汇鑫滨江某地块市场分析概况

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1、汇鑫滨江汇鑫滨江3333号地块分析号地块分析1市场分析篇市场分析篇产品分析篇产品分析篇客户分析篇客户分析篇营销建议篇营销建议篇目 录2341杭州城市规划杭州城市规划杭州城市格局杭州城市格局杭州城市综合杭州城市综合杭州房产市场发展杭州房产市场发展滨江区域市场发展滨江区域市场发展杭州市场城市规划杭州市场城市规划l l l 浦沿地区市场发展浦沿地区市场发展市场分析篇市场分析篇杭州交通网络发达交通网络发达，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。l铁路铁路城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线。每天有116趟旅客列车进出。l公路公路杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路和104、320国

2、道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。l航空航空萧山国际机场，距市中心27公里。l水运水运京杭大运河贯通北京和杭州杭州位于中国东南沿海，浙江省北部，钱塘江下游北岸，京杭大运河南端。浙江省省会，全省政治、经济、科教文化中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。1市场分析杭州城市综述杭州城市综述经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，力争把杭州建成经济繁荣、科教发达、文化昌盛、环境优美、社会文明、生活富裕的现

3、代化国际风景旅游城市。近期：近期：2001-2005年年中期：中期：2006-2010年年远期：远期：2011-2020年年远景：展望到远景：展望到2050年左右年左右规划期限规划期限城市发展目标城市发展目标城市规模城市规模人口规模：人口规模：2005年430430万2020年530530万市区总人口2005年313313万2020年445445万市区城市人口2005年城市建设用地为290.39290.39平方千米，人均92.7792.77平方米 其中：中心城区为256.53256.53平方千米，人均90.3390.33平方米；2020年城市建设用地为453.00453.00平方千米，人均10

4、1.80101.80平方米 其中：中心城区为369.92369.92平方千米，人均99.9899.98平方米。用地规模：用地规模：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施实施“南拓、北调、东扩、西优南拓、北调、东扩、西优”的城市空的城市空间发展战略，形成间发展战略，形成“东动、西静、南新、北东动、西静、南新、北秀、中兴秀、中兴”的格局。的格局。城市发展方向城市发展方向1市场分析杭州城市综述杭州城市综述 1市场分析杭州城市格局杭州城市格局城市布局形态城市布局形态 一主三副一主三副：主城；江南城、临平城、下沙城：主城；江南城、临平城、下沙城六大组团六大组

5、团：塘栖组团、良渚组团、余杭组团、：塘栖组团、良渚组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团双心双轴双心双轴双心双心：湖滨、武林广场地区：湖滨、武林广场地区旅游商业文旅游商业文 化服务中心化服务中心 临江地区临江地区钱江北岸城市新中心、钱江北岸城市新中心、钱江南岸远景城市商务中心钱江南岸远景城市商务中心 双轴双轴：东西向以钱塘江为轴线的城市生态带：东西向以钱塘江为轴线的城市生态带 南北向以主城南北向以主城江南城为轴线的城江南城为轴线的城 市发展轴市发展轴城城镇镇规规模模与与布布局局结结构构1市场分析杭州小结一杭州小结一n2002年，杭州从全国省会级面积最小的城市，

6、一跃成为长三角第二大都市，城市建设进入完全的主动发展期。n跨江大桥、江底隧道、地下铁、绕城环路、沿江大道，钱江新城一系列大型公建项目启动，有利诠释了“钱塘江时代“的到来。n文一路延伸段、冠山隧道、城北道路改造，道路交通等基础设施的改善，大大提升了近郊板块的可居价值，也改变了杭州人小城市主义的居住观。n大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。n城市化进程的加快以及大量外来人口的进入不但为杭州的经济发展注入了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。n“一主三副、六组团”的布局结构及“南拓、北调、东扩、西优”的城市

7、发展战略为板块房地产市场的发展创造了有利条件。1市场分析杭州小结二杭州小结二n稀缺的山水资源，厚重的历史传承，创意的文化背景，强大的民间资本。杭州的省会影响力，远远超越于其他省会城市；n独特的城市尺度，动静即在转瞬间，城市魅力也大抵在于此；n杭州是浙江的骄傲，浙江人大都以在杭州拥有一套房产为荣，给子女、养老、赡养或投资；n同时，杭州新近提出的“休闲文化创意产业之都”的城市功能定位，传统的观光旅游将逐步过渡至文化休闲旅游，杭州的影响力将根本性扩大。杭州市场城市规划杭州市场城市规划1杭州房地产板块杭州房地产板块0808年房地产综述年房地产综述杭州房地产运行杭州房地产运行未来市场发展状况未来市场发展

8、状况杭州房产市场发展杭州房产市场发展l l l 滨江区域市场发展滨江区域市场发展浦沿地区市场发展浦沿地区市场发展市场分析篇市场分析篇l自01年开始稳定增长，03年增幅达到最高。04和05年受国家整体宏观调控影响，固定资产投资迅速降温。固定资产投资固定资产投资1市场分析杭州房地产运行杭州房地产运行房地产开发投资房地产开发投资l近五年稳定增长。受宏观调控影响，增幅呈下滑之势。06年后有明显真快之势，可以预见近期开发投资形式加剧l 杭州房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加。05年后均在接近30%浮动。（数据来源：20022007年杭州统计年鉴 杭州市2007年国民经济和社会发展统计公报）

9、商品房销售面积稳步增加。05年虽受宏观调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%16.5%的高位，07年更是放巨量快速上涨原因：原因：l杭州预售政策杭州预售政策l杭州楼市保持旺销导致开发商热情高杭州楼市保持旺销导致开发商热情高涨涨商品房施工面积迅速飙升。年增幅保持在30%左右,05年达到高峰38%,06年后有放缓趋势。房地产供销房地产供销1市场分析杭州房地产运行杭州房地产运行商品房竣工面积年均增长100万平方米左右，06年出现拐点，07年继续高歌猛进。施工面积与竣工面积差距加大，杭州房企杭州房企盘子铺得过大盘子铺得过大（数据来源：20022007年杭州统计年鉴杭州市2007年国民经济和社

10、会发展统计公报）城城镇镇规规模模与与布布局局结结构构1市场分析杭州房地产发展板块杭州房地产发展板块l由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成。l是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。l规划城市人口105万人，城市建设用地102.24平方千米。l由下沙、九堡、乔司镇组成。l以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。l规划城市人口50万人。l由临平城区、星桥、运河镇等组成。l以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。l规划城市人口40万人，城市建设用地47.20平方千米。l由临浦、义桥、

11、戴村镇组成。l城市南部未来高新技术产业发展的主要基地。北部为居住生活区，南部为高新科技园区。l规划城市人口14万人。l由瓜沥、衙前、坎山镇组成。l城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。北部为工业区和物流园区，南部为居住生活区。l规划城市人口15万人。l由义蓬、南阳、河庄、新湾镇组成。l城市东部大型综合性工业发展基地（江东工业区）。东部和东南部为工业区，西部和西南部为居住生活区，北部和东部临江地区为生态旅游区。l规划城市人口8万人，远景控制在40万人左右l由余杭、闲林镇和仓前镇南部组成，l城市西部的近郊住宅区和高教科研基地。西部为居住生活区，南部为休闲度假别

12、墅区，东部为教育科研区。l规划城市人口18万人。l由塘栖、仁和镇组成。l省级历史文化保护区，城市北部的休闲旅游观光基地和临平工业区的配套服务基地。l规划城市人口10万人。l由良渚、瓶窑镇组成。l城市西北部以良渚文化和生态农业为主题的文化休闲旅游基地。北部为良渚遗址保护区，西部、东南部为居住生活区，西南为生态农业旅游区。l规划城市人口10万人。l整个上半年，杭州主城累计成交住宅10247套。与去与去年同期相比，跌幅达年同期相比，跌幅达41.8%41.8%，基本回到，基本回到0606年水平。年水平。l08年上半年主城区成交均价一直处在14000元/平米的高位运行。统计结果显示，08年上半年，主城区

13、的一手住宅成交均价为14245元/平米。与去年同期相比，涨幅高达43%，但值得引起注意的是，住宅均价一直居高不下，但与去年同期相比，月度走势已无明显上升趋势，统计说明，在低迷的市场行情下，开发商在价在低迷的市场行情下，开发商在价格策略上已日趋审慎。格策略上已日趋审慎。1市场分析0808杭州房市综述杭州房市综述成交持续低迷，价格高位运行。但无强硬起势，个案两级分化杭州2008年新增量与存量齐升，未来竞争激烈1市场分析0808房市综述房市综述l2008年上半年，据统计新推住宅房源面积约200300万平米，下半年预计推出住宅房源面积约400500万平米间，全年住宅新增供应总量预计超出700万平米。l

14、2008年下半年，据统计杭州市场住宅可售套数约33000套，存量面积约432万平米。与去年同期相比，去年同期可售套数约18000套，存量面积约258万平米。0808年下半年年下半年0909年全年，城东、城北、三墩将年全年，城东、城北、三墩将成为主力供应区域，其中下沙与九堡板块将是成为主力供应区域，其中下沙与九堡板块将是供应大户供应大户集中放量1市场分析0808房市综述房市综述供求结构：受07年土地出让高峰影响，08年下半年主城区新增供应量将有较大幅度上涨，同时，受土地清偿等相关政策的影响，将迫使原存量地块尽早入市。土地供应状况土地供应状况供求关系：受07年底市场观望气氛加剧和供应高峰影响，08

15、年上半年主城区销售状况明显放缓，新增存量逐月抬高新增存量逐月抬高。同时，未来9-10月预售楼盘售种种因素影响也将，粉墨登场，可以讲，未来半未来半年是杭州楼市的百家争鸣期，将有众多年是杭州楼市的百家争鸣期，将有众多楼盘开卖楼盘开卖。住宅存量状况住宅存量状况1市场分析杭州房地产小结杭州房地产小结 在总体成交低迷的同时，绿城蔚蓝公寓，万科金色城品，天阳上河，乃至近期开盘的万象城悦府等个案楼盘却依然延续了去年年中的热销效应。其中，金色城品甚至在开盘当天就宣告售罄。研究认为，这些楼盘的逆市上扬，并非是预示市场转暖的信号，而是预示着一个两极分化时代的到来：1市场分析杭州房地产小结杭州房地产小结 传统的销售

16、旺季“金九银十”，众多开发企业意图抢占这波行情，尽早去化存量，回笼资金，因而9、10月份，将是推盘密集阶段，房价大幅下降难度较大。但受年底银行贷款到期、工程款结算等资金需求等因素影响，同时，2008年行业整体销售状况极度不佳，开发企业资金链将面临生死压力，资金缺口巨大，采取大幅降价回笼资金的现象将集中凸现，年底与春节前后阶段，将是房价的低谷阶段。同时，较多开发企业受土地清偿、09年度项目贷款等因素影响，将迫使其启动后期项目，亦将强化市场观望的强大预期。杭州市场城市规划杭州市场城市规划滨江房地产板块滨江房地产板块滨江房地产格局滨江房地产格局08年滨江房地产年滨江房地产滨江整体综述滨江整体综述滨江

17、区域市场发展滨江区域市场发展杭州房地产市场发展杭州房地产市场发展项目周边市场发展项目周边市场发展1市场分析篇市场分析篇1990年成立杭州高新技术产业开发区。1991年国务院正式批准为国家级高新区。1996年经国务院批准成立滨江区。高新开发区（滨江）总面积为85.64平方公里。其中江南区块73平方公里，辖西兴、长河、浦沿三个街道，是杭州未来的城市副中心和科技城。通常所指的滨江区滨江区，即高新开发区中的江南区块。1市场分析滨江整体综述滨江整体综述杭州政府最新的城市规划，提出了未来30年内沿江打造十个新城的宏伟蓝图。其中有六个新六个新城城座落于钱江南岸。根据目前规划，钱江南岸已有一大批省级、市级重点

18、工程开工，包括地铁1号线、2号线，地铁二期的前期准备，杭州机场二期，之江、九堡大桥的开工，奥体中心建设等。预示着滨江”节点性节点性“时刻的到来。1市场分析滨江整体综述滨江整体综述滨江规划前景喜人，项目集中度最高，与主城对接最成熟的板块。滨江的辐射力已经影响到了萧山、湘湖、闻堰义桥等板块的价格走势和成熟度，使得滨江有了更宽泛的滨江有了更宽泛的“大滨江大滨江”概念概念。滨江和钱江新城仍还存在明显的价格级差，前途不可限量。滨江高教园区滨江高教园区滨江高新区滨江高新区萧山萧山本本案案1市场分析滨江整体综述滨江整体综述滨江区商业规划主要分为三大块：三大商圈、五个特色街区和十大规划商业项目。213星光大道

19、星光大道商圈商圈即以星光大道商业步行街和集团总部楼群、沿江景观带及周边高档住宅区为基础，以商业步行街大型百货店、超市为主体，鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业，将购物与沿江景观旅游结合起来，打造一个成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。公建中心公建中心商圈商圈即在软件园周边、公建中心区块引入学校、银行、金融、保险及中介等服务性企业，利用较丰富的工业旅游资源，如UT斯达康、东方通信、华为三康等企业的产品展示厅及厂房，组织开展工业旅游，形成以贸易、商务、旅游共同繁荣的新商圈。白马湖休白马湖休闲文化圈闲文化圈即以白马湖区域杭州卡通城研发基地及卡通主题公园建设为重点，以山一村“联合国环

20、境保护全球五百佳”为依托，建设山一村农家乐为特色的休闲区域，挖掘冠山寺文化，形成具有白马湖文化气息与现代科技相结合的休闲旅游主题。123滨江五大特色街区：一、星光大道商业街区；二、闻涛路文化休闲一条街；三、家居生活滨江五大特色街区：一、星光大道商业街区；二、闻涛路文化休闲一条街；三、家居生活休闲购物街区；四、电子信息综合街区；五、白马湖文化创意综合商贸街区。休闲购物街区；四、电子信息综合街区；五、白马湖文化创意综合商贸街区。1市场分析滨江整体综述滨江整体综述区域商业规划（十大规划商业项目）商业项目商业项目项目地理项目地理商业描述商业描述星光大道商业项目毗邻滨江区政府，坐拥林立的企业集团总部区和

21、蓬勃发展的新兴居住区，集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能。总商业面积16万平方米，由生活大卖场、精品名店街、家电数码港、运动名品馆、空中酒吧廊、文化书城、美食广场和健身中心组成。江南大道南大型超市项目江南实验小学西北侧商业地块该项目占地36亩，总商业面积8万平方米。该项目周边拥有江南豪园、风雅钱塘、钱塘春晓等大量高档住宅小区迫切需要大型购物设施，目前易买得大型超市、物美大卖场、沃尔玛等商家都有积极投资的意向。健身休闲场馆项目原规划体育馆地块，位于江南大道南侧周边有江南实验学校和顺发、倾城之恋等高档住宅区，居民的健身体育需要有较大的市场。目前，有羽毛球运动场馆等的投资意向。

22、宜家大型家居商场项目四桥、江南大道立交的西南侧宜家是全球最大的家居用品零售商之一，该公司十分满意在滨江区的选址，意向投资建设家居商场和大型的一站式购物中心。SM城市广场项目时代大道以东，滨兴路以北SM集团是亚洲最大的大型商场营运集团企业之一，该项目是集购物、美食、娱乐、休闲为一体的现代化购物中心，体量大，影响力强。杭州大都会家居博览园项目四桥入口东侧，江南大道以北，滨盛路以南区块该项目为家居主题复合园区，将集购物、体验、休闲、互动于一体，把家居采购、行业交流、消费体验、艺术生活有机结合，打造全新的园区购物休闲体验，计划于11月底开业。e时代商贸项目江南大道以北、滨盛路以南、火炬大道以东、信诚路

23、以西公建中心区块该项目功能定位突出电子、计算机产品、游戏软件产品等，同时配以休闲、餐饮、购物设施，为高新区电子信息企业提供基础配套。华润万家超市项目浦沿街道杨家墩高教园区依托高教园区近3万学生和教职员工及浦沿居民的人口容量，目前华润大型超市、肯德基、九百碗等商家的进场初步解决了该区域的消费需要。麦德龙超市项目滨文路以北、冠山路以西的中谷粮库区块麦德龙是德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团，世界500强之一，麦德龙落户后的销售对象为集团消费大客户，将有效辐射滨江区乃至萧山区。白马湖综合商贸及创意主题公园项目白马湖卡通城区块该项目将为卡通城的企业、员工及周围居民提供生活消费配套，并吸引大

24、量观光考察客源，形成独特的商贸旅游资源。123456789101市场分析滨江整体综述滨江整体综述1市场分析滨江整体综述滨江整体综述10余年的发展，滨江区吸引了一大批国内外企业进驻。国外包括：诺基亚、摩托罗拉、阿尔卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗讯、IBM；国内包括：东方通信、UT斯达康、信雅达、恒生电子等；正式入驻集团总部区块的企业近40家，包括省农资、苏泊尔、康恩贝、盾安、网通、浙大网新、信雅达等；近期重点引资项目有：中俄机电合作（sitronics)、德信软件园、东忠科技园、网易、英特尔、和瑞科技、渡口、阿里巴巴等。l滨江高新开发区在全国53个国家级高新区中人均创利连续多年位居前三位。l是

25、省内最有影响力的科技创新、高新产业和最具活力的经济增长区域。先后建成一系列的特色园区，包括高新软件园、软件专业孵化器、集成电路设计产业化基地、留学生创业园等。l产业的发展，吸引了大量高素质人群。极大地提升了区域价值。1市场分析滨江小结滨江小结“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”滨江未来的城市定位：城市区划调整后滨江区位于杭州新版图中央，行政中心东移与跨江发展的战略，滨江区将成为实现“钱塘江时代”两岸共同繁荣的战略要地。区域经济发展将带动区域房地产市场持续走强。区域经济发展将带动区域房地产市场持续走强。概念确立期概念确立期快速发展期快速发展期急速对

26、接期急速对接期02至03年期间，大杭州概念确立，给滨江一个预期的发展空间，以一桥为核心圈的板块启动，代表项目有江滨花园、彩虹城、国信嘉园、银色港湾等，4000多元的价格被杭州业内认为透支未来价值。04至06年期间，这是一个急剧上升期，房产开发从一桥延伸到四桥，再向三镇腹地扩张，项目也是层出不穷，各领风骚一时，太阳国际、六合天寓、盛元慧谷、春江时代等，滨江政府一直强调住在滨江，但真实的二手市场和社区商业经营状况并还未成熟。06至07年开始，滨江加快与主城的对接。三桥收费取消、四桥通车、07年市场成交量井喷重构了区块价值，07、08年的滨江楼盘集中交付，二手房和社区商业运营状况的改善，预示着板块价

27、值爆发期临近。板块价值与接受度的提升，世纪大道南接线、遂道、之江大桥等市政道路的建设，星光大道、四桥商务配套区的建设、中心城区商务的外延，等等实质性利好，均有力推进了滨江与中心城区的对接。1市场分析滨江房地产发展滨江房地产发展1市场分析滨江房地产发展滨江房地产发展根据房地产开发周期和市场表现，滨江板块分为三个主要片区：根据房地产开发周期和市场表现，滨江板块分为三个主要片区：三四桥之间，以星光大道为核心的区级商务政务中心；三四桥之间，以星光大道为核心的区级商务政务中心；一桥周边住宅为主的居住片区；一桥周边住宅为主的居住片区；以白马湖为中心的滨江腹地住宅区以白马湖为中心的滨江腹地住宅区区政府为周边

28、，企业总部楼群，独具地铁优势、核心商业商务政务区；开发较早，生活氛围较浓，区域成熟度略高，市区客户认可度较强；文化生活居住区的长河延伸片区，依托三桥四桥配套，但发展有待完善。白马湖片区白马湖片区一桥片区一桥片区三四桥附近片区三四桥附近片区本案闻堰片区据国土资源局滨江分局提供信息，08年滨江区拟出让住宅用地990亩，计66万平方米。预计未来两年，市场潜在的供应量将达到250万万平方米。这对于年平均去化75万方的滨江区市场来说是个巨大的挑战，竞争的加剧会竞争的加剧会激发被多年抑制的激发被多年抑制的需求，但供过于求需求，但供过于求的局面也不可避免的局面也不可避免；1市场分析滨江房地产发展滨江房地产发

29、展未来两年供应：未来两年供应：250250万平方米万平方米1市场分析滨江房地产滨江房地产l 从2005至2007滨江区的住宅成交量与价的不断攀升，且历年成交量均占杭州市六城区领先位置，我们可以看出l 纵观滨江区的住宅市场发展，主要经历了二个阶段，即2004年之前的和2004年之后的。l 2004年之后，由于滨江区住宅价格的不断上行，挤压了大部分投资泡沫；而滨江区的住宅供应，所以。另外，市区房价的高启，导致购房资金有限的改善型置业客群外溢，一部分认可滨江区居住环境及看好未来发展前景的客群成为区域置业主力军。l 在“90/70”影响下，滨江区新推住宅房源结构已呈现明显的小型化趋势。伴随供应结构的变

30、化，。1市场分析滨江地产格局滨江地产格局1市场分析0808滨江主要在售楼盘滨江主要在售楼盘楼盘名楼盘名开盘时间开盘时间总户数总户数已售率已售率均价均价钱塘山水钱塘山水2008-6-211071 89%11000 银爵世纪银爵世纪2008-5-12681 52%9100 金盛浦沿公寓金盛浦沿公寓2008-6-1559 78%7500 中兴和园中兴和园2008-3-71195 52%9050 水晶城水晶城2008-6-61700 51%13000 铂金时代铂金时代2007-11-26754 67%11800 海威国际海威国际2007-12-27740 37%14500 l 据统计，滨江区整个区域住

31、宅入市项目的可售量为14700余套（包括在售余量），约176万方可售面积；一桥片区：一桥片区：钱塘山水天鸿君邑彩虹豪庭水晶城联庄.江涛阁可售房源：可售房源：3942套，约47.3万方浦沿片区：浦沿片区：银爵世纪金盛曼城金盛浦沿公寓江南文苑本案可售房源：可售房源：2714套，约32.5万方三四桥片区：三四桥片区：风景蝶苑中兴和园云厦连园欣盛.东方郡铂金时代恒兴第一国际广场海威国际可售房源：可售房源：8019套，约96.2万方l住宅市场供应量，从滨江区域板块来看，供应量最大的将是三四桥板块及其腹地延伸部分，是未来供应量的54%；l 其次为一桥片区，但是主要供应量来自目前在售的大体量项目，约滨江区整

32、体供应量的27%；l 一桥延伸的浦沿板块，供应量较少，仅占18%。可见此区块未来的竞争压力将主要来自三四桥板块的大体量项目如东方郡等。1市场分析滨江房产存量滨江房产存量1市场分析滨江房产小结滨江房产小结 n目前滨江市场成交量主要以住宅类为支撑；尤其是滨江区一桥附近及浦沿延伸区域，供求活跃；08年下半年海威国际二期和东方郡一期即将推出，体量庞大，预计会扭转一桥供应占主力的局面；n以产业基地为辐射、沿江南大道区域的三四桥片区，主要以商业、办公等非住宅公建性质项目供应为主；08年下半年滨江入市的项目将会集中在三四桥片区，供应量主要为非住宅类酒店式公寓或者写字楼；n预计三四桥片区下半年将成为滨江区域市

33、场主角；一桥及腹地延伸区域后期住宅供应量乏力。滨江杭州市场城市规划杭州市场城市规划区域房地产板块区域房地产板块区域房地产格局区域房地产格局08年区域房地产年区域房地产区域市场综述区域市场综述浦沿地区市场发展浦沿地区市场发展杭州房地产市场发展杭州房地产市场发展滨江区域滨江区域市场发展市场发展1市场分析篇市场分析篇1市场分析区域市场综述区域市场综述按照滨江区的规划，居住区一共分成九个片区，分别为西兴、西兴北、中兴、长江、省属、之江、浦沿、东冠、长河居住片区。九个居住片区沿江、环高新工业园区成环状分布，这样的规划布局决定滨江的居住区很难形成一个集中的板块。为了便于我们的研究，我们根据楼盘的相对聚集，

34、将滨江分成两个主要板块。滨江区规划结构图滨江区规划结构图本案所处的区块。相对开发较晚，楼盘交付时间较晚，入住率低。中海、万科、天鸿等品牌开发商的进入，说明该区域的前景被看好，今年5、6月份银爵、钱塘山水两个楼盘的热销，在如今冷淡的市场中引起人们的关注。板块近期升温，受关注程度上升板块近期升温，受关注程度上升滨江版图之江板块之江板块浦沿板块浦沿板块1市场分析区域市场综述区域市场综述之江区块：之江区块：滨江区较成熟的板块，以彩虹城、江滨花园为代表，发展较早，多个楼盘入住率超80%，已有多家商业配套（世纪联华、外婆家等）人气较旺。浦沿区块：浦沿区块：中海、万科等品牌入驻，提升了整体区位价值。伴随地产

35、大鳄近期销售走强和商业配套日趋成熟，市场关注度持续走强。市场表现活跃，成为市场市场表现活跃，成为市场关注热点，为营造整体浦关注热点，为营造整体浦沿板块打下基础沿板块打下基础一桥板块可以细分成两大块板块浦沿板块认识 一桥之江板块的延伸地段，成为老之江板块的延续。伴随之江板块的日渐成熟，分享其部分配套设施 整体板块目前配套不足，伴随华润商业综合体进驻，促进周边商业日趋完善；地产大鳄中海、万科相继进驻，带动沿江浦沿江景板块销售走强，带来市场认知度的提高；内陆及浦沿老镇片区，由于地理位置和周边配套等局限，开发楼盘价值没有充分释放，与沿江楼盘存在不可避免的价差；板块处于高教园区和高科技园区的接壤地带，为

36、板块带来足够活力和人气1市场分析区域市场综述区域市场综述优势：优势：城镇结合地，社区初具规模；华润超市综合商业体，滨江十大规划商贸项目之一；距离浦沿镇中心约1公里，周边的交通、生活配套、商业及教育较为齐全；高教园区、杭二中，学院气氛浓，同时带来人气。劣势：劣势：已交付楼盘入住率低，人气弱，配套不完善；大量农居房和经济适用房，降低区域品质；浦沿镇原有的化工企业，对环境的负面影响大；正值整体房地产市场调整期内，一定程度上制约了消费者的购房热情。机会点：机会点：滨江经济的持续、稳定、快速、健康的发展，为项目的成功奠定基础；滨江处于快速发展事情，加之浦沿城镇集合地正处于开发建设阶段，市场机会与升值潜力

37、明显；交通设施不断改善，可吸引市区客户居民前来；合理利用滨江一桥开发集中的聚集效应，对项目的定位推广很有裨益。威胁点：威胁点：随着滨江区的开发，不断有高档物业出现；随着滨江乃至杭州外围板块可居性的提升，相同价格段产品对客群的分流；冠山隧道打通后，板块相比闻堰、义桥，与主城区的距离优势减弱；滨江区入住率提高后的，过江的交通压力会有一定程度加大。项目SWOT分析1市场分析区域市场综述区域市场综述楼盘名楼盘名钱塘山钱塘山水水银爵世银爵世纪纪金盛浦金盛浦沿公寓沿公寓金盛曼金盛曼城城天鸿君天鸿君邑邑江南文江南文苑苑本案本案开发商开发商中海和润金盛金盛天鸿杭房汇鑫总建面总建面积积1490001000001

38、302013000016000017000045000建筑类建筑类别别高层/排屋高层小高层小高层/高层高层小高层/高层高层容积率容积率2.52.22.0 2.12.52.282.2楼面价楼面价35862482-210423824113开盘时开盘时间间2008-6-212008-5-12-2008年9月底2008-9月待定入住时入住时间间 2010-09 2010-10 2009-11-1-2011年2010-6月总户数总户数1071 681 59-843 1132 均价均价11000 9100 7500-约12500预计8000装修成装修成本本0 0 0-2000-25000 主力户主力户型型

39、9090、13090-14090、13090、13090、130待定户型比户型比70/9070/9070/9070/9070/9070/9070/90备注备注在售在售在售待售待售待售规划区域市场集中上市在即1市场分析区域市场小结区域市场小结n 品牌开发商进驻带动板块房市，万科中海楼盘销售走强，推动板块市场认知度提高，同时为内陆楼盘带来发展契机，处于板块的上升通道n 伴随滨江基础配套和高校园区和道路之江大桥沿江一号建设等道路交通等基础设施的改善，陆续启动运营，板块的居住功能越来越强，板块市场认知度也随之提升。n 滨江区域商业配套设施日渐完善，加之浦沿城镇集合地正处于进一步开发建设阶段（部分工业化

40、工企业的外迁等），市场机会与升值潜力明显，同时也会加大土地开发量 n 板块价值：n 缺点n 之江板块成熟与项目周边的配套的不对称性，带来项目的成为THE END谢谢 谢谢22.8.2422:52:5922:5222:5222.8.2422.8.2422:5222:5222:52:5922.8.2422.8.2422:52:592022年8月24日星期三22时52分59秒9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.2422.8.24Wednesday,August 24,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。22:52:5922:52:5922:528/24/2022 10:52:59 PM11、以我

41、独沈久，愧君相见频。22.8.2422:52:5922:52Aug-2224-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。22:52:5922:52:5922:52Wednesday,August 24,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.2422.8.2422:52:5922:52:59August 24,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月24日星期三下午10时52分59秒22:52:5922.8.2415、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月下午10时52分22.8.2422:52August 24,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月

42、24日星期三22时52分59秒22:52:5924 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午10时52分59秒下午10时52分22:52:5922.8.249、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.2422.8.24Wednesday,August 24,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。22:52:5922:52:5922:528/24/2022 10:52:59 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.2422:52:5922:52Aug-2224-Aug-2212、世间成事，

43、不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。22:52:5922:52:5922:52Wednesday,August 24,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.2422.8.2422:52:5922:52:59August 24,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月24日星期三下午10时52分59秒22:52:5922.8.2415、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月下午10时52分22.8.2422:52August 24,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月24日星期三22时52分59秒22:52:5924 A

44、ugust 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午10时52分59秒下午10时52分22:52:5922.8.249、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.2422.8.24Wednesday,August 24,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。22:52:5922:52:5922:528/24/2022 10:52:59 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.2422:52:5922:52Aug-2224-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。22:52:5922:52:5922:52Wednesday,August 24,202213、知人者

45、智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.2422.8.2422:52:5922:52:59August 24,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月24日星期三下午10时52分59秒22:52:5922.8.2415、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月下午10时52分22.8.2422:52August 24,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月24日星期三22时52分59秒22:52:5924 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午10时52分59秒下午10时52分22:52:5922.8.24MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉