物业管理理论与实务.ppt

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1、物业管理理论与实务教学课件,主讲人：王秀云,第三章 物业管理机构,第一节 业主大会和业主委员会,一、业主大会概述 业主大会的特点和条件 1.业主大会的含义 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。 2.业主大会的特点 (1)业主大会是民主性的组织。 (2)业主大会是自治性的组织。 (3)业主大会是代表性的组织。 3成立业主大会的条件 (1)公有住宅出售建筑面积达到30以上的； (2)新建商品住宅出售建筑面积达到50以上的； (3)住宅出售已满两年的。”深圳经济特区住宅区物业管理条例规定，“住宅区入住率达到50以上或者

2、自第一个业主入住之日起满2年的”可以成立业主大会。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。,（二）召开业主大会的程序和方式 1.召开业主大会的程序 (1)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主大会筹备情况； (2)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我介绍； (3)审议、通过业主大会议事规则和业主公约； (4)选举产生业主委员会委员； (5)审议、通过与物业管理相关的重大事项。 2.业主大会会议召开的形式 业主大会会议召开的形式包括两种： 第一种是集体讨论的形式。 第二种是采用书面征求意见的形式。,（三）业主大会的职责 (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

3、 (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (3)选聘、解聘物业管理企业； (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。,（四）业主的权利与义务 1.业主的定义 业主是指物业的所有人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。 2.业主的权利 业主应享有的基本权利包括： (1)参加业主大会，享有表决权； (2)享有业主委员会成员的选举权和被选举权； (3)享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务； (4)监督业

4、主委员会的管理工作； (5)监督物业管理企业的管理服务活动； (6)法律、法规及规章规定的其他权利。 3业主的义务 业主应承担的义务包括： (1)遵守物业管理法律、法规、规章； (2)遵守业主公约； (3)遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定； (4)执行业主大会的有关决议、决定； (5)按时、足额交纳物业管理服务费用； (6)法律、法规及规章规定的其他义务。,（三）业主委员会委员 1.委员的产生。由业主大会在全体业主中选举产生。任期3年，可连选连任。 2.委员的名额分配。委员名额的分配要做到科学、合理，要兼顾大业主和小业主的利益。名额的分配方式在业主占用物业的数量比较平均的情况下，可以单

5、位来决定，即以每一单位为产生委员的基础；如果一个物业内，既有大业主，又有小业主，则应按占有物业的比例大小来分配代表，这时，委员席位人数应与大小业主占用物业数量比例一致。 3.担任委员的条件。担任委员的业主要具备以下条件：首先，良好的道德品质、热心为群众服务、责任心强；其次，要有一定的组织协调能力；然后，要有充足的工作时间；最后，办事公正、廉洁，勇于和不良行为做斗争。,4.委员的权利和义务 （1）委员有下列权利 参加业主委员会组织的有关活动； 选举权、被选举权和监督权； 参与业主委员会有关事项的决策； 对业主委员会的建议和批评权。 （2）委员的义务 遵守业主委员会章程； 执行业主委员会的决议，完

6、成交办的工作； 参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业； 向业主委员会的工作提供有关资料和建议。,（四）业主委员会的权利和义务 1.业主委员会的权利 召集和主持业主大会； 修订业主公约、业主委员会章程 ； 决定聘请物业管理企业； 审议物业管理服务费收取标准及使用办法； 审议年度管理工作计划、年度费用概预算； 检查、监督物业管理企业的物业管理工作 ； 监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理； 业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。,2.业主委员会的义务 筹备并向业主大会报告工作； 执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督； 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其

7、他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育； 严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现； 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求 ； 做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。,（五）业主委员会会议 业主委员会会议包括例会和特别会议两种。 （1）例会是常规性定期会议，每隔一定时间应召开一次，一般每3个月至6个月至少举行1次。 （2）业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。,（六）业主委员会制定、修改的主要文本 1.业主公约 业主

8、公约也称物业管理公约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。 业主公约所应包括的主要内容： 物业名称、地点、面积及户数； 公共场所及公用设施状况； 业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式； 业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益； 业主参与物业管理的权利与应承担的义务； 业主对业主委员会及物业管理公司的监督权； 物业管理公司的权利与义务； 物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳； 业主应遵守的行为准则； 违反业主公约的责任。,2.业主委员会章程 由业主管理委员会负责制订的，反映业主委员会宗旨、规范业主委员会行为、保障业主委

9、员会达到其管理目标的原则性文件。 章程的主要内容包括： 业主委员会的宗旨； 业主委员会的组织机构； 业主委员会成员的选举方式及任期； 业主委员会的主要职责、权利、义务及作用； 业主委员会会议的召开方式； 业主委员会各成员的权利义务； 业主委员会的经费及办公用房来源； 业主委员会的成立与解散方式。,第二节 物业管理企业,一、物业管理企业概念与分类 物业管理企业的概念 物业管理企业是指按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律，法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。,物业管理的分类 1.按投资主体分类 按投资主体分类，物业管理企业

10、可分为全民、集体、联营、私营、合资等类型。 2.按股东出资形式分类 按股东出资形式，物业管理企业可分为有限责任公司、股份合作公司、股份有限公司等。 3.按经营服务方式分类 按经营服务方式，物业管理企业可分为代理租赁服务型公司和委托管理服务型公司。 4.按是否具有法人资格分类 按是否具有法人资格，物业管理企业可分为具有独立法人资格的物业管理公司或子公司，和以经营其他项目为主的企事业单位所属的不具独立法人资格的物业管理部或物业管理处等。,二、物业管理企业的设立 物业管理企业的设立分资质审批和工商注册。 物业管理企业申报程序 1.申请单位应按有关规定到当地县级以上的人民政府的物业管理行政主管部门提出

11、申请，提供所须的各项材料。 2.物业管理行政主管部门收到申请评定资质等级的物业管理企业报告材料后，一般在两周内审核完毕。 物业管理企业的注册登记 按公司法规定，企业设立必须向工商行政管理部门进行登记注册。,三、物业管理企业的资质等级标准 根据建设部颁布的物业管理企业资质管理试行办法将物业管理企业分为一级二级、三级资质等级和临时资质。 资质一级企业 1.注册资本500万元以上。 2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 3.管理两种类型以上的物业。 4.管理各类物业的建筑面积分别占

12、下列相应计算基数的百分比之和不低于100。计算基数是： 多层住宅200万m2； 高层住宅100万m2； 独立式住宅（别墅）15万m2； 办公楼宇、工业区及其他物业50万m2。 5.20以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。 6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 7.建立了维修基金管理与使用制度。,资质二级企业 1.注册资本300万元以上。 2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的

13、部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 3.管理两种类型以上的物业。 4.管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是： 多层住宅80万m2； 高层住宅40万m2； 独立式住宅（别墅）6万m2； 办公楼宇、工业区及其他物业20万m2。 5.10以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。 6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 7.建立了维修基金管理与使用制度。,资质三级企业 1.注册资本50万元以上。 2.具有中级以上职称的管理人员、

14、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 3.有委托的物业管理项目。 4.具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 5.建立了维修基金管理与使用制度。 物业管理企业应当按照该办法规定申请企业资质等级评定。,四、物业管理企业的权利与义务 物业管理企业的权利 1.根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法； 2.依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理； 3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费； 4.有权制止违反规章制度的行为； 5.有权要求业主委员会协助管理； 6.有权选聘专营公司承担专项管理业务；

15、 7.可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。,物业管理企业的义务 1.履行物业管理合同，依法经营； 2.接受业主委员会和业主及使用人的监督； 3.重大管理措施应提交业主委员会审议批准； 4.接受行政主管部门监督指导； 5.至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目； 6.提供优良生活工作环境，搞好社区文化； 7.发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告； 8.物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。,五、物业管理企业的组织机构 物业管

16、理企业组织机构的形式 1.直线式 直线式的企业组织机构是最简单的管理组织形式。 2.直线职能式 这是在职能式和直线式的基础上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，即保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门职能作用的一种组织形式。 3.事业部制 事业部制又称分权组织，在总公司下设事业部。各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构。 4.矩阵制 矩阵制组织又称为规划目标结构组织。这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。,物业管理企业主要机构的职能 1. 主要机

17、构职能 办公室。办公室是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理公司的人事档案和后勤工作。它的工作范围是： 贯彻党的路线、方针、政策和上级指示。 负责公司级会议的筹备和安排，并协调会议期间各部门工作的开展以及会议决定的督促和检查。 根据领导的布置和要求及时准确地起草或打印、复印各类文件资料。 做好文书档案和有关资料的管理工作。 做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好人力资源管理工作。 做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。根据政策做好职工的调资定级、统筹退休工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。 负责公司员工的文化教育、知识更新、思想政治教育的有关管理工

18、作。 负责公司有关办公用品和劳保用品的购买、保管和发放工作。,财务部。负责统筹整个公司物业管理费用的收入和支出。在总经理领导下，积极参与企业经营管理，搞好会计核算工作。具体职责范围： 制定公司年度财务计划和管理费预算方案。 监督各管理处的管理费收缴工作，监控管理费的使用。 按照财会制度规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，在规定时间内报送各项会计报表。 按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作，加强现金管理，做好结算工作。对各管理处的现金和银行存款的收支情况，进行经常性的监督和指导。 妥善保存会计档案资料，接受税务机关、上级主管部门和本单位领导的监

19、督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。,工程部。工程部是企业重要的技术管理部门，其具体职责范围包括： 制定设施、设备运行和维修管理总体方案；编制维修计划和年度预算方案。 拟定各项工程运行维修管理制度、规定和工作程序。 负责能源供应、空调系统、冷热水系统、电力系统的运行管理。 全面负责各种动力设备、机器设备、空调系统、冷热水管道、各种用具等设施、设备的维修与管理工作，保证各种设施、设备始终正常运转。 随时检查各种设施、设备技术状况，及时提出维修解决办法和制定维修方案，并组织贯彻实施。 每年搞好设备换季检查和维修工作，提前制定维修和检修方案，安排好人力和物力，保证工作需要。 负责设施、设备更新改

20、造组织工作。,综合管理部。 这是体现物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理。其职责范围包括： 负责公司对外联系、公司形象宣传、社区活动创意等。 负责向各管理处传达公司有关指示和布置具体工作，并检查执行情况。 协调公司同业主的关系，组织召开业主大会或管委会会议。 负责对业主的投诉做好解释工作，并解决各种纠纷。 建立和管理业主档案。 负责小区内市政设施和综合环境的检查。 负责住户装修方案的审批。 负责小区的违章建筑的处理。 对管理处的工作进行经常性检查监督，及时总结和汇报情况。 协助、协调工程部、保安部、环卫部等部门的工作。,保安部。负责物业管理区域内的治安保卫、车辆和消

21、防安全管理，维护物业管理区域内的人身和财产安全，保证正常的工作生活秩序。 保洁绿化部。 负责物业的清洁卫生、环境美化。如公共区域的清扫、水池的清洁、化粪池清理、喷洒药水、养护花草树木、布置园林小品、提供有偿清洁、花木租售等服务。 经营发展部。 负责筹划和从事各种经营项目，为业主（或使用人）提供全方位的生活、办公服务，包括各种居家服务和综合代办服务，并可开展中介、租售代理、咨询、装修、家电维修等多种经营服务。,2.机构设置的选择 一般地说，选择企业组织结构形式，主要应考虑下列几个因素。 企业的规模、类型及其职能。 企业的经营方式与管理业务的复杂程度。 物业管理模式与服务对象特点。 拥有托管物业的

22、规模大小与种类的多少。 企业管理手段的先进性与管理人员的素质和能力。,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,一、物业管理企业和业主委员会的关系 1.经济上的合同关系 聘用与被聘用的关系。 委托与被委托关系。 相对独立的运作关系。 2.法律上的平等关系 3.工作上的合作关系,二、物业管理企业与房地产开发企业的关系 从物业管理企业与房地产开发企业之间的是否有隶属关系来看，有两种情况： 1.房地产开发企业附设物业管理企业 该种物业管理企业与房地产开发企业是从属关系，物业管理作为售后管理工作，往往是房地产开发过程的延续和发展。 2.委托专业物业管理公司实施物业管理 这样物业管理企业与房地产开发企业构成

23、了聘用的合同关系，双方依照合同规定行使各自的权利并履行各自的义务。,三、物业管理企业与政府管理部门的关系 1.物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 各级房地产行政主管部门负责城市物业管理的宏观管理和调控，制定城市有关物业管理的法规、政策，并组织实施监督和检查，组织引导物业管理工作的工作方向等。体现在以下几个方面： 组织物业管理企业参加考评和评比。 负责对物业管理企业的经营资质审批。 对物业管理人员进行职业培训。 2.物业管理企业与工商行政管理部门的关系 物业管理企业应向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可对外经营。工商行政管理部门每年都会对企业进行年度检查，物业管理企业也不例外

24、。,3.物业管理企业与税收管理部门的关系 税收管理部门有权对物业管理企业的纳税情况进行业务检查和指导。物业管理企业虽可享受国家对第三产业的利税优惠政策，但仍应遵守有关税收政策，依法纳税。 4.物业管理企业与物价管理部门的关系 物业管理的收费应接有关部门规定的收费标准收取，不得随意增加收费项目和提高收费标准。对政府部门尚未制定收费标准的服务项目，物业管理企业应将涉及广大普通群众的收费标准上报物价部门备案。 5.物业管理企业与其他行政管理部门的关系 。,四、物业管理企业与各专业服务公司的关系 物业管理企业可以通过选聘专业的服务公司，与其签订合同，建立合同关系，完成专业服务工作。 五、物业管理与社区

25、管理的关系 物业管理与社区管理的联系 1.物业管理和社区管理的指导思想一致 2.物业管理和社区管理目标也是一致的 3.社区管理是一个系统，是由互相作用着的若干要素，按一定方式组成的统一整体。,物业管理和社区管理的区别 1. 管理主体不同 2. 性质手段不同 3. 管理功能不同 4. 管理手段不同 物业管理与社区管理的关系 1.社区建设依赖于小区建设 2.物业管理需要社区指导 3.社区管理应当尊重物业管理的自主权 4.物业管理要配合社区管理,第四节 物业管理企业的管理制度,一、建立健全物业管理公司管理制度的意义 1.建立健全管理制度是管理人员从事物业管理的依据 2.健全的管理制度是物业管理的需要 3.健全的管理制度能提高管理效率 4.健全的物业管理制度可以限制不良的行业 二、物业管理企业制度的基本内容 （一）公司内部行政管理方面的管理制度 （二）物业管理方面的管理制度 （三）为住户服务的管理制度 （四）物业管理公司内部经济责任制,三、物业管理企业制度的改善 1.领导重视 2.制度的完善是一个循序渐进的过程。 3.广泛听取业主和使用人的意见 4.学习先进物业管理企业的经验,