：工业用地监测点评估价格5、房地产估价重要难点，在于房地产价格影响原因众多，并且_。 A难以把握 B难以精确量化 C难以把握和精确量化 D难以把握和难以数据化 6、路线价法重要合用于_。 A都市市区房地产估价 B都市商业街道两侧土地估价 C区片土地估价 D时间规定紧、可以粗略评估房地产价格评估 7、目前，在我国征收土地实行级审批制度。 A：一 B：两 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、王某与甲房地产开发企业签订一购房协议，房

3、屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发企业不能再履行协议，则应返还王某万元。(试题) A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层组织协调 9、房地产估价指明了不能孤立地思索估价对象价值，要考虑到相近效用房地产价格牵掣。 A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则 D：客观、公正原则 E：工业用地监测点评估价格 10、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目收益率为12，目前整个市场平均收益率为15，国家债券收益率为35。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场风险有关系数是。 A：057 B：074 C：080 D：104 E：借款协议11、某建筑物实际通过年数为，经估

4、价人员现场观测该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物成新率为（）。 A80% B82% C83% D92% 12、工程造价控制是_控制。 A部分管理 B自我调解 C全过程动态 D总价绝对 13、房地产权属登记分为_。 房屋总登记；初始土地登记；房屋初始登记；房屋转移登记；房屋变更登记；房屋他项权利登记；房屋注销登记；变更土地登记。 A B C D14、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为_万元。 A350 B580 C600 D880 15、房地产实物一般是指房地产中看得见、摸

5、得着部分，详细包括有形实体、该实体质量以及（）。 A对应配套基础设施 B土地形状 C组合完毕功能 D立体空间 16、有关估价对象状况描述说法，对是。 A：对估价对象范围描述就是阐明其四至 B：对建筑物外观描述应阐明其周围环境和景观 C：对建筑物实物状况描述应阐明建筑物朝向和楼层 D：对土地开发程度描述应阐明抵达地块红线基础设施完备程度 E：工业用地监测点评估价格 17、商业原则宗地位置应是_。 A街角地 B二面临街地 C一面临街地 D畸零地 18、房地产投资之因此具有期权性质，是由于房地产投资具有。 A：可逆性和可延期性 B：可逆性和不可延期性 C：不可逆性和可延期性 D：不可逆性和不可延期性

6、 E：借款协议 19、都市总体规划由负责组织编制。 A：市人民政府建设行政主管部门 B：市人民政府都市规划行政主管部门 C：市人民政府土地行政主管部门 D：市人民政府 E：执行层组织协调 20、下列有关合作法律特性说法不对是_。 A合作是合作人集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对独立性 B其团体性没有法人强 C合作人对合作承担无限连带责任是合作这种团体区别于法人最大特点 D合作制度中团体形式在合作组织和个人之间画一条清晰界线 21、某物业租金收入终值为20万元，年租金增长率为6，租金在每年末支付，若年利率为6，则第5年末租金是元。 A：14945.16 B：15841.87 C：267

7、64.51 D：28370.38 E：借款协议 22、某都市和一般商品房平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测价格最靠近于_元/m2。 A4800 B5124 C5800 D712423、下列有关融资租赁论述有误一项是_。 A杠杆租赁租金一般比其他租赁形式要高 B在转租赁业务中，租赁机构同步兼有承租人和出租人双重身份 C融资租赁特性是所有权与使用权分离 D转租赁时，设备所有者与使用者之间没有直接经济或法律关系 24、下列有关农地征收费用表述中，不对是_。 A青苗赔偿费原则由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费原则由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金缴纳

8、原则由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物赔偿费原则由省、自治区、直辖市规定25、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m矩形土地，其所在区段路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺单独、合计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地总价为_。 A452.63万元 B75.44万元 C339.47万元 D377.19万元二、多选题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、根据都市房地产开发经营管理条例规定，下列不征收土地闲置费情形有。 A：因不可抗拒力导致动

9、工延期 B：因政府行为而不能准期动工或中断建设一年以上 C：因动工开发必需前期工作(发现地下文物)而延期动工开发 D：因政府有关部门行为而不能准期动工或中断建设一年以上 E：因房地产资金问题而不能准期动工 2、甲乙两个项目均为发售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用静态盈利能力比选指标有。 A：利润总额 B：投资利润率 C：资产负债率 D：财务净现值 E：偿债备付率3、注册房地产估价师严禁行为包括_。 A不履行注册房地产估价师义务 B在执业过程中实行商业贿赂 C容许他人以自己名义从事房地产估价业务 D同步在2个或者2个以上房地产估价机构执业 E以个人名义承揽房地产估

10、价业务 4、如下不得作为抵押目房地产有。 A：土地所有权 B：抵押人依法承包并经发包方同意抵押荒地土地使用权 C：列入文物保护建筑物 D：以公益事业为目教育设施 E：依法公告列入拆迁范围房地产5、某房产面积10000m2，规定测绘精度为二级，则其限差为_。 A4 B6 C12 D24 6、建制镇总体规划期限为_年。 A3 B5 C10 D1020 7、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本20%，销售价格为3000元/m2，则该项目盈亏平衡点销售量为（）m2。

11、A10000 B1 C180000 D15000 8、_执业资格制度是我国依法建立最早职业资格制度。 A房地产征询师 B房地产估价师 C房地产经纪人 D房地产经纪人协理 9、招标文献应当包括等所有实质性规定和条件。 A：招标项目技术规定 B：招标监管人员 C：招标监管部门 D：投标报价规定和评标原则 E：拟签订协议重要条款 10、某房地产投资者以400万元购入一种商铺用于出租经营，资本金为100万元，其他资金为金融机构提供利率为12%，期限为，按年等额还款抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后权益投资回报率为_。 A12% B19.27

12、% C17.18% D27.10%11、影响房地产市场区域形状和大小关键原因有_。 A自然特性，如山地和河流等 B细分市场 C人口密度大小 D该区域发展类型和范围 E竞争性项目区域 12、一般股票国家股持有人必须是。 A：国务院授权部门 B：国务院授权机构 C：由地方人民政府授权部门 D：由地方人民政府授权机构 E：由地方人民政府授权个人 13、由于消费者追逐“高雅”而选择消费品，往往会出现_现象。 A价格越高，需求越小 B价格越低，需求越小 C价格越低，需求越大 D价格越高，需求越大14、某家庭估计此后内月收入为1万元，假如其中35%可以用于支付住房抵押贷款月还款。已知贷款年利率为12%，则

13、该家庭有偿还能力期最大抵押贷款申请额是_万元。 A28.62 B29.16 C41.56 D48.24 15、房屋一般险期限为_。 A六个月 B1年 C2年 D3年 16、运用平均增减量法进行估价条件是_。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格变动展现出一定规律性 C房地产价格变动过程是持续上升或下降，且市场升或下降波动幅度大体相等 D房地产价格变动过程是持续上升或下降，且各期上升或下降数额大体靠近 17、不属于房地产投资物业类型是。 A：居住物业 B：商用物业 C：工业物业 D：农业物业 E：借款协议 18、下列由国务院审批都市总体规划有。 A：上海市都市总体规划 B：太原市总体

14、规划 C：国务院指定都市总体规划 D：设市都市总体规划 E：深圳市总体规划 19、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100104m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90104m2，则需求价格弹性为_。 A10 B9 C0.9 D0.1 20、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地土地使用权，6月1日完毕规划设计，10月1日获发动工许可证，4月1日项目建成并获发竣工证书，10月1日销售完毕。在计算该项目财务内部收益率时，其计算期为_。 A1999年8月1日至4月1 B10月1日至4月1日 C1999年8月1日至10月1 D10月1日至10月1日 21、若某宗待出租物业确定租

15、金高于市场租金水平，则认为该物业空置率会_。 A为0 B下降 C上升 D为1 22、从投资角度看，资金时间价值大小并不取决于_。 A投资利润率 B投资额大小 C风险原因 D通货膨胀率23、如下有关房地产特性说法中，表述对有。 A：房地产价格实质上是房地产权益价格，在估价中可以忽视房地产实体完好状况影响 B：房地产价格既有使用代价价格，也有互换代价租金 C：房地产价格与租金关系，类似于本金与利息关系 D：房地产价格难以在短期内到达 E：房地产价格一般随交易需要而个别形成 24、设定房地产抵押权土地使用权是以划拨方式获得，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相称于应缴纳_款额后，抵押权人方可优先受偿。 A税金 B拍卖费用 C土地使用权出让金 D土地使用成本25、不属于在可行性研究中规划设计方案选择是_。 A市政规划方案选择 B项目构成及平面设计 C建筑规划方案选择 D市场调查分析