涉案房地产估价报告书

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1、房地产估价报告 内正翔估（2017）字第ZF-005号 估价项目名称：内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司位于阿 拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座 综合楼11层2号、3号、4号、5号公寓房地产市 场价值评估 估价委托方： 阿拉善左旗人民法院 房地产估价机构： 内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司 注册房地产估价师：郑 美 云（注册号：07） 燕 美 荣（注册号：33） 估价作业期： 2017年01月06日至2017年01月17日 地 址： 阿拉善左旗巴彦浩特镇警苑小区底商 电 话： 邮 编： 750030目 录 一、致委托估价方函第04页 二、注册房地产估价师声明第05页 三、估价的

2、假设和限制条件第07页 四、房地产估价结果报告第10页（一） 估价委托方第10页（二） 估价机构第10页（三） 估价对象第10页（四） 估价目的第13页（五） 价值时点第13页（六） 价值定义第13页（七） 估价依据第13页（八） 估价原则第14页（九） 估价方法第15页（十） 估价结果第17页（十一）估价人员第18页（十二）估价作业日期第18页（十三）估价报告应用的有效期第18页六、附件第19页（一）阿拉善左旗人民法院评估委托书复印件；（二）估价对象现状照片（三） 估价对象现场踏勘表（四） 估价对象房产证复印件（五） 估价机构营业执照复印件；（六）估价机构资质证书复印件；（七）估价人员资质证

3、书复印件；致 委 托 估 价 方 函致：阿拉善左旗人民法院受贵院的委托，本公司遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、4号、5号公寓（未见到相关产权手续，我们以法院出具的委托书上建筑面积为准）进行市场价值评估，估价目的：为阿拉善左旗人民法院办理案件确定涉案房地产价值提供参考而评估房地产市场价值，价值时点：2017年01月06日。本评估公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真

4、分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定进入市场无障碍的条件下、于价值时点在完好状态并符合假设和限制条件下的市场价值为582112元，(大写)：人民币：伍拾捌万贰仟壹佰壹拾贰元整。具体结果如下：序号房屋编号权利人结构建成年代所在楼层用途面积（）评估单价（元/）评估现值（元）12号公寓内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司框架2014年11/11公寓37.03393014552823号公寓框架2014年11/11公寓37.03393014552834号公寓框架2014年11/11公寓37.03393014552845号公寓框架2014年11/11公寓37

5、.033930145528小计148.12582112欲了解该估价项目的全面情况，应认真阅读本房地产估价报告书全文，因委托人或相关人员使用本报告的片段或部分内容而引起的不良后果，估价公司和估价人员不承担相应的责任，当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起十日内通过阿拉善左旗人民法院向我公司书面提出。特发此函！ 内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司 法定代表人（签章）： 2017年01月17日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假

6、设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价人员于2017年01月06日（实地查勘日期）已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室外状况进行了实地查看并进行记录（我们在被执行人、法院人员陪同进入室内进行查看），但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。没有人对本

7、估价报告提供了重要专业帮助。本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托方提供，委托方应对资料的真实、可靠性负责。本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格 进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起十日内通过阿拉善左旗人民法院向我公司书

8、面提出。参加本次估价的注册房地产估价师签章：姓名执业资格注册号签章王勇中国注册房地产估价师07燕美荣中国注册房地产估价师33估价的假设和限制条件 一、本次估价的假设前提估价对象合法取得各类房屋建设手续，在公开市场上可以自由转让。市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。本次评估以估价对象合法取得、使用和可按现状持续使用为前提。本次估价基于以下概念所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对待估房地产的客观合理价格进行估算的活动。所称公允价格（客观合理价格），是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格

9、，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排它性。本报告所称“公开市场价值”是指估价对象在保持现有用途并取得房屋所有权证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告所确定的评估目的而提出的公允评估意见（即公允价格）。该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该

10、价格并不代表估价对象在涉及产权变动时的实际交易价格。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。二、未经调查确认或无法调查确认的资料本报告出具的价格为房屋的价格。如至价值时点止，产权人未有任何有关估价对象的应缴未缴税费。本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。除非另有说明，本次房地产司法鉴定估价假定估价对象房地产不存在任何产权纠纷等限制条件。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的价值时点的公允价格，仅作为委托方进行房地

11、产司法鉴定的参考依据，不得用于其他目的和用途。若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、市场供应关系变化、市场结构转变以及其它不可抗力等因素对房地产价值的影响，也未考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。本次评估未考虑强制处分，要求在短期内变现的特殊情况。估价结果未考虑未来处置风险。任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家的有关法律、法规。本次估价所依据的权属资料及数据、有关文件、说明均由委托方提供，委托方应对其所提供情况和

12、资料的真实性、合法性和完整性负责。由于委托方提供情况和资料不实造成的失误，我公司不承担任何责任，特此声明。委托方提供的资料中记载建筑物建成年代及估价师现场勘查时通过询问了解到估价对象建成年代为2014年，若与实际建成年代差异3年以上，报告结果应进行调整。委托方未提供房屋所有权证复印件，楼层及面积、抵押情况、查封情况等信息均依据现场勘查及委托方提供的资料确定。我们在被执行人、法院陪同下进入室内进行勘察，本次室内装修状况按中等装修考虑。四、本报告使用的限制条件估价目的、价值时点不变。未经估价方和委托方书面同意,本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以

13、其他任何方式公开发表。本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签章、签字后方可使用。按有关规定本估价报告应用有效期自估价报告出具之日起半年内有效。 内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司 2017年01月17日房 地 产 估 价 结 果 报 告一、估价委托方估价委托人：阿拉善左旗人民法院联系人：杨峰联系电话：二、估价机构估价机构：内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司资质等级：贰级证书编号：内建房估证字2003第028号法定代表人：乌云斯琴地 址：阿拉善左旗巴彦浩特镇警苑小区底商电 话：三、估价对象本次对象为坐落于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、

14、4号、5号房产。1、 估价对象权属状况1.1根据委托方提供的资料，估价对象房屋状况如下：房屋所有权证号未办理房屋所有权人内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司房屋坐落阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、4号、5号公寓楼层所在建筑物总楼层11层，估价对象位于第11层建筑面积148.12建筑结构框架规划用途公寓建成年代2014年1.2他项权利状况根据委托方提供的资料，在价值时点2017年01月06日，估价对象房地产已经查封。2、房地产实物状况2.1估价对象概况估价对象为坐落于阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、4号、5号，建筑总面积为1

15、48.12平方米，用途为公寓。2.2所在建筑物状况估价对象建筑物为一幢11层框架结构的综合楼，于2014年建成，坐东朝西，其外墙面大理石干挂，公共通道地面铺8080地砖，墙面贴壁纸，公共楼梯大理石踏步，不锈钢扶手，屋顶有防水层。2.3、房屋套内状况 总层数 共11层所在楼层 第11层规划用途 公寓现状用途 公寓使用状况 自用主要房间朝向 朝东西采光情况 较好通风情况 较好设施设备情况供上水、供下水、通电、通讯、网络、市政集中供暖维护保养及成新状况维护状况较好。考虑房屋用途、年限等因素，结合评估经验，确定估价对象为完好房，成新率为97%。房间装修情况室内地面铺8080地砖，内墙贴壁纸，石膏板吊顶

16、，入户防盗门，内门为普通套装门，塑钢窗户，卫生间地面铺2020防滑地砖，墙面3050瓷砖，钙塑板吊顶。物业管理状况属独立使用综合楼，物业管理状况较好。2.4、区位状况（1）位置状况：委估对象位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、4号、5号，土尔扈特路西侧、环城南路北侧，地理位置较好，估价对象所在建筑物总层数为11层，所在层数为第11层，朝向为东西，采光、通风状况较好。（2）商业繁华度：估价对象位于土尔扈特路侧、环城南路北侧，距商业中心（新华街时代广场）约3.5公里，区域内商业网点数较多，估价对象所在区域主要有中国工商银行、远大进口汽车修理厂、阿左旗

17、方大村镇银行、批发超市、汽车装潢等场所，所在区域商业繁华度较好。（3）交通状况：估价对象位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇土尔扈特路侧、环城南路北侧，道路通达度较好。出入可利用交通工具以公交车及自备车为主，区域内有1路公交车通过，距最近公交站点约100米，公交便捷度较好。距长途汽车站约2.6公里，距离对外交通便利度较优。交通管制情况：无特殊限制。停车方便程度：有公共停车位，能满足生活需求。（4）环境状况：该区域内房地产类型以住宅、商业等为主，绿化程度较高，无空气、噪声、水、辐射、固体废物、高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等污染，所在区域自然环境较好。估价对象所在地区为巴彦浩特镇，以普通居民

18、为主，社会治安状况稳定，相邻房地产利用状况为住宅小区，所在区域人文环境状况较好。周边有新世纪广场，所在区域景观环境较好。（5）外部配套设施状况：市政基础设施状况：供水：该区域主要由市政供水，供水保证率100%。排水：该区域排水为雨污合流方式，排水通畅。供电：区域内电源由市政供电，供电保证率100%。通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。供暖：区域内取暖由市政集中供暖，供暖保证率100%。公共服务设施状况：估价对象附近主要有阿拉善左旗高级中学、东环诊所、星河酒店、阿拉善日报社等。公共服务设施完备度较好，生活便利度较好。四、估价目的为阿拉善左旗人民法院办理案件确定涉案房地产价值提供参考而

19、评估房地产市场价值。五、价值时点本项目价值时点为2017年01月06日。在本次估价中，估价师在2017年01月06日对估价对象进行了实地的勘察，价值时点的确定考虑了估价工作的可操作性和结论的有效性，由评估机构与委托方协商确定；价值时点的确定对估价结果的客观性、真实性和公正性没有影响，估价中所采用的价格标准是价值时点的有效价格标准。六、价值定义本报告所确定的房地产价值，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。有关的价值定义论述如下：1、 价值定义 市场价值是由估价师收集市场上同类商品价格

20、信息对有关数据进行分析、比较后确定的价值。该价值也是在有效应用的基础上，根据市场供求关系、买卖双方对交易商品价值作出的一种理性判断，本次评估的房地产价值包含建筑物内部装修价值。2、本项目所涉及到的市场价值是反映估价对象在基准日的价值或价值可实现程度，是估价师按照相关法律、法规和估价规范，再实施必要程序后形成的、建立在相关假设和限制条件基础上的专业意见，是房地产出售时的参考依据，不应当被认为是对所出售资产可实现价格的保证，委托方及相关方面应当合理理解并恰当使用评估结论。七、估价依据 1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法； 3、中华人民共和国国家标准的房地产估价规范；

21、4、国务院、建设部、中国人民银行及有关部委，内蒙古自治区及阿拉善盟二级地方人民政府和有关部门颁布的法规和政策性文件；5、内蒙古阿拉善左旗人民法院估价委托书； 6、委托方提供的有关资料及权属证明材料；7、受理估价方所掌握的有关资料及估价人员现场勘察获取的有关资料；8、其他资料。八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：（一）独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（二）合法原则 应以估价对象的合法使用、合法处分

22、为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（三）替代原则 估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在途、模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。（四）最高最佳使用原则 应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。（五）价值时点原则 估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。（六）谨慎

23、原则 在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计房地产处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法优先受偿款。九、估价方法合理公正的估价必须遵循一定的估价原则和适当的估价程序，科学的使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、估价对象的区位、用途、结构、设施的完善程度、建筑面积等因素，以及市场条件及资料取得情况，合理的确定估价方法。本次估价建筑物采用成本法和收益法对进行估价，并结合实地勘察的结果和估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。本次估价选用的估价方法概述如下：1、重置成本法重置成本法是根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前

24、的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算。评估值=重置全价成新率重置全价=工程建造费用+各项税费+利息+利润+税金 （1）、重置全价的确定。依据内蒙古自治区建设工程计价依据及当地人公费及材料价格水平，估算出委估对象在评估基准日的土建、装饰、水暖、电气、设施设备等工程建造费用。在根据建筑物结构形式及实际情况，对相同、相似及一般建筑物采取类比法，以调整计算出的主要或典型建筑物为参照物，对相似、相同建筑物进行各种因素差异修正，测算出各委托评估建筑物造价。根据国家、市政府及各有关部门的规定，确定各项税费。利息成本按照国家一年期固定资产贷款利率

25、4.35%计取。利润按行业社会平均利润率10-20%计取。税金主要为营业税及附加，按有关规定计取。 （2）、成新率的确定。采用使用年限法和现场勘察打分法，将两种不同方法取得的结果按算术平均数或加权平均数结合估价人员经验来确定综合成新率。1）使用年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%2）现场勘察法，综合技术鉴定法。评估人员通过对建筑物结构类型、承重构件（梁、板、柱、屋架、墙体）地面、门窗、内外装修及给水、动力电、照明电、采暖各系统设施评定打分，按各部位所占比重分值综合评定建筑物完好率。 2、市场法概述如下：（1）、方法定义将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进

26、行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（2）、估价步骤搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行房地产状况修正（区位因素、实物因素和权益因素）；求取比准价格。（3）、计算公式比准价格=n（可比实例交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数）/n房地产评估价值=比准价格建筑面积3、 基准地价修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准

27、地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价容积率修正系数估价期日修正系数剩余使用年期修正系数区域 因素修正系数-开发程度修正待估宗地地价=基准地价 K1K2K3 K-开发程度修正 式中:K1-容积率修正系数 K2-期日修正系数 K3 -土地使用年期修正系数 K-影响地价因素修正系数十、估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于价值时点在完好状态并符合假设和限制条件下的市场价值为582112元，(大写)：人

28、民币：伍拾捌万贰仟壹佰壹拾贰元整。具体结果如下：序号房屋编号权利人结构建成年代所在楼层用途面积（）评估单价（元/）评估现值（元）12号公寓内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司框架2014年11/11公寓37.03393014552823号公寓框架2014年11/11公寓37.03393014552834号公寓框架2014年11/11公寓37.03393014552845号公寓框架2014年11/11公寓37.033930145528小计148.12582112十一、 估价人员姓名执业资格注册号签章王勇中国注册房地产估价师07燕美荣中国注册房地产估价师33十二、估价作业日期2017年01月06日至2017年01月17日十三、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。 内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司 2017年01月17日