北京万通发展战略项目内部评估报告

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1、机密文件，仅供北京万通内部使用北京万通发展战略项目北京万通发展战略项目 内部评估报告内部评估报告机密文件，仅供北京万通内部使用目录目录 整体绩效评估整体绩效评估2.2.业务能力评估业务能力评估3.3.组织能力评估组织能力评估1.1.整体绩效评估整体绩效评估4.4.财务能力评估财务能力评估5.5.获利模式评估获利模式评估 1机密文件，仅供北京万通内部使用总体评估看来，万通员工对公司的经营策略和企业文化的总体评估看来，万通员工对公司的经营策略和企业文化的认同度较高，但是对于企业的管理架构和执行能力存在较认同度较高，但是对于企业的管理架构和执行能力存在较大的意见大的意见-内部技能评估内部技能评估-2

2、.962.963.43.43.053.053.483.483.043.043.563.562.52.53 33.53.54 44.54.5人力资源架构人力资源架构组织构架组织构架技术构架技术构架企业文化企业文化业务流程业务流程策略策略评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估2机密文件，仅供北京万通内部使用万通员工对于企业文化、企业策略的认同程度比较高万通员工对于企业文化、企业策略的认同程度比较高3.613.613.523.523.533.533.553.553.553.553.563.563.583.583.643.644.0

3、54.054.164.163.553.553.553.553.583.583.663.663.863.863.883.883.883.883.913.912.52.53 33.53.54 44.54.5上、下级汇报关系 上、下级汇报关系 传帮带 传帮带 风格 风格 变革管理 变革管理 韧性 韧性 氛围 氛围 创新 创新 敢于冒险 敢于冒险 自豪 自豪 拥有度 拥有度 竞争对手 竞争对手 市场策略 市场策略 核心能力 核心能力 远景/使命 远景/使命 产品/服务 产品/服务 经营目标 经营目标 客户 客户 行业趋势 行业趋势 组织构架企企 业业 文文 化化企企 业业 策策 略略资料来源：综合能力

4、评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估3机密文件，仅供北京万通内部使用万通员工调查反映意见较多在于人力资源管理和企业业务万通员工调查反映意见较多在于人力资源管理和企业业务管理流程方面管理流程方面2.982.982.942.942.832.832.72.72.692.692.662.662.772.772.982.982.952.952.862.862.842.842.772.772.982.982.892.892.82.82.842.842.52.53 33.53.54 44.54.5技能和知识 技能和知识

5、绩效管理 绩效管理 知识管理 知识管理 薪资回报 薪资回报 晋升规划 晋升规划 挽留人才 挽留人才 IT投资IT投资业务流程 业务流程 决策制度 决策制度 沟通 沟通 冲突解决 冲突解决 信息分享 信息分享 多样化 多样化 参与感 参与感 激励 激励 财务计划 财务计划 业务业务管理管理流程流程人力人力资源资源管理管理企业策略企业策略企业文化企业文化技术构架技术构架资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估4机密文件，仅供北京万通内部使用企业策略：万通员工普遍认同企业在行业发展趋势和经营企业策略

6、：万通员工普遍认同企业在行业发展趋势和经营目标方面的把握，但是目标方面的把握，但是8080的人对于万通的财务计划的有的人对于万通的财务计划的有效性和明确性表示质疑效性和明确性表示质疑3.863.863.483.483.663.663.553.553.033.033.913.912.842.843.883.883.583.583.553.553.883.882.52.53 33.53.54 44.54.5产品/服务 产品/服务 合作联盟 合作联盟 远景/使命 远景/使命 市场策略 市场策略 绩效指标 绩效指标 行业趋势 行业趋势 财务计划 财务计划 客户 客户 核心能力 核心能力 竞争对手 竞争

7、对手 经营目标 经营目标 资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估5机密文件，仅供北京万通内部使用业务流程：员工对于信息共享、冲突的解决和沟通意见较业务流程：员工对于信息共享、冲突的解决和沟通意见较多多3.143.143.113.113.253.252.982.982.772.773.033.033.453.452.952.952.842.842.862.862.52.53 33.53.54 44.54.5质量和服务 质量和服务 衔接合作 衔接合作 持续改进 持续改进 业务流程 业务流程 信息

8、分享 信息分享 资源分配 资源分配 工作规划 工作规划 决策制度 决策制度 冲突解决 冲突解决 沟通 沟通 资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估6机密文件，仅供北京万通内部使用企业文化：万通的员工对于万通有明显的自豪感和主人翁企业文化：万通的员工对于万通有明显的自豪感和主人翁精神，但是认为企业在员工激励、鼓励人才多样化发展和精神，但是认为企业在员工激励、鼓励人才多样化发展和员工参与企业管理方面存在问题员工参与企业管理方面存在问题3.523.523.643.643.553.554.054.0

9、52.82.82.892.893.583.582.982.983.563.563.533.533.423.424.164.163.553.552.52.53 33.53.54 44.54.5资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估7机密文件，仅供北京万通内部使用组组织织构构架架技术与组织架构：万通员工调查中有技术与组织架构：万通员工调查中有6767的员工不认同的员工不认同ITIT投资已经足够达到应有要求的说法投资已经足够达到应有要求的说法2.772.773.083.083.143.143.22

10、3.223.143.143.443.443.613.612.52.53 33.53.54 44.54.5IT投资IT投资IT流程IT流程IT软件IT软件IT硬件IT硬件结构 结构 职位与职责 职位与职责 上、下级汇报关系 上、下级汇报关系 ITIT技技术术构构架架资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估8机密文件，仅供北京万通内部使用人力资源：员工问卷调查反映出万通人力资源管理方面存人力资源：员工问卷调查反映出万通人力资源管理方面存在的问题比较集中在的问题比较集中2.662.662.692.6

11、92.982.982.72.73.443.442.942.942.832.833.283.283.143.142.52.53 33.53.54 44.54.5挽留人才 挽留人才 晋升规划 晋升规划 技能和知识 技能和知识 薪资回报 薪资回报 招聘/筛选 招聘/筛选 绩效管理 绩效管理 知识管理 知识管理 人事政策 人事政策 发展 发展 资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估9机密文件，仅供北京万通内部使用高层管理人员对于万通的流程管理意见较大，中层干部更高层管理人员对于万通的流程管理意见较大

12、，中层干部更关注企业技术构架上的短板，一般业务人员对公司人力资关注企业技术构架上的短板，一般业务人员对公司人力资源管理和流程管理意见较多源管理和流程管理意见较多2.52.52.72.72.92.93.13.13.33.33.53.53.73.73.93.94.14.14.34.34.54.5高管高管中管中管业务人员业务人员资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估10机密文件，仅供北京万通内部使用总部人员认为万通在业务和管理流程控制上不够顺畅，项总部人员认为万通在业务和管理流程控制上不够顺畅，项

13、目人员则认为在技术构架上缺乏充分的建设和支持。目人员则认为在技术构架上缺乏充分的建设和支持。2.52.52.72.72.92.93.13.13.33.33.53.53.73.73.93.94.14.14.34.34.54.5总部总部项目公司项目公司资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估11机密文件，仅供北京万通内部使用在公司在公司5 5年以上的老员工对于公司策略和企业文化的认同度年以上的老员工对于公司策略和企业文化的认同度比较高，但是在公司比较高，但是在公司3 3年以上的员工普遍对于万通的流

14、程管年以上的员工普遍对于万通的流程管理、技术构架、人力资源管理意见较大理、技术构架、人力资源管理意见较大2.52.52.72.72.92.93.13.13.33.33.53.53.73.73.93.94.14.14.34.34.54.5资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估12机密文件，仅供北京万通内部使用目录目录 业务能力评估业务能力评估2.2.业务能力评估业务能力评估3.3.组织能力评估组织能力评估1.1.整体绩效评估整体绩效评估4.4.财务能力评估财务能力评估5.5.获利模式评估获利模

15、式评估 13机密文件，仅供北京万通内部使用万泉项目的业务价值链中，土地选择、前期项目策划和营万泉项目的业务价值链中，土地选择、前期项目策划和营销管理方面均体现了万通的优势，但后期项目策划和服务销管理方面均体现了万通的优势，但后期项目策划和服务方面也显示出了不足之处方面也显示出了不足之处资料来源：瑞通管理分析2.业务能力评估存在的主要问题存在的主要问题万通成功之处万通成功之处-万泉项目业务能力评估万泉项目业务能力评估-中关村高科技园区 绿化带 西三环四环之间，交通便利 低密度 多层带电梯 板楼 市场先机 新新家园 CEO官邸 广告宣传 低开高走 开发周期长 后期无新意 三期面临周边项目价格竞争

16、投诉率高 无客户服务专人招标采购高绿化率领先的设计思想 一、二期部分投资人/项目经理套现撤出服务服务销售销售营销营销项目管理项目管理项目策划项目策划土地选购土地选购战略与研发战略与研发14机密文件，仅供北京万通内部使用新城项目在前期项目策划、管理方面同样具有优势，但土新城项目在前期项目策划、管理方面同样具有优势，但土地和销售方面表现不足地和销售方面表现不足-新城项目业务能力评估新城项目业务能力评估-资料来源：瑞通管理分析2.业务能力评估存在的主要问题存在的主要问题万通成功之处万通成功之处CBD抗风险力强东三环沿线 市场先机 居住性概念 与香港置地成功合作 与国际先进中介服务机构合作 引入香港管

17、理经验 广告宣传 合资概念土地持有期长财务费用高 周边项目竞争激烈服务服务销售销售营销营销项目管理项目管理项目策划项目策划土地选购土地选购战略与研发战略与研发15机密文件，仅供北京万通内部使用亚运项目的业务能力与前两个主要项目的优劣势特点极其亚运项目的业务能力与前两个主要项目的优劣势特点极其相同相同-亚运项目业务能力评估亚运项目业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题存在的主要问题万通成功之处万通成功之处亚运商圈奥运概念原生地独特/稀缺性四五环之间，交通便利 大绿地 别墅/联体别墅职责明确系统化强招标采购新新家园广告宣传土地成本较高资料来源：瑞通管理分析服务服务销售销售营销营销项目管理项目

18、管理项目策划项目策划土地选购土地选购战略与研发战略与研发16机密文件，仅供北京万通内部使用龙山项目上策划和营销具有优势，土地和项目管理存在不龙山项目上策划和营销具有优势，土地和项目管理存在不足足-龙山项目业务能力评估龙山项目业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题存在的主要问题万通成功之处万通成功之处轨道交通土地评估值虚增土地持有期长，财务费用高周边环境为工业区及铁路远离城区连排别墅第二居所小区/建筑单体设计及材料领先新新家园营销创意-走远一点弹性物业管理费准现房销售经验不足与其他项目交流不够资料来源：瑞通管理分析服务服务销售销售营销营销项目管理项目管理项目策划项目策划土地选购土地选购战略

19、与研发战略与研发17机密文件，仅供北京万通内部使用新概念住宅有别于其它传统业务，整个价值链均具有新意新概念住宅有别于其它传统业务，整个价值链均具有新意，但诸多方面亦存在不足，但诸多方面亦存在不足-新概念住宅业务能力评估新概念住宅业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题存在的主要问题万通成功之处万通成功之处 根据客户的需求选择 强调个性化设计 满足客户的特定需要 预制集成 小规模，多地域 境外加工部件，国内施工、安装 建立采购中心，与国外厂家密切联系 网上预选 门市签约 网上修改、监督工程进度 根据样品，个性化调整 建立客户网络 现有签约客户1家、意向6家 在龙山建有15个样品间 拟建客户联

20、络网 通过成立俱乐部建立客户联系 拟进行客户跟踪服务 如向其他开发商购置土地价格会比较高 其他开发商可否同意单建别墅尚有待实践检验 成本高于传统建筑模式 建立俱乐部与房屋开发是不同的业务流程，应成立不同的机构分别进行操作管理 木制结构比刚混结构价值到底是高还是低资料来源：瑞通管理分析服务服务销售销售营销营销项目管理项目管理项目策划项目策划土地选购土地选购战略与研发战略与研发 全新的商业模式 顾客导向 战略实施的计划不完善18机密文件，仅供北京万通内部使用本部的业务能力只剩下土地选择和项目前期策划，但土地本部的业务能力只剩下土地选择和项目前期策划，但土地购置能力上同样不足购置能力上同样不足-本部

21、业务能力评估本部业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题存在的主要问题万通成功之处万通成功之处 除龙山外，现有项目处于市场热点地区现有地块各具成功特色 龙山、新城国际土地持有时间较长所获得的土地没有价格优势设计理念比较超前项目品牌效应明显资料来源：瑞通管理分析服务服务销售销售营销营销项目管理项目管理项目策划项目策划土地选购土地选购战略与研发战略与研发 思想领先，探索先进的经营模式积极促进产业交流整体市场调研不连贯政策研究不充分企业形象宣传的社会认同性较强19机密文件，仅供北京万通内部使用综合各主要项目的业务能力可以得出，万通的核心技能是综合各主要项目的业务能力可以得出，万通的核心技能是项目

22、策划和营销管理，但弱项是项目管理、客户服务和土项目策划和营销管理，但弱项是项目管理、客户服务和土地购置地购置-整体业务能力评估整体业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题存在的主要问题万通成功之处万通成功之处 准确把握地块的价值 能够预期市场发展趋势与其他开发商相比，万通没有获取土地的优势土地置留时间较长 成功树立项目品牌 注重项目市场研究 项目策划能力教强 设计思想比较超前项目间资源调配受合作方式影响不同项目的经验教训没有共享项目管理能力不均衡注重企业形象宣传广告宣传效应明显注重把握市场动态市场运作能力较强 注重销售手法 客户关系管理薄弱 客户价值研究不足资料来源：瑞通管理分析服务服务销

23、售销售营销营销项目管理项目管理项目策划项目策划土地选购土地选购战略与研发战略与研发 在思想和实践上积极探索新型商业模式 积极促进产业交流新模式的实施能力有待检验对整体市场和政策研究不充分20机密文件，仅供北京万通内部使用北京北京CBDCBD、亚运村和中关村构成房地产开发的三大热点，其、亚运村和中关村构成房地产开发的三大热点，其中亚运村为已持续多年的热点，而中亚运村为已持续多年的热点，而CBDCBD及中关村为新兴热点及中关村为新兴热点，竞争日益激烈，竞争日益激烈项目名称项目名称开发商开发商建外SOHO 红石实业现代城 红石实业新城国际万通集团世贸国际奥中基业国际花园深圳金地财富中心香江国际旺座

24、天亚物业阳光100 银信光华宅.美诗 住总（中关村）日坛.晶华 大成 CBDCBD地区地区中关村地区中关村地区项目名称项目名称开发商开发商中海紫金苑 中海中海雅园 中海山水倾城 住总（中关村）百环公寓住总（中关村）新起点 三义锦绣大地锦绣大地涧桥.泊屋馆新纪元光大花园 光大美丽园 东方浩鸣华清嘉园 华润置地 资料来源:搜房网2.业务能力评估21机密文件，仅供北京万通内部使用中关村作为高科技产业基地，受到开发商的追逐，区域房中关村作为高科技产业基地，受到开发商的追逐，区域房地产市场迅速升温，成为与地产市场迅速升温，成为与CBD东西呼应、最有人气的热东西呼应、最有人气的热点地区。点地区。中关村周边

25、高档项目分布中关村周边高档项目分布05000010000015000020000025000030000035000002000400060008000100001200014000均价（元/平方米）面积（万平方米）万泉美丽园人济山庄新起点华清嘉园嘉慧苑科技会展韦伯时代希格玛世纪豪景光大花园涧桥泊屋馆中海紫金苑资料来源:搜房网，瑞通管理分析锦绣大地2.业务能力评估22机密文件，仅供北京万通内部使用中关村周边地区现有高档住宅项目的竞争在中关村周边地区现有高档住宅项目的竞争在20012001年最年最激烈，对激烈，对20022002、20032003年市场都将产生显著影响年市场都将产生显著影响此表中

26、数据从北京现售的1000余个楼盘中选取，对97年前开盘的项目对97-2000年的市场竞争，及2002年后新开盘项目对未来的市场竞争的影响未考虑在内假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响年1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004项目数比例年度项目量2514202522137277.41%11.11%33.33%22.22%2396725.93%万泉万泉资料来源:搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估23机密文件，仅供北京万通内部使用在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情况下，万

27、泉在建筑形式和密度上仍活配套等相差不大的情况下，万泉在建筑形式和密度上仍占有优势占有优势 中关村周边地区高档住宅项目平均容积率为1.3，绿化率为41%，多层、小高层约占总开发项目的1/3，适于居住，万泉项目为多层、容积率1.3、绿化率45%，定位于高档住宅中的高端。中关村周边区域高档住宅项目建筑形式451220510152025多层小高层小高层/高层高层建筑形式项目数量中关村周边高档住宅项目容积率分布74410105012345678223 34 45 56 67 78 8容积率范围项目数量万泉万泉万泉万泉资料来源:搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估24机密文件，仅供北京万通内部使用万泉在中

28、关村周边的高档住宅中，户均面积大，定位在周万泉在中关村周边的高档住宅中，户均面积大，定位在周边区域的高档住宅中高端边区域的高档住宅中高端 在中关村周边区域开发商倾向于三居，其次为二居和四居，一居、五居、和六居有少量供应，万泉的主力户型为三居、四居、六居，户均面积大，定位在周边区域的高档住宅中高端。一居二居三居四居五居六居项目数比例户型统计41824111124比例16.67%75.00%100.00%45.83%4.17%4.17%121317112.50%4.17%29.17%33.33%4.17%8.33%4.17%4.17%8万泉万泉资料来源:搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估25机密

29、文件，仅供北京万通内部使用北京向国际化城市迈进，而是北京与国际接轨的一北京向国际化城市迈进，而是北京与国际接轨的一个端口和标志，的建设引起世人的关注，房地产项个端口和标志，的建设引起世人的关注，房地产项目广受置业者青睐目广受置业者青睐 CBD区域高档项目分布CBD区域高档项目分布010000020000030000040000050000060000005000100001500020000均价（元/平方米）面积（万平方米）新城国际第一商城旺座光彩国际京达世贸阳光100宅.美诗现代城吉庆里资料来源:搜房网，瑞通管理分析2.业务能力评估26机密文件，仅供北京万通内部使用CBDCBD区域现有高档住

30、宅项目的竞争在区域现有高档住宅项目的竞争在20012001年最为激烈，对年最为激烈，对20022002、20032003年市场都将产生显著影响年市场都将产生显著影响此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取，对97年前开盘的项目对97-2000年的市场竞争，及2002年后新开盘项目对未来市场竞争的影响未考虑在内假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响年1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004项目数比例年度项目量139131715951822.22%27.78%515.56%26411.11%33.33%新城新城 资料来源:搜房网、瑞通管理分析2.业务能力

31、评估27机密文件，仅供北京万通内部使用在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情况下，新城在建筑设计和密度上亦活配套等相差不大的情况下，新城在建筑设计和密度上亦占有优势占有优势 CBD区域高档公寓项目容积率较高，平均为4.8，高层建筑占总开发项目近90%，绿化率平均为36%，体现了商务中心区的公寓特色，新城国际项目设计上引入国际招标、新型的环行楼体设计，国际公寓部分容积率为3.6、绿化率为43%，领先于市场CBD区域项目容积率分布1413312301234522334455667788容积率范围项目数量CBD区域项目

32、建筑形式1111905101520多层/小高 层小高层小高层/高层高层建筑形式项目数量新城新城 新城新城 资料来源:搜房网、瑞通管理分析单位：个单位：个2.业务能力评估28机密文件，仅供北京万通内部使用在户型设计上，新城国际满足系列化需求，但不强调闹市在户型设计上，新城国际满足系列化需求，但不强调闹市中的大面积设计，定位于市场广泛认同的标准，具有其合中的大面积设计，定位于市场广泛认同的标准，具有其合理性理性在CBD区域开发商倾向于二居、三居户型，四居和一居有一定供应，而五居只有一个项目，新城国际项目户型有一居、二居、三居、四居，在户型选择上针对市场广泛认同的标准一居二居三居四居五居项目数比例户

33、型统计410117111比例36.36%90.91%100.00%63.64%9.09%231118.18%18.18%18.18%27.27%9.09%9.09%22新城新城 资料来源:搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估29机密文件，仅供北京万通内部使用目录目录 组织能力评估组织能力评估2.2.业务能力评估业务能力评估3.3.组织能力评估组织能力评估1.1.整体绩效评估整体绩效评估4.4.财务能力评估财务能力评估5.5.获利模式评估获利模式评估 30机密文件，仅供北京万通内部使用比较万通组织结构发展特点，万通目前正处于项目制分权比较万通组织结构发展特点，万通目前正处于项目制分权管理阶段，由

34、单一项目转向多项目分头并进阶段管理阶段，由单一项目转向多项目分头并进阶段起步期起步期增长期增长期成熟期成熟期衰退期衰退期下一周期下一周期；再兴；再兴初级组织，以初级组织，以个人能力为主个人能力为主导；组织以分导；组织以分散的职能有关散的职能有关权力分散，以事权力分散，以事业部为主导业部为主导整合资源整合资源，以矩，以矩阵为主导阵为主导优化组织结构，优化组织结构，建立创新体制建立创新体制集团消除集团消除内部危机内部危机集团领导集集团领导集中权力、创中权力、创造系统新秩造系统新秩序序企业失去企业失去活力，需活力，需重组以创重组以创新新市场与公司内部发展市场与公司内部发展的不同阶段示意的不同阶段示意

35、单一产品市场单一产品市场多元产品、市场多元产品、市场国际化产品、市场国际化产品、市场-组织结构评估组织结构评估-创业初期创业初期的万通的万通目前的万通，目前的万通，项目制分权管理项目制分权管理未来的万通未来的万通？资料来源:瑞通管理分析3.组织能力评估31机密文件，仅供北京万通内部使用纵观万通目前组织机构，总部纵观万通目前组织机构，总部3535人、项目人、项目7373位派出人员，位派出人员，外加外加200200人以上项目招聘及合作方人员，表现了万通主要职人以上项目招聘及合作方人员，表现了万通主要职能各项目独立运作循环的特点能各项目独立运作循环的特点-组织结构评估组织结构评估-发发展展大大厦厦董

36、事会董事会财务总监财务总监总经理总经理业业务务发发展展部部工工程程预预算算部部财财务务管管理理部部业务系统业务系统支持系统支持系统主要子公司主要子公司总总经经理理办办公公室室人人事事行行政政部部法法律律部部会会计计部部广广场场房房地地产产世世界界房房地地产产新新世世界界商商城城鼎鼎安安物物业业龙龙山山置置业业万万泉泉花花园园物物业业东东润润科科技技发发展展京京伯伯房房地地产产新新概概念念集集成成住住宅宅万万置置房房地地产产8 8人人1 1人人4 4人人5 5人人7 7人人3 3人人7 7人人8 8人人1 1人人2 2人人1111人人3030人人1313人人5959人人1313人人4949人人1

37、616人人2020人人2929人人2 2人人1313人人2222人人主要项目主要项目7373人，人，另有合作方和项目另有合作方和项目招聘人员招聘人员224224人人资料来源:万通3.组织能力评估32机密文件，仅供北京万通内部使用实质上，各项目的独立运作导致了机构重叠设置，信息和实质上，各项目的独立运作导致了机构重叠设置，信息和资源难以共享，不但明显增加了人工成本，而且大大提高资源难以共享，不但明显增加了人工成本，而且大大提高了学习成本，不利于人员管理和知识管理了学习成本，不利于人员管理和知识管理12512111 11 11 16 62 23 33 33 34142733661731868104

38、客户服务部客户服务部销售部销售部市场部市场部工程部工程部前期部前期部预算部预算部财务部财务部办公室办公室经理部经理部万通万通合作方合作方项目招聘项目招聘11313221 11 12 21 12 21 12 21161714363175937774客户服务部客户服务部销售部销售部市场部市场部工程部工程部前期部前期部预算部预算部财务部财务部办公室办公室经理部经理部万通万通合作方合作方项目招聘项目招聘45322133 3153512341571044556客户服务部客户服务部销售部销售部市场部市场部工程部工程部前期部前期部预算部预算部财务部财务部办公室办公室经理部经理部万通万通合作方合作方项目招聘项

39、目招聘11112541253334121634425客户服务部客户服务部销售部销售部市场部市场部工程部工程部前期部前期部预算部预算部财务部财务部办公室办公室经理部经理部万通万通项目招聘项目招聘万泉项目人员构成（万泉项目人员构成（7272人人）亚北项目人员构成（亚北项目人员构成（6262人）人）万置项目人员构成（万置项目人员构成（4949人人）龙山项目人员构成（龙山项目人员构成（4141人人）资料来源:万通 (注：项目招聘的销售人员包括部分销售代理)3.组织能力评估33机密文件，仅供北京万通内部使用万通经过多年的实践和调整，组织结构形式已经从功能制万通经过多年的实践和调整，组织结构形式已经从功能

40、制转为放权的项目制为主转为放权的项目制为主完全放权管理销售市场客服预算财务CBD项目工程预算财务工程龙山项目万泉项目预算财务工程销售市场前期销售市场前期其他其他其他总经理预算财务亚北项目工程销售市场前期其他资料来源：瑞通管理分析3.组织能力评估财务总经理人力资源工程预算工程管理市场策划物资采购功能型集中管理每个功能要为所有项目提供服务其他34机密文件，仅供北京万通内部使用尽管目前组织的转变体现了灵活反应的优点，但是同时增尽管目前组织的转变体现了灵活反应的优点，但是同时增加了管理的成本，资源分散加了管理的成本，资源分散功能制的特点功能制的特点q优点 总部对于项目的监控能力强 便于统一调配公司的财

41、务、人力、业务能力 侧重技巧的培养，便于形成公司的统一能力和资源共享q缺点 项目的权利和责任不够明晰，责任难以落实 决策执行的层次多，效率较低 项目管理的灵活性不高，市场反应慢 项目自身能力弱 q优点 项目管理的灵活性高，市场反应能力强 决策执行的层次少，效率高 权责明晰，权利和责任直接落实到人q缺点 总部对于项目的监控能力弱化 项目能力分散，不利于形成公司的整体能力 项目之间资源难于共享，经验和教训共享不足 项目制的特点项目制的特点资料来源：瑞通管理分析3.组织能力评估35机密文件，仅供北京万通内部使用绩效管理结合企业文化是凝聚、吸引优秀人才的最重要管绩效管理结合企业文化是凝聚、吸引优秀人才

42、的最重要管理手段之一理手段之一-典型绩效管理典型绩效管理-1.1 企业战略企业战略1.2 年度业务计划年度业务计划3.1 3.1 部门经理绩效考评结果反馈部门经理绩效考评结果反馈3.2 3.2 绩效考评指标数据收集绩效考评指标数据收集绩效管理计划绩效管理计划绩效管理监控绩效管理监控绩效管理评估绩效管理评估激励激励绩效标准绩效标准2.1 2.1 年度考评计划年度考评计划2.2 2.2 个人目标设定个人目标设定 4.1 4.1 个人绩效指标与上司业绩挂钩个人绩效指标与上司业绩挂钩4.2 4.2 年度个人绩效评估年度个人绩效评估5.1 5.1 奖金奖金5.2 5.2 员工工资调整员工工资调整5.3

43、5.3 员工职业发展计划员工职业发展计划5.4 5.4 培训培训5.5 5.5 持续发展计划持续发展计划资料来源：瑞通管理分析3.组织能力评估36机密文件，仅供北京万通内部使用-万通绩效管理体系现状万通绩效管理体系现状-资料来源：内部访谈及瑞通管理分析1.1 企业战略企业战略1.2 年度业务计划年度业务计划3.1 3.1 部门经理绩效考评结果反馈部门经理绩效考评结果反馈3.2 3.2 绩效考评指标数据收集绩效考评指标数据收集绩效管理计划绩效管理计划绩效管理监控绩效管理监控绩效管理评估绩效管理评估激励激励绩效标准绩效标准2.1 2.1 年度考评计划年度考评计划2.2 2.2 个人目标设定个人目标

44、设定 4.1 4.1 个人绩效指标与上司业绩挂钩个人绩效指标与上司业绩挂钩4.2 4.2 年度个人绩效评估年度个人绩效评估5.1 5.1 奖金奖金5.2 5.2 员工工资调整员工工资调整5.3 5.3 员工职业发展计划员工职业发展计划5.4 5.4 培训培训5.5 5.5 持续发展计划持续发展计划计划中正在做改善中在公司战略没有确立或者面临重大调整的情况下单纯追求在公司战略没有确立或者面临重大调整的情况下单纯追求绩效管理的细节调整只能是本末倒置，缺乏根本的战略支绩效管理的细节调整只能是本末倒置，缺乏根本的战略支撑和指标设定依据，结果不会理想撑和指标设定依据，结果不会理想3.组织能力评估37机密

45、文件，仅供北京万通内部使用目标评估目标评估目标评估客户方面客户方面目标评估财务方面财务方面学习与成长学习与成长内部经营过程内部经营过程“要实现设想，我们应向客户展示什么？”“要实现设想，我们将如何保持创新、改变和提高的能力?”“要在财务方面取得成功，我们应向股东们展示什么？”“要股东和客户满意，哪些业务过程我们应有所长?”理想和战略理想和战略关键绩效指标的设立对于绩效管理的成败至关重要。万通关键绩效指标的设立对于绩效管理的成败至关重要。万通现有的考核体系在指标设定方面存在明显的不足现有的考核体系在指标设定方面存在明显的不足-万通考核指标存在的问题万通考核指标存在的问题-典型关键绩效指标体系典型

46、关键绩效指标体系-只考虑了财务指标 缺乏对客户、学习和成长等方面的考虑，对内部经营过程重视不够 财务指标是滞后指标，而其他指标是优先指标 对过程监控不理想，使得考核体系不科学资料来源：内部访谈及瑞通管理分析3.组织能力评估38机密文件，仅供北京万通内部使用3.143.143.283.282.832.832.942.943.443.442.72.72.982.982.692.692.662.662 22.52.53 33.53.54 4发展 发展 人事政策 人事政策 知识管理 知识管理 绩效管理 绩效管理 招聘/筛选 招聘/筛选 薪资回报 薪资回报 技能和知识 技能和知识 晋升规划 晋升规划 挽

47、留人才 挽留人才 万通在人员招聘和人事政万通在人员招聘和人事政策上基本能够获得员工的策上基本能够获得员工的认可。人力资源管理的执认可。人力资源管理的执行能力不是主要问题。行能力不是主要问题。员工调查表明万通在挽留人才、晋升规划和薪资回报以及员工调查表明万通在挽留人才、晋升规划和薪资回报以及知识管理方面存在较大的问题知识管理方面存在较大的问题资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）员工对于万通在挽留人才、晋升规员工对于万通在挽留人才、晋升规划和薪资上的意见集中体现了企业划和薪资上的意见集中体现了企业的价值取向和

48、员工利益之间存在矛的价值取向和员工利益之间存在矛盾。盾。3.组织能力评估39机密文件，仅供北京万通内部使用万通曾经是业内高收入企业，但是近三年工资水平基本没万通曾经是业内高收入企业，但是近三年工资水平基本没有调整，目前仅处于行业中等水平有调整，目前仅处于行业中等水平3.组织能力评估行政事务人员工程技术人员研发策划人员部门经理项目总经理副总经理行业低等水平行业中等水平行业高等水平万通的技术人员：工龄长的薪资可以达到行业中、高等水平。万通副总级：工资基本在行业中等水平。万通项目经理：对薪资反映的意见多。-北京北京20012001年房地产行业薪资调查（月薪、税后）年房地产行业薪资调查（月薪、税后）-

49、资料来源：万通2001年度房地产行业薪资调查及瑞通管理分析单位：人民币单位：人民币 元元注：万通目前大部分岗位的注：万通目前大部分岗位的薪资处于行业中等水平。薪资处于行业中等水平。40机密文件，仅供北京万通内部使用人力资源管理在组织中的重要性和复杂性通常体现在四个人力资源管理在组织中的重要性和复杂性通常体现在四个不同的层面不同的层面行政管理行政管理确保用人的合法性以及获得合格人才的有效性战略制定支持战略制定支持 人力资源能力作为策略决策的重要考量因素。组织变革推动组织变革推动整合人力资源能力以配合策略实施.员工支持员工支持提供员工与组织平衡协调发展的机制与架构 人力资源管理人力资源管理的复杂性

50、的复杂性-人力资源管理职能人力资源管理职能-资料来源：瑞通管理分析3.组织能力评估41机密文件，仅供北京万通内部使用万通目前人力资源管理现状表明，人力资源在战略制定和万通目前人力资源管理现状表明，人力资源在战略制定和组织变革方面的缺乏参与，导致组织和战略的脱节，有好组织变革方面的缺乏参与，导致组织和战略的脱节，有好的想法，但缺乏执行能力的想法，但缺乏执行能力确认人力资源需求吸引/选择 配置/管理续留分离组织变革推动组织变革推动（很少参与）（很少参与）员工支持员工支持（部分实现）（部分实现）参与战略讨论在商业决策上给予人员需求的建议以执行商业战略的能力为标准选择管理层持续的规划战略制定支持战略制

51、定支持（很少参与）（很少参与）行政管理行政管理（基本完善）（基本完善）人力投资管理企业文化管理整合员工能力和组织目标人员补充战略为潜在业务机会维持人员关系渠道确认组织的能力根据业务目标所需能力计划人员设置根据文化兼融性与能力选择人员多样化人员配置以获得竞争性优势团队建设培训评估交叉培训领导能力建设职业建议组织激励团队激励奖励系统工作设计新职介绍确认支持群体确认不同流程的功能交叉部分针对内部能力的弹性工作设计管理员工多样性确认有效招聘途径开展招聘和选择工作介绍情况绩效反馈技能评估业务培训职业生涯申诉程序员工政策培训弹性奖励个人绩效奖励离职面谈离职补偿确认空缺职位监控人员配置批准工作设计说明组织架

52、构招聘程序求职者管理有效挑选流程最低资格替代程序确认潜在的外部资源合作者员工数据管理保密程序为管理者提供信息确保信息的连贯性员工管理沟通员工手册改善纪律管理政策沟通和培训确保合法性补偿系统奖励管理退休系统失业税工作中止程序资料来源：内部访谈及瑞通管理分析3.组织能力评估42机密文件，仅供北京万通内部使用一个成功的变革管理通常需要四个方面的成功要素支持一个成功的变革管理通常需要四个方面的成功要素支持 领导支持领导支持远景任务确立领导能力的群体发展机构变革/团队发展实施工具实施工具工作流/程序设计工作/组织设计沟通计划培训和整体实施支持员工参与员工参与创造参与的机会创造沟通机会，促动变革热情业务模

53、式发展项目管理程序管理变革准备评估变革计划影响评估成功步骤变革导向变革导向导向导向参与参与可行可行领导领导资料来源：瑞通管理分析3.组织能力评估43机密文件，仅供北京万通内部使用对万通变革准备情况进行评估，尽管万通的领导层和员工对万通变革准备情况进行评估，尽管万通的领导层和员工对变革有所准备，但是变革方案和辅助变革工具不具备的对变革有所准备，但是变革方案和辅助变革工具不具备的情况下，变革具有极大风险情况下，变革具有极大风险导向导向1.不同的变革方式在管理者的头脑中整合。2.不同的变革方式在员工的头脑中整合。3.管理优先考虑资源的应用。4.变革的协作 (左手要知道右手在干什么。)5.从整体上把握

54、所有项目的成本和收益。领导领导高级管理者:1.作为值得尊敬的行为典范。2.强烈地支持变革。3.经理和主管有责任为成功的变革作出贡献。4.对领导层的变革提供指导和建议。5.对于变革所作的有效沟通。(原因、好处、战略).参与参与受到变革影响的人:1.以合理的方式参与变革过程。2.相信他们的意见和想法获得关注和反馈。3.理解变革的需求。4.相信变革对于企业有利。5.获得有效的沟通(及时、相关、真实)。可行可行1.重新设计流程，以去除不增值的活动。2.机构重组，以适应新的需求。3.确定新的组织所需要的能力。4.针对新的技能和行为需求所进行的培训。5.设计适应新的组织需求的绩效管理和薪筹体系。评估范围:

55、：1=强烈反对 2=不同意 3=中立4=同意5=非常同意TotalTotalTotalTotal1.2.3.4.5.1.2.3.4.5.1.2.3.4.5.2.52.51 12.52.51 11 11.61.61 11 12 21 11 11.21.21.2.3.4.5.2.52.54 43.53.53 33 33.23.24 44 42 22 23.53.53.13.1资料来源：瑞通管理分析3.组织能力评估44机密文件，仅供北京万通内部使用目录目录 财务能力评估财务能力评估2.2.业务能力评估业务能力评估3.3.组织能力评估组织能力评估1.1.整体绩效评估整体绩效评估4.4.财务能力评估财务

56、能力评估5.5.获利模式评估获利模式评估 45机密文件，仅供北京万通内部使用万泉项目的现金流分析表明，按照目前的业务预测万泉具万泉项目的现金流分析表明，按照目前的业务预测万泉具有良好的投资回报，内部收益率（年平均投资回报率）预有良好的投资回报，内部收益率（年平均投资回报率）预期可以达到期可以达到35%35%，项目净现值，项目净现值75007500万人民币万人民币 -5320030000923278109655981997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析-万泉项目现金流与投资回报分析万泉项目现金流与投资回

57、报分析-内部收益率（内部收益率（IRRIRR）=35%=35%净现值（净现值（NPVNPV）=7500=7500万人民币万人民币（息税前数值，未计入所得税和利息，（息税前数值，未计入所得税和利息，但已考虑土地增值税）但已考虑土地增值税）单位：万元4.财务能力评估46机密文件，仅供北京万通内部使用因万泉一期和二期均已成功售出，因此三期的降价风险和因万泉一期和二期均已成功售出，因此三期的降价风险和销售延后风险对整体项目的影响不是非常严重，但净现值销售延后风险对整体项目的影响不是非常严重，但净现值的损失风险也会达到的损失风险也会达到1000-20001000-2000万人民币万人民币75006500

58、550031%33%35%0200040006000800010000原值原值降价1 0%降价1 0%降价2 0%降价2 0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%75007250708033%34%35%0200040006000800010000原值原值销售年滞后1 0%销售年滞后1 0%销售年滞后2 0%销售年滞后2 0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%-万泉项目敏感性分析万泉项目敏感性分析-净现值单位：万元内部收益率净现值单位：万元内部收益率降价敏感性分析降价敏感性分析销售滞后敏感性分析销售滞后敏感性分析资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分

59、析4.财务能力评估47机密文件，仅供北京万通内部使用亚运项目按预测也比较乐观，年平均投资回报率可达到亚运项目按预测也比较乐观，年平均投资回报率可达到36%36%，项目净现值，项目净现值83708370万人民币万人民币-5821-789-50141211271159335 2000 2001 2002 2003 2004 2005资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析-亚运项目投资回报分析亚运项目投资回报分析-（内部收益率内部收益率IRRIRR和净现值和净现值NPV-NPV-息税前）息税前）内部收益率（内部收益率（IRRIRR）=36%=36%净现值（净现值（NPVNPV）=83

60、70=8370万人民币万人民币（息税前数值，未计入所得税和利息，（息税前数值，未计入所得税和利息，但已考虑土地增值税；以但已考虑土地增值税；以33.3%33.3%的股权的股权计算）计算）单位：万元4.财务能力评估48机密文件，仅供北京万通内部使用但是，亚运项目的降价和销售滞后风险对投资回报的影响但是，亚运项目的降价和销售滞后风险对投资回报的影响较大，较大，15%15%的降价损失将到这一项目失去投资价值的降价损失将到这一项目失去投资价值83702660010%19%36%0200040006000800010000原值原值降价1 0%降价1 0%降价1 5%降价1 5%0%5%10%15%20%

61、25%30%35%40%83707000600024%29%36%0200040006000800010000原值原值销售年滞后1 0%销售年滞后1 0%销售年滞后2 0%销售年滞后2 0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%-亚运项目敏感性分析亚运项目敏感性分析-净现值单位：万元内部收益率净现值单位：万元内部收益率降价敏感性分析降价敏感性分析销售滞后敏感性分析销售滞后敏感性分析资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析4.财务能力评估49机密文件，仅供北京万通内部使用新城国际项目周期较长，投资回报预期低于其他两个项目新城国际项目周期较长，投资回报预期低于其他两个项目

62、，内部收益率预期，内部收益率预期20%20%，净现值，净现值1 1亿亿400400万人民币万人民币-119-10744-825-290-125-1492077949282295215946295-78051994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005-新城项目投资回报分析新城项目投资回报分析-（内部收益率内部收益率IRRIRR和净现值和净现值NPV-NPV-息税前）息税前）资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析内部收益率（内部收益率（IRRIRR）=20%=20%净现值（净现值（NPVNPV）=1=1亿亿4

63、00400万人民币万人民币（净现值是项目开始年（净现值是项目开始年19941994年的数值；年的数值；此数据是息税前数值，未计入所得税和此数据是息税前数值，未计入所得税和利息，但已考虑土地增值税）利息，但已考虑土地增值税）单位：万元4.财务能力评估50机密文件，仅供北京万通内部使用新城国际项目对未来的现金收入预期依赖较大，降价风险新城国际项目对未来的现金收入预期依赖较大，降价风险和销售滞后风险同样存在和销售滞后风险同样存在104004160103011%14%20%0200040006000800010000原值原值降价1 0%降价1 0%降价1 5%降价1 5%0%5%10%15%20%25

64、%30%35%40%104007260409014%17%20%0200040006000800010000原值原值销售年滞后1 0%销售年滞后1 0%销售年滞后2 0%销售年滞后2 0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%-新城项目敏感性分析新城项目敏感性分析-净现值单位：万元内部收益率净现值单位：万元内部收益率降价敏感性分析降价敏感性分析销售滞后敏感性分析销售滞后敏感性分析资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析4.财务能力评估51机密文件，仅供北京万通内部使用整体来讲，万通在整体来讲，万通在1994-20011994-2001年期间一直为现金流出期，年期间一直

65、为现金流出期，20022002年之后万通将有大额现金回流。万通同样面临现金富年之后万通将有大额现金回流。万通同样面临现金富余期的现金管理问题余期的现金管理问题-万通未来现金流动和资金需求分析万通未来现金流动和资金需求分析-119-10744-8252952875-799724997248503325223061-5610-5970 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析三个项目整体内部收益率为三个项目整体内部收益率为23%23%；19941994年净现值是年净现

66、值是2 2亿亿76007600万人民币万人民币，若以，若以20002000年的价值折算，为年的价值折算，为3 3亿亿68006800万人民币万人民币（此数据是息税前数值，未计入所得税（此数据是息税前数值，未计入所得税和利息，但有考虑土地增值税）和利息，但有考虑土地增值税）单位：万元4.财务能力评估52机密文件，仅供北京万通内部使用纵观信息技术在企业中的各项应用，纵观信息技术在企业中的各项应用，ITIT技术和信息系统将技术和信息系统将带来众多领域的增值机会带来众多领域的增值机会顾客顾客销售商销售商企业企业第一层供应第一层供应商商第第X X层供应层供应商商信息信息产品产品需求方供应方企业4eProcurement（电子采购）4供应链协作4B2B Exchange（电子交易平台）4ERP（企业资源计划）4Enterprise Portal(企业门户）4eDesign（电子化设计）4CRM（客户关系管理）4eRetail（网上分销）4eService（电子化售后服务）提高 销售降低成本资料来源：瑞通管理分析-ITIT应用机会分析应用机会分析-4.财务能力评估53机密文件，仅供北京万通内部使用评