3月安徽合肥蔚蓝国际项目启动区定位与物业发展建议185p数学

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1、合肥中原物业顾问有限公司长沙大德项目前期策划沟通稿长沙大德项目前期策划沟通稿 安徽合肥蔚蓝国际项目启动区定位与物业发展建议安徽合肥蔚蓝国际项目启动区定位与物业发展建议 合肥中原安徽分公司事业一部 AnHui.03.2010合肥中原物业顾问有限公司宏观政策宏观政策1 1房地产大势何去何从房地产大势何去何从?合肥中原物业顾问有限公司宏观趋势共识宏观趋势共识1 1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增：人口红利、城市化加速、收入的结构性增长长,房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。人口红利人口红利未来20年自住型需求人群将集中在80、90年代出生的人群，这段

2、时间恰好是中国人口增长的一次高峰期140140新新 增增 需需 求求2626万亿万亿5 5万亿万亿城市化加速城市化加速2020年新增城市人口将达3亿，带来140亿平米的新增需求收入的结构性增长收入的结构性增长麦肯锡预测，到2025年中上资产阶级人均可支配收入将增加12万亿，按照国际15-20%的住房消费比，可新增住房消费1.8-2.4万亿合肥中原物业顾问有限公司宏观趋势共识宏观趋势共识2 2：房地产行业将呈现明显的周期性规律房地产行业将呈现明显的周期性规律影响 因素影响 因素合肥中原物业顾问有限公司政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政

3、府稳定房价决心坚定。定房价决心坚定。时间时间2007-20082007-2008年年2009-20102009-2010年年金融政策全面缩紧甚至停止二手房房贷取消加按业务；贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭；二套房贷首付四成以上，利率提高基二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率准利率1.11.1倍；倍；明确第二套住房以家庭为单位；七次上调金融机构人民币存贷款基准上调金融机构人民币存贷款基准利率利率.二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.11.1倍；倍；两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；上调金融机构人民币存贷款基准利率；商业银行可根据风险状况，

4、暂停发放购买第三暂停发放购买第三套及以上住房贷款；套及以上住房贷款；对不能提供不能提供1 1年以上当地纳税证明或社会保险年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申，“利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是但是不进行改善性住房的区分，不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在对购买首套自住房且套型建筑面积在9090平方米以上的家庭，贷款平方米以上的家庭，贷款

5、首付款比例不得低于首付款比例不得低于30%30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。例和利率水平。调控力度更大，表明了政府的决心。调控力度更大，表明了政府的决心。合肥中原物业顾问有限公司月份月份2007-20082007-2008年年2009-20102009-2010年年金融金融政策政策全面缩紧甚至停止二手房房贷全面缩紧甚至停止二手房房贷取消加按业务；取消加按业务；贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭；贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭；二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍；明确第二套住房以家庭

6、为单位；多次加息及上调准备金率多次加息及上调准备金率二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.11.1倍倍；两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；商业银行可根据风险状况商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以暂停发放购买第三套及以上住房贷款上住房贷款;对不能提供对不能提供1 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。土地土地政策政策合肥通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑合肥房价加大闲置土地回收力度，加大保障房的供给首次缴纳比例不得低于全部土地出让价

7、款的50%，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。行政行政手段手段对合肥房地产广告进行全面检查；执行新版二手房买卖合同抑制以往二手房买卖中的阴阳合同现象；国家八部委联手查中国房价暴涨因素，合肥市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；住宅限外令现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交开盘方案；取得房地产预售许可证前禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁止收取任何预定性质款项；取得预售许

8、可证需备案开盘方案和价格表；取得房地产预售许可证后十日开盘令，不得囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本地方限价合肥重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等行为；“粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可证。此外，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。地方可限定购房套数地方可限定购房套数 .结合结合07-0807-08年的宏观调控经验，年的宏观调控经验，20102010年政府的表现

9、为决心大年政府的表现为决心大,出招出招谨慎直效谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。合肥中原物业顾问有限公司 2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨，也是导致本轮调控的主要原因。政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚决，市场进入一个理性发展时期。决，市场进入一个理性发展时期。1 1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下放地方，是有因可循的，代表着一个

10、理性市场的来临放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。在中央态度很明确，地方政府面临着两年换届改选，而银监会的配合也很好的情况下，地方政府会像竞赛一样的出招、交流，跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间要求，对价格要求，这都有可能是政府下一步出的狠招。而且这次出的政策有可能是长期持续执行的政策2 2、这次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻、这次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻底、措施会更坚决底、措施会更坚决。中中央央政政府府地地方方政政府府合肥中原物业顾问有限公司每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期也不

11、同。也不同。经济实体经济实体调控政策调控政策供求关系供求关系资金压力资金压力经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着力于经济转型的筹备，各项政策剑指经剑指经济增长着陆济增长着陆政府采取密集严厉的金融调控政策，打击整个经济实体的过热整个经济实体的过热，不仅重创房地产市场，更导致股市的大跌，彻底拉紧了热钱刺激下的经济增长势头供应量巨大，成交量低迷市场严重供过于求市场严重供过于求地产商纷纷开工，调控政策的出台增加了开发商的开发成本，对资金的运作提出了更高的要求，导致资金链紧张资金链紧张国际金融危机大背景，虽中国经济基本面数据向好，但政府仍心存顾忌政府仅针对房地产市场进行调控，目标十分明显，旨在“部分城市”

12、的“过快增长”，重点是解决“民生问题民生问题”，是为了缓解社会主义制度下缓解社会主义制度下的生计问题由于前一个周期政策导向和施工周期的原因，目前和未来半年的市场供应走低，需求持续旺盛，供不应求需求持续旺盛，供不应求。由于上半年市场已将存货消化，地产商目前资金相对充足资金相对充足。07-0807-0809-1009-10p08年调控是政府的经济行为经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；p本次4.15调控更多是政治层面的政治层面的“专项打压专项打压”，是作为社会主义政府解决社会民生问题的手段；合肥中原物业顾问有限公司Q Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？在保证民生为目的的本轮房地产调

13、控周期多长？20072007年经济过热，房地产市场年经济过热，房地产市场“水涨船高水涨船高”20092009年经济稳步复苏，房地产市场年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹报复性反弹”，稳定房价成为政府保证民生的重要工作。稳定房价成为政府保证民生的重要工作。合肥中原物业顾问有限公司调控周期与国内经济基本面相关：调控周期与国内经济基本面相关：0808年经济形势的逆转导年经济形势的逆转导致房地产政策实现了从调控到提升。致房地产政策实现了从调控到提升。合肥中原物业顾问有限公司1、合肥市09年四季度各项经济总量指标均实现了稳步增长，其中GDP总产值为2336.1亿元，环比上升4.6%，同比增长6.4%

14、。2、2010年1-2月份，全市实现累计固定资产投资额为160.6亿元，累计同比增长8.3%；1-2月份实现累计社会消费品零售总额为501.9亿元，累计同比增长16.3%；0909年四季度以来，合肥全市经济总体运行态势良好，各项年四季度以来，合肥全市经济总体运行态势良好，各项经济指标均有不同程度的增长。经济指标均有不同程度的增长。合肥中原物业顾问有限公司p20082008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府由打压转为刺激政策；年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府由打压转为刺激政策；p20102010年第一季度年第一季度GDPGDP增长率达增长率达11.9%11.9%，预计下半年

15、经济基本面也会相对平稳，因，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因此本次调控的时间也将此本次调控的时间也将长于长于20082008年的调控年的调控；p一旦经济进入一旦经济进入快速下降通道快速下降通道，也就，也就意味着本次调控即将企稳意味着本次调控即将企稳。长度信号长度信号宏观经济指标宏观经济指标合肥中原物业顾问有限公司调控周期与银行执行力度（反应快慢调控周期与银行执行力度（反应快慢/持续时间）相关。持续时间）相关。0808年调控银行有较长的过渡时间，本次银行则积极响应，迅速执行，可见银行态度年调控银行有较长的过渡时间，本次银行则积极响应，迅速执行，可见银行态度坚决，从银行自身角度讲：坚决，从银行

16、自身角度讲：20102010年第一季度，新增人民币贷款高达年第一季度，新增人民币贷款高达2.62.6万亿，预计达全万亿，预计达全年总贷款的年总贷款的35%35%，投放严重过量；，投放严重过量；银行迫于自身风险要求及响应政府号召，短期内预计将严格执行政府要求，而银行银行迫于自身风险要求及响应政府号召，短期内预计将严格执行政府要求，而银行的执行力度也将成为调控持续时间长短的重要指标。的执行力度也将成为调控持续时间长短的重要指标。房价下跌超过房价下跌超过30%30%，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到25-30%25-30%时，宏观

17、调控则可能企稳。时，宏观调控则可能企稳。合肥中原物业顾问有限公司观点观点1 1：本轮调控相较本轮调控相较0808年调控有着本质的区别，需关注年调控有着本质的区别，需关注银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与调整周期密切结合。相较调整周期密切结合。相较0808年，本轮调整周期预年，本轮调整周期预计更长一些，可能会长达计更长一些，可能会长达2-32-3年。年。合肥中原物业顾问有限公司0808年调控下房价具体表现：年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅的豪宅的降价幅度比普通住宅的降价幅度低降价幅度低第一阶段（第一阶段（1-51-5月），月），第一

18、轮降价，普通住第一轮降价，普通住宅开始降价，成交量宅开始降价，成交量回升回升第三阶段（第三阶段（8-128-12月），豪月），豪宅开始降价，成交量筑底宅开始降价，成交量筑底成功，成功，1111月起逐步回升月起逐步回升第二阶段（第二阶段（6-86-8月），第二轮降月），第二轮降价，普通住宅再价，普通住宅再次降价次降价普通住宅降价普通住宅降价20-30%20-30%普通住宅降普通住宅降价价40-45%40-45%豪宅降价豪宅降价20-20-30%30%合肥中原物业顾问有限公司调控期结束后：豪宅的价格升幅比普通住宅的升幅频率快，调控期结束后：豪宅的价格升幅比普通住宅的升幅频率快，且提升幅度更大。且提

19、升幅度更大。从从0808年年8 8月至月至0909年年1212月，市场开始回暖的近一年半时间，豪宅上涨月，市场开始回暖的近一年半时间，豪宅上涨幅度为幅度为70%70%120%120%；普通住宅的上涨幅度为；普通住宅的上涨幅度为45%45%100%100%。豪宅快。豪宅快速上涨周期比普通住宅快速上涨周期早一个季度左右。速上涨周期比普通住宅快速上涨周期早一个季度左右。豪宅价格快速上扬豪宅价格快速上扬普通住宅价格快速上扬普通住宅价格快速上扬合肥中原物业顾问有限公司观点观点2 2：在淡市下，豪宅项目的保值能力比普通住宅的在淡市下，豪宅项目的保值能力比普通住宅的保值能力更强，在旺市下，豪宅项目的升值能力

20、保值能力更强，在旺市下，豪宅项目的升值能力比普通住宅的升值能力更强。比普通住宅的升值能力更强。在调控开始的时候豪宅成交量缓慢下降，价格在调控开始的时候豪宅成交量缓慢下降，价格较稳，中期价格理性小幅下调，成交企稳，调控较稳，中期价格理性小幅下调，成交企稳，调控结束后成交量、成交价格同时上扬结束后成交量、成交价格同时上扬合肥中原物业顾问有限公司宏观政策对本项目的启示：宏观政策对本项目的启示：打造抗风险能力强的豪宅产品是打造抗风险能力强的豪宅产品是本项目可寻求的发展方向本项目可寻求的发展方向合肥中原物业顾问有限公司基础背景基础背景2 2视角1.区域分析视角2.本体分析视角3.竞争分析本项目是否具备打

21、造豪宅的先天条件？本项目是否具备打造豪宅的先天条件？合肥中原物业顾问有限公司地块分析经济技术指标地块分析经济技术指标地块主要技术经济指标表总用地面积 6万m2左右总建筑面积 24.5万-26万m2商品住宅18万m2回迁住宅4-5.4万m2商业7000m2公共配套7290m2小学8000m2幼儿园2600m2规定容积率 4.3左右其他要求1、地块北侧须划出10000独立占地作为小学用地。幼儿园也要独立占地2、150米限高，暂时不考虑90/70限制3、回迁户型暂按龙溪花园现有面积大概测算。关内关内大规模大规模中高容积率中高容积率纯住宅项目纯住宅项目合肥中原物业顾问有限公司地块分析位置地块分析位置本

22、项目位于高新片区的边缘，与竹林嘉片区仅一路之隔。林嘉片区林嘉片区高新片区高新片区合肥中原物业顾问有限公司项目四至分析：项目四至分析：1、景观：西侧在建儿童公园，其余方位无紧邻景观2、噪音：道路噪音四侧临路（其中农林路是主干道）学校噪音东北侧中学3、西侧高压线本项目本项目地块分析项目四至地块分析项目四至合肥中原物业顾问有限公司地块分析景观资源地块分析景观资源安托山安托山农科中心农科中心儿童公园儿童公园园博园园博园水上乐园水上乐园地块周边围绕众多城市绿地，但大部分景观均被项目周边的建筑所遮挡。仅西侧地块北部没有遮挡。合肥中原物业顾问有限公司项目周边项目周边100100米以上产品视野开阔，景观良好，

23、东面欣赏米以上产品视野开阔，景观良好，东面欣赏植物园与香蜜湖全景，西面可看园博园，南面眺望合肥湾植物园与香蜜湖全景，西面可看园博园，南面眺望合肥湾海景，北面远眺塘朗山。海景，北面远眺塘朗山。中旅国际公馆7-107-10层、层、11-3211-32层层香域中央11-3011-30层层香榭里花园13-2613-26层层香荔花园11-3011-30层层天宝物华3030层层农科植物园农科植物园园博园园博园香蜜湖香蜜湖香格丽苑3131、3232层层翠海花园小高层、高层小高层、高层佳泰兴苑佳泰兴苑1111层层香山美树院高层高层建业小区建业小区低层低层塘朗山塘朗山合肥湾合肥湾俊安苑1616、1818层层熙园

24、多为小高层、高层多为小高层、高层东海花园小高层、高层小高层、高层金地香蜜山18-3318-33层层本项目本项目枫丹雅苑高层高层合肥中原物业顾问有限公司地块分析景观视线地块分析景观视线西侧绿化带景观，西侧绿化带景观，儿童公园、园博园儿童公园、园博园景观景观32层以下无景观层以下无景观越过越过32层看塘朗山层看塘朗山直接与俊安苑对视，直接与俊安苑对视，越过越过18层可以看农层可以看农科中心、香蜜湖科中心、香蜜湖与香榭里对视，越过与香榭里对视，越过26层可以看农科中心、层可以看农科中心、香蜜湖香蜜湖100米以上可以远望米以上可以远望合肥湾。合肥湾。合肥中原物业顾问有限公司本体分析小结：本体分析小结：

25、优势：优势：传统豪宅区域内稀缺的大规模纯住宅项目传统豪宅区域内稀缺的大规模纯住宅项目不受不受90/7090/70限制，限制，150150米限高米限高高层景观资源优秀高层景观资源优秀不足：不足：低层无强势景观资源低层无强势景观资源中高容积率中高容积率存在存在20%20%左右的回迁面积左右的回迁面积具备打造豪宅的关键指标可通过规划设计解决本体不足。合肥中原物业顾问有限公司其他旧改项目区域优势欠佳，难以与本项目相抗衡；其他旧改项目区域优势欠佳，难以与本项目相抗衡；本项本项目作为传统豪宅区的项目，其纯粹的生活环境和居住氛围目作为传统豪宅区的项目，其纯粹的生活环境和居住氛围是区别于其他项目的核心竞争力。

26、是区别于其他项目的核心竞争力。大冲村大冲村旧改旧改海湾村海湾村旧改旧改水湾村水湾村旧改旧改建安建安旧改旧改岗厦村岗厦村旧改旧改洪湖村洪湖村旧改旧改田心村田心村旧改旧改波托菲诺波托菲诺后续地块后续地块本项目本项目合肥中原物业顾问有限公司二级竞争对本项目的启示：二级竞争对本项目的启示：本项目无直接强势竞争对手。其纯粹的生活环本项目无直接强势竞争对手。其纯粹的生活环境和居住氛围是本项目独特的核心价值优势。境和居住氛围是本项目独特的核心价值优势。具备与中心区旧改项目共同构筑合肥高端市场具备与中心区旧改项目共同构筑合肥高端市场风向标的竞争地位。风向标的竞争地位。合肥资源型豪宅在未来合肥资源型豪宅在未来3

27、 3年内基本消化完毕，年内基本消化完毕，3 3年后合年后合肥豪宅供应以核心区域旧改超高层综合体项目为主。肥豪宅供应以核心区域旧改超高层综合体项目为主。合肥中原物业顾问有限公司之于区域：之于区域：之于本体：之于本体：之于二级竞争：之于二级竞争：之于三级竞争：之于三级竞争：本项目具备打造豪宅的先天条件本项目具备打造豪宅的先天条件基础背景基础背景合肥中原物业顾问有限公司客户分析客户分析3 3在合肥，谁在为豪宅买单？在合肥，谁在为豪宅买单？合肥中原物业顾问有限公司近几年，随着整体宏观经济的发展，资本和资源的重新分配，合肥近几年，随着整体宏观经济的发展，资本和资源的重新分配，合肥的高端豪宅客户群出现分化

28、，开始呈现出的高端豪宅客户群出现分化，开始呈现出M M型的社会结构特征型的社会结构特征合肥合肥GDPGDP统计：统计：0404年：年：34223422亿亿0505年：年：49264926亿亿0606年：年：56845684亿亿0707年：年：68506850亿亿0808年：年：74677467亿亿0909年：年：82018201亿亿中产阶层下滑低收入阶层比例增大高收入阶层比例增大概念的提出：概念的提出：日本经济学家，大前研一，对1990年以来日本社会经济归纳得出。所谓M型社会，指的是在全球化的趋势下，富者大赚全世界的钱，财富快速攀升；另一方面，随着资源重新分配，中产阶级因失去竞争力，而沦落到中

29、下阶层，整个社会的财富分配，出现很大的缺口，跟“M”的字型一样，整个世界分成了三块，左边的穷人变多，右边的富人也变多，中间这块忽然陷下去，然后不见了。M M型社会的特征：型社会的特征：随着资本和资源的重新分配,中产阶层逐渐失去竞争力,而沦落到中下阶层,中产阶层人数减少；社会结构呈现：左边的穷人变多，右边的富人也变多，但中产阶层人数减少。合肥中原物业顾问有限公司2008年合肥居民人均可支配收入26729元 个人银行存款1000-3000万，20922人个人银行存款3000-5000万，4045人个人银行存款5000万-1亿，1801人个人银行存款1亿以上，116人他们是城市财富的拥有者l2008

30、年末合肥居民储蓄存款余额达4905.93亿元，人均可支配收入26729元，据不完全数据显示，合肥个人银行存款在10001000万万人民币以上达人民币以上达2.62.6万余人万余人，在50005000万以上的达万以上的达6 6千余人。千余人。合肥有合肥有2.62.6万余人个人银行存款在万余人个人银行存款在10001000万以上。万以上。合肥中原物业顾问有限公司他们是本地大型企业主合肥市目前拥有高新技术企业家，其中年产值过亿元年产值过亿元的企业已达家家，年产值超亿元年产值超亿元的企业有家家，年产值超亿元的有家。亿元的有家。n2007年工业总产值超过300300亿元亿元的企业就有4 4家家，5050

31、100100亿元亿元的企业有1212家家，30305050亿元亿元以上的企业有1515家家。工业百强前10名企业完成产值3524.6亿元，占百强企业工业产值的近六成，占全市规模以上工业总产值近四成。合肥目前拥有大型企业13980家，高新技术企业3086家合肥中原物业顾问有限公司500500万以下万以下500-800500-800万万800-1000800-1000万万1000-15001000-1500万万1500-20001500-2000万万2000-30002000-3000万万担担任任职职务务企业主/董事/总经理48%企业主/董事/总经理65%企业主/董事/总经理71%企业主/董事/总

32、经理77%企业主/董事/总经理90%企业主/董事/总经理83%高层管理23%高层管理27%高层管理20%高层管理15%自由职业10%高层管理17%中层管理18%中层管理4%中层管理5%500500万以下万以下500-800500-800万万800-1000800-1000万万1000-15001000-1500万万1500-20001500-2000万万2000-30002000-3000万万所所属属行行业业贸易29%贸易21%贸易20%贸易22%制造20%制造50%其它16%IT电子12%金融13%房地产16%其他20%房地产33%行政10%房地产10%制造9%金融12%建材10%贸易17%

33、他们都是老板，但是他们都是老板，但是他们又是不同的老板！他们又是不同的老板！以下客户分析截取成交总价500-1500万豪宅客户合肥中原物业顾问有限公司普遍具有理性的财富支配理念；出于对风险的规避，在股普遍具有理性的财富支配理念；出于对风险的规避，在股市与房市的投资中更侧重于房产市与房市的投资中更侧重于房产n财富支配：财富支配：n投资理念：投资理念：在股市与楼市中获益，但同时对于市场风险表示担忧；对于股市的风险担心更大，大部分投入会选择在相对稳定的房地产市场中；如果是居住，在房子的投入不高于可支配收入的50%；对于投资，主要看房地产未来的发展，预计10年内，会拿出1/3到1/2投入到房地产；总资

34、产的1/3用于房产投资，1/3用于股票投资，另外1/3用于未来教育和旅游等；房地产房地产股票基金股票基金家庭基金家庭基金1/31/31/31/31/31/3合肥中原物业顾问有限公司客户群特征特征一：他们的年龄主要特征一：他们的年龄主要在在35-5035-50岁为主，有丰富岁为主，有丰富人生经验人生经验，近年，近年有年轻化趋势有年轻化趋势，大多受过高等教育，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以学历以本科为主，家庭结构以三口之家为主三口之家为主，子女，子女大多为大多为1 1个；个；年龄：年龄：35-5035-50岁为主，岁为主，35-4035-40岁、岁、45-5045-50岁略占多数，约

35、占岁略占多数，约占50%50%；籍贯：以广东籍、潮汕、客家客户为主，约占籍贯：以广东籍、潮汕、客家客户为主，约占55%55%，来深年限：在合肥待的时间多为来深年限：在合肥待的时间多为1010年以上，外省及其他人士也占一定比率。年以上，外省及其他人士也占一定比率。合肥中原物业顾问有限公司特征一：他们的年龄主要在特征一：他们的年龄主要在35-5035-50岁为主，有丰富人生经验，近年有年岁为主，有丰富人生经验，近年有年轻化趋势，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以三口之家轻化趋势，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以三口之家为主，子女大多为为主，子女大多为1 1个；个；特征二：具有

36、丰富置业经历，置业类型及区域跨度特征二：具有丰富置业经历，置业类型及区域跨度大，大，未来未来3-53-5年再次置业的可引导性较大；年再次置业的可引导性较大；未来未来3-5年是否会置业年是否会置业下次置业区域下次置业区域未来未来3 3年内的置业需求相对比较旺盛，年内的置业需求相对比较旺盛，“肯定不会肯定不会”和和“很可能不会很可能不会”再次置业的客户仅再次置业的客户仅占占1111。高端客户的跨区域购买性较强，约高端客户的跨区域购买性较强，约2727的客户不考虑区域，只要合适就买，其次选择福田的客户不考虑区域，只要合适就买，其次选择福田的客户比例略高于南山、罗湖，关外依然不是高端客户置业的重点选择

37、。的客户比例略高于南山、罗湖，关外依然不是高端客户置业的重点选择。客户群特征合肥中原物业顾问有限公司特征一：他们的年龄主要在特征一：他们的年龄主要在35-5035-50岁为主，有丰富人生经验，近年有年岁为主，有丰富人生经验，近年有年轻化趋势，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以三口之家轻化趋势，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以三口之家为主，子女大多为为主，子女大多为1 1个；个；特征二：具有丰富置业经历，置业类型及区域跨度大，未来特征二：具有丰富置业经历，置业类型及区域跨度大，未来3-53-5年再次年再次置业的可引导性较大；置业的可引导性较大；特征三：随着个人财富的迅速积累

38、，特征三：随着个人财富的迅速积累，500-800500-800万总万总价的物业已成为城市豪宅的入门级标准。价的物业已成为城市豪宅的入门级标准。社会角色比例分析80%15%5%100%企业家管理层公务员比例比例总价1500万以上总价1000万-1500万总价500万-1000万60%20%12%企业家管理层公务员8%专业技术人员客户群特征合肥中原物业顾问有限公司特征一：他们的年龄主要在特征一：他们的年龄主要在35-5035-50岁为主，有丰富人生经验，近年有年岁为主，有丰富人生经验，近年有年轻化趋势，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以三口之家轻化趋势，大多受过高等教育，学历以本科为主，

39、家庭结构以三口之家为主，子女大多为为主，子女大多为1 1个；个；特征二：具有丰富置业经历，置业类型及区域跨度大，未来特征二：具有丰富置业经历，置业类型及区域跨度大，未来3-53-5年再次年再次置业的可引导性较大。置业的可引导性较大。特征三：随着个人财富的迅速积累，特征三：随着个人财富的迅速积累，500-800500-800万总价的物业已成为城市万总价的物业已成为城市豪宅的入门级标准豪宅的入门级标准；特征四：置业普遍关注因素：关内、舒适度、安全、特征四：置业普遍关注因素：关内、舒适度、安全、品味、档次、与众不同。品味、档次、与众不同。“关外太偏远了，交通又不方便，我不想住在关外不想住在关外”“目

40、前的房子面积有点儿小，住起来有些挤，要换舒适度大舒适度大的大房子才行”“外立面设计要新颖，有个性个性，体现出与众不同与众不同”“我认为安全安全最重要了，也就是说你们的物管要做到顶级”“人往高处走吗？肯定要有档次、有品质档次、有品质，我的钱不能白花啊”客户群特征合肥中原物业顾问有限公司他们是他们是城市权贵阶层。城市权贵阶层。Never before,Never after！合肥中原物业顾问有限公司品质、格调、奢享是他们的消费价值观品质、格调、奢享是他们的消费价值观他们他们,追求品牌、追求奢侈品质感，追求品牌、追求奢侈品质感，更追求生活空间的奢享更追求生活空间的奢享房子不仅仅是炫耀的资产或身份的标

41、签，房子不仅仅是炫耀的资产或身份的标签，更是真正很享受很享受的拥有，更是真正很享受很享受的拥有，他们，是真正懂得生活的人，他们，是真正懂得生活的人，房子是需要真正用来犒赏自己的奢侈品房子是需要真正用来犒赏自己的奢侈品New Other Lifestyle合肥中原物业顾问有限公司案例借鉴案例借鉴4 4本项目应奠定怎样的豪宅地位？本项目应奠定怎样的豪宅地位？合肥中原物业顾问有限公司天生贵族血统，但仍属于一块璞玉，需要后天生贵族血统，但仍属于一块璞玉，需要后天的雕琢打磨，方能成大器。天的雕琢打磨，方能成大器。寻求可匹配的豪宅发展模式，为本项目豪宅发展方向寻找突破口合肥中原物业顾问有限公司豪宅发展的三

42、种模式豪宅发展的三种模式初级阶段初级阶段产品模式产品模式提升阶段提升阶段服务模式服务模式高级阶段高级阶段定制模式定制模式华标品峰成都誉峰北京唐宁ONE合肥主流豪宅项目伦敦海德一号银泰中心柏悦居上海御华山广州领峰合肥幸福里曼谷大都会纽约水晶楼新加坡吉宝湾合肥中原物业顾问有限公司项目项目模式核心模式核心核心价值核心价值华标品峰华标品峰高科技智能化产品型成都誉峰成都誉峰奢华装修、用材专门手工定制、一户一汤池（空中泳池）产品型北京唐宁北京唐宁ONEONE奢华用材、顶级会所、名品商业、大师级园林、智能科技、创新户型、平层别墅设计产品型城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式1 1：初级阶段：初级阶段

43、产品模式产品模式合肥中原物业顾问有限公司项目价格产品核心模式产品材质硬件配置园林室内公共空间鸿威海怡湾4万/平米（高层）别墅+高层品牌石材品牌石材（冠珠高档外墙砖，大理石）进口涂料等进口涂料等（来威内外墙漆）国外进口配件国外进口配件（意大利萨威奥原装品牌五金件，以色列MTL入户门锁）4.84.8万平米东南亚万平米东南亚三层立体园林三层立体园林豪华入户大堂豪华入户大堂芬兰通力电梯芬兰通力电梯卓越维港2万/平米（高层）别墅+高层进口材料进口材料（津巴布韦黑）顶级涂料顶级涂料（顶级氟碳粉涂料）豪华私家电梯豪华私家电梯闭路电视安防系闭路电视安防系统统社区园林社区园林电梯大堂水晶吊灯电梯大堂水晶吊灯多功

44、能会所多功能会所（室内泳池，美容）三湘海尚4.5万/平米（高层）别墅+高层进口材料进口材料（巴西灰麻花岗岩干挂石材，德国旭格铝合金窗型材）进口配件进口配件（法国圣戈班LOW-E中空玻璃）智能化家居系统智能化家居系统8 8万平米生态主题万平米生态主题园林园林名贵古树名贵古树（800年香樟古树，银海枣等）豪华入户大堂豪华入户大堂城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式1 1：初级阶段：初级阶段产品模式产品模式核心价值：产品型核心价值：产品型合肥城市豪宅发展的主要模式：合肥城市豪宅发展的主要模式：合肥中原物业顾问有限公司W W酒店酒店城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式2 2：提升阶段：

45、提升阶段服务模式服务模式项目项目模式核心模式核心核心价值核心价值伦敦海德一号伦敦海德一号超五星级物管配置型香港天玺香港天玺引入五星级酒店，提供五星级管理配置型银泰中心柏悦银泰中心柏悦居居国际顶级五星酒店服务配置型上海御华山上海御华山“夜宴式”定制服务配置型广州领峰广州领峰国际顶级设计酒店W酒店配置型合肥幸福里合肥幸福里君悦酒店、万象城购物中心、华润大厦5A甲级写字楼配置型合肥中原物业顾问有限公司城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式2 2：提升阶段：提升阶段服务模式服务模式香港顶级豪宅天玺：高档材质与配件带来的豪宅品质。香港顶级豪宅天玺：高档材质与配件带来的豪宅品质。浴室采用进口品牌配置

46、（如Roca浴缸），提供豪华舒适感新鸿基首个于豪宅外立面使用全钻石式玻璃幕墙设计，不仅降噪抗震，更充满了现代摩登风格。德国品牌厨具钻石玻璃幕墙，透光性更好天玺采用带家电全装修交房，在材质天玺采用带家电全装修交房，在材质用料和硬件配置方面极尽奢华用料和硬件配置方面极尽奢华高档材质：高档材质：外立面采用全幅落地玻璃幕墙，室内地板、窗台均铺设天然石材，国外进口实木地板顶级配置：顶级配置：名牌顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele、Roca及Sub-Zero等)合肥中原物业顾问有限公司香港顶级豪宅天玺：香港顶级豪宅天玺：高端品牌嫁接高端品牌嫁接+人性化的尊贵服务人性化的尊贵服务天玺天玺I

47、III座的座的w w酒店酒店引入五星级酒店，实现了与高端品牌的成功嫁接引入五星级酒店，实现了与高端品牌的成功嫁接天玺II座1-38楼引入著名的W Hotel，共设有393个房间，包括一间2,152平方英尺的总统套房。酒店于2009年1月19日正式开业。酒店设施包括两间特式餐厅(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售卖W品牌产品的The Store及在76楼设有香港最高的游泳池。依托酒店为住宅、公寓提供五星级物管服务依托酒店为住宅、公寓提供五星级物管服务天玺除W酒店以外的住宅、公寓业主，不仅可以享受自身物管公司提供的安保，餐饮、按摩、健身、游泳等生活服务之外，更能直接对接w酒店，享受免费送

48、餐，预订机票、商务会议室、宴会定制、房间整理、健康诊疗等多重特色服务Premier PlusPremier Plus超星级服务超星级服务聘用退休警司及3只退休缉毒犬护卫；另外，由于天玺有7个出入口，因此亦会采用八达通作为进出大厦的登记之用，以配合豪宅私隐需要。同时，为配合内地客及经常公干人士的需要，亦会有专人上门提取行李，协助送上地铁，以及于会所订购送饭上门等个人化贴身服务。合肥中原物业顾问有限公司城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式3 3：高级阶段：高级阶段 定制模式定制模式项目项目模式核心模式核心核心价值核心价值曼谷大都会曼谷大都会“马赛克效果”建筑外形设计，城市第一标竿精神型纽约

49、水晶楼纽约水晶楼国际级大师团队专门打造精神型新加坡吉宝新加坡吉宝湾湾曲线设计融合生态理念精神型曼谷大都会曼谷大都会纽约水晶楼纽约水晶楼新加坡吉宝湾新加坡吉宝湾合肥中原物业顾问有限公司新加坡顶级豪宅新加坡顶级豪宅 ：吉宝湾：吉宝湾顶层和楼宇间均种植树木顶层和楼宇间均种植树木与吉宝湾天然环境融为一与吉宝湾天然环境融为一体体Reflections at Keppel Bay实现吉宝岛资源价值最大化的同时，也充分珍视岛屿周围的环境，小区园林植被、甚至顶楼以及楼宇间的植被，都使其与吉宝岛融为一体。“环保意识是当前一种全环保意识是当前一种全球性的觉醒球性的觉醒，建筑师们再也不能只是单纯地盖房子，建筑的意义

50、关系到人类生存与生活的方式。”独特的建筑规划曲线独特的建筑规划曲线与水岸景观相映成趣，物业与所处的天然环与水岸景观相映成趣，物业与所处的天然环境、人文环境巧妙融合，迎合了现代人境、人文环境巧妙融合，迎合了现代人回归自然的渴求回归自然的渴求合肥中原物业顾问有限公司以天然进口材质，意大利以天然进口材质，意大利豪华家具品牌，高档家具摆设，豪华家具品牌，高档家具摆设，配合高科技智能化服务，打造豪宅精装修品质标杆配合高科技智能化服务，打造豪宅精装修品质标杆进口品牌家具：进口品牌家具：Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪华家具品牌Minotti和Giorgetti，订购高档家具摆设，

51、而其中有些还是在本地第一次出现的家具摆设。智能化服务智能化服务：通过指纹可以进自家、以及各会所；webpad可视来访者、网上购物、收发邮件、预约物管服务；无线网络，同时可通过摄像头可视孩子在泳池或休憩区状况，确保其安全；通过网络与邻居沟通、社区新闻公布、买菜等。高档材质：高档材质：卧室、餐厅的地板铺设全天然大理石，卧室则以进口橡树木材进行装饰三房样板房，三房样板房，100100平方米，家具为平方米，家具为GiorgettiGiorgetti品牌品牌掌上智能化服务掌上智能化服务卧室地板采用白色、柔和的灰色大理石卧室地板采用白色、柔和的灰色大理石合肥中原物业顾问有限公司充分充分利用楼隙空间，打造拥

52、有利用楼隙空间，打造拥有1010大主题的会所，并配以国际化物管大主题的会所，并配以国际化物管服务团队，打造出极致体验感、舒适感的公共配套服务服务团队，打造出极致体验感、舒适感的公共配套服务功能完善的会所设计：功能完善的会所设计：充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；1 11 12 23 32 24 45 56 65 53 37 79 99 910108 81 1网球场网球

53、场2 2反射池反射池3 3按摩浴缸按摩浴缸4 4会所会所5 5泳池泳池6 6儿童泳池儿童泳池7 7健身房健身房8 8健身房健身房9 9烧烤亭烧烤亭1010儿童游憩区儿童游憩区会所会所国际化服务团队国际化服务团队开发商自有的管理公司负责社区物业、会所管理，人员全部经过国际物管的专业培训秉承国际化物管理念，强调“为保持居住的纯粹性，为客户打造家的感觉”24小时专人负责社区会所、路面、公共设施的卫生清洁服务服务人员时刻保持微笑，见到业主主动问候，并随时提供停车管理，衣物、房间清理服务，会所预订，出行安排，游艇出租，高尔夫定场等服务合肥中原物业顾问有限公司本项目的发展模式本项目的发展模式初级阶段初级阶

54、段产品模式产品模式提升阶段提升阶段服务模式服务模式高级阶段高级阶段定制模式定制模式本项目发展模式：本项目发展模式：以以“产品模式产品模式”+“+“服务模式服务模式”打造合肥顶级豪宅打造合肥顶级豪宅标准标准合肥中原物业顾问有限公司产品定位产品定位车库车库园林园林项目规划项目规划户型户型用材用材产品产品本项目本项目KPIKPI价值体系构建：价值体系构建：会所会所物管物管智能化智能化服务服务符合未来发展趋势以及豪宅客户需求的产品景观资源最大利用，低覆盖率超高层尊贵感和舒适度并重大规模集中园林增强低层物业的价值点室外、室内真材实料，国际品牌数量及品质的双重提升既保证形象，又注重实用性专署服务体系，并让

55、客户提前感知适度智能化，保证居住的安全与尊贵合肥中原物业顾问有限公司产品定位产品定位5 5视角3.豪宅客户尺度需求视角视角1.国内一线豪宅视角视角2.合肥在售主流豪宅视角合肥中原物业顾问有限公司视角视角1.1.国内一线豪宅视角国内一线豪宅视角合肥中原物业顾问有限公司国内一线豪宅主力户型以三四房绝对主力，国内一线豪宅主力户型以三四房绝对主力，位置优越的项位置优越的项目有少量的二房产品。主力房均面积在目有少量的二房产品。主力房均面积在60-9060-90平米。平米。区域区域项目项目主力户型主力户型户型面积区间户型面积区间上海世茂滨江2房129-147米平3房200-230平米4房277-330平米

56、蔚蓝瀛台2房90平米3房170-180平米尚海湾豪庭3房170-230平米新华路1号3房200-300平米4房200-300平米北京御金台3房300-400平米4房300-400平米棕榈泉白金公寓2房160平米4房460-470平米华翰国际2房140平米4房230-280平米广州誉峰3房180-210平米4房230-260平米凯旋会4房300-350平米合肥中原物业顾问有限公司从房均面积来看，合肥一线豪宅的舒适尺度与北京从房均面积来看，合肥一线豪宅的舒适尺度与北京/上海等上海等一线城市仍有差距。房均面积一线城市仍有差距。房均面积50-6050-60平米。未来发展趋势将平米。未来发展趋势将向北京

57、上海看齐。向北京上海看齐。典型项目典型项目建筑面积建筑面积户均面积户均面积房均面积房均面积01-03年蔚蓝华庭107237 164 41 黄埔雅苑4期92090 130 32 星河国际149381 163 41 锦绣花园356015 183 46 香榭里花园181599 1474004-05年中旅国际公馆231851 156 39 雅颂居118428 205 51 香域中央122856 173 43 熙园143390 205 51 天鹅堡266052 181 45 红树湾1-2期262922 198 50 06-07年纯水岸4期56110 26052 香蜜湖1号131000 24260星河丹堤

58、高层10712820558 中信红树湾北区321030 232 5208-09年波托菲诺7期65320230红树湾四期321030232幸福里11000014701-0301-03年年30-4030-40为主为主04-0504-05年年40-5040-50为主为主06-0706-07年年50-6050-60为主为主5050平米平米6060平米平米7070平米平米合肥合肥8080平米平米上海上海北京北京08-0908-09年年50-6050-60为主为主9090平米平米广州广州合肥中原物业顾问有限公司视角视角2.2.豪宅客户尺度需求视角豪宅客户尺度需求视角合肥中原物业顾问有限公司决定建筑的风格、

59、材料、技术甚至思想内涵的是什么？我们营造的产品、品质、气质最终的决定取决于什么？谁真正决定着项目品牌价值和市场（社会）导向？我们的观点是：我们的观点是：人。人。空间功能的设置和思考，是以人的意志为基础的，也是空间功能的设置和思考，是以人的意志为基础的，也是为人服务的。为人服务的。决定项目价值的，不是单一方面的产品、地段决定项目价值的，不是单一方面的产品、地段而是购而是购买人群价值观。买人群价值观。合肥中原物业顾问有限公司针对本项目的产品定位，对中原高端豪宅项目成交客户针对本项目的产品定位，对中原高端豪宅项目成交客户（单套房成交总价（单套房成交总价500-2000500-2000万）万）进行深访

60、，共采访客户进行深访，共采访客户2020批次，其中二级成交客户批次，其中二级成交客户1515批；三级成交客户批；三级成交客户5 5批。批。访谈明细：访谈明细：天麓客户天麓客户1 1批，十五峯客户批，十五峯客户2 2批，红树湾客户批，红树湾客户2 2批，波托菲诺客户批，波托菲诺客户2 2批，幸福里客户批，幸福里客户3 3批，批，博海名苑客户博海名苑客户2 2批，星河丹堤客户批，星河丹堤客户2 2批，澳城客户批，澳城客户1 1批。批。中原行中旅分行中原行中旅分行3 3批，熙园分行批，熙园分行2 2批。批。访谈时间：访谈时间：3 3月月8 8日日3 3月月1818日日访谈目标：访谈目标：1 1、豪宅

61、客户对户型的需求特征（产品尺度、空间结构）、豪宅客户对户型的需求特征（产品尺度、空间结构）2 2、户型之外的其他物业需求特征（外立面、园林、会所等）、户型之外的其他物业需求特征（外立面、园林、会所等）针对本项目客户群的专访针对本项目客户群的专访合肥中原物业顾问有限公司典型豪宅客户共性特征：第一居所面积需求在典型豪宅客户共性特征：第一居所面积需求在200-250200-250平平米的四房；而投资和第二居所的面积需求在米的四房；而投资和第二居所的面积需求在80-18080-180平米的平米的二房和三房。二房和三房。投资或第二居所客户（投资或第二居所客户（4 4批，占比批，占比20%20%）：）：面

62、积需求在80-100平米的两房、100-150的两房三房、150-180平米的三房；第一居所客户（第一居所客户（1515批，占比批，占比75%75%）：）：以家庭居住为主，面积需求在150-180平米三房、200-250平米的舒适四房；其他功能需求客户（其他功能需求客户（1 1批，占比批，占比5%5%）：）：家是商务功能的延伸，做超大户型，250平米以上；20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 250合肥中原物业顾问有限公司典型豪宅客户户型功能需求归纳：高舒适度典型豪宅客户户型功能需求归纳：高舒适度 功能空间功能空间重要性排序重要性排序关注要点关注要点客

63、厅和餐客厅和餐厅厅A A级级客厅够“大”，拥有景观资源，与餐厅分离拥有景观资源，与餐厅分离；带大阳台带大阳台，可供喝茶及休闲；通过客厅把主卧与次卧分离主卧与次卧分离，达到互不影响的目的；餐厅能满足8人同时用餐的功能。主卧主卧A A级级摆放1.8米以上宽的床，必须具备自然采光卫生间，衣帽间卫生间，衣帽间，且两区间尽可能分离；伴随户型的增大，主卧将成为主卧将成为“房子中的房子房子中的房子”，具备更多功能，具备更多功能，如卫生间带卫生间带浴缸，干湿分离，独立淋浴；配套多功能房，可做书房或小孩用途；专门的聊浴缸，干湿分离，独立淋浴；配套多功能房，可做书房或小孩用途；专门的聊天区天区等；厨房厨房B B级

64、级厨房要自然采光，摆放双门冰箱、微波炉，消毒柜，豆浆机等多种电器，工作台要大；次卧次卧B B级级双套房成为大势所趋，其余卧房不小于双套房成为大势所趋，其余卧房不小于1010平米平米，保证户型均好性；工人房工人房C C级级追求私密，要求主佣分区主佣分区，伴随户型增大，部分客户愿意为工人提供较为舒适为工人提供较为舒适的生活环境的生活环境；新增功能新增功能C C级级在深访过程中个性化功能区个性化功能区有多功能小孩玩具房，影视厅，迎客厅，吧台等，但均未得到大部分客户认同，豪宅客户居住功能需求并未有较大突破未得到大部分客户认同，豪宅客户居住功能需求并未有较大突破；合肥中原物业顾问有限公司典型豪宅客户共性

65、特征：户型尺度及空间格局追求高舒适典型豪宅客户共性特征：户型尺度及空间格局追求高舒适度、高品质。度、高品质。功能需求：功能需求：1、四房以上必须要有双套房双套房；房间要大，在25-30平米左右，考虑到陪孩子读书，书房面积也不能太小；客厅要大，开间要在6-8米，既气派，又能在家举行party或宴会；卫生间应该有淋浴、浴缸、双洗手盆、双坐便器淋浴、浴缸、双洗手盆、双坐便器等；设置有步入式衣帽间步入式衣帽间，衣柜要大；孩子长大后主要是钟点工，工人房可不要工人房可不要；2 2、电梯要配备充足、电梯要配备充足，电梯间电梯间要比一般住宅的大、宽；3、入户大堂设有休息区，最好能有专门的司机休息室司机休息室；

66、4、车位必须保证，最好一户两个车位两个车位；客户需求尺度下的产品定位研究客户需求尺度下的产品定位研究合肥中原物业顾问有限公司关于客厅功能及尺寸关于客厅功能及尺寸n客户功能需求：客户功能需求：追求阔气和舒适感，主要用于家庭成员休闲和会客。追求阔气和舒适感，主要用于家庭成员休闲和会客。n客厅标准配件：客厅标准配件：沙发（约长沙发（约长1 1米米*宽宽1 1米米/个），茶几，电视柜（宽约个），茶几，电视柜（宽约0.60.6米）、米）、电话台电话台(直径直径0.6-0.80.6-0.8米）等。米）等。n客户提及率排序：客户提及率排序：无。无。合计：合计：4.6-5m4.6-5m茶几茶几电电视视柜柜沙沙发发0.6-0.8m0.6-0.8m2m2m1-1.2m1-1.2m1m1m1m1m2m2m1m1m走道走道1m1m合计：合计：5m5m标准面积：标准面积：23-2523-25电话台电话台合肥中原物业顾问有限公司关于餐厅功能及尺寸关于餐厅功能及尺寸n 客户功能需求：客户功能需求：能同时满足约能同时满足约8 8人同时就餐。人同时就餐。n 客厅标准配件：客厅标准配件：餐桌（圆桌：直径餐桌（圆桌：直径1