大连君利地产待建“森林公项目酒店”可行性研究报告116P

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1、大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告2011年4月3日大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告旭辉地产策划2011年04月03日目录1. 调研性质42. 项目地块描述83. 待建酒店定位及设施推荐214. 市场区域分析445. 酒店供给和需求分析636. 待建酒店入住率和平均房价预测887. 待建酒店收入和支出预测968. 项目可行性分析106附录1术语解释附录2免责申明 1. 调研性质市场和定位初可行性调研对象该市场、定位及财务可行性调研的对象是位于中华人民共和国大连市滨海路森林动物园（以下简称“项目地块”）的城市休闲

2、度假酒店开发项目（以下简称“待建酒店”）。初可行性调研目的此市场、定位及财务可行性报告的目的在于评估待建酒店项目地块选址、市场的供需状况，以确定待建酒店的最佳市场定位和设施配置，并分析开发项目的经济和潜在整体投资回报。业主、特许经营、管理历史和假设我们假设待建酒店将由具备专业国际酒店管理经验并在中国有丰富经验的酒店管理公司来管理。根据调研项目本身和我们的市场经验并按照中国国内一般的业内惯例，我们确定了适当的管理费用。责任申明我们假设待建酒店已经获得了有效的预防火灾证书，符合相关的环境健康法规并且已经获得待建酒店营业所必须的其他执照。我们假设这些并不会耽误待建酒店的竣工和开业日期。我们没有查验过

3、任何与待建酒店项目相关的许可证件、批文、证书。我们建议您的律师去证实以上这些文件的真实可靠性实地考察我们于2011年3月考察过项目选址，并在此基础上做出该报告分析。为便于报告分析，我们假设待建酒店开业日期为2013年10月1日。我们的财务分析都用计入通货膨胀的人民币（RMB）表示。注意事项我们的分析预测基于市场普遍存在的条件。如果以后有任何异常情况出现，我们保留修改预测的权利。我们的分析预测也基于以下状况和假设：1.待建酒店将以国际五星级以上酒店的标准建设；以及2.待建酒店将由具备专业国际酒店管理经验，拥有强大的销售和市场分销网络系统，并在中国有实战经验的酒店管理公司来管理。可行性分析报告之使

4、用范围如无君利地产的书面许可，该报告不可公开或向第三方透露。可行性调研报告的研究范围我们的建议和意见主要是基于对当地和区域市场的市场知识和从业经验。报告中所有信息的收集和分析均来源于旭辉地产。前期规划相关资料、总体规划由客户方提供。我们假设所得到的信息全部属实，并未另做认证。调研方法我们的调研方法如下：1.评估目标地块的城市和地区周边环境，以确定可能影响酒店未来需求、供给和旅游市场的特定经济因素和人口发展趋势。2.对竞争市场的现有和待建酒店进行分析，以了解住宿需求；3.对主要细分市场进行分析，以确认竞争市场中住宿需求的特点；4.我们为待建酒店进行设施推荐和以及相关配置，为待建酒店选址并界定酒店

5、的定位；5.通过渗透分析法测算得出待建酒店入住率和平均房价的预测；6.根据对可比竞争酒店营业表现的分析研究，我们为待建酒店进行十年收支预测；以及7.根据现金流预测，测算开发成本和融资额等情况进行了投资回报率分析。调研理论我们对入住率、平均房价和指示性现金流预测，是基于我们对市场的知识和了解，以及相同或相似物业在经营业绩方面的经验。截至撰写此报告时，我们对未来事件均做出了最佳的估算。假若此报告中的任何假设并未实现，将可能严重影响指示性现金流的预测。我们的预测是基于当前和预期中的未来市场所认知的情况。在预测时，我们强调未来市场会面对许多不确定因素，该预测应当视为是对可能发生状况的指示性评估而不应视

6、为绝对事实。在测算过程中所做的假设，将涉及相当多的变数，这些变数对市场变化十分敏感。委托方接受为此报告所做的参数假设及理论基础。 2. 项目及地块描述待建项目业主待建项目投资主要目标持有基地或退出策略期望的运营方式目前项目进度项目开发进度表项目地块概况项目基地指标土地地貌资源u 业主公司：大连君利地产开发有限公司u 英文名称：u 业主背景：君利是一家专业的地产开发公司及不动产投资公司，主要从事的业务有，一级土地开发整理，大宗房地产项目开发，休闲不动产开发及经营；其企业在土地、不动产兼并领域及融资领域有着突出的业绩。u 企业法人：闫志强u 注册资本：1000万元人民币u 以高端休闲度假产业经营及

7、发展为目标，希望打造一个“东北亚及环渤海”区域第一品牌的休闲度假产业u 经营型产业，以长期持有为最高愿景u 以聘请专业品牌管理集团进行管理u 项目总体规划设计及项目定位策划阶段u 项目一期开发总要时间节点进度2-1表u 基地北部为山峦，南部为黄海，基地以山地、森林为主生态环境优良。“青山、绿水、林木”是其特征概括。u 规划区位于大连中心城市的南部海岸，大连城市海岸线中段，国家5A级旅游带之滨海路中点上，是区域休闲布局经济带重要节点u 基地内拥有丰富的森林、山峦、温泉等自然资源。项目一至二期的拓展空间，为区域性产业开发预留了足够的可持续发展空间。u 规划区内土地，以森林动物园为基础，开发温泉度假

8、、高尔夫公园、马术俱乐部及森林欢乐谷等，结合区域海洋公园等多层次人文产业发展。规划区内森林动物园为4A级景区，付家庄是大连人流量最大的浴场之一大连白云山著名的“森林动物园”内，基地分为一、二期两部，一期位于公园东南入口处，地势以沟谷为主，陡坎形成数块台地及山林区域组成。基地位于大连市的城市中心区南端，西侧紧邻大连市著名的星海广场，东西长约3.6KM，南北宽约2.3KM。规划总用地40余万平方米。 一期占地面积约 5万平方米 二期占地面积约35万平方米二期一期期项目土地以山谷、森林资源为主，地貌呈坡地、台地特征位置图以下地图显示了待建酒店在大连的大致位置图周边交通条件周边用地概况u 航空周水子机

9、场距本案北约14公里，约25分钟车程。u 铁路火车站距本案北约6公里，由解放路到达火车站。u 港口大连港距本案北约7公，是中国重要的国际港口之一，滨海路方便到达大连港。u 道路景观滨海路横穿规划区、北侧的东北路与城市快速路连接，可以方便快捷的到达市中心及其他周边区域。基地由于紧邻星海湾金融会展中心，由于良好的区位和生态环境，周边地块以居住和旅游为主。 u 周边适宜建设用地已基本建设，可开发用地较少；u 西侧居住以高层为主，东侧和北侧以低层住宅为主； u 西侧项目为广场、游乐场、游泳馆、博物馆等大众休闲旅游产品，东侧为假日酒店、疗养院等中高端旅游度假产品。周边旅游项目主要旅游项目：城市之星游乐场

10、、百年城雕、游泳馆、热带植物馆、国际金融会议中心、青少年夏令营、各类星级酒店。n 休闲观光项目：星海广场、世界博览广场、森林动物园、付家庄海滨公园、金沙滩海滨浴场、银沙滩海滨浴场、棒棰岛国宾度假区及老虎滩基地海洋公园等项目。 n 疗养度假：金沙滩度假村、休疗养院、白云山庄等。基地周边旅游休闲项目较为齐全，但多为一日游项目，缺乏多日游项目及核心价值项目。 旅游资源现状大连市旅游资源可分为以下几种类型：现代都市：包括广场、绿地，会展、节事等。浪漫和时尚是大连最为显著的资源要素和城市特色，“洋气”是现代都市旅游资源的突出表现。近代人文：大连近代历史人文资源主要集聚在旅顺口区，旅顺口区素有“中国半部近

11、代史”之称誉，向以人文景观闻名于世，无论是丰度还是品质，都是顶级。蓝色海洋：海滨资源价值，绵延数千里的海滨带，沙滩、海湾、海港、岛屿和众多海蚀地貌景观与温暖适宜气候的复合。绿色生态：大连山丘型旅游资源丰富，陆上山林丰度高，拥有众多的国家级风景名胜区、自然保护区和森林公园。拥有冰峪沟等优良级的山丘型旅游地；温泉旅游资源分布其间，成为绿色生态旅游资源的亮点。小结：市旅游资源丰富，现代都市景观、海洋景观、人文景观、生态景观成为大连市的旅游品牌 。成熟、完善、系统、品牌的城市旅游资源为本案的发展提供了优越的旅游环境。n 沿海旅游资源现状大连滨海旅游资源丰富，主要旅游项目有品牌旅游项目：星海广场、老虎滩

12、海洋公园、圣地亚海洋世界。生态旅游项目：星海公园、海之韵公园、棒棰岛风景区特色旅游项目：燕窝岭婚庆公园滨海浴场：金沙滩、银沙滩、付家庄滨海浴场、棒棰岛海浴场、星海公园浴场、黑石礁浴场等。小结：本案位于两大品牌项目星海广场和老虎滩海洋公园之间，本案周边的滨海旅游项目繁多，但以中低档次为主。周边旅游项目简介星海公园概况：位于大连市西南部，星海广场西侧，是供市民休闲、度假的多功能综合性公园。优势：位于市区稀缺滨海岸线上，自然环境优越。 棒棰岛风景区概况：位于滨海路东端，是以山、海、岛、滩主景观的风景胜地， 是接待国内外重要来宾的著名风景区。优势：自然景观得天独厚，是一以山、海、岛、滩为主要景观的风景

13、胜地。老虎滩海洋公园概况：位于大连南部海滨风景区南部，是集观光、娱乐、购物、文化于一 体的现代化海洋主题公园,亚洲最大的极地馆。优势：是大连地区唯一一家5A级景区，中国旅游知名品牌。 圣地亚海洋世界概况：位于海滨景区，星海湾公园，亚洲第一座海洋主题乐园。优势：时代感强，科技文化含量高，旅游项目集海洋景观与科普文化与一体。 森林动物园概况：处大连市区东南部，位于海滨风景名胜区白云山（国家5A级风景名胜区）。优势：依山傍海、环境优美、景色宜人，是大连市“十佳景区之一”付家庄滨海浴场概况：位于付家庄公园内，滨海西路与中路之间，是大连市主要的滨海浴场之一。优势：是大连市使用频率最高，人流最大的滨海浴场

14、之一，水质清澈，环境优美。 小结：得天独厚的滨海自然环境、良好的配套设施、独特的地域风情、优质的旅游品牌、定期的节庆活动是滨海旅游项目的优势元素，黄金海岸的打造要吸取这些优势元素，并创造出新的优势元素，从而形成沿海旅游项目优势互补、交错竞争，共同发展的局面。土地利用现状u 项目规划酒店区域总指标一期土地占地面积（万）容积率（计划）建筑面积（万） A 0.8 3 2.4 B 1.5 0.4 0.6 C 1.2 0.4 0.48 D 0.6 0.5 0.3 E F 0.6 - - G 0.3 1 0.3 合计 5 0.82 4.08 现状分析u 现有资源与新开发模式的改变u 项目现有粗放式土地开发

15、，依托白云山森林资源环境，充分发挥山峦的深谷土地空间资源，开发高端度假型休闲产业。利用国家4A级旅游景区的“开发政策”定向，开发精品度假市场。u 现状基础功能与新项目业态功能的融合u 项目地及周边的基础功能现状，主要依托森林动物园及滨海旅游功能配套；本案将以错位经营的开发理念，依托基地生态森林资源，打造高端精品休闲度假的业态功能，与区域现状形成互补。u 项目一期与二期进一步整合u 本案一期依托森林环境及温泉资源开发以“水文化”为主的休闲度假功能；与二期利用深谷及土地资源，发展“主题康体”为主的会所式物业型高端休闲度假产业。形成两期呼应互动的可持续发展产业体系。项目地块SWOT 分析以下总结了目

16、标地块的SWOT 分析：优势良好的区位和交通条件；面对滨河路及付家庄海岸，于森林动物园之中，旅游资源丰富；星海广场、森林动物园、付家庄公园等旅游设施的聚集定人气、知名度；广阔客源市场，强大区域经济支撑，将带动国内、外旅游客源市场。 项目地周边多以别墅项目为主，人文素质较高，成功人士的聚集地。劣势适宜建设用地较少，发展房地产空间有限；滨海路作为片区主要联系通道，不能满足发展需求；旅游产品经营分散，各自为政；机遇国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）正式发布，为片区旅游开发提供良好政策支撑；政府关于加快旅游业发展的意见，确立旅游业的支柱产业地位；大连旅游已经走出了一条独具特色的发展之

17、路，正处于整体提升的重要战略发展阶段； 威胁森林资源的保护和开发利用；滨海以外旅游规模较小，品牌效应不突出。3. 待建酒店定位及设施推荐 定位依据城市定位对基地要求 l 实现东北亚休闲度假中心城市，濒海城市重要的节点型休闲度假目的地，项目目标产业提升其知名度，拥有丰富优势资源的“城市中央”可能成为区域发展龙头。区域旅游市场支撑l 环渤海经济圈是北方经济最活跃的地区，随着生活条件改善，蕴含巨大的休闲度假市场。资源优势l 成熟、完善、系统、品牌的城市资源为本案的发展提供了优越的度假环境、地热资源。 日渐成熟的建设条件l 周边规划多元的休闲项目，产生很好的联动效应，为本区开发创造了有利条件。策略依据

18、l 依托城市发展战略的政策导向及区域板块的资源优势 l 项目区域与城市功能的差异化规划思路l 发展高端休闲度假产业，于城市标准五星级酒店形成错位经营。区域中心休闲度假产业1. 从经营城市角度开发优势资源项目的开发建设与“区域”整体产业形态进行融合发展2. 打造“休闲度假产业精品品牌”，增强度假及功能产业吸引力创造强大的休闲度假及城市功能市场需求、区域中心的交通位置，为本案市场需求提供了强有利的保障3. 温泉文化与生态休闲度假资源的融合通过文化创新才能保持旅游业可持续发展4. 生态休闲度假发展策略完好的生态、美好的环境、宝贵的地质及地理资源是度假产业开发最大财富定位打造一个国际化复合型休闲地产（

19、RV地产）项目Recreational Village，即“休闲不动产”在即将来临的休闲时代，以关注人的生存状态和生活质量为第一功能的高端休闲度假地产，无疑是最具生命力的，将成为未来地产发展的一种必然趋势，也是人类生活发展的必然趋势。产业功能定位机会地热资源面对同质性开发产品 如何提升突破山水风貌如何因地制宜 将山水与项目做有机整合 品牌导入如何引进国际一流品牌，打造城市核心产业地位的口碑，将项目知名度打响 产业功能定位依据人口：依托城市高端人口基数，开发北中国及国际高端休闲度假消费市场地段：城市中央山谷与海岸交融，占据城市度假核心板块产品：高价值产品需要”主题功能性”烘托 竞争同质化开发项目

20、较少，便于异化突出 定位策略依据“山主贵，水主财” 形成项目竞争的核心价值 项目区域板块是贯穿大连南部海岸线旅游大动脉，滨海路中段的核心板块，以“海”为题的城市核心功能布满区域各个节点。项目则以城市中央山谷唯一的以“山”为主题的休闲度假项目，以“泉”为核心的“水”文化题材的功能规划，与区域城市“海”主题项目，形成“错位竞争”的核心途径！产业功能定位元素水文化之产业化要素休闲美食、购物度假度假、泡温泉、登山养生SPA、泉疗、养生居住酒店、别墅、企业会所经营经营收益、休闲不动产、租赁 以深化“水”主题展开未来生活需求为定位待建酒店项目定位 周边已开发的海滨旅游项目繁多,与本案形成互补之势,并独树本

21、案错位经营，是思考关键 目标客户缘何选择本案?超越别人 本案必须将主题深化,切准目标消费市场,提供超出市场同类标准,且富含文化底蕴的产品,将本案塑造为知名度,指名度的产品适宜因地制宜，发展多样化、综合形态、主题性休闲度假及高端功能产业开发国际复合型休闲度假城市中央板块之东北亚首个森林主题温泉度假中央功能酒店酒店级别：超五星级度假极品酒店项目酒店竞争市场定位对于待建酒店竞争酒店市场定位图，我们给出以下结论：传统的高档景观区域度假酒店棒棰岛、星海湾；传统CBD区域商务酒店中山区、人民路。大连棒棰岛其入住率及平均房价均高于竞争市场平均水平，并且该酒店是目前大连五星级度假酒店市场中平均房价最高的酒店；

22、大连香格里拉大饭店其入住率及平均房价均高于竞争市场平均水平，并且该酒店是目前大连五星级酒店市场中平均房价最高的酒店；大连富丽华酒店，2008年业绩表现低于竞争市场平均水平。与香格里拉大酒店相比，其品牌和定位都略次于高端五星级酒店的标准；大连凯宾斯基酒店，由于其2005年进入市场，已完全渗透市场，因此其2010年入住率和平均房价相对较高；值得注意的是位于星海区域的三家待建酒店（城堡酒店、君悦酒店、JW万豪酒店）的主要竞争酒店大连香格里拉大酒店和大连富丽华酒店就平均房价而言(ADR)都是大连五星级酒店市场上的佼佼者。下表为未来竞争市场的业绩定位，仅用于了解市场状况，我们保留修改这些定位的权利。入住

23、率（occupancy）平均房价（ARD）第三集团第二集团第一集团11/10/61/2/3/7/812/10/9/5/41.大连香格里拉大酒店2.大连富丽华酒店3.大连凯宾斯基酒店4. 待建休闲度假型酒店5.大连棒棰岛国宾馆6.大连新世界酒店7.大连君悦酒店8.大连JW 万豪酒店9.大连裕景酒店10.大连港丽酒店11.大连希尔顿酒店12.大连城堡酒店由于预期平均房价的差异，预计市场内的酒店会被分为三个集团。待建酒店，大连棒棰岛国宾馆、城堡酒店、大连君悦酒店以及大连裕景酒店将会位于第一集团。第一集团竞争酒店平均房价处于市场最高水平，这些酒店的进入将进一步提升整个大连酒店市场的平均房价。考虑到待建

24、酒店有机会将会成为大连第一个国际豪华五星级酒店，因此在平均房价的表现要远高于市场平均水平。通过我们同当地的政府官员的访谈中我们了解到，裕景酒店规划将位于大连第一高楼内，目前该酒店与豪华酒店酒店集团朱美拉进行谈判，预计该酒店同待建酒店一样定位豪华高端，因此预计该酒店平均房价将远高于竞争市场平均水平（但考虑到该酒店目前正在谈判中，酒店品牌无法确定，因此该酒店的平均房价定位存在加大的不确定性）。大连港丽酒店，“港丽”品牌是希尔顿酒店管理集团旗下的高端豪华品牌，因此该酒店的定位同样高端豪华，并且其地理位置极具潜力，因此预计该酒店的平均房价将处于第一集团领先位置。大连香格里拉大酒店、大连远洋洲际酒店、大

25、连JW 万豪酒店以及大连希尔顿酒店将会位于第二集团。该集团内的酒店是国际标准的五星级酒店，因此预计其房价仍要高于竞争市场平均水平，但由于其定位要相对低于第一集团的豪华五星级定位，该集团内酒店平均房价会比第一集团的酒店稍低。由于品牌和定位的不同，这些酒店房价将不太可能与第一集团酒店处于同一水平。大连富丽华酒店和大连新世界酒店将位于第三集团。第三集团酒店处于较低级别。由于这两家酒店不是国际五星级品牌酒店，定位较低，因此这些酒店的房价会低于竞争市场平均水平，但是由于该酒店按照国际五星级标准建造，加上完善、先进的酒店设施，以及与待建酒店位于同一条路上这一独特的地理位置，他们仍然会保持一定的竞争力。酒店

26、价格定位目前大连中山区拥有大连最高端的五星级国际和国内品牌酒店，如棒棰岛国宾馆大连香格里拉大酒店和富丽华酒店等。待建的国际豪华超五星级酒店将以其国际顶端的客房设施、领先于市场的宽敞客房面积、所处楼宇的顶级品质、及世界顶级的酒店管理公司而使其房价处于市场的领先位置。目标客户定位目标客群区域分布国内客源市场 入境客源市场国际顶级豪超五星级度假酒店主要针对在整个大连地区作中短期（13日）停留，年龄在3050岁之间，有较高的住宿预算能力，属于整个城市里承受最高租金的住客。休闲度假住客 占比70%以北中国高端阶层及国际自助散客为主，尤其是日本和韩国散客。此外，未来待建酒店所处的高建筑作为大连城市的“名片

27、”之一，必将吸引较多的具有高消费能力高端国内外休闲住客。大连是东北地区、环渤海、京津及华北地区最重要的高端休闲度假基地，主要以高层关系建立、资源城市关系接待及私人度假目的的高端阶层客户；每年5-10月份，来自东资源北城市的高端人士：政府高官、金融、粮食、矿业、木材、外贸、港口运输地产为主的消费阶层；北京、天津的高端人士以政府高官、金融、投资、外贸、港口运输、地产、IT、软件外包为主的消费阶层；大连是影视重要的拍摄基地，每年有大量的剧组在大连拍摄，同时吸引众多的演艺界人士来连度假休闲。商务兼顾度假住客占比15%吸引大连市投资银行，金融企业，世界五百强等的高端商务客户，以及由大连市政府邀请的高级访

28、问参观人士。会议兼顾度假住客占比15%吸引在会展中心举办展会的访客（大多数的此类访客，会在高档酒店设置一个中型或小型的产品展示厅、发布会等）；以及大连和其他地区企业组织的高端奖励会议住客。商务兼度假客休闲度假住客会议兼度假客国内客源市场共分为三级市场 u 一级旅游市场：大连及大辽宁区域城市 u 二级旅游市场：吉林、黑龙江、内蒙古等省市u 三个旅游市场：北京、天津、上海、山西等省市 项目区域位于东北和环渤海两大经济快速增长区域的结合部，是旅游需求最旺盛的区域之一，入境旅游市场分为三级：u 一级旅游市场：日本、韩国地区市场等 u 二级旅游市场：港台、东南亚地区市场等 u 三级扩展市场：俄罗斯及东、

29、北欧洲市场最佳酒店规模及设施推荐依据待建项目产业模式的建立的核心 提炼项目的核心,树立一个核心价值体系： 一个项目的运作，只有一个核心，为了项目的发展必须梳理出一条主线，即：项目的核心价值体系 项目城市区域的资源及定位导向 国家级5A级风景区，以“滨海路”、“海滨公园”及“森林动物园”为基地城市主城区中心板块的休闲、度假资源及城市属性的海岸资源，打造“复合型”度假产业 项目地块的核心资源优势 “地热”“温泉”资源；依托“地热及温泉”的开发，以“水文化”为核心，嫁接高端“SPA”功能提升； 温泉度主题假板块产业核心功能设定：主题温泉会所 形成核心功能板块的聚会点；标志型温泉酒店 形成板块地标建筑

30、的焦点；温泉分时度假 核心板块的“核心功能”；温泉文化 形成项目的核心“文化”体系；最佳酒店规模及设施推荐客房客房数量所占比例%每间客房面积（m）指示性面积（m）度假套房A4040%1204800.0 度假套房B2020%1603200.0 VIP度假套房2020%1903800.0 会员度假别墅1010%300-4003600.0 辅助及后台准备区 1800.0 总计 100100%17,200餐饮设施座位数每个座位面积（m）指示性面积（m）全天制餐厅西餐美食特色餐厅中餐10020023.5200700特色餐厅日餐 503150大堂吧、咖啡厅502100酒吧 502100辅助及后台准备区 2

31、5%313总计 5351,563其他公共区域数量每间客房面积（m）指示性面积（m）大堂区域1800800行政酒廊 1100100森林温泉SPA馆210002,000室内游泳池康体中心（健身及休闲）111.0001,0001.0001,000商务中心、礼品商店辅助及后台准备区25010%100400总计 85.400后台区域行政办公区域 1,000指示性净面积 25163 89.9% 指示性总建筑面积(不包括停车场面积) 35800 平方米注:以上测算仅为指示性。建议客户在做出任何法律和财务决定之前向合格的设计事务所咨询。确认待建酒店的设计和面积计算对于该场地是否合理。客房部分客房体量客房体量建

32、议项目酒店提供100间客房。其中包括，推荐原因如下：待建酒店市场定位为国际休闲度假高端豪华超五星级酒店。我们认为该酒店规模符合这一定位；随着大连地区经济及旅游休闲度假的发展，大连市场将出现国际标准酒店，市场在平均房价方面的竞争将非常激烈。这一客房数，能使待建酒店达到国际休闲度假高端豪华超五星级酒店的规模要求，在目前和未来的市场中具有竞争力，运营风险相对较小；这一规模的酒店在市场分类的时候具有更高的灵活性，不必依赖于影响酒店形象的低收益的细分市场；该客房总数将使酒店可接待一定规模的以会议兼顾度假及定期来连的休闲度假团体；此规模的酒店足以实现必要的运营效率和业绩，且为酒店管理公司所接受。待建酒店最

33、基本的房间类型为度假型客房。中国一级城市的商务和度假国际酒店的平均面积标准如下。 标准客房平均净面积( 国际标准)国际酒店标准商务酒店面积标准 (m)度假酒店面积标准 (m)三星级 2631 3035 四星级 3237 3641 五星级 3843 4248 豪华五星级 43 50 因此，基于待建酒店国际豪华超五星级温泉度假酒店的定位，我们建议待建酒店休闲度假客户的平均面积在100平米左右，理由如下： 我们所获取的新酒店技术数据，以及我们对亚洲市场酒店行业的观察，揭示出一个明显的趋势，就是酒店的客房面积在不断扩大，在中国这一趋势尤为突出； 客房面积应该为酒店的定价策略和国际顶级豪华超五星级度假酒

34、店定位提供优势； 宽敞的房间面积能使待建酒店在未来的竞争市场上具有一定的优势；这一面积不仅使酒店更具灵活性，而且为酒店未来升级到更高的品牌预留了一定的空间； 房间的面积与目前国际上通行的顶级豪华超五星级度假酒店相适应，并在控制房价的溢价上形成竞争优势； 宽敞舒适的客房能成为酒店独特的卖点之一，有利于吸引高行政级别的商务兼顾度假客人；以及另一方面，我们认为，标准间面积超过120平方米，市场将无法支撑更高的房价，而且还会减少酒店的客房总量。 客房设计与设施推荐客房产品在设计上应注重世界一流海派简约设计与东方传统元素的结合；而在功能上应注重舒适性、方便性和豪华性的结合。需要特别注意的是，待建酒店应能

35、够凭借其独特的有别于市场上其他酒店的高品质客房确保其市场定位，并且能将客房面积和家具设施方面的投资控制在合理的范围内。预计未来市场对套房需求处于合理水平，套房可以满足国内外高消费人群的需求。根据酒店的位置、市场定位和未来竞争酒店的套房比例，我们建议待建酒店VIP套房及会员度假别墅占比在30%左右较为合适。此外，我们建议设立“度假别墅”，提供会所式的专门服务、设施和产品。这主要是满足休闲会议团体，配有特别的设施，包括有品牌的肥皂、香波、免费饮用水和点心。住在度假别墅的客人和酒店的忠实会员都可以享用度假别墅。度假别墅的设计如下： 吸烟区和禁烟区； 方便的餐饮服务，尤其是早餐； 功能完善的SPA房及

36、室外、入户温泉泡池 会客及休闲区域； 安静的私人空间； 高/低工作书桌，和会议区，配备电源插口/接口。考虑到其他标配设施，我们建议待建酒店的客房和浴室基本设施如下：客房主要设施 整体风格协调的室内布局和设计； 无遮挡的大玻璃窗； 高质量的床和床上标准五件套（符合国际高星级私人极品度假酒店标准）； 照明良好 两步电话（安装在书桌和床头），两条电话线，其中一部电话能外接普通话机； 配有阅读灯的沙发和休息区； 宽频大银幕电视或等离子电视，播放信息频道、卫星频道和市内电影； 独立控制的冷热空调； 高品质的床单和大号枕头； 高品质的窗帘和遮光帘； 大衣橱和抽屉柜； 装备齐全的小型吧台； 高速有线和无线互

37、联网接口。客房其他配套设施和服务如下为待建酒店客房其他配套设施和服务表33客房推荐设施和服务独立温控空调行政书桌（配电话）高速上网液晶电视（卫星频道）室内茶壶/电热咖啡壶室内保险箱语音信箱迷你酒吧熨斗和熨衣板吹风机欢迎水果并且每日补充每日报纸。客房浴室四件固定装置，包括独立的淋浴、浴缸、座便器和盥洗盆； 设有入户温泉泡池 浴室里安装花洒淋浴器； 一部电话分机； 高质量的毛巾和浴袍。我们建议酒店浴室宽敞，配备独立淋浴和浴缸，这是国际酒店的标准配置。增加浴室面积的一个原因是目前酒店浴室趋向于类似水疗的设施，如涡流浴盆和花洒淋浴。浴室正更多地在结构上和视觉上融入客房的整体设计之中，玻璃隔墙或滑门在保

38、持私密性的同时可以获得更多的自然采光。这种设计可以使客房在视觉上显得更加宽敞。为减少潜在的管理混乱并考虑目前的技术趋势，我们建议传真设备和电脑仅根据客人的事先要求提供而无需长期配置在客房中。餐饮部分建议待建酒店提供符合酒店形象的高品质、多选择、有特色的餐饮选择。我们注意到酒店餐厅或酒吧的成功不仅仅依靠于食物的质量，更重要的是餐厅的功能设计以及相关的主题元素。大多数情况下，设计独特的餐厅本身就是一种时尚坐标，不仅吸引众多游客和本地顾客而获利颇丰，而且自身也可作为卖点来吸引那些喜好体验当地美食的潜在酒店顾客，尤其是那些高收入群体。同时，这也将会产生更大的市场影响。考虑到待建酒店的地理位置和国际豪华

39、超五星级顶级度假酒店市场定位，我们建议酒店提供6个高品质餐饮设施，其中包括一个全日制西餐厅、一个以粤菜和海鲜为特色的全包房中餐厅、一个咖啡厅、一个酒吧、一个雪茄吧以及一个大堂吧。餐饮设施的多样性与酒店的高端定位相符。待建酒店的餐饮设施详如前表所示。我们特别推荐：餐饮设施座位数设施建议1 全日制餐厅100 提供早餐、午餐和晚餐，以及任何时候都可尽情享用的精致小吃或套餐。 建议全日制餐厅的设计是独一无二且极具特色的，并且能营造出宁静、舒适以及奢侈豪华的用餐氛围。 餐厅同时还提供自助餐和按菜单点菜的项目。高品质的国际和当地美食将在一定程度上吸引不确定的潜在需求； 2 中餐厅200 为符合待建酒店顶级

40、豪华的定位，突出其餐饮设施的高档、奢侈感，建议待建酒店12 个提供不同规格的全包房中餐厅，其中包括1 个最多可容纳20 人的大包房、7 个可容纳10-12 人的中包房以及4 个可容纳4-6 人的小包房。中餐厅在午餐和晚餐时间开放。中餐厅的整体设计应与酒店的风格，形象，设计以及文化相符。在包房设计方面，建议不同包房拥有不同设计主题，并且融合中国传统及现代元素，建议每个包房的餐具器皿具有特色，且与包房的装修风格相配。建议聘请专业的设计师对酒店餐厅进行设计； 建议中餐厅提供较高品质的粤菜，并且以海鲜为主。粤菜影响深远，在国外具有一定的知名度，这主要是由于港、澳以及世界各地的中菜馆以粤菜为主。粤菜选料

41、广泛、菜肴口味尚清淡，味别丰富，讲究清而不淡，嫩而不生，油而不腻，还兼容了许多西菜做法，讲究菜的气势、档次，因此，粤菜通常被认为为高档的菜系，并且容易被外国访客所接受。考虑到以上几点以及现有竞争酒店中餐厅的菜式，建议酒店同时还提供具有特色创新的粤菜，聘请广东当地大厨烹饪。 我们建议酒店的菜品根据四个季节，推出不同的时令创新菜肴，不断更新菜谱，从而保持客人对酒店菜品的新鲜感；创建一个具有极具吸引力的餐饮概念对吸引不确定潜在需求顾客至关重要；3. 日式餐厅50 考虑到大连酒店主要外国住客中，日本住客占较大比例，因此建议为迎合外籍和本地商界人士口味设立一个高档精致的日式餐厅。日本餐厅建议按照日本传统

42、餐厅设计，拥有完整的铁板烧区、寿司吧和主要用餐区，以迎合广大日本外籍人士的需求。我们预测该餐厅将成为待建酒店的特色餐厅。 高质量的服务水平、顶级厨师和服务人员。 待建酒店的这家特色餐厅将成为酒店的“名片”，使当地整体开发项目成为大连地图上不可或缺的一部分。 3 大堂吧20 提供鸡尾酒（全天候）和下午茶服务，晚上营造酒吧氛围，配以现场演奏的音乐； 4. 雪茄吧30 雪茄吧设在酒店的隐秘处，设计风格力求高档温馨，给人以高档会所的感觉；雪茄吧将为客人提供各类高档雪茄，并且还提供各类高档洋酒； 4 酒吧50 设计风格力求现代，除了多种饮料可供选择，酒吧也提供便餐服务（全天候），建议配备高空室外酒吧。

43、5 咖啡厅30 室内咖啡吧使客人在放松的同时，能够欣赏到大连城市以及大连港美景。 会议设施考虑到以下两点： 待建酒店国际豪华五星级酒店的定位； 随着国内高端会议市场的不断完善和成熟，奖励会议市场的发展壮大，预计待建酒店的会议细分市场，尤其是高端的奖励旅游会议，发展潜力较大。因此，我们建议待建酒店不必配备过大的会议设施面积。建议酒店配备共计1,035 平方米的会议室净面积（含会前准备区面积），其中包括300 平方米的宴会厅，1 个会议室以及3个董事会议室。我们认为这一面积符合待建酒店的定位及100 间客房的规模，并且能够帮助酒店在会议细分市场上获得应有的份额。通常情况下，酒店总收入的3045%来

44、自餐饮收入，其中又有15%来自宴会和会议收入。独特而功能完善的会议设施在吸引重点企业客户方面是非常重要的因素。拥有宽敞宴会厅及会前准备区将扩大酒店以及酒店客房的市场影响力，帮助酒店树立更高端的定位，从而抓住竞争市场高端会议的需求。拥有室外会议场所是待建酒店一个独特的区别于其他酒店的卖点，同时这也将扩大酒店的市场影响力，并使酒店更具吸引力。因此，建议酒店另外配备一个在高层的室外会议场所（该面积不计入酒店的建筑面积），这将满足需要举办室外宴会、婚宴以及产品发布会等室外会议的需求，并且“高空”室外会议场所将使待建酒店在会议细分市场上更具吸引力和竞争力。我们认为待建酒店应配备独特，灵活以及极具功能、宽

45、敞的会议空间，设计时尚、国际化并兼顾当地欣赏品味，同时配备世界水准的会议设备、先进的技术，如无线上网等高科技的会议设备。此外，我们建议的待建酒店会议和宴会设施，如下： 通过分隔宴会厅，使会议室的结构更具灵活性；我们建议酒店配备高耸天花板、可同时容纳120名宾客的剧院式无柱宴会厅来举办国际宴会，相当于300平方米。宴会厅可分割为两个独立的会议厅，同时举办两场宴会； 为迎合各种规模会议活动的需要，建议另设1个大会议室，最多可容纳80人（剧院式座位），面积为160平方米。会议厅可以分割为两间独立的会议室，最大限度和灵活地利用会议空间； 考虑到待建酒店高端豪华定位，建议配备3个2040平方米的小型董事

46、会议室。董事会议室要注重私密性，以小型高端会议为主。 这些设施作为待建酒店的重要组成部分不应对酒店的整体氛围和住客产生消极影响。注意事项如下： 会议设施应该位于酒店的单独区域，与客房和其他公共设施分开。应设专门的宴会餐饮服务通道，宴会厨房应与会议室或宴会厅安排在同一楼层； 会前准备区、会议室、休息区和后台辅助区域应尽可能设置在同层楼，以方便与会者来回走动。会议室楼层应提供食物餐柜，方便与会者直接选取宴会茶点； 除宴会厅外，所有功能会议室应装有窗户和挡光窗帘，便于采光和控制音响效果； 所有房间应该有多个独立的温度和照明控制； 使用高质量的隔音墙，以便会议更好地进行； 应配备足够大的会前准备区和后

47、台辅助区，以方便安排与会者。会议室和公共工作区附近应提供咖啡/茶和点心的休息区，以方便与会者分组聚集讨论； 提供电话会议和可视会议。大多数会议室应该提供置于天花板的投影仪和双屏幕。家具、地板和家具设计应考虑到辅助设备的分布，例如网线和数据端口的布局位置。其他公共（娱乐）区域为强化待建酒店整体国际豪华超五星级顶级温泉度假酒店定位，建议其他公共（娱乐）区域按其国际豪华超五星级温泉度假酒店的标准配备、设计及装修。推荐如下：商务中心：为商务住客提供翻译、传真、秘书服务、电脑和上网等服务，并且装修品质高档典雅。礼品零售店：建议待建酒店配备一个礼品零售商店，设于酒店大堂边上，该商店将由管理公司自行管理或对

48、外招租。室内游泳池：与健身房位于同一区域，设计独特时尚，建议在泳池边配备小型精致的独立水吧。健身房：设计合理、照明良好、设施齐全、配有最新健身设施和重量训练区以及配备一个可进行健美操或瑜伽锻炼的多功能室。国际标准的高端水疗设施：中国消费者购买力的增加和日益增长，他倾向于消费高档、奢侈产品。这一变化在旅游和零售等领域已经较为明显。随着境外游的兴起，中国消费者越来越接受世界各地的现代水疗（spa）理念。建议待建酒店配备的水疗和健身区域的总面积约为4,000平方米，其中包括20个理疗室，平均每个理疗室面积约为120平米。建议由国际上专业著名的Spa运营商管理。此外，每家理疗房配备以下设施： 桑拿房和

49、不同水温的按摩池； 独立的淋浴间； 独立卫生设备； 按摩床。我们建议待建水疗设施包含泰式、瑞典或香薰按摩等流行疗法，以及更为本地人所接受的中国传统疗法。为吸引更多客户，我们建议提供一些与中医相结合的创新疗法，例如，提供著名传统中医师的咨询服务、中国药疗和针灸、反射按摩等其他传统疗法。此外，我们建议该健身俱乐部及水疗设施，应分设男女分区（淋浴、更衣室和桑拿房）和男女公用区域（水疗治疗室、休息室和健身中心）。酒店后台区域待建酒店将配备符合其酒店规模的充足的后台区域，从而来支持其日常高效的运营，如：洗衣房、早餐准备区以及行政办公区域等。假设酒店后台区域建设符合其酒店品牌标准。此外，我们假设待建酒店建

50、设将不会对周边环境造成破坏和污染。酒店内部设计注意事项考虑到待建酒店位置以及综合开发项目的发展潜力，建议待建酒店将上述因素考虑在内，定位为位于国际顶级豪华五星级酒店，并且通过建立高品质的酒店产品以及提供一流的酒店服务，来迎合国内外商务会议及休闲旅客的需求。以上设施应由经验丰富的酒店设计者进行设计，并且由酒店管理公司进行管理。以下为有关酒店整体设计方面的建议，应引起酒店开发方面的足够重视：酒店流动线设计 应特别关注车辆出入和住客上下车区域的设计，我们建议应设计一个高效的车辆入口及上下客区，以避免发生拥堵。为此，应在大堂出入口附近建有专门的出租车停靠和临时停车区，以避免大堂入口区域的混乱和拥挤；

51、特别注意一些功能区的入口设置，如货物装卸区、垃圾堆放及过秤区以及清洗区应注意安保问题。设计时应将货物被盗和货物损坏的可能性降至最低； 特别关注酒店后台货物和垃圾的运输问题，尽可能使货物、垃圾运送以及相关工作人员不进入酒店公共区域； 酒店除了正常的客人进出口外，还应该设计分别供会议客人和员工单独的进出口。后台辅助设施面积的设计 多数酒店都会出现食物、饮料、床单、清洁用品、零配件、家具以及会议活动设备等贮存空间不足的问题。因此，我们建议在设计阶段考虑成本和建筑使用面积利用率的同时，可以预留充足的储藏空间； 同样，我们建议酒店在大门处开辟一个较大的行李存放区，以避免行李暂时放置于大堂时造成行李堆积影

52、响大堂的视觉效果，造成通行不便等问题，这一现象在很多酒店十分常见； 其他设计面积不足的酒店区域通常包括：员工更衣室、员工餐厅、客房服务准备区和设备维护区。我们认为，若此类区域能根据我们的建议进行精心设计，将会极大提高酒店的运营效率和利润。酒店灯光设计 很多酒店会出现公共区域、客房及浴室采光不足的问题。为避免该情况的发生，我们建议聘请专业灯光师进行灯光设计。其它关于设计的问题 除了上述设施，待建酒店应配备消防装置、烟雾检测报警器(吸烟客房内音响报警)、疏散语音广播系统、玻璃破碎警报器和消防水龙。 墙面、地毯、家具应该选择明亮、但不易暴露污渍和烟头烧灼迹印的颜色。 此外，残疾人专用设施在酒店设计时

53、（通常通过改造一间酒店客房的内部设施来完成）也应考虑在内。我们强烈建议由拥有丰富酒店设计经验的设计师来担当此项目的设计工作，以避免国内酒店常出现的问题。虽然，从短期来看设计等费用较为昂贵，但从长远来看，功能齐全且效率较高的设计将大大提高待建酒店的盈利能力。 4. 市场区域分析市场区域概况 市场区域分析旨在通过对相关经济、人口和旅游数据的分析，以确定目标市场区域将来是否会呈现需求增长、稳定或者衰退的情况。除了预测经济发展方向，还需量化增长率。这些变化趋势相互关联，反映了需求的变化情况，从而可预测各个细分市场上短期内访客数量的增长或下降。 大连是辽宁省第二大城市，东北地区经济发达城市。作为东北、华

54、北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。中央在做出振兴东北老工业基地的战略决策时，把大连定位于东北亚国际航运中心，石化产业基地、电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地、造船基地。并在此过程中，在未来东北亚经济圈中，大连将扮演一个重要的角色。 大连位于东北辽东半岛最南端，地处东北和环渤海两大经济区的交汇点，是东北亚地区进入太平洋、走向世界最便捷的海上门户之一，是区域性资源配置中枢，地理优势明显。下图显示了大连在辽宁省的位置。城市文化城市文化决定了城市旅游品质与品味。一座著名的旅游城市，除了经济繁荣，环境优美，更重要的是要有唯我独有的城市文化。大连文化是以齐鲁、东北

55、、俄国、日本等文化为底蕴的复合型文化，彰显着海洋文化的多元化特征。海洋文化大连旧称“青泥洼”。100年前，一批对法国文化情有独钟的沙俄工程师揣着巴黎的城建图纸来到这里，希望在这块远东的土地上再造一个“东方巴黎”。他们给她起名“达里尼”，意为遥远的城市，因此有了音译为汉语的“大连”。大连“不求最大，但求最佳”，她努力成为国际都市，也顽强地表现着自己的个性。 广场文化城市广场是大连的特征，如同大连的“客厅”，为市民提供沟通、交流、休闲、娱乐的空间。大连的广场风格各异，有的清秀、有的雄浑、有的典雅，许多广场更有音乐的装点，成为一道令人心醉的人文风景。足球文化大连是一个像巴西一样狂热地迷恋足球的城市，

56、足球文化已经渗透到城市的每个角落，公园、广场、街头、宅前都有踢球者的身影，形成独具特色的城市文化。 城市节日u 大连啤酒节： Dalian Beer Festival 大连国际啤酒节每年夏季8月初在星海广场举行。 啤酒节包括啤酒厂商搭台展示、啤酒迪斯科广场、啤酒文化展、啤酒竞饮大赛、摄影比赛等主要活动内容。u 大连国际服装节：Dalian international fashion festival 大连国际服装节是具有文化色彩和经济内涵的综合性大型社会经济文化活动。主要内容有大型广场艺术晚会、文艺演出、服装博览会以及旅游观光等十几项活动。u 大连赏槐会：Dalian Chinese Scho

57、lar-tree Watch Event大连素有“东方槐城”之誉，每年五月二十日左右，当槐花盛开之际，大连市政府举办以赏槐花为主，融经贸、文体活动和旅游为一体的赏槐会。 u 大连烟花爆竹迎春会：Dalian Fireworks & firecrackers Spring Greeting Event 主要内容有大型烟花爆竹晚会、全国名小吃一条街、手工艺制作一条街以及旅游商贸等娱乐活动，每年都吸引大批中外朋友参加。可进入性航空大连机场是环渤海地区重要的门户枢纽机场。大连机场现已开通航线145条，其中国内航线98条，国际和特别行政区航线47条，与15个国家、96个国内外城市通航，其中国际、地区通航

58、城市39个（东京、大阪、富山、福冈、仙台、扎幌、广岛、名古屋、首尔、釜山、伊尔库茨克、海参崴、伯力、迪拜、法兰克福、平壤、慕尼黑、新加坡、香港、台湾、洛杉矶、温哥华、吉隆坡、曼谷、普吉、悉尼、巴黎、伦敦、德里、济州、墨尔本、旧金山、芝加哥、阿巴坎、南萨哈林克斯等），航班密度每周达到1800架次，使大连机场初步形成了覆盖国内各大城市的航空运输网络，架起了四通八达的对外交流和经济交往的空中桥梁。铁路铁路是大连的重要交通模式。大连火车站位于胜利广场旁，与国内铁路网相连，通往中国东北的主要城市，包括北京、天津、哈尔滨、沈阳、长春和延吉。大连火车站是沈大铁路的终点。2007年8月，新的哈尔滨大连高速客运铁路正式开始施工，预计将于2013年完工。新大连火车站建在城市北郊，将大连与哈尔滨、长春及沈阳相连。城市公交和轨道交通大连拥有完善的公交网络以及高效的轻轨网络。长途汽车遍布及大连所有偏远地区。轻轨连接了大连城市中心以及大连