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1、松山湖国际广场 （暂名）项目提案书倾力打造：东莞城市动力引擎珠三角地区独具特色和不可复制的商务休闲中心（RBD）目录前言：商业地产之忠告一、项目挑战二、项目的解决之道三、项目战略选择四、项目战略目标五、项目定位构想（初步）六、项目合作模式七、项目合作内容八、结束语后记前言：商业地产之忠告1、商业地产的“冰火两重天”住宅地产只存在迟卖、早卖、低卖、高卖的问题，而商业地产要么成功要么失败，是二极分化结果， 没有第三者选择。 成功的商业地产可以 “日进斗金”、旺上加旺、 不断飙升、“一铺养三代”，而众多项目没有“一炮打红” ，惨淡经营，难以翻身，严重贬值，甚至“关门大吉”（全国已有数千万平方米空置的
2、和过亿平方米亏损维持的商业地产项目） 。2、商业地产的专业性商业地产是一个系统工程， 单纯的住宅开发模式不可套用， 商业地产前期需要全面调研、精准定位、系统策划、科学规划设计，后期的需要专业的经营管理。 否则，项目可能会陷入重重危机，甚至全盘皆输。3、商业地产的升值空间精准的定位、系统策划、创新经营和专业的管理能让商业项目大大增值，让投资回报增加几千万、几个亿甚至十几个亿是完全可能的。一、项目挑战1、项目的竞争对手是什么？2、项目的商机和经济增长点在哪里？3、项目的定位是什么？4、如何打造项目品牌？5、项目的营销策略是什么？6、项目如何实现战略突破？7、如何打造项目的核心竞争力和可持续发展？8
3、、项目创新的运营模式怎样构建？作为项目的投资者如何创造东莞商业地产的辉煌，演绎东莞商业地产传奇呢？仁者乐山，智者乐水，勇者乐变。对于追求卓越的决策者来说，我们有理由相信，不管探索之路如何艰难，终将蛹破蚕生，凤凰涅磐，实现项目的成功和辉煌，因为你们一直在探索项目的成功之道！项目需要创新，项目需要专业策划和整合，项目需要专业的战略合作伙伴。机遇与成功永远属于那些有准备并为此付出努力的人们。项目危机的破解，将验证项目决策者的“财”智、哲学家的深邃、谋略家的韬略、企业家的胆魄。有志者事竟成！项目的辉煌将属于智慧和远见的决策者！二、项目解决之道博弈之道在于快速应变的决策力和强大的执行力。项目的成功首先在
4、于战略突破，而战略突破首先在于观念创新：新机遇、新思维、新模式高起点、高平台、高战略大规划、大手笔、大运作唯其如此，才能真正实现项目的成功和辉煌。在初步分析项目机遇与挑战的前提下，为了实现项目的的成功和辉煌，树立国际化、科学的、可持续发展的意识和整合资源的观念已是刻不容缓。引进专业的战略伙伴，全面导入创新的运营模式，创新、务实、高瞻远瞩地构筑项目的发展战略蓝图和核心竞争力体系是保证项目成功和可持续发展的必由之路。项目当先要解决的问题（度） ：1、必须有高度要从城市经营的高度，全面有效整合珠三角地区商旅资源和城市资源，实现项目资产增值和价值最大化；2、必须要有亮度要有震撼的、响亮的名字，一系列超
5、级卖点和独创经营理念；3、必须要有深度要深入研究东莞市及周边地区旅游业、商贸业、休闲业、饮食娱乐业及相关产业的发展现状和趋势，找到差异化竞争点和项目的核心竞争力，使本项目成为引领东莞多个产业发展的动力之一。4、必须要有精度必须要有精准的定位，要有科学的、人性化的、聚人留人的规划和设计（许多项目盲目崇洋， “为设计而设计”，或完全由学院派说了算，结果给实际经营带来了巨大的障碍和不可挽回的损失。）5、必须要有力度必须要有震撼的、高效的宣传推广和招商手段，更要有旺场、留商、协助商户成长、增值的营运管理实力，这些也都是项目成功的关键。必须要做到发展商、政府、业主和租户的四赢互促。由此可见，通过超高战略
6、、资源整合、精准定位、产业链整合、品牌建设、竞争力系统打造等运营手段来构建和实现项目的成功和可持续发展，最终使项目不但成为东莞地区亮点和城市名片，而且成为珠三角的一大亮点。三、项目战略选择1、排他性的独占战略全息整合“地脉、史脉、人脉、文脉、市脉和时脉”等系列的、深层次的、超脱性的、特征性元素，把本项目打造成唯一的、不可模仿的、排他性的、独一无二的全新项目。2、差异化的互补战略尽量避免商圈内恶性竞争，采用互补和合作的方式，以商圈内的空白或竞争力相对较少的行业（或区域）市场为项目的市场目标。3、“赢家通吃”竞争战略以抢占竞争对手的市场的份额为主要手段，超越和打击竞争者。整合东莞及珠三角地区的商业
7、资源、文化资源和旅游资源，通过资源重组、市场重组、行业重组、资本重组和产品重组，与现有商业竞争对手形成竞合（竞争和合作）关系，利用它们并超越它们。借势和借船出海，携手松山湖园区，倾力打造东莞城市动力引擎，珠三角地区独具特色和不可复制的商业王国。注：具体的战略选择将根据全面的市场调研后确定。四、项目战略目标整合产业优势注入特色文化魅力提升商业附加值全新创意，震撼推出： “松山湖国际广场”王者风范谁与争锋！最终把 “松山湖国际广场” （本项目） 打造成为：东莞和珠三角地区最有代表性和聚焦力的融商务、文化、购物、美食、娱乐、休闲、旅游等为一体的精品 RBD（休闲中央商务区）旗舰和风向标。使该项目成为
8、东莞和珠三角地区商旅亮点、城市引擎和注意力经济的经典商业项目，使“松山湖国际广场”成为东莞城市名片之一。形成“商务休闲就去松山湖”的市场口碑和品牌形象。一）本项目（商业中心）直接经济目标：1 ） 6 个月完成招商任务，出租率85%以上；2 ）融资 2 亿元人民币，并启动 2000 亩松山湖公园项目；3 ）年租金收益约为 1.5 亿元二）松山湖公园项目经济目标（略）五、项目业态定位构想（初步）基于东莞文化和旅游资源优势，打造集商务、文化、购物、美食、娱乐、休闲、旅游服务为一体的中央商务区（ RBD）。（一）项目主体定位（初步） ：1、东莞尊贵商务区2、东莞尊贵文化区3、东莞中央休闲娱乐区（二）项
9、目功能设计、香榭丽舍商业街、皇冠商务酒店（精品产权微型酒店）、财富经典会所写字楼（微型）、珠三角美食博览中心（极品美食广场）、情色酒吧街、东方明珠不夜城（夜总会）、银座休闲之都8、珠三角博彩中心9、东莞文化旅游博览会注：最终结论将通过全面的市场调研后确定。六、项目合作模式根据项目发展状况，使双方的合作更富有成效，伟国系集团建议：采取分二步走的战略合作模式。第一步，松山湖商业中心项目合作1、委托伟国集团对项目进行系统、全面的分析与研究，制定、提交切实可行的项目的发展战略、定位策划、品牌包装策划与宣传推广和招商策划、代理与融资等系统解决方案。第二步，松山湖公园项目合作委托伟国系集团组织专家团对公园项目进行系统、全面的分析与研究，制定、提交切实可行的项目的发展战略、定位策划、品牌包装策划与宣传推广和招商策划、代理与融资等系统解决方案。
松山湖国际广场项目提案书
