(房地产营销)自作房地产销售基础知识

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1、房地产销售基础知识房地产定义房产和地产的总称，也叫不动产”房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。二、房地产的形态1、单纯的土地；三、房地产特性：（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等）2、单纯的房屋;3、土地和房屋的综合体。1.位置的固定性，受地理位置的限制2地域的差别性3.高质耐久性四、房地产产品的特性:1.不可移动性3.价值量大五、房地产开发的特点1.资金量大2.4.2.保值增值性使用时间长变现能力差（长线短线）投资回报高附加值高3.投资风险大4.5.产品关联性大（建筑、设计、金融、

2、运输等）房地产的投资回报率：25%以上（国外：5流右）六、房地产产业的主要内容:1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；6、房地产物业管理；7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。七、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市

3、场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。八、土地使用年限住宅用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年商业、旅游、娱乐用地为40年。九、房地产产权房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。与产权有关的概念房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有

4、者按照国家法律规定所有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。房地产权登记：通常称产权登记”包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施

5、有效的管理。共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。过户：即更换房屋承租人姓名。十、中国的土地政策：1.中国的土地国有土地：国家进行了集中征用，可进行自由划拨出让土地集体土地：一般为农业用地。（国有土地的性质和集

6、体土地的性质可以相互转让）土地使用年限到期后：1）收归国有，国家重新进行开发，但是必须进行房屋补偿2）有该地块土地使用权人想政府申请续租2.生地：又称毛地，即没有进行基础配套建设。没有进行三通一平的土地熟地：进行了基础配套和三通一平建设的土地（土地出让金+基础配套金）三通一平：道路、水、电通场地平整七通一平：通讯、天然气、热力、排污、道路、水、电通、场地平整十一、五证两书一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、国有土地使用证经土地使用者申请

7、，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和四至”范围。四、建设工程开工证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、商品房销售（预售）许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书十二、名词解释居住区用：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地：指住宅建筑基地占地及其占地四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等的总称）道路用地：指居住区

8、道路、小区路、组团路及非公配建的居民汽车地面停放场地公共绿地：指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带绿地等道路红线：指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基地位置的控制线。建筑小品：既有功能要求，又具有点缀，装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体建筑，游憩观赏实施和标志物等的总称。套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积：指房屋户内全部供食用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积：商品房各套（单元）内空间周围的维护和

9、承重墙体，有共用墙及非公用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：:指阳台地面地板外沿水平面的投影。套内阳台建筑面积:指套内各阳台建筑面积之和。共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。应分摊的共有建筑面积：应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成。1. 电梯井、

10、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2. 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%山墙：坡屋面房屋指斜屋顶的倾斜平面端构成的垂直三角部分，各式建筑指的是建筑的短边。竣工面积：指竣工的各懂房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。容积率：指建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率=总建筑面积/总用地面积建筑密度：指在居住区用地内各类建筑的基地面积与居住区用地的比率。建筑密度=各内建筑基地总面积（所有建筑底层面积总和）/总用地面积绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿

11、化投影面积与规划建设用地面积之比绿化率=总绿化面积/总用地面积。有水平绿化（地面的绿化）与垂直绿化之分绿地率=绿地总面积/总用地面积。可理解为水平绿化开间：房间的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。进深指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。层咼他通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。|净高指层高减去楼板厚度的经剩值。标准层：指平面布置相冋的住宅楼层。阳台指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间平台指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分走廊指住宅套外使用的水平交通空间。-|地下室：指房间地面低于室外地平面且高度超过该房

12、间净高的1/2者。隔断：指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间的到顶或不到顶构件。过道：指住宅套内使用的水平交通空间单兀式住宅：指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面积只有一个楼梯住户由楼梯平台直接进入分户门。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单兀。n玄关：它是以个缓冲过度的地段，讲究一定的私密性，大门一开有玄关阻隔，外人对室内就不能以览无余。十三、面积的计算1. 计算建筑面积的范围：1）单层建筑物不论其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。2）多层建筑物的建筑面积按已建筑面积的总和计算，其底层按建筑物

13、外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。3）层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。4）用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。5）坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。6）穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。7）电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算

14、建筑面积。8）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。9）建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的,按其墙外围水平面积计算建筑面积。10）与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。11）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。12）突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。14）封闭阳台、挑廊，

15、按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。15）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一增计算建筑面积。16）两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。17）室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。18）跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。19）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空

16、间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。20）原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。2. 不计算建筑面积的范围：1）突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。2）检修、消防等用的室外爬梯。3）层高在2.2米以内的技术层、夹层。4）构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、地下人防干、支线等。5）建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。6）没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7）单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单

17、层房间。8）层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。9）岗亭、警亭、书报亭等。10）里弄房屋后天井内的天棚。11）利用马路、通道及隙地所搭棚架。12）阁楼。13）房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。（3）其他：在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。3. 公用建筑面积按以下规则分摊：1.分摊原则：1）房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。2）房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊

18、后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。3）商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。4）商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积2.计算方法：1）套内建筑面积由以下三部分组成：A、套（单元）内的使用面积；套内使用面积的计算应符合下列规定：a、套内使用面

19、积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；B、套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。C、阳台建筑面积a、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面

20、积；b、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c、凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；d、半挑凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3、公用建筑面积由以下两部分组成：A、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。B、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半C、公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积=套内建筑面积蚣用建筑面积分摊系数