房地产开发企业收入的核算

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1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-房地产开发企业收入的核算房地产开发企业的收入，从经营的业务内容来区分，具体可分为三个类别：一是开发产品的销售和结算收入，包括土地转让收人、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等；二是出租开发产品及多种经营业务收入，包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等；三是其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。本章主要介绍房地产开发企业收入的来源、收入的实现以及收入的核算。第一节 房地产开发企业收入核算概述一、房地产

2、开发企业经营收入的构成 经营收入是指房地产开发企业在生产经营活动中由于房地产开发、销售商品和提供劳务等而取得的收入，房地产开发企业的经营收入分为主营业务收入和其他业务收入两部分。 主营业务收入是指从事主要经营活动所取得的收入。在企业的经营收入中，主营业务收入是主要部分，它直接影响企业的经济效益。房地产开发企业的主要业务是从事土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程开发等，因此房地产开发企业的主营业务收入主要是房地产的经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收人、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收人等。 其他业务收入是指从事主营业务活动以外的其他业务活动所取得的收入。其他业

3、务收入是主营业务收人的补充，房地产开发企业的其他业务收入主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收人和固定资产出租收人等。另外，房地产开发企业还可能从事多种经营，比如有附属的商业、饮食服务业等等，从事多种经营取得的收入也应属于其他业务收入的范围。二、房地产开发企业经营收入的确认 经营收入的确认是指何时登记经营收入。一般来说，经营收入的确认应以权责发生制为基础，而不是以是否收到货币资金的收付实现制为基础。按照企业会计准则的规定，企业应当在发出商品、提供劳务、同时收讫或者取得索取价款的凭据时，确认经营收入。由此可以看出企业确认经营收入，应符合两个基本条件：第一，是物权转移，即企业已经

4、发出商品或产品，或者已经提供劳务；第二是已经收到商品或产品的价款，或者得到了收取价款的凭据。房地产开发企业在确认经营收入时，应结合房地产开发企业的经营特点具体应用会计准则。例如，房地产开发企业由于开发建设的周期长，投资的数额较大，在房屋建设过程中，一般采取预收购房订金的形式，筹集资金，向购房单位或个人收取的这一部分购房订金不能在取得款项时就确认为是企业的经营收入因为，向购房单位收取的预收款项，不符合确认经营收入的两个基本条件，也不能反映合同的完成程度。 根据确认经营收入实现的两个基本条件，结合房地产开发企业经营的特点，房地产开发企业经营收入的确认分为以下几种情况： 1房地产开发企业转让、销售土

5、地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交给买主时，作为销售实现。 2房地产开发企业代建的房屋和代建的工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。 3房地产开发企业采取赊销或分期收款销售办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次转为收入，但是必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。 房地产开发企业采用分期收款方式销售开发产品，买卖双方订有合同，卖方已将产品提交给买方，开发产品的所有权已经转移，就可视为营业收入实现。但是采用这种销售方式，由于收款期限长，应收账款的金额大，带有很大的不确定

6、因素，具有一定的风险性。因此，采用分期收款方式销售土地和商品房的，不应在交货时确认全部的经营收入，应当根据合同的规定来分期确认经营收入的实现。 4房地产开发企业出租开发产品，应该在出租合同(或协议)规定日期收取租金时，作为收入实现；如果合同规定的日期已到，租用方未付租金时，仍视为经营收入的实现。第二节 房地产开发企业经营收入的核算一、经营收入的核算 (一)经营收入核算的类别 房地产开发企业为了核算对外转让、销售、结算和出租开发产品所取得的经营收人，应设立“经营收人”账户。“经营收人”账户的贷方登记本期实现的经营收入，借方登记期末结转的经营收人、销售退回、销售折让和折扣，期末结转后，该账户应无余

7、额。“经营收入”账户应按照经营收入的类别设置明细账，进行明细分类核算，设置的主要明细账户有：“土地转让收入”、“商品房销售收人”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收人”等。1土地和商品房销售收入的核算 房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应该在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售的实现。对于当时收到款项的经营收入，应借记“银行存款”账户，贷记“经营收入”账户；对于尚未收到的款项，应根据有关凭证借记“应收账款”账户，贷记“经营收入”账户。企业如果有预收款项，应将预收的购房订金等。由“预收账款”账户转入“应收账款”账户。如果预收款项大于成交金额。应

8、将其差额退给买方。如果预收款项小于成交金额，买方应补足款项。在经营收入实现的月末，企业要将为取得经营收入而发生的各种耗费，由“开发产品”账户转入“经营成本”账户。 如果有些企业预收账款业务不多，也可不设置“预收账款”账户，用”应收账款”账户代替“预收账款”账户，企业预收款项时，直接记入“应收账款”账户的贷方，在土地和商品房移交时借记“应收账款”账户。 例10一l 天地房地产开发公司收到京乐公司预交的购房订金500 000元存入银行。根据有关凭证，作会计分录如下； 借：银行存款 500 000 贷：预收账款京乐公司 500 000 天地房地产开发公司商品房建设完工，验收合格，每平方米售价2000

9、元。京乐公司购买商品房600平方米，已经预付购房订金500 000元，其余款项当即付清，天地房地产开发公司收到款项后存入银行。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：预收账款京乐公司 500 000 银行存款 700 000 贷：经营收入商品房销售收入 1200 000 月未，天地房地产开发公司结转600平方米商品房的开发成本每平方米成本1 500元，经营成本为600 1 500900 000(元)，根据有关凭证，作会计分录如下： 借：经营成本商品房销售成本 900 000 贷：开发产品房屋 900OOO2代建房屋和工程结算收入的核算 房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。代建工程开发是指企业

10、接受委托单位的委托，代为开发建设的工程，代建工程包括房屋建设工程，场地和城市建设、基础设施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建工程合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程结算收入。 房地产开发企业代建房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认经营收人的实现。 房地产开发企业取得的代建工程结算收入，包括代建工程的预算成本和计划利润，根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算方式： (1)一次结算。接受委托单位的委托，代建工程(项目)全部建筑安装期限在1年以内的。或者工程合同价值在100万元

11、以下的。可以采用一次结算方法。具体做法为：工程价款每月预支，竣工后一次结算。 (2)分期结算。接受委托单位的委托代建工程(项日)当年开工半年不能完工的应按照工程的形象和讲度，划分不同阶段，分段分期结算收入。 房地产开发企业一般采用一次结算的方式。在代建工程(项目)开发中房地产开发企业与委托单位之间发生的一些材料往来，可以按规定抵扣工程价款。 例l0-4天地房地产发公司接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定期限力5个月，工程合同价款为280万元每月对方预付工程款400 000元。第一个月预付款400 000元收到后存人银行。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：银行存款400 000 贷：

12、预收账款市政工程局400 000 例lO5天地房地产公司收到市政工程局按合同发来的钢材，价款为900 000元。根据有关凭证作会计分录如下：借：物资采购钢材 900 000 贷：应收账款市政工程局 900 000 例106第2、3、4、5月天地房地产公司收到预付款时： 借：银行存款400 000 贷：预收账款市政工程局400000 例107天地房地产公司代建的某项工程全部竣工，验收合格，按照合同规定，将代建工程账单提交给市政工程局，工程全部价款为3 000 000元。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：应收账款市政工程局 3 000 000 贷：经营收人代建工程结算收入 3 000 000 例

13、108天地房地产公司与市政工程局结清代建工程款，收取工程价款余额500 000元。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：预收账款一一市政工程局 1 600 000 贷：应收账款市政工程局 1 600 000 借：银行存款 500 000 贷：应收账款市政工程局 500 000 3分期收款开发产品收入的核算 房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售方式，对于土地和商品房采用赊销和分期收款销售方式的，应在土地和商品房移交给买主后，按合同规定的收款时间分次转入收入，在月末结转与经营收入相配比的经营成本。 在按合同规定的收款时间转入收入时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“经营收入”账户

14、。 例109 天地房地产开发公司2001年1月5日销售商品房1 200平方米，每平方米售价2 000元，每平方米成本1 500元，销售合同约定售价240万元，采用分期收款方式销售，价款三次付清，1月5日付80万元，6月5 H付80万元，11月5日付80万元。 (1)1月5日，天地房地产开发公司将商品房移交给买方时，将商品房的实际成本转入“分期收款开发产品”账户。根据有关凭证，编制会计分录如下： 借：分期收款开发产品 1800 000贷：开发产品房屋 18000001月5日根据销售合同规定，收到买方交来的第一期房款800 000元，款项存人银行。根据有关凭证，作会计分录如下：借：银行存款800

15、000 贷：经营收入商品房销售收入800 000 同时，按相应的比例，结转商品房成本600 000元(1 2001 5003600 000)。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：经营成本商品房销售成本 600 000 贷：分期收款开发产品 600 000 (2)6月5日，按销售合同规定收到买方交来的商品房款800 000元，款项存人银行。根据有关凭证作会计分录如下：借：银行存款 800000贷：经营收入 800 000 同时，按相应的比例，结转商品房成本600 000元。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：经营成本商品房销售成本 600 000贷：分期收款开发产品600 000 (3)1 1月

16、5日，按销售合同规定应收到买方商品房款800 000元但款项尚未收到。根据有关凭证作会计分录如下： 借：应收账款800 000 贷：经营收人商品房销售收入800 000 同时，结转经营成本600 000元。根据有关凭证，作会计分录如下； 借：经营成本商品房销售成本 600 000 贷：分期收款开发产品 600 000 (二)销售退回、销售折让和销售折扣的核算 房地产开发企业在销售过程中，由于各种原因会发生销售退回、销售折让和折扣，使经营收入减少。1销售退回和折让 销售退回是指销售商品以后，由于商品的质量、品种不符合购销合同的规定，买方要求将其购买的全部或部分商品退给卖方的事项。销售折让是指销售

17、商品以后由于商品的质量、品种与购销合同不符或由于其他原因，买方要求在价格上给予减让的事项。 房地产开发企业在销售过程中，如果出现销售退回和折让，要对经营收入进行调整。在调整时，不论是属于本年度还是以前年度销售的，均应冲减本期的经营收入。 2销售折扣 销售折扣包括商业折扣和现金折扣两种。 商业折扣是指对商品价目单上所列价格给予一定的折扣。房地产开发企业为了鼓励购买者多购买商品，在价格上要给购买者一定幅度的折扣购买得越多，价格越便宜。由于商业折扣只是提供价格方面的优惠在确认收人时，是以实际成交价格人账，所以不需要对经营收人进行调整。 现金折扣是指销售企业为了鼓励客户早日偿还所欠货款，对销售货款给予

18、规定的折扣优惠。比如，按照购销合同规定付款期限为1个月如果在lo天内付款；可以享受货款2的现金折扣，如果在20天内付款可以享受货款1的现金折扣，超过20天付款的，按原贷款支付不享受折扣优惠。现金折扣一般用缩写210、120、N30表示。现金折扣对原来已经确认的经营收入，由于买者付款时间提前而给予折扣使原来确认的经营收人减少，因此应将折扣部分从本期经营收入中扣除。 在发生销售退回与折让、销售折扣以后，房地产开发企业的经营收人可用下列公式表示： 经营收入净额经营毛收入销售退回与折让销售折扣 例10一10天地房地产开发公司销售商品房，某单位购买商品房5套买卖双方签订的购销合同规定，商品房建筑面积为3

19、50平方米，每平方米售价2 000元，货款总计700 000元，购买单位先支付30购房订金，其余款项于交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，购买单位要求退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，购买单位提出折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的3给予折让。有关会计处理如下： (1)收到购房订金时： 借：银行存款 210 000 贷：预收账款X X单位 210 000 (2)交付商品房时： 借：应收账款单位490 000 预收账款单位 210 000 贷：经营收人商品房销售收入 700 000 (3)发生销售退回和折让时： 退回的1套商

20、品房，应冲减经营收入： 冲减的经营收人2 000元平方米 70平方米140 000元 销售折让金额(2 000元3) 280平方米16 800元 销售退回和折让总计=140 000元+16 800元=156 800元 借：经营收人商品房销售收人 156 800 贷：应收账款单位 156 800 同时应冲减商品房经营成本。 二、经营成本的结转 房地产开发企业为取得经营收入而发生的各种耗费，称为成本费用。成本费用包括企业在开发经营过程中发生的直接费用、间接费用、销售费用、管理费用和财务费用等。直接费用和间接费用构成开发企业的开发产品成本。企业销售开发产品后，实现了经营收人，应该将为取得经营收人而发

21、生的成本与之配比，以计算经营利润，因此要进行经营成本的结转。经营成本是指房地产开发企业由于对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的成本。为了核算企业对外转让、销售、结算和出租产品应结转的经营成本，应设置“经营成本”账户。该账户的借方登记本期对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，贷方登记期末结转到“本年利润”账户的经营成本。期末结转后，该账户应无余额。“经营成本”账户应按照经营成本的种类，类设置明细账，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品经营成本”等。 房地产开发企业实现经营收入以后应按照本期转让、销售开发产品的数量、开发产品实际发

22、生的成本将经营成本由“开发产品”账户转入“经营成本”账户。结转时的会计分录为： 借：经营成本 贷：开发产品 采用分期收款结算方式销售产品时，应根据销售合同规定的收款时间确认经营收人同时相应地结转与经营收入相关联的经营成本。结转时，应将经营成本由“分期收款开发产品”账户转入“经营成本”账户。结转时的会计分录为： 借：经营成本 贷：分期收款开发产品 房地产开发企业出租开发产品的成本，应根据耐用年限计提摊销额企业按月计提出租产品摊销时，应作如下会计分录： 借：经营成本 贷：出租开发产品一出租产品摊销 出租开发产品发生的修理费用，也在“经营成本”账户核算。在租赁期间发生的数额不大的修理支出，可直接记入

23、“经营成本”账户，会计分录为； 借：经营成本 贷：银行存款等 对于数额较大的修理支出为了均衡成本负担可以先记人“待摊费用”账户，然后分期转入“经营成本”账户。三、经营税金及附加的结转 房地产开发企业在转让、销售和出租开发产品取得经营收入时，按照税法的规定，要缴纳相应的经营税金及附加。房地产开发企业的经营税金及附加包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税金及附加是企业经营收入的一个抵减项目。 按照税法规定，营业税以营业收入作为计税依据。营业税的计算公式为： 应纳营业税经营收入规定税率 城市维护建设税是以应缴纳的营业税的税额为计税依据缴纳的一种税。城市维护建设税的计算公式为： 应纳城市维护

24、建设税应纳营业税规定税率 教育费附加是以应缴纳的营业税的税额为计税依据缴纳的一种附加费。教育费附加的计算公式为： 应纳教育费附加应纳营业税规定费率 为了核算企业由经营收入负担的经营税金及附加，应设置“经营税金及附加”账户，该账户借方登记应由本期经营收入负担的经营税金及附加，贷方登记期末转入“本年利润”账户的数额，月末结转后，该账户应无余额。 月份终了，企业按照规定计算出应由当期经营收入负担的经营税金及附加时，借记“经营税金及附加”账户，贷记“应交税金”、“其他应交款”账户。 例lO一1l天地房地产开发公司开发完成土地10 000平方米，每平方米售价600元，每平方米成本450元，上述土地有偿转

25、让给世纪公司。双方签订了有偿转让的协议，按照协议规定，世纪公司应缴纳订金3 000 000元，其余款项在土地移交时结清。有关的会计分录如下：(1)收到转让土地订金时：借：银行存款 3000000贷：预收账款世纪公司 3 000 000(2)将土地移交给世纪公司时： 借：预收账款世纪公司 3 000 000 银行存款 3 000 000 贷：经营收人土地转让收入 6 000 000 (3)同时，结转经营成本4 500 000元。 借：经营成本4 500 000 贷：开发产品土地4 500 000 (4)按照税法规定，该项业务应按照3纳税率缴纳营业税，按营业税额的7缴纳城市维护建设税，按照营业税的

26、1缴纳教育费附加。 各项税额的计算如下： 营业税6 000 000 3180 000(元) 城市维护建设税180000 712 600(元) 教育费附加180 00011 800(元) 应缴各项税金的会计分录为： 借：经营税金及附加 194 400 贷：应交税金应交营业税 180 000 应交城市维护建设税 12 600 其他应交款 1 800 第三节 房地产开发企业出租经营收入的核算房地产开发企业开发的土地和房屋，除了销售和转让外，还可以对外进行商业性出租，获得土地和房屋租金收人。 对于出租的土地和房屋，应在出租合同或出租协议规定日期收取租金时，作为经营收人的实现；如果出租合同或出租协议规定

27、的日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。收入实现时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“经营收入”账户。 企业用于出租经营的土地和房屋，在签订出租合同或出租协议后，应将土地和房屋的实际成本，由“开发产品”账户转入“出租开发产品”账户，出租开发产品实际成本，应按照使用期限分期平均摊人经营成本。 例1012天地房地产开发公司开发建成的房屋，对外出租，与承租人签订出租合同，按合同规定，出租房每月租金收入20 000元，出租房的实际开发成本为800 000元。 (1)根据出租合同，将出租房的实际开发成本800 000元转账，根据有关凭证，作会计分录如下： 借：出租开发产品800 00

28、0 贷：开发产品800 000 (2)天地房地产公司收到本期出租房的租金20 000元，款项存人银行，根据有关凭证，作会计分录如下： 借：银行存款 20 000 贷：经营收人出租产品租金收入 20 000 (3)天地房地产公司按O3的摊销率，摊销出租房屋的成本。 本月应摊销金额800 000 032 400(元) 作会计分录如下： 借：经营成本 2 400 贷：出租开发产品 2 400 (4)天地房地产公司按照出租合同日期，应向承租人收取租金20 000元，合同日期已过，承租人尚未付款，根据有关凭证，作会计分录如下： 借：应收账款 20 000 贷：经营收入 20 000 同时： 借：经营成本

29、 2 400 贷：出租开发产品 2 400 (5)天地房地产公司出租房发生维修费用5 000元，以银行存款支付。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：经营成本 5000贷：银行存款5 000 房地产开发企业出租经营土地和房屋，如果中途改变用途，将其作为商品对外销售，应在销售实现时，按照售价，借记“银行存款”、“应收账款”账户，贷记“经营收入”账户。同时，按照出租产品的摊余价值，借记“经营成本”账户，按出租产品累计摊销，借记“出租开发产品出租产品摊销”账户，按出租产品的原价，贷记“出租开发产品出租产品”账户。 房地产开发企业开发完成用于出租的土地，应在签订出租合同、协议后，按照土地的实际成本借记“

30、出租开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。如果合同、协议规定出租土地的全部租金一次收回，应设置“递延出租收人”账户。 “递延出租收人”账户核算已收回，但应递延到以后各期的收人，在租赁期内将其平均转作当期收入，同时结转相关成本。 房地产开发企业出租土地一次性收回租金时，有关会计分录如下： 收到承租人交来的租金时：借：银行存款 贷：递延出租收入每期转作收入时：借：递延出租收人 贷：经营收入在结转收入时，同时结转相关的成本：借：经营成本 贷：出租开发产品第四节 周转房的核算一、周转房及其投入使用的核算房地产开发企业的周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。包括在开发过程中

31、已明确其为安置被迁居民使用的房屋，开发的商品房在未销售前用于安置拆迁居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。 周转房随着使用和自然力的侵蚀。会逐渐发生损耗而减少其价值。因此，它与出租房屋一样，电应按期计算其摊销额。为了核算周转房的使用、摊销及其增减变动情况，企业应设置“周转房”账户，并在其下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级科目用以核算在用周转房的开发成本及其损耗价值的摊销情况，同时应根据周转房的使用情况，按周转房的幢号(或楼层层次、房问号)进行明细分类核算并建立“周转房卡片”，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓名等。 企业开发完成用于安置

32、拆迁居民周转使用的周转房和临时性简易房屋，应将其实际开发成本先从“开发成本房屋开发成本”账户的贷方转入“开发产品房屋”账户的借方。作如下分录入账： 借：开发产品房屋 贷：开发成本房屋开发成本 在将各种用于安置拆迁居民周转使用的房屋投入使用时，再从“开发产品一一房屋”账户的贷方将其实际开发成本转人“周转房一在用周转房”账户的借方，作如下分录人账： 借：周转房在用周转房 贷：开发产品房屋 二、周转房摊销的核算 周转房的损耗价值，应将它计入土地、房屋的开发成本。周转房损耗价值的摊销，应根据周转房的结构、使用情况，分别采用平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。对临时性简易周转房，由于周转使用次数有限，一

33、般可采用周转使用次数摊销法按预计周转使用次数(即安置拆迁居民次数)计提每周转使用一次摊销额。对非临时性简易周转房，由于使用年限较长，可采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。 采用周转使用次数摊销法计提周转房损耗价值时的每次摊销额的计算公式如下： 每次摊销额周转房原值（1预计净残值率）预计周转使用次数采用平均年限摊销法计提周转房损耗价值时的月摊销额的计算公式如下： 月摊销额周转房原值月摊销率月摊销率年摊销率12 年摊销率1-预计净残值率100%预计摊销年限式中：周转房原值即周转房开发成本；预计摊销年限可比照同类结构房屋的折旧年限预计；净残值率一般可按周转房原值的35预计。 周转房损耗价值的

34、摊销额，应在“周转房周转房摊销，账户核算，每次或每月计提的周转房摊销额应计人土地、房屋的开发成本或开发问接费用，记人“周转房周转房摊销”账户的贷方和“开发成本商品性土地开发成本”、“开发成本房屋开发成本”、“开发间接费用”等账户的借方。 借：开发成本商品性土地开发成本 房屋开发成本X X X 开发问接费用 贷：周转房周转房摊销 凡能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊销额，应记人“开发成本商品性土地开发成本”或“开发成本房屋开发成本”账户的借方；凡不能确定其为某项开发项目负担的周转房摊销额，应记入“开发间接费用”账户的借方。三、周转房修理费用的核算 房地产开发企业的周转房在供拆迁居民使

35、用过程中发生的修理费时，如果属于经常性维修费用，可作为当期的开发成本，记入“开发成本商品性土地开发成本”、“开发成本房屋开发成本”、“开发问接费用”等账户的借方。作如下分录入账： 借：开发成本商品性土地开发成本 房屋开发成本 开发问接费用 贷：银行存款 库存材料 应付工资 如果属于大修理费用，应根据大修理间隔期的长短，先将其记人“递延资产”或“待摊费用”账户的借方，然后分期摊人有关开发成本。由于周转房大修理间隔期在1年以上，所以应将周转房大修理费用，先记人“递延资产”账户。记入“递延资产”账户的周转房大修理费用，应按以下公式计算各月摊销额： 月摊销额一周转房大修理费用摊销月数 按月摊销的周转房

36、大修理费用，应自“递延资产”账户的贷方转入“开发成本商品性土地开发成本”、“开发成本房屋开发成本”、“开发问接费用”等账户的借方，作如下分录人账： 借：开发成本商品性土地开发成本 房屋开发成本 开发间接费用 贷：递延资产 四、周转房销售的核算 周转房在改变用途将其对外销售时，应视同商品房销售加以处理。周转房在销售以前，往往要对其进行改装修复。在改装修复时发生的各项费用，按照现行会计制度的规定，应作为销售费用记人“销售费用”账户的借方。借：销售费用 贷：应付账款 银行存款 周转房在改装修复后对外销售时，应办理房屋交接手续，并根据账单价款记人“应收账款”、“银行存款”等账户的借方和“经营收入商品房

37、销售收入”账户的贷方。 借：应收账户 银行存款 贷：经营收入商品房销售收人 同时应结转对外销售周转房的销售成本。在结转周转房销售成本时，应扣除周转房累汁摊销额，按“周转房在用周转房”账户的原值减去“周转房周转房摊销”账户的累计摊销额后的净值，记人“经营成本商品房销售成本”账户的借方；同时注销周转房的原值和累计摊销额将周转房原值记人“周转房在用周转房”账户的贷方，周转房累计摊销额记人“周转房周转房摊销”账户的借方，作如下分录入账： 借：经营成本商品房销售成本 周转房周转房摊销 贷：周转房在用周转房 第五节其他收入的核算一、其他业务收入核算的种类 房地产开发企业的其他业务收人是指除主营业务收入以外

38、的其他业务收人，包括商品房售后服务收人、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入等。为了反映房地产开发企业其他业务收入的实现和结转情况应当设置“其他业务收入”账户，该账户的贷方登记企业本期取得的各项其他业务收入，借方登记期末转入“本年利润”账户的其他业务收人，期末结转后，陔账户应无余额。“其他业务收入”账户按其业务收入的种类设置明细账，进行明细核算。(一) 商品房售后服务收入的核算 房地产开发企业的商品房售后服务是指企业接受其他单位的委托对已经销售出去的商品房进行管理，如房屋及其所属设备的维修、电梯看管、卫生清理、治安管理等劳务性的服务。企业提供的这种售后服务，可向用户收取服务费，形成

39、商品房售后服务收人，企业提供售后服务所取得的收人，按照税法规定，要缴纳税金。在提供这些服务的同时，也会发生与收入相关的支出。 例1013天地房地产开发公司销售商品房后，在住房小区设立了管理处，为住户提供治安保卫、卫生清洁、电梯看管和房屋维修等项服务，按月向用户收取管理费用。假设某月向住户收取的全部管理费用l0000元，有关会计处理如下： 收到售后管理收人时： 借：银行存款 10 000贷：其他业务收人X X X 10 000 (二)固定资产出租收入的核算 房地产开发企业的固定资产出租是指企业将不需用的固定资产对外出租，这里所讲的固定资产出租与企业开发的土地和房屋出租是不同的，固定资产出租是企业

40、将其本身所拥有的劳动资料对外出租，房地产开发企业对外出租的土地和房屋，属于企业开发建设的产品，是企业拥有的存货，两者有着本质的区别。企业将不用的固定资产对外出租，取得固定资产的出租收人，相应地也会发生固定资产的折旧、修理等费用。 例lO14天地房地产开发公司将不需要的库房对外出租，本月取得租金收入5 000元，款项存入银行，作会计分录如下： 借：银行存款 5 000 贷：其他业务收入 5 000 （三）材料销售收入的核算 房地产开发企业的材料销售是指企业将不需用的库存材料对外销售。房地产开发企业的营业周期一般比较长，一个项目开发结束后，隔一段时间才能开发下一个项目，如果企业在开发产品时的材料物

41、资有剩余，就要进行销售处理，销售材料取得的价款，构成企业的材料销售收入，材料出售收入按规定应缴纳税金。 例1015 天地房地产开发公司在开发项目结束后，将一批库存材料对外销售，材料成本为20 000元，售价为27 000元。材料价款收到后存人银行。有关会计分录如下： 借：银行存款 27 000 贷：其他业务收入 27 000 无形资产转让业务收入的核算，已在有关章节介绍，这里不再多述。 二、与其他业务收入相关的其他业务支出 其他业务支出是指与其他业务收人相关的成本、费用、经营税金及附加。为了核算企业的其他业务支出，应设置“其他业务支出”账户，该账户借方登记与其他业务收人相关的成本、费用、经营税

42、金及附加贷方登记期末转人“本年利润”账户的其他业务支出，期末结转后该账户应无余额。该账户明细账的设置应与“其他业务收入”账户的设置相对应，包括商品房售后服务支出、材料销售成本、出租固定资产的折旧费、无形资产的转让成本和相关的费用、税金及附加。 (一)商品房售后服务支出的核算 房地产开发企业发生的商品房售后服务支出，应根据有关凭证，借记“其他业务支出”账户，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”、“应付福利费”等账户。 例1016天地房地产开发公司某住房小区管理处当月发生下列支出：管理人员工资4 000元，应付福利费560元，以银行存款支付卫生用具费600元，材料支出1 000元。根据有关

43、凭证，编制会计分录如下：借：其他业务支出 6 160贷：应付工资 4 000 应付福利费 560 银行存款 600 库存材料 1 000 (二) 出租固定资产折旧费的提取 房地产开发企业对外出租固定资产应提取出租固定资产的折旧费，按月提取折旧费时，借记“其他业务支出”账户，贷记“累计折旧”账户。 例10一17 天地房地产开发公司提取出租固定资产的折旧费000元。编制会计分录如下： 借：其他业务支出X X X 1 000 贷：累计折旧 1 000 (三) 销售材料成本的结转 房地产开发企业对外销售材料，应结转其材料成本，结转成本时，借记“其他业务支出”账户，贷记“库存材料”账户。 例1018天地

44、房地产开发公司将库存材料对外销售，材料成本为20 000元，根据有关凭证，编制会计分录如下： 借：其他业务支出X X X 20 000 贷：库存材料 20 000 房地产开发企业取得的各项其他业务收人，按照税法的规定应缴纳各种税金，在按规定计提各种税金时，借记“其他业务支出”账户，贷记“应交税金”、“其他应交款”账户。 第一，预收的房租，可以分期申报缴纳营业税。 预收的房租，该企业可以分期申报缴纳营业税，这是税法的特别规定。营业税暂行条例第九条规定，营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。这是法律的一般规定。但对纳税人收取预收性的款项如何申报纳税，

45、并没有作出具体的规定。为此，营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而预收的房租并不属于转让土地使用权或者销售不动产的范畴，因此预收的房租营业税纳税义务不在当天。由于法律、法规没有对纳税人除转让土地使用权或者销售不动产这两项课税项目以外的其他预收款项的纳税义务发生时间作出规定，因此，财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）明确规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其

46、营业税纳税义务发生时间可以按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。而按财务会计制度的规定，应在整个受益期内分期确认收入。纳税人取得的房租收入属于营业税的应税劳务，因此该企业一次取得的这笔房产租金收入，可以按照房屋租赁合同的受益期限分期申报缴纳营业税。 第二，预收的房租，不可分期申报缴纳房产税。 房产税暂行条例第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。这是房产税的一般规定。 税法适用特别法优于普通法原则，对于同一事实涉及一般法律和特别法律规定时，特别规定的效力优于一般规定

47、。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）对于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题作出规定，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。江苏省地税局关于明确房屋出租房产纳税义务发生时间的通知（苏地税函2000135号）规定，出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。 在具体的政策执行过程中，纳税人不能随意分解租金收入，应以收到的实际租金作为计税依据。房产税按年征收、分期缴纳的规定，也仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯

48、！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动

49、活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报： -精品 文档-