业主房屋维修管理规定

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1、业主房屋维修管理规定一、目的：解决业主入伙后房屋维修问题。 二、适用范围：租用于业主房屋维修。三、内容：1、业主入伙时应会同管理处人员共同验收，对房屋发现的质量问题，必须在验收单上分项注明整改项目并双方签字，由管理处负责联系发展商相关工程监理部门组织专人维修，维修后由业主和管理处衽逐项验收，维修时发生的一切费用由发展商负责。2、业主房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到业主反映情况后，应立即派人到现场查看，如属实，则通知施工单位维修，如发现重大质量问题，应立即报告公司主管领导，并通知发展商，如施工单位未及时维修，则管理处应在通知发展商工程监理部门后

2、组织人员进行维修，所发生的一切费用在施工质量保证金中扣除。 3、业主房屋入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由管理处负责维修，属于业主在使用、改建或装修中发生的总是由业主自行负责。4、如业主需要进行一般性维修，可直接向管理处提出维修申请，由管理处技工班进行维修，维修后由业主验收并签名认可，其费用由技工班按成本价合理收取。5、如业主提出的大的维修要求，技工班应上报管理处，管理处派人核实情况，安排维修计划，组织人员维修，维修后由业主验收并签字认可。6、凡在楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向业主收费。维修安全工作制度

3、 一、为保证安全工作，各员工必须熟知本安全制度，并认真执行。 二、各特殊工种技工必须持证上岗，必须切实遵守本工种安全操作规程 。 三、各安全用品必须按规定进行摆放，每次使用前后必须认真进行检查，发现总是或不可靠因素，应立即停止使用，将其单独放置并向部门主管报告。四、高空作业时，必须配载好安全带和安全帽，并有专人负责监护。五、使用汽油、天那水等易燃易爆物时，首先必须确定，现场无任何火源、火种（包括潜在的、可能产生的火种）后方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种的操作。六、使用电焊、切割机等设备时，必须清除完现场的易燃物后方可使用。 七、原则上不带电作业，如必须，则应做好绝缘措施，且必

4、须有专人监护。 八、对不具备安全施工条件，而必须马上施工的，必须有专人在场监护，且施工前必须备好应急方案，做好应急措施，如在现场备齐灭火器找好水源等。房屋修缮标准一、主体工程： 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换，不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做，对钢盘混凝土凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。 二、装修工程： 1、门窗修缮后应牢固、平整、美观、开关灵活，接缝严密，不松动。门窗开关不灵活、松动、脱标、变形、腐烂的、应修理更换、

5、小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐、打好玻璃胶、门窗损坏严重的，无法修复的，应更换。更换的门窗应与原门窗一致；2、挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；3、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复； 三、楼地面工程：1、木地板的损坏占自然间地面面积 25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪；2、普通水泥地面起砂、空鼓、开裂、应拆补、修补或重做；水密石或块料地面损坏时，应尽量修复，实无法修复的，应改做相应标准楼地面；3、面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重

6、铺，室外内潮湿严惩的，可增设防潮层或做块料地面；四、层面工程： 1、 屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建；2、 屋面上的压项、泛水、无沟、水落、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严惩时，应翻做。3、 女儿墙、烟通等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。4、 钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。5、 下班天栅损坏漏水的，应修复；损坏严重的可翻修，但一般不新做；6、 屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。五、饰面工程：1

7、、外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准，不影响色泽协调的条件下进行； 2、外墙勒脚损坏的，应修复； 3、内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层； 4、天栅损坏、抹灰层松动，不下附危险的，须铲除重抹；原脚线损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。六、油漆粉饰工程：1、木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失支保护作用的，应周期性地进行保养，

8、上述木构整体或零件拆换应油漆；2、钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3-5 年； 3、木地板原油漆裉落的，应重做；4、室内墙面、开棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等，高级抹灰损坏应原样修复；5、高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。 房屋完好等级的评定标准房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程序划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整

9、幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。 根据城乡建设环境保护部 1985 年制定颁布的房屋完损等级评定标准 （简称完标 ）结合我安全小区及房地产实际情况制定对高层楼宇质量进行评定的一个标准。 一、房屋等级分类 房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。 1 、房屋完损等级的分类根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程序，房屋的完损善即房屋完损等级分成以下五类：A 完好

10、房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的；B 基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现装良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的；C一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件；D 严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全

11、，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建；E 危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住户安全的房屋。二、房屋完好率，危险率的计算计算房屋完损等级，一律以建筑面积（平方米）为计量单位，评定时以阁为评定单位。阁的划分原则与建筑面积的计算规则均与僵城镇房屋普查时的规定相同。房屋完好率是房产管理和经营单位的一个重要技术经济指标之一，完标规定：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比即为房屋完好。即：完好房建筑面积+ 基本完好房建筑面积房屋完好率= -100%总的房屋建筑面积房屋经过

12、大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应按本标准评定完好率。危房率：是指整阁危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即：整阁危险房屋的建筑面积危房率=-100%总的房屋建筑面积三、房屋的各类完损标准 房屋的各类完损标准是指房屋的结构、装修、设备等各组成部分的各种项目完好或损坏程序的标准。房屋各组成部分的各项目的完损程度是评定房屋完损等级的基础。评定各分项完损程度的确切与否，就会影响到房屋完损等级的正确评定。房屋完损等级是樗着房屋的质量，所以要认真细致的进行

13、各分项完损程度的评定。1、完好标准完好标准是指房屋的结构构件完好，装修完好、完整，设备完好、齐全，管理畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。1-1 结构部分： A 地基基础：地基有足够的承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。 B 承重结构： a. 钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等无倾斜、变形和非收缩性的裂缝，无砼剥落、碳化和钢筋露盘等损坏； b. 承重砖墙（柱） 、砌块等砌等无裂缝、倾斜、弓凸风化等损坏； c. 钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件

14、完好不变形，表面无锈蚀。C 非承重墙：a.钢筋砼墙板无损坏、裂缝，不渗漏；b. 砖墙（砌块）平直完好，无风化破损、倾斜、弓凸等。D 屋面：不渗漏。各种屋面基层牢固、平整、完好、积尘甚少，屋面排水畅通。屋面的隔热保温层、防水层完好无损。钢性防水层和块体防水层完好平整，有足够的搞渗能力，无裂缝、起砂，分格缝填嵌严密，粘结牢固无损；卷材防水层粘牢固，无空鼓脱壳、破损。E 楼地面：a. 整体水泥面层平整坚固，无空鼓起壳、裂缝、起砂等损坏；b. 木地板平整坚固、稳定，表面稍有磨损或轻微稀缝，无腐朽等损坏；c. 砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层平整无裂缝，残缺、掉角等损坏。1-2 装修部

15、分：A 门窗：完整无损，开关灵活，玻璃，五金齐全，油漆完好有光泽，个别铝合金、钢制门窗有轻度锈蚀和开关稍有碰轧。B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：完整，粘结牢固，无空鼓、剥落、裂缝和破损（收缩性的风裂缝除外）；玻璃带墙：完整、粘结牢固，无裂缝和破损。C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（收缩性的风裂缝除外）。D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等项棚吊筋牢固，面层完整无破损、变形、下垂、腐朽、脱落，油漆好。E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等完整牢固，油漆完好。1-3 设备部分完好、齐全，现状良好，使用正常：A 水卫

16、：上下水管道畅通，无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐全无损，个别稍有轻微渗漏；B 电照：电器设备、线路及各种照明装置完好、牢固，绝缘良好：C空调：空调设备、管道畅通完好，无堵、滴现象，使用正常；D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备等使用正常。2 、基本完好标准基本完好标准是指房屋的结构构件基本完好，少量构部件有轻微损坏，屋面局部渗漏但不严重，装修基本完好，稍有损坏，油漆失色，设备管道现状基本良好，能正常使用。1-1 结构部分：A 地基基础：地基有承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，符合设计强度的要求，稍有超过允

17、许范围的不均匀沉降，个别承重结构呈细裂缝，但已稳定，无继续发展的趋势。 B 承重结构： a. 钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等个别有轻微变形，细小裂缝，砼有轻度剥落、碳化和露筋；b. 承重砖墙（柱）、砌块等砌体有少量裂缝；c.钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面稍有锈蚀。C 非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。 a. 钢筋砼墙板稍有裂缝，局部稍有渗漏；b. 砖墙（砌块）表面稍有风化、细裂缝，勒脚有侵蚀。D 屋面：局部有渗漏。积尘较多，屋面排水基本畅通。屋面的隔热保温层、防水层稍有破损。钢性防水层面稍有龟裂、起砂，分格缝嵌料老化，稍有开裂；块体防水层稍有脱壳、

18、裂缝；冷膏、油膏等防水层稍有老化和封口脱开；卷材防水层稍有老化、气泡、空鼓、翘边和封口脱开等。E 楼地面： a. 整体水泥面层稍有磨损和稀缝，空鼓、起砂；b. 木地板稍有磨损或轻微稀缝，有轻度颤动；c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损起砂、稍有裂缝、空鼓、缺损。1-2 装修部分：A 门窗：有少量变形，开关不灵，玻璃少量松动、破碎、残缺、五金、纱窗少量残缺；油漆稍有起皮剥落，少量铝合金、钢制门窗有锈蚀。B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：稍有空鼓、剥落、勾缝砂浆少量酥松脱落；C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、

19、木板、铝合金板等项棚吊筋无明显变形下垂，抹灰稍有裂缝，其它面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有松动脱落，油漆失光。E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部件损坏残缺。1-3 设备部分：A 水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件损坏残缺。B 电照：电器设备、线路及各种照明装置基本完好、无漏电现象，个别零件损坏。 C 空调：空调设备、管道基本畅通，稍有锈蚀、滴水现象、个别零件损坏，基本能正常使用。D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备设施，现状基本良好，能正常使用。3、一般损害标准一般损害标准是指房屋的结构一般性

20、损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部渗漏；装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照器具、零件有部分老化、损坏或残缺。1-1 结构部分：A 地基基础：地基承载能力不足，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，局部强度不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响。B 承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。a. 钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝，裂缝值稍超过计划规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以内，有露筋锈蚀。筋砼球（弧）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀。b. 承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落等损

21、坏。C 非承重墙：有较多损坏，强度减弱。a. 钢筋砼墙板的边、角有裂缝，不渗漏，间隔墙面层局部损坏。b. 砖墙（砌块）有裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥，勒脚有部分侵蚀剥落。D 屋面：局部有漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝、空鼓；屋面高低不平，排水不畅通。设施锈蚀、断裂。屋面的隔热保温层、防水层有较多破损。钢性防水层面部分有裂缝、起壳、块休防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。E 楼地面： a. 整体水泥面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；b. 木地板部分有磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，局部

22、变形，有颤动；c. 砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落，高低不平； 1-2 装修部分：A 门窗：有部分翘裂、榫头松动，木质腐朽，开关不灵，铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化起皮剥落。B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落；C内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层部分有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，油漆老化。E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸

23、板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽，蛀蚀、破裂、松动，油漆老化。1-3 设备部分：A 水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀、个别滴漏；卫生器零部件损坏、残缺。B电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺。C 空调：空调设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常。4 、严重损坏标准严重损坏标准是指房屋的结构有明显变形、损坏，屋面严重漏雨；装修严重破损残缺，油漆老化见底，设备陈旧，管道严重堵塞，卫生器具、零件严重损坏、残缺，不能正常使用。1-1 结构部分：A 地基基础：地基承载能力不足，有较明显滑动；挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼

24、桩、钢筋砼等各类基础强度不足，有明显的不均匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构有明显影响。B 承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。a. 钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼有剥落的露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以上。筋砼球（弧）形屋面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀。b. 钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重；c.承重砖墙（柱）、砌块的强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。C 非承重墙：有严重损坏，强度不足。 a. 钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形、严重漏水

25、，面层严重破损。 b. 砖墙（砌块）有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀，抹灰层大片脱落，勒脚严重侵蚀剥落。D 屋面：严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆严重裂缝、空鼓、风化；屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。 屋面的隔热保温层、防水层严重破损；钢性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开；沥青流淌。E 楼地面： a. 整体水泥面层严重起砂、裂缝、空鼓、沉陷、剥落；b. 木地板严重磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动；c. 砼、水磨石、缸砖、马赛克

26、、大理石、花岗岩等块料面层严重松动，脱落、下沉，高低不平、破碎、残缺不全；1-2 装修部分：A 门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺；油漆老化剥落见底。B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落；C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐朽，蛀蚀、

27、破裂、松动，油漆老化见底。1-3 设备部分：A 水卫：上下水管道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零部件严重损坏、残缺。B 电气照明：设备陈旧残缺、电线普遍老化、凌乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。 C 空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重，已无法使用。D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设备设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。5、评定无损等级标准注意事项在评定分项完损程度时要注意以下几点： 1-1 在评定时遇到断面明显不足的构件，必要时应经过复核或测试才能确定完损或危险程度。1-2 在评定分项完损程度时，遇

28、到一个分项内有几种损坏内容，以严重的某一内容为准来评定该项的完损程度。1-3 在评定分项完损程度时，除结构组成部分的各项外，其作组织部分的各项可以数量最多的部件的完损和谐为准来评定该项的完损程度。1-4 对于房屋组成部分中未列出的分项如阳台、楼梯、烟囱、壁橱等，在评定完损程度时，要分别列入房屋的组成部分中去评定。至于并入哪一个分项，可自己确定。如烟囱可归入屋面。四、房屋完损等级评定方法 房屋完损的等级，标志了房屋质量的好与差，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定的。房屋完损等级的评定分为好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋等五类。1、 钢筋砼结构房屋完损等级评定钢

29、筋砼结构房屋评定完损等级方法分为以下四种情况：1-1 房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。1-2房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二个完损程度可降一个等级完损标准，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级应可按上一个等级的完损程度来确定。 1-3 房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度可降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度可下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度确定。1-4房

30、屋结构部分中地基基础、承重构件、屋子面等项的完损程度符合严重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等级应评为严重损坏房屋。其余以此类推。2、 评定房屋等级注意事项 在评定房屋完损等级时应注意以下几点：1-1 评定房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度，对整阁房屋的完损程度进行综合评定。1-2 在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据，严格按建设部颁布的房屋完损等级评定标准中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替来划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。1-3 评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构完损程度的评定，这是

31、因为其中地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件，若地基基础、承重结构、屋面等三项的完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。1-4 完好房屋结构部分等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢忘记完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。1-5 评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。 1-6 在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重结构进行得核或试测后才能确定其完损程度。1-7 正大修中的房屋暂按大修前房屋评定。 五、评定房屋完损等级的基本做法 房屋完损等级的评定可分定期和

32、不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔 1-3 年（或按各地规定）对所管的房屋进行一次全面逐阁完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋完损等级的评定一般有以下几种情况：A 根据气特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。B 房屋经过中修、大修、翻修竣工验收以后，重新进行评定完损等级。C 接管新建房屋后，要进行评定完损等级。进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。1、组织准备阶段这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。1-1 组织准备：公司成

33、立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。各基层物业管理处应成立评定小组。小组成员一般有5-6 人组成，即有经验管理处负责人1 人，水工1 人，电工 1 人，木工 1 人，电梯工 1 人。 1-2 培训、试点： 组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课深圳的讲与现场实习相结合起来，还可能把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。 通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明确任务、范围，掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及时性如保鉴定等基本常识、统计

34、要求。另外评定工作的纪律也是要培训学习的必要内容。 试评时一定要按照标准逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。 1-3 物质准备： 要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格（房屋分阁完损等级评定表、汇总表、统计表等） 。查勘工具可备线锤、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。统计表格分三种：房屋分阁完损等级评定表、房屋完损等级汇总表、房屋完损等级统计汇总表。各项准备工作要尽量做得

35、细一点。物业管理公司要对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临时阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以保证评定工作的质量。2、实施查勘阶段 在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。 1-1 分工明确，职责分清： 各管理处的评定小组人员要分工明确，各司其职。泥工负责评定地基基础、钢筋砼、砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫

36、、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。1-2 评定顺序：为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行：A在室内先填写好房屋分阁完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。B 在室内先填写好房屋分阁无损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。C 房屋分阁完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。 1-3评定方法： 评定小组先将填好的房屋分阁完损等级评定表带到实地，经核对房屋的名称、阁号后，泥工、木工、

37、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。 泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱） ，钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，或遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线锤吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。木工先查外门窗的完损程度，然后进入屋内，按

38、照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到有顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。水、电工及电梯工对设备部分的完损程度评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心中有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。 在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一外把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。 问：对有些

39、项目的损坏情况查看不到或民政部不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。议：管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一的，要发扬民主，充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。记：管理负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在分阁

40、完损等级评定表一的 “评定等级 ”一栏内，填写时可简定写为 “完好 ”（即完好房）； “基本完好 ”（即基本完好房） ，“一般 ”（即一般损坏房） ，“严重 ”（即严重损坏房），和 “危险 ”（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中 “附记 ”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画出示意图，以便复核或修理查勘时的依据。1-4 填写房屋分阁完损等级评定表：房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方法要一致。每阁房屋填写一张评定表。“房屋名称 ”、“房屋情况 ”两栏可摘录房屋普查时的 “房屋分阁普查表

41、”中的资料，或可利用历史资料。假如无资料利用时，就要到实地调查填写，一般填写方法如下： 名称：指大厦名称。 座落：指大厦所在的地点。编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。阁号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢楼编写阁号。 产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管产、拔用户、私产。等。 结构类别：如钢筋砼及其它结构等。 现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。 评定等级：是指整阁房屋的完损等级。 1-5 评

42、定的质量要求： 评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。如果在评定过程中工作不认真负责，评定出来的房屋完损等级就不符合客观实际情况，那就达不到评定的目的，做这项工作也就失去了意义，因此要把评定工作的质量放在首位。为了保证质量，必须做到以下几点： A 加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。 B 在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组织要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。C 建立工作责

43、任制，评定人员要承担评定质量的责任，对质量好的要给予表扬奖励，对质量差的要批，并限期改正。D 上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。检查质量的做法：A 评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自查一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。B 上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分阁完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来和等级是否符合房屋完损的客观实际情况。抽查数量一般在

44、10%左右，允许误差率控制在 0.3%以内。 1-6评定中应注意的事项：A 参加评定工作的人员一定要有高度的责任心，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。B 查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评为“危险房 和 ”严重损坏房 “二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。C在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。D 对查看时，隐蔽部位被破损的地方，应通知管理处及时安排修补，以免影响住户生活。1-7评定员应遵守的纪律：A 评定工作必须到实地

45、，依顺序逐阁进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不重复。B 工作时必须佩载标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。 C对待群众态度和气，尊重群众的习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。D 妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。 E 坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。 3、汇总统计表 这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级和成果的阶段。汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行，并采用过录汇总技术。1-1 房屋完

46、损等级汇总表是建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。A 此表由管理处汇总。B 此表汇总是根据 “房屋分阁完损等级评定表 “复核无误的基础上进行汇总。C 汇总的方法： C-1首先把 “房屋分阁完损等级评定表“按房屋名称、某阁、某层、某座从小到大依编号顺序整理好。C-2 每张表一个项目一个横格。C-3 汇总小计中建筑面积各栏要做到横平竖直。C-4 汇总表建筑面积以平方米为单位，保留小数点后二位。1-2房屋完损等级统计汇总表供各管理处统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率来表示。A 此表是根据“房屋完损等级汇总表“来统计汇总。各栏要做到横平竖直。

47、B 此表的统计单位为平方米或万平方米。奖品名称： 500 万 U 豆体验卡卡号： 50Dd4fea7001 everageD、 stain、 The words below equals to one another except（ ） .A 、 the high seasonB、the busy seasonC、 the peak seasonD. the offseasonA、热辣的B 、菜系 C 、苦干的D 、大堂吧10、 The wordA 、确认B、算账C 、结账D、算错账11、C、聚会D、党员12、“ PC”is short for（）A、 potato chips B、 port

48、able computer C、personal computer D、 both B and C13、 what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?Au? B、 welcome to our hotel.C、 please come to our hotelD、 please14、 The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffetDbeverage一、多选题： （每题 2 分，共 20 分。多选、少选、漏选均不

49、得分）1、 What should be prepared for a private secretary ?（）A、 yogaB、 PCC、 copierD、 printer2、 In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。A、 talking by personB、 by phone C、 by mail D 、 by fax3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。A、 special spicy chickenB、 twice cooked pork slicesC、 bar bellD、 snooker4、 The facilities used in Recreational Service are()0361f04c