重庆静一茶园项目市场研究及定位报告85p

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1、 静一茶园项目市场研究及定位报告2011.1.7目录第一部分 市场研究阶段 3一、项目价值分析 3（一）区域属性分析 3（二）地块属性分析 9（三）项目属性 13二、核心问题界定 13（一）核心问题 13（二）其他问题 13（三）问题结构化分析 13三、项目市场研究 13（一）产业发展方向研究 13（二）产业客户研究 31（三）产业园区商务市场研究 351、重庆市典型产业园区供应市场研究 352、重庆市典型产业园区潜在竞争市场研究 433、案例分析 444、工业地产专项研究 64第二部分 项目发展模式及定位 75一、项目发展战略研究 75（一）项目存在的机会 75（二）项目存在的问题 76（三

2、）开发商战略研究 76（四）项目发展模式 77二、项目定位 78（一）项目整体定位 78（二）项目整体档次定位 78（三）客户定位 79（四）产品定位 81（五）价格定位 83三、项目开发首期建议 84（一）首期物业形态及体量研究 84（二）首期物业形态及体量建议 85说明：【结合本项目工业地产的用地性质，为对本项目未来的发展方向提出合理、科学的建议，中原先后访谈政府相关人士2人，相关产业的专业人士8人，调研园区7个（包括成都园区1个）】n 相关产业企业人士企业名称 职级 姓名 重邮信科 员工 张先生 电信研究院主任 王先生 华为员工 李先生 联通经理 钟先生 移动经理 聂女士 得实集团（服务

3、商）销售总监 卢先生 四川通建（服务商）电话访谈爱立信南京公司电话访谈 n 政府相关人士部门 职级 姓名 茶园管委会规划部 部长助理 孙先生 茶园管委会招商部部长 汪先生 n 调研园区及项目地点 园区及项目名称 重庆北部新区 山顶总部基地 重庆北部新区高新园八大行星重庆江北唐家沱华雄总部时代重庆大学城康田国际企业港重庆石桥铺高科技开发园重庆上清寺上清寺互联网产业园成都高新区天府软件园第一部分 市场研究阶段一、项目价值分析（一）区域属性分析 1、茶园新区区位分析图：茶园新区在重庆城市发展中地利位置茶园新区位于长江南岸的东面，紧邻南坪城区，以及两江新区，区位价值突出，并且区域内外拥有丰富的生态环境

4、资源。 幅员120平方公里，规划建设用地75平方公里，并建成一个生态优美，配套完善，功能齐全，和谐宜居的中等城市。 茶园新区作为重庆规划的城市副中心之一，处于主城“北拓东跨”的主要发展方向之一，幅员辽阔，资源丰富，发展潜力巨大。2、区域规划定位n 城市发展愿景融自然生态、经济生态、社会人文生态为一体的国际现代化生态城市 。n 城市发展定位重庆主城二环城市建设的示范区；重庆江南万亿级工业走廊的领头雁 。n 城市发展目标中国移动通讯产业基地；西部重要的内河港口；重庆居住环境最佳城市。政府明晰的规划定位，在为茶园新区发展指明方向的同时，也带来了发展的机遇茶园新区规划定位。3、茶园新区利好消息n 南岸

5、区区府进驻南岸区区府大楼已建成，并计划将于明年实施搬迁； 区府及其相关职能部门的迁入，将使茶园成为南岸新的行政中心。 n 经开区的回归南岸区正准备向市政府，继而向国务院打报告，打算将经开区新一轮的开发“落子”在茶园新区，开发的核心区为9.6平方公里，开发总区域为73.7平方公里。北从东港、广阳岛起，与两江新区和果园港相望，南至茶园工业园区，与巴南区接壤，东、西以通江大道和外环高速以及明月山脉为界。 茶园新城管委会招商部：汪部长经开区回归茶园将是其必然，但范围划定将有其极大的不确定性。 如项目所在区域划为经开区范围内，将成为国家级园区，享受相应政策待遇，对项目促进作用大； 如未划进经开区范围内，

6、将仍为市区级园区。南岸区区府的进驻，以及经开区的回归，将为茶园新城的快速发展起到重要的带动作用，但由于经开区范围划定的不确定性，将对本项目所在区域的发展层级也带来极大的不确定性。4、茶园新区产业发展历程2001-2004年：形成以汽车配件、建材、纺织为主导的产业类别； 发展工业园区、仓储、对外交通、生态农业等功能； 引入具有较高技术含量、无污染的仪器仪表、摩配与汽车制造产业； 区域在其发展中，本地的产业基础仅仅为其搭建了一个平台，将主要依靠外来动力发展。 2005-2008年主要定位在引进投资规模大、技术水平高、经济效益好以及环保型的投资项目为主体；重点发展电子电器(IT)制造业、机械装备制造

7、业； 大力扶持包装印刷业、生物医药业、纺织服装业。2009-2010年重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业，生物医药业、纺织服装业； 积极建设以机械行业、医药产业、都市工业，环保产业为主导的生产体系； 打造新城区船舶制造基地和集装箱码头； 随着重邮信科、中移动物联网基地等企业的进驻，园区产业逐渐重视信息科技产业，成立科技产业园。数据来源：资料来源： “十五期间”重庆东部新区（长生组团）发展概念规划，茶园新城党工委书记、管委会主任马勇答记者问，茶园新区管委会官网茶园新区自成立以来，产业发展方向不断优化，目前仍处于调整中，为本项目的发展带来一定的不确定性。5、茶园新

8、区产业定位四大新区：茶园工业园 、长江工业园 、东港工业园 、信息科技产业园 。茶园新区： 国内唯一移动通讯与物联网产业基地； 国家级消费类电子信息产业基地和机电工业制造基地； 中国物联网产业园区将落户茶园新区，将极大的推进茶园新区信息产业发展进程。新区内的四个园区各有偏重，相互补充，而物联网及其相关通讯信息产业是新区发展的核心重点n 茶园工业园发展方向：重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业，生物医药业、纺织服装业； 典型入驻企业：美的集团，雅戈尔集团，重庆长江电工，迪马实业等 n 长江工业园发展方向：建设以机械行业、医药产业、都市工业，环保产业为主导的生产体系

9、； 典型入驻企业：远和矿山机械、超科实业、建峰实业等 n 东港工业园发展方向：建成西部重要的物流基地、西部最大的专业市场集群以及机械装备和船舶生产基地；典型入驻企业：上海港务集团、重庆船舶公司、特种船舶公司、川东船舶厂等 n 信息科技产业园发展方向：发展移动通讯设备、信息家电、光电产品为主的消费类电子产业；典型入驻企业：国虹、重邮信科、大唐新数码、中国电子科技集团、中国移动物联网基地、联通NFC基地以及物联网研究院等 目前茶园新区结合区域自身特色和优势，打造四大园区，助推区域产业经济的发展。6、茶园新区交通配套6.1目前交通茶园新区距重庆火车站12公里、朝天门码头13公里、集装箱码头15公里、

10、江北国际机场26公里，其车程均在30分钟之内。目前茶园新城主要依托内环高速经真武山隧道与市中心连接，道路选择单一，未来随着多条道路及轻轨的逐渐开通，将使茶园新城与市内外各区域联系更紧密，为区域的发展提供了良好的交通条件。6.2未来交通规划表：交通规划实施后茶园新区与CBD的距离区域 距CBD车行时间 北部高新园 15分钟 西永微电园 50-60分钟 九龙园区40分钟 茶园10分钟 注：茶园距CBD时间为“南山隧道、东水门大桥和慈母山隧道”通车后时间。交通的改善，将使茶园新区成为距离重庆CBD最近的工业园区，而CBD对于工业的促进作用明显7、区域配套7.1商务配套目前区域内商务配套主要来自于庆隆

11、南山高尔夫的配套，配套缺失。 庆隆南山高尔夫 ：1500亩18洞锦标赛级山地高尔夫球场、练习场以及球会俱乐部； 希尔顿温泉度假酒店和国际会议中心、酒店式公寓。7.2商业配套茶园新城目前商业配套主要以花街和长生镇商业为主，主要经营餐饮和住宿类，体量较小，档次低。花街是目前茶园新城主要的商业配套，主要经营餐饮、酒店住宿、生活配套及少量建材，整体规划杂乱，档次低； 长生镇商业主要针对原住民的生活配套为主，部分餐饮； 同景国际城会所前已有一条长约50米的商业街，个别商家开始经营，主要以社区商业为主。目前区域内房地产市场以中高档的低密度产品供应为主，商务、商业配套相对缺乏。7.3住宅配套n 同景国际城占

12、地面积：约3000亩住宅建筑面积：约178万，商业约15万 规划产品：洋房、别墅、高层、商业及商务办公和五星级酒店 n 中铁项目建筑面积：约43万 规划产品：洋房、高层和商业等 n 庆隆南山高尔夫占地面积：一期占地3300亩 总建面：约224万，其中商业约3万 规划产品：别墅、高层、商业、酒店等n 鲁能领秀城占地面积：约1600亩 建筑面积：约70万 规划产品：别墅、商业 n 北京金隅大成茶园项目总建面：约67万； 规划产品：酒店、购物中心和公寓等； 随着区域的快速发展，开发商的大量涌入，将加快房地产市场的发展，进一步完善区域的住宅配套，并带动相关配套的快速呈现，推动区域的快速成熟。7.4市政

13、配套供水：已建成水厂拥有日供水能力达6万吨； 供电：已建成35千伏变电站、110千伏变电站各1座，供电容量为15万千伏安；供气：已建成燃气调压站一座，日供气量达10万立方米；通水：已建成3万门程控电话中心网络和2座移动通讯站，随电信网络同步建设随时接至终端用户； 污水处置：一期日处理能力3万吨的污水处理厂已投入使用；远期日处理能力为6万吨。新区内完善的市政配套设施，成为新区发展的基础。8、区域价值小结 区位价值优：紧邻重庆经济发展动力的两江新区； 紧邻城市中心区的南岸城区； 政府推动力度大：南岸区府的迁入； 经开区的回归，但划定范围不确定； 产业发展方向处于优化调整中：目前物联网及其相关通讯信

14、息产业逐渐成为新区发展的核心重点； 配套设施保障足：道路交通路网建设快，且联系紧密； 住宅、商业等未来配套完善； 给排水、电、气、通讯等配套完善。区域发展潜力大，但因经开区划定范围的不确定，以及产业方向处于调整中，为本项目发展带来契机的同时，也存在变数。（二）地块属性分析1、项目地块位置本项目位于茶园新区I标准分区的信息科技产业园内2、地块交通情况项目紧邻通江大道，通过通江大道经玉马路以及其他市政道路可接内环、绕城高速，快速通达主城内外各区域。通江大道 内环高速项目周边交通便捷度和便利度高，可快速通达主城内外各区域，为项目的发展提供了便利的交通3、地块周边配套本项目邻近茶园规划的商业中心，将完

15、善项目周边的商业配套。 n 北京金隅大成商业地产项目 产品：商业、酒店和公寓等总建面：约67万 预计呈现时间：3-5年内 与本项目距离：车行时间在3分钟内，步行时间约10分钟 n 同景国际城商业项目 产品：商业、酒店和公寓等 总建面：约15万； 预计呈现时间：3-5年内 与本项目距离：车行时间在5分钟内，步行时间约20分钟 图：未来商业示意图项目邻近新区内规划建设的商业中心，未来3-5年商业配套将趋于完善。4、地块四至东：项目东临通江大道、溪流以及茶园工业园； 南：地块南临溪流，资源环境较好西：项目西临信息科技产业园后期工业用地； 北：项目北临信息科技产业园后期工业用地； 项目周边大多为信息科

16、技产业园工业用地，地块南侧拥有一定的溪流景观资源，在建的通江大道将极大的提升项目交通的便利度和便捷度5、地块条件分析地块经平场后，地势平坦，适合大规模的开发。6、地块经济指标分析表：地块经济技术指标sss数据来源：开发商提供项目整体占地面积83025（约125亩），建筑面积约25万方，属中等规模项目； 项目地块共分为两块（ I19-1/-01、 I21-1/-01），内部有市政道路贯穿，不能较好的形成有机整体； 两个地块均为工业用地； 地块容积率为3，无限高，产品形态将以中高密度产品为主。 本项目属于中等规模的工业地产项目，容积率偏高，产品形态将以中高密度产品为主7、地块属性小结 项目区位:处

17、于茶园新城的信息科技产业园内； 配套完善: 交通：经通江大道可快速达到主城内外各区域； 商业：项目周边规划建设的新城商业中心将在3-5年内逐渐趋于完善； 工业用地性质:项目为工业用地的土地性质 项目处于科技产业园内，周边配套将在3-5年内趋于完善，而工业用地将对本项目物业的发展，造成一定影响。（三）项目属性重庆茶园新城信息科技园中中等规模的工业地产项目 重庆茶园新城信息科技园：项目处于茶园新城信息科技园内，而新区正处于产业优化调整阶段； 中等规模：项目总占地面积约125亩，建筑面积约25万方，属中等规模项目； 工业地产项目：项目用地性质为工业用地。二、核心问题界定（一）核心问题项目基于工业用地

18、，主导产业发展的方向？ 项目所在的科技园主导产业方向是否可行？如果不合适，那发展何种产业适合？ 工业地产后期报规、销售等问题。 （二）其他问题基于产业方向之下的物业选择、项目定位、开发模式、产品建议等。 （三）问题结构化分析n 战略层面问题项目发展主导产业选择项目所在的科技园主导产业方向是否可行？如果不合适，那发展何种产业适合？ n 战术层面问题突破竞争及其他问题。项目定位、物业选择、产品打造等方面。 工业地产后期报规、销售等问题。 三、项目市场研究（一）产业发展方向研究1、重庆市城市经济及产业发展规划研究1.1重庆城市地位及发展战略1.1.1城市定位当世界聚焦中国的时候，中国聚焦第三增长极的

19、重庆。重庆的五大定位：我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽n 两江新区： 2010年5月7日，国务院在国家战略层面正式批复设立“两江新区”，这是中国的第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区； n 五个重庆建设： 2008年7月20日，首次在市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为重庆的战略决策； n 314战略：中央给重庆制定的“314战略部署”即三大定位，一大目标，四大任务； 寸滩、空港、西永综合保税港区：中国内陆首个海陆空综合保税港区。 1.1.2重庆城市发展战略重庆名片：中国最年轻、面积最大、人口最多的直

20、辖市、全国统筹城乡综合配套改革试验区重庆定位：国家历史文化名城、长江上游地区经济中心、现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。战略地位：西部的“窗口”、长江上游的“龙头”、经济布局向内陆地区拓展的战略支撑地。2007年6月9日，国家发展和改革委员会报请国务院同意，批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，这是中央对全面落实科学发展观、深化改革和加快推进西部大开发的重大战略部署, 使重庆建设城乡统筹发展的直辖市有了重大的战略平台。良好的投资环境和强劲的经济发展潜力使重庆正在成为“中国第四城”，承担着西部经济发展的引擎使命重庆是西南地区中心城市，城乡统筹特区的设立和长江上游地区经济中心的

21、定位，提升了其国家战略地位。1.1.3重庆的投资价值 财富第五次进行“中国最佳商务城市”调查 ： 劳动力供给最理想的城市：1.上海2.北京3.深圳4.成都5.广州6.西安7.南京8.杭州9.武汉10.重庆 未来最具发展潜力的城市：1.上海2.天津3.杭州4.青岛5.宁波6.苏州7.重庆8.武汉9.北京9.大连 2010年4月，中国社科院发布报告，列举了中国未来10年最具潜力的24个城市，其中一线城市4个，年青的直辖市重庆比肩北京、上海、天津三个国际化大都市，成为中国第四城。 今年2月初，在城乡建设部编制的全国城镇体系规划中，重庆就凭借政治、经济、文化、社会等诸方面的综合优势，看齐上海、北京、天

22、津、广州等四个区域性中心城市，跻身国家五大中心城市之列，成为西部经济社会发展的“引擎”。 2010年1月，美国时代周刊亚洲最佳投资城市评选活动中，重庆成功超越日本东京，高居数千个亚洲城市第七位。 2010年2月，英国金融时报亚洲未来城市评选活动中，重庆首次入选子榜单，再一次位居最佳外国直接投资促进策略城市榜单第七位。良好的投资环境和强劲的经济发展潜力使重庆正在成为“中国第四城”，承担着西部经济发展的引擎使命.1.1.4重庆政策支撑n 保税港区保税全球贸易图 两个区各有分工和侧重，两大区域享受的政策一致，将共同推动重庆的内陆开放高地建设，西永综合保税区今后将主攻保税加工功能，两路寸滩保税港区则将

23、主打保税物流概念，依托水港和空港为大型仓储、分拨、配送、采购类物流企业和出口加工贸易类企业服务，形成一个“错位布局、互为补充、共同发展”的格局。 两路寸滩保税港区由寸滩港、江北机场和原重庆出口加工区三部分组成，是一个“一区双功能”的内陆型保税港区，具有口岸、物流、加工等功能，可以开展港口作业和国际中转业务； 而永综合保税区享受的政策与两路寸滩保税港区一致，只是不具备口岸物流和国际中转作业的条件，两路+寸滩保税港、西永综合保税港作为中国内陆首个保税港区，将催使重庆成为内陆开放高地，成为西南乃至西部地区的物流中心、运输中心。n 两江新区两江新区发展规划进程 20092010年 :起步阶段 重点进行

24、区域规划与布局，着力提升软硬件配套设施水平。 目前重庆GDP6千亿左右，年增长率14% 20112012年; 中期发展阶段 基础开发、功能开发、形态开发初见成效。 进出口达300亿美元，引进世界500强达200家，利用内资达2000亿元。 2012预计重庆GDP1万亿，年增长率20% 2013-2020年：全面提升阶段 大见成效、基本建成。 2020年重庆GDP创2万3千亿，8年翻一番 作为西部地区经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用进一步增强。 两江新区的打造将成为重庆经济发展的强大“引擎”，成就西部开发高地，到2020年，两江新区的经济发展规模相当于再造一个现有的重庆经济，为重庆城市

25、价值的提升注入了强劲的动力1.2重庆城市经济发展研究1.2.1重庆经济发展重庆自身经济快速增长及产业结构的不断优化，证明了“中国第四城”强劲的发展动力。图：重庆都市区近年来国民经济发展状况图：近年重庆市都市区产业结构发展情况表（单位：亿元）图：近年重庆市都市区实际利用外资情况表（单位：亿图：近年世界500强进驻重庆地区的数量（单位：家）数据来源：重庆历年统计年鉴1.2.2重庆产业发展情况n 重庆市目前产业情况图：近年来重庆市产业结构2009年重庆三次产业结构为9.3:52.8:37.9，产业发展呈“三、二并重”的格局，第二产业也自1998年起首次超过第三产业的生产总值。2009年重庆第三产业增

26、加值达2474.44亿元，增长13.3%，占重庆生产总值的37.9%，内部产业结构表现出传统服务业强、现代服务业发展滞后的局面。 图：2009年重庆市产业发展比重交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业 住宿和餐饮业金融业 房地产业 其他服务业作为全国老工业基地之一，重庆制造业具有较强的生产能力，在全市行业门类中独占鳌头，其创造的增加值在各行业中居首。2009年制造业增加值达2917.4亿元，占全市生产总值的44.7%，接近二分之一。 图：2009年重庆三产产业结构表：2009年重庆二产构成重庆是一个典型的工业城市，从09年的三产产业结构可以看出，二产比重占总生产总值的52.8%，在二次产业结构中

27、，工业占据绝对主导地位。重庆市产业发展呈“三、二并重”的格局，以加工制造为主的第二产业发展迅速，第三产业保持稳定，但现代服务业发展滞后。表：2009年重庆产值排名前列的行业重庆目前重工业作为支柱产业占据绝对领导地位，这与重庆改革开放之初确定汽摩制造业、医药化工业和冶金业等重型工业为支柱的产业规划息息相关。其中以汽摩产业、装备制造业、化工业、医药科技业、能源业、电业、钢铁及铝加工业等传统重型制造业最为突出。重庆作为传统的工业城市，目前仍以设备制造和化学工业为主构成的重工业为支柱产业。n 重庆产业结构调整图：重庆市产业结构与其他国家对比目前重庆产业结构处于转型期，从韩国、新加坡等国家的发展经验来看

28、，重庆未来的经济结构将转向以先进制造业和高端服务业为主。n 重庆未来产业规划规划特点产业发展面临形势呈现“三个不变三个新”的特点； 三个不变：即工业仍是拉动经济的主导力量不变、产业既需做“大”又需做“强”的方向不变、结构调整是产业发展的主线不变； 三个新：由于主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，由以传统重化工为主要支柱向以新兴战略性产业和传统优势产业共同支撑转变，由主要依靠第二产业带动向依靠三次产业协同带动转变。规划目标初步考虑，到2012年全市经济总量将力争进入“万亿元俱乐部”，到2015年达到14000亿元以上，其中产业优先发展是重点任务。 到2015

29、年，基本建成全国重要的现代制造业基地和西部服务之都，产业实力和综合竞争力进一步增强，产业结构优化提升，非农产业增加值比重达到95%左右，高技术产业增加值占比15%，服务业从业人员比重提高到45%。 主要发展任务 建设国家重要的现代制造业基地：加快传统产业高端化、高新技术产业化、战略性新兴产业规模化，培育壮大战略性新兴产业，重点发展新兴信息、新能源汽车、新材料、高端制造、生物、新能源、节能环保等七大战略性新兴产业，着力突破23个新兴领域， 建成国家重要的战略性新兴产业基地。 建设西部服务和消费之都：壮大银行、证券、保险三大主体金融业，丰富完善小额贷款公司等金融机构，加快建设联交所、农村土地交易所

30、等金融要素市场体系，打造解放碑“十字金街”和江北嘴金融核心区；建设西部物流中心，打造长江上游最大现代物流产业基地。建设西部消费之都，包括建设“购物之都”、“会展之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”。 构建特色农业体系 优化城乡产业空间布局n 重庆未来重点产业发展规划规划目标 国家重要的现代制造业基地: 高端制造业: 新兴信息、新能源汽车、新材料、高端制造、生物、新能源、节能环保 信息产业: 笔记本电脑、军民两用集成电路、汽车电子、新一代移动通信、嵌入式软件、新型信息服务、光伏及LED、新型显示器件 西部服务之都和消费之都 金融业传统金融：银行、证券、保险以及担保、小额贷款等； 要素

31、市场：农畜产品交易所、农村土地交易所、联合产权交易所、股份转让中心 物流产业三基地：铁路团结村集装箱中心站、航空江北机场、公路高速公路节点 四港区：寸滩港港区、果园港港区、东港港区以及黄谦港港区其他构建以消费为主的“购物之都”、“会展之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”信息产业是重庆市未来发展的重点产业之一。1.2.3小结作为国家重要战略性城市的重庆，承担着西部经济发展引擎的使命，未来城市价值将进一步凸显，“中国第四城”的战略定位将实至名归；而目前重庆主要以传统制造加工业等重工业作为支柱产业，明显不足以支撑“中国第四城”的战略定位，产业调整势在必行； 政府已于近年来开始实施并初具成

32、效，目前重庆正处于产业调整转型的重要阶段，未来将向现代制造业、信息产业、高新技术产业和文化产业方向发展，项目所在的茶园新区科技园主导产业方向与重庆未来产业发展方向一致。2、茶园科技园发展研究2.1科技园规划科技园位于茶园新区I标准分区，规划总面积约1290亩，实际征地面积1600亩，建设净用地899亩。 园区重点围绕物联网产业基地以及移动通讯产业基地打造，按照规划，产业园将是茶园工业园区下一步打造“千 亿园区”的主战场。 科技园将发展物联网产业基地和移动通信产业基地，这将是茶园新区未来新的经济增长点2.1.1全国物联网产业基地 目前茶园申报国家电子信息（物联网）基地已通过国家工信部审核，即将挂

33、牌成立；预计5年后，那里将建成“两大基地、百家规模企业，五百亿产值”的产业格局。 代表企业 中国移动物联网基地 ：主要负责中国移动基于M2M技术的物联网应用的全方位运营管理职责 联通NFC基地及其物联网研究院 : 主要从事敏感材料、器件及传感器研发与生产 中电科集团24所、26所、44所 ：主要从事敏感材料、器件及传感器研发与生产 北大千方：主要从事智能信息系统技术的研发、系统集成及产品的开发，智能信息工程承包等 国家级物联网基地即将挂牌，目前已引入移动、联通等运营企业，以及中电科3所、北大千方等一流研发生产企业，为物联网在区域的发展打下良好的基础2.1.2移动通信产业基地移动通信产业基地：依

34、托电信研究院西部分院及相关入驻企业，茶园新区将打造重庆市移动通讯产业基地，整合TD产业的技术、研发、生产、应用、服务、销售各环节，打造全国TD产业高地。 电信研究院西部分院 国虹科技代表企业打造移动通信产业基地，建立以3G为核心的产业链，已引入知名研发、生产、应用、服务、销售企业，目前已初具规模2.2科技园优惠政策凡设立在重庆市的属于国家鼓励类产业的各种经济成分的内资企业和外商投资企业，从2001年至2010年减按15%的税率征收企业所得税； 内、外资企业（含自然人）投资国家鼓励类产业项目和外商投资符合外商投资产业指导目录限制乙类项目，在投资总额内进口自用设备，除国家明确不予免税的商品外，免征

35、关税和进口环节的增值税； 企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的费用据实列支。其费用增长幅度在10%以上（含10%）的企业，可再按实际发生额的50%抵扣应税所得额。企业为开发新技术、研制新产品必需购置的专用、关键的试制设备和测试仪器，经主管财政和税务部门确定后，可一次性或分次摊入成本； 重庆市高新技术企业，经地方税务局审核批准，减按15%的税率征收企业所得税；自投产年度起，报经重庆市地方税务局批准，免征两年企业所得税；当年高新技术产品产值加技术性收入或出品产品产值达到年总产值60%以上的，经主管税务部门批准，减按10%的税率征收企业所得税； 外商投资企业和外国企业暂不缴纳城市维护建设税、教

36、育费附加； 针对企业投资项目的投资规模、产出强度、科技含量、带动效应等因素，采取一企一策给予优惠政策扶持。2.3科技园未来产业发展方向的态势 由于移动通讯产业、物联网产业之间有较强联系，从政府实施力度、入驻企业情况可以看出，政府没有侧重于其中的某一个产业方向。移动通讯产业、物联网产业均将是项目所在片区未来的发展的重点，并且将成为未来整个茶园片区经济前进的新引擎。 3、产业市场可行性研究3.1物联网产业可行性研究3.1.1物联网概念物联网最早提出是在1999年，其定义：把所有物品通过信息传感设备与互联网连接起来，实现智能化识别和管理。物联网是在互联网的基础上实现的，可以说是互联网运用的延伸。 国

37、际电信联盟2005年发布的一份报告曾描绘“物联网”时代的图景：当司机出现操作失误时汽车会自动报警；公文包会提醒主人忘带了什么东西；衣服会“告诉”洗衣机对颜色和水温的要求等。 3.1.2物联网运用 物联网运用广泛，在智能安防、节能低碳民航、监狱、金融、教育、环保等诸多领域均能发挥巨大的作用。有专家预测，物联网是继计算机、互联网与移动通信网之后的又一次信息产业浪潮，10年内就可能发展成为一个上万亿元规模的高科技市场。 3.1.3物联网发展状况国家把物联网作为未来发展重要的方向。 国家领导人及相关部门在不同时间、不同场合多次强调要大力发展物联网技术及相关产业，并且物联网规划已列入“十二五”规划 国务

38、院总理温家宝在无锡微纳传感网工程技术研发中心视察并发表重要讲话，表示中国要抓住机遇，大力发展物联网技术。 09年9月11日，工信部传感器网络标准化工作小组的成立，标志着我国将加快制定符合我国发展需求的传感网技术标准，力争主导制定传感网国际标准。 在2010中国国际物联网（传感网）博览会上，国家发改委相关负责人表示，物联网规划已列入国家“十二五”的专题规划，未来我国要发展宽带、融合、安全的下一代国家信息网络基础设施，推进物联网的应用 温家宝总理在人民大会堂向首都科技界发表了题为让科技引领中国可持续发展的讲话，再次强调科学选择新兴战略性产业非常重要，并指示要着力突破传感网、物联网关键技术。 移动等

39、大型企业积极参与物联网相关业务的发展，看好物联网的发展潜力虽然物联网的概念在我国最近才得到广泛关注，但物联网的应用很早就在我国开展，目前主要以M2M、RFID为主。 M2M ：在M2M方面，电信运营商积极开展M2M应用。如中国移动从2004年开始发展M2M业务，2008年M2M终端数量发展了229万，目前已超过300万部，预计未来年增长率将超过60%，在智能楼宇、路灯监控等方面得到广泛应用。 RFID ：2009年中国RFID产业市场规模达110亿元，相比2008年增长36.8%，已用于物流、城市交通、工业生产、食品追溯、移动支付等方面，特别是随着3G网络开始运营，各运营商推出了移动支付方式，

40、如中国移动于11月宣布采用RFID技术的SIM卡，在星巴克和上海世博园园区内将可以通过手机近端刷卡消费。 物联网发展尚不成熟 缺乏核心技术自主知识产权：在物联网技术发展产品化的过程中，我国一直缺乏一些关键技术的掌握，所以产品档次上不去，价格下不来。缺乏RFID等关键技术的独立自主产权这是限制中国物联网发展的关键因素之一。 行业技术标准缺失：目前行业技术主要缺乏以下两个方面标准：接口的标准化；数据模型的标准化。虽然我国早在2005年11月就成立了RFID产业联盟，但是，中国的RFID产业仍是一片混乱。技术强度固然在增强，但是技术标准却还如镜中之月；物联网的标准缺失，制约着物联网产业的发展。由于物

41、联网产业尚处于发展初期，我国缺失行业技术标准、并且缺乏核心技术自主知识产权，这将限制我们物联网产业的发展。物联网发展受限制 目前国内M2M终端传感器及芯片厂商规模较小，盈利和技术水平差。国内终端传感器及芯片厂商仍处起步阶段，盈利能力差、技术水平低，这也将制约我国物联网的发展速度客观因素延长物联网成展周期 传感器和芯片 ：制造、集成、预处理技术非常薄弱 信息网络和传输： 基础好，但与国际相比仍有一定差距，宽带管理体系薄弱 海量信息处理：软件、业务模式和流程需要创新 智能感知与处理：软件薄弱多个环节技术不成熟，导致成本难降，并且难以为客户提供满意的个性化解决方案；并且国家倡导自主创新，这将延长物联

42、网产业的发展周期。结论：技术的薄弱导致成本很难下降；很难提供满足客户需求的个性化解决方案，成为产业的阻碍；并且国家倡导自主创新，这将延长物联网产业的发展周期。物联网普及受限制 产业链中的问题终端：终端通用性差、成本高；应用缺乏统一性；供应商少网络：宽带资源不足；窄带成本高；缺乏物联网业务运营支撑平台 应用开发：终端标准不统一，导致开发成本高；很难多样化需求系统集成：受上游供应商限制，项目时间长；垫付资金，资金压力大 客户：初期投资大 供应商：可选供应商少 产业链发展不均衡：和美国相比，国内物联网产业链完善度上还存在着较大差距。虽然目前国内三大运营商和中兴华为这一类的系统设备商都已是世界级水平，

43、但是其他环节相对欠缺。物联网的发展必然需芯片商、传感设备商、系统解决方案厂商、移动运营商等上下游厂商的通力配合，产业链的合作需要兼顾各方的利益，而在各方利益机制及商业模式尚未成型的背景下，物联网普及仍相当漫长。 目前产业链中还存在较多问题，并且发展不均衡，物联网普及仍存在时间上的不确定3.1.4物联网产业可行性判研物联网将是未来发展的趋势，但由于目前该产业尚处于发展初期，行业标准还未出台，行业内企业整体规模不大，技术尚不成熟、以及产业链中还存在较多的问题，其成熟时间存在较大的不确定性，如果项目目前考虑以物联网为主导产业方向有较大的不确定性和风险。3.2移动通信产业可行性研究3.2.1移动通信产

44、业细分选择3G产业是科技园移动通信产业发展的重点n 进入园区的代表企业电信研究院西部分院、索伦互联网、国虹科技、万利达、恒基伟业、大唐新数码、重邮信科、组源科技、矽谷n 来自政府的声音“科技园移动通信产业将重点围绕3G产业打造，着力培育TD-CDMA为核心的电子通讯产业链，最终形成大规模高效益的消费类电子为龙头的新型电子产业集群从目前进入园区的大型企业来看，均是以3G为其核心产业或者重要组成部分，3G产业是科技园移动通信产业发展的重点。3.4.2 3G产业链以电信运营商为主的各个环节组成 网络设备提供商：主要指为运营商提供网络设备，并为运营商建设3G通信网络的厂商，同时也给运营商和应用服务提供

45、商提供运营支持系统和运营平台，充当着电信技术进步的“动力器”；主要企业有Ericsson、华为、中兴、鼎桥等 终端制造商：是连接用户的最后环节，主要指3G手持设备制造商，为用户或者运营商提供3G终端；终端提供商不但需要能够提供各种标准的3G手机，而且还需要结合运营商的业务设计专门的终端；主要企业有诺基亚、LG、摩托罗拉、波导、中兴、长虹、联想等 电信运营商：在整个产业链中居于中央位置，结合选择的3G标准建设网络，负责3G通信系统的运营，为用户提供先进的3G通信业务；主要的运营商有移动、联通、电信等 系统集成服务商：主要是指为运营商或者SP/CP厂商提供软件解决方案的厂商，主要提供软件平台和服务

46、方案。比如给运营商或者SP/CP提供增值服务平台、计费系统、某个具体业务的软件解决方案等。大型的系统集成服务商有亚信、华为、中兴等，同时也有为数众多的小的系统集成服务商由于自身灵活、方便、易于定制、要价低等优势也能够瞄准特定市场进而占据。 从目前进入园区的大型企业来看，均是以3G为其核心产业或者重要组成部分，3G产业是科技园移动通信产业发展的重点。3.2.2产业链分析 服务供应商和内容提供商（SP/CP）:内容提供商（CP）是一些拥有丰富专业的基础信息者，如媒体、唱片公司等。其利用业务的专业化分工和集成做专做强，提供丰富多彩的内容以拉动用户需求；而服务供应商（SP）以专业化、个性化定制服务进行

47、改造开发和系统集成工程实施，为用户提供高效便捷的全面解决方案或服务；大型的SP/CP提供商有华友世纪、掌上灵通等。 芯片厂商：3G芯片厂商在产业链中主要服务于网络设备制造商和终端制造商，通过授权专利以及出售核心芯片获得巨大收益。主要芯片厂商有美QUALCOMM、TI、以及国内的大唐新数等 测试厂商：是一个较为笼统的概念，通常把为网络运营商提供测试服务或者测试设备的厂商，以及为行业准入提供终端检测的机构都涵盖在内（如泰尔实验室）。主要的测试厂商有美国Agilent、 Spirentcom 、国内中创信测等可能占据一定份额 终端软件提供商：移动终端上需要的软件分类很多，主要包括以下几类：移动视频、

48、手机操作系统及平台软件、手机备份、手机输入法、手机开发工具、手机游戏软件、PIM/通信软件、支付/交易软件、娱乐类软件、位置应用软件、工具类软件和其它手机软件等。此类企业较多，呈现百花齐放局面， 管制机构：管制机构可以分成两类：一类是通信标准系统的管制机构，这些组织协调着通信产业标准发展情况的监督和管制，并且统一国际3G频段划分和全球漫游服务的条款制定工作，是通信产业发展的基础。另一类是我国的以信息产业部为代表的通信管制机构，在推动我国3G产业发展的过程中起到监督引导的作用 用户：3G产业的发展离不开用户，没有用户就没有利润，某种意义上，用户才是3G产业链真正的核心。3G用户可以分成个人用户、

49、专业用户、企业用户。对于运营商而言，最大的市场就是普通个人用户，这也是用户的主体，所有大众化的服务都是以个人用户为中心展开的。 整个产业链发展较为成熟，每个环节都有代表企业，各类企业众多3.2.3 3G产业发展情况3G时代到来n 技术逐渐成熟：经过几年的发展，无论是国外引入的CDMA、 WCDMA还是中国自主研发的TD-SCDMA技术都已经成熟 n 3G牌照发放：2009年1月7日，工业和信息化部向中国移动、中国电信、中国联通分别发放了全业务牌照，随着3G牌照的发放，中国电信业正式进入了3G时代。n 网络搭建基本完成：至2010年9月底，中国境内有54万2000个3G基站，3G网络已覆盖全国大

50、部分地市、县城和部分重点乡镇；网络搭建逐步完成将加速中国3G的普及。随着各项条件的逐步完善，中国正式进入3G时代3G普及加快 3G手机大量上市 3G价格逐步下调 资费逐步下调 今年随着3G手机大量上市、3G价格逐步下调、资费逐步下调，3G用户快速增多，今年9月用户的增量是年初每月的2.5倍；随着今后价格的进一步下调，3G普及的速度将进一步加快。 3G普及率低，发展潜力大目前我国3G用户所占比例还不到5%，远低于发达国际及发展中国家的普及率；未来的发展潜力巨大。要加快3G网络建设，加大技术创新力度，积极拓展业务规模，全面提升服务质量，加强网络信息安全管理，大力推进3G加快发展，坚定不移做大做强T

51、D，更好地服务经济社会发展和丰富人民群众生活 中共中央政治局委员、国务院副总理张德江 3G在欧洲、日本用得很普遍，目前中国用户尚少，但既然国家花众多精力和经济投入，未来将使之用于民，扩大使用范围。 爱立信南京公司，潘工 目前我国3G用户普及率低，拥有巨大的发展潜力；在未来十年必将是信息通讯产业中发展的重点 3.2.4 3G产业发展可行性判研目前国内的3G产业链及相关技术已逐渐成熟，3G用户数量迅速增长，未来的普及将是发展的必然趋势，发展空间巨大； 以及在国家政策层面的大力支持； 中原认为本项目发展以3G相关产业为主导方向的市场机会大。（二）产业客户研究1、目标客户选择目标客户？终端软件提供商、

52、电信运营商、网络设备提供商、终端制造商、系统集成服务商 、SP/CP、芯片厂商、测试厂商 3G是一个庞大的产业体系，那么在这条产业链中哪些可能是我们的客户？2、客户群分类研究通过前面对3G产业链上企业的分析，我们可根据业务类型大致分为3种类型 运营商：电信运营商；负责3G通信系统的运营，为用户提供先进的3G通信业务；以移动、联通等公司为主的运营商，如移动、联通、电信 设备厂商：网络设备提供商、终端制造商、芯片厂商、测试厂商，为运营商提供设备的、技术支持的企业，如华为、中兴、大唐信数码等，或终端制造商如诺基亚、摩托罗拉、LG、波导、长虹等 服务商：系统集成服务商、终端软件提供商、 SP/CP；为

53、运营商和设备厂商提供服务的企业，主要包括服务外包商、软件开发、增值服务厂商等2.1运营商需求研究2.1.1运营商客户需求条件n 主要分布：据了解，移动、联通、电信等运营商一般分布在各个城市的高新区等政策优惠幅度较大的区域，既能推动区域的发展同时能够降低自身成本。n 办公楼的选择：移动、联通、电信等运营商在3G产业链中处于核心位置，对区域发展有着巨大的带动作用，拥有强大的话语权，通常与地方政府直接交涉，有多重政策优惠，一般低价拿地自建办公楼，仅少部分地区会考虑整栋购买。影响移动、联通等公司选址的因素很多，但市场和政策是主要因素；办公楼基本上是自建或者整栋购买，目前移动、联通、电信都在北部新区高新

54、园，基本不可能搬迁。 重庆电信规划设计院，王主任2.1.2运营商客户判研运营商主要分布在各个城市高新区等政策高地，通常与政府直接交涉，自建或整栋购买办公楼，入住项目可能性小。2.2设备厂商需求研究2.2.1设备厂商客户需求条件主要分布：考虑成本问题，设备厂商主要考虑政策优惠幅度较大的区域，由于设备厂商与运营商有较多的业务往来，运营商周边区域也是他们的聚集地。n 办公楼的选择：设备厂商往往有较大的规模，对区域发展经济及人口就业、人才流动、甚至是地产开发均有着较大带动作用，一般为政府招商项目，并且对办公楼（厂房）有各自的标准，多为取地自建。中兴、华为研发机构选择当地政府重点扶持区域，自己取地打造，因为属政府招商项目，可带来当地的就业机会，拉高当地房地产价格等利好，因此取地成本极低；生产机构会选择离城区有一定距离的工业园区或高新技术开发区。 爱立信南京公司：潘工 2.2.2设备厂商客户判研设备厂商一般选择运营商周边及政策高地，多为政府招商项目，以自建办