养老地产开发与运营模式分析绿维创景
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1、化京绿维创冢规別设计院旅游运营网 蛍北京绿维创景规划没计喘养老地产开发与运营模式分析旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dime nsion Planning & Desig n In stitute Ltd.官方网站:旅游运营网版权声明:该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有,未经允许,不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动,违者将追究法律责任。养老地产开发与运营模式分析北京绿维创景规划设计院养老地产开发模式分析通过对中外养老地产的模式进行分析和总结可以发现,其分类多是以功能和运营方式 展开,有较多模式存在重复交叉,绿维创景认为可以从养老地
2、产的生长发展模式进行分类, 如下图,共分为五大类,15种模式。与社区共同崖设专门建设综合型养老社区建大型社区的同时开发养老组团普通社区中配建各粪养老产品戚熟社区周逆插建案功能老年服务设施与相关设施开设与医疗机构结會,就近设苣养老设施养老设施与幼儿园并设与数育役施结合,理设养悲公寓与族游或商业地产结合徑旅游飓区中开发养老居住产品与裔业地产结合,开发老年公寓与圉际品牌接轨引入外登,建世界型连锁老年设施与国际知名养巻品牌共同开发.引进管理模式以其他育式转型与保险坐S合,利用险轻投缰养老地产与护理服务业结音,將原有优势注入养老地产利用自身独特瀝源转型幵灰养走地产播旧的国有资产盘活,改造桩年设施(一)专
3、门建设综合型养老社区的模式综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅.养老公富、养老设施等 多种居住先塑的居住社区开发主体注意问题吉人提供旳居住建说芝爪 还会有若年活动中心、康体中心.医疗服务中心、 老年丸学等多样比主体,可以是层暂企业,也可谡是由政府按资进行建设老年人不断老化.设汁相应形式的居住产品,满足老人从自理到环竈自理各阶 段的居住需较“开发丸规模综皆型靠去赴国时,可署虑外期建设,厠如発楚设 自理型养悲住宅刑祁分嚴务设旌,预昭出一定的叢理坤地,等到一段时期層, 再翟设护理型莽老公离及相应的配套设施等等(二)建大型社区的同时开发养老组团模式報述一删地产开发企业在幵发丸垄居住区楼盘时,
4、会考虑划分出一部廿区城 专门建设养老俎团9这年申开岌模戒有利千带动企业转问新的客户群,走产 品差异化路线左套设据养老级团与社瓷其他组团能游英享配套服务资源,降低配套设施的建故量注意冋題开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的葩围内,不宜过少也玮 宜过多,另一方面旻控制养老俎团的规欖J恳量划分为一个于4型居住爼 冈,以营造社区的归属感規划布島养老社匿靠近整体项目的中心商业服劳设施布置,方便老人到达和镂坤。 养老位宅删*在规划布忌时彌戒參牛小型Bftffl团,分别針对自理老人刹 半自理老4 其中半护理俎团靠近医院和康豆中心*并设置连廊连検,以 淸足老人就近厦疗閥需求(三)普通社区中配建各类养老
5、产品模式普通社区中配建一些养老居住产品,可满足老人旨子女在同一社区就 近居住的需求这种姑全龄社区卯的居住理念能够较好的符令我国现 阶段国情,将会是校受欢迎的一种养耘居性模式住宅実型老少户住宅;指同一楼层中相畀或相近的两套住宅,或若同一单元内 上下层相邻的两套住宅.其中T沖老人居住,另一套为子女家庭住老人专用住宅喬型;扌宅槎栋中的一部分喬型旌行适老化设 计,例如轡加扶手、満足轮椅通行需求、考虑护理人员墙住等注意问題设计时应注意根据住户的购爱力来控制套翌总茴积,特别是老年住宅 的藝型面积不宜过犬,建册5(rw平方米的一层室、两恳室为主. 这样才能満足老人与子女共同购房的诉求其他普通社区中还可以配聂
6、养走沁亘经营方式大砍可分対出租或出售 rrH- IrK(四)成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式城市中心区的社区往往年ftWA,周边配套设施成熟1具有良好的区位条 件,然而社区周边的用地贅源比鮫骑3E若能在几个社区之间插建养老设 施將会是一种镀芮有議的开轴式开发特点开发者可有虑利用零阪地块新建.或通迪对旣有建筑枚口旧的诊疗孤宾馆) 的改建等方式进行建设.这种开发模式投资相对较少,易于复制和买现连 荻经营胫务特点此类老年服务设施可淸小捉1模、勢功能、竦合型的设施,其服勞范團往往 辐射周辺多个社区,園此具悴的功能可根据周边的社区需求进行确定.通 常来讲,除了倉有一定的居住功能外,圧宜配貫老年日托
7、中心、社区医疗 站*公共餐厅、小趣市等,开希虑为社区巷人提供上门护理、送霰St浴 等服务(五)与医疗机构结合,就近设置养老设施模式目前匡内一世养老机构希望与医疗机构建业合作关系、使养老设施或养老 社区与医院就近设買、共同建设。与此冋时,还有一些医院直接划分出部 分闲賈床位用于开亦养老腕,这样既能够提咼医疗费源的便用效率, 屜満足一些护理程度歳重、普通养芒机构无法收养的老人的养老匡住需求开发特点能罅将优质册医疗资源引人养龙顶目,駄而探升项目的複心竞缶力,槎老 人感到居住在其中较有安全保陣经典案例以日加天甲老年公萬次例.弈发企业将老年公富与建十了合作关系的医疗 机构邻近设置在一起,当老人遇刮冥发疾
8、病时,医疗机相可以傲出迅遠反 应,令入住其中的老年人感到十井安心(六)养老设施与幼儿园并设模式养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共 同在一起的心理,又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理,节约建造和人力成本。 从规划角度来看,幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似,若将这类养老机构与幼儿园设置在一起,则能实现与社区的紧密结合,从而较好满足社区养老的服务需求。(七)与教育设施结合,建设养老公寓模式与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多 高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置,并让老人
9、享受一部 分教育资源,则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的 亮点,从而促进销售。养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造,还应从老人的精神和价值 需求方面进行考虑,使老人能够老有所学”、老有所为”,实现自我价值。(八)在旅游风景区中开发养老居住产品模式軽述养老地产与旅济 休闲、养宦产业相结合是较为合适的一种模式*目刖市 场上已经总一些开发商尝试在幵发旅游地产的同时,加入养老养生、康复 保健、长理念选址具有较好的佩景资源或特色交伉擁源的地区,例如海南、厂西、Z南等地项目布扃此类顼目的用地规模往往儀大,各类居住产品、服务谡施容蔑较为分散, 因此在规划设计时
10、,应晦养老居住产品相应地篤中布置,并注意就近设通 配奪服务设施,节省服等管理的人力,魁免出现左通路线过长、服铮不到 位或老人出行不便等问题远营方式灵活设计新型的养老公帚 旣能适合单人、箸人入住,又能满足举家外出庫假1 老人长期疗养的离求,逵可以快老人与多位子女衆会置祝、龙人三多位朋 友结伴度假等。养老公寓肘居室还可转娈育宾霜客虏,供公R集体开会、培训使用.迭种 适应性强、灵活可变的产品形式有禾厅开发管理者实现多种经营(九)与商业地产结合,开发老年公禺模式在城市中心区等警华地段进行商业地产开发时,搭01建设老年公寓,也是 一种较铢新穎的模式目标时象居住在大城市的咼端养老容户群,他们希望能孚受城区
11、中便利的裔业、休 闲呪茸资源,而当他们需要护理时,往往更不愿战弃城匿的优质医疗贸源开发肓式由于城区内的土地价裕較咼,开发者通常会选择校为第约的开岌模式,例 如将走年公寓与普通住宅共同结合在一桩高层血中.同一葆搂內集合普 通租贾住宅、簷店式公富和港年公富二种匡住产品,对象參样化, 从而阵低运萤风脸设计时需要注意为不同的屆住入群配置独吉的出人 口,以便单独管理(十)引入外资,建设世界型连锁老年设施模式目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场,建设连锁型老年设施,以缓解 其国内的养老压力。对于我国而言,能够借此机会引入外资,并学习国外先进的护理、管理 经验,同时也能在一定程度上促进就业、带动消
12、费。(十一)与国际知名养老品牌共同开发,弓I进管理模式引进国外老年运营管理团队,或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的 可行性,但要注意将其 本土化”。(十二)与保险业结合,利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看,由于其资金规模较大,回报要求低而周期又长,相比来说更为适合投资养老地产,也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。(十三)与护理服务业结合,将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现,一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服 务开始,逐步向养老地产方向转型, 并最终获得成功。这些企业最初
13、在护理服务方面积累的 丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。(十四)利用自身独特资源转型开发养老地产以酒店行业为代表,这类公司具有自身独特的资源优势,一方面酒店的服务管理形式 与养老设施有相通之处,很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中,另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓,或在酒店中提供养老服务等。(十五)将旧的国有资产盘活,改造为老年设施可将一些闲置的国有资产盘活,改造为老年设施,例如城里的旧医院、 办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好,在城市中的分布相对均匀,比较适 合进行改建。养老地产六大经营模式(一)本地出售型社区模式旅游与城市规划设计专家产业地产
14、与新型城镇化运营服务商叱爪绿维e!J骯规別设计P兀旅游运营网序亡呻玄_丄玄=|二土二鱼,芥壬兰至已尢.三 丿司冃4坍二告乞:二三士三二,主,注重社区环境的打造却葬老配壽设置的完善虽利方式JF-U-J1.=_ e= p- rDw,匚;Xx二 n打造璽点复含茁产吊聊式、完蕃的羌老配薪匚优羞的昊巩环境必不可少。产品彌式方 茴,逋幫舉可适厲足霁老乃准芜老一族、准耗子如不曲群的严品霁 老配喜方面.社区逋窜集文化、娱乐.裔胆 医疗、康鼠 度土込等寒科 功能于一寻配畚亮善.设血齐全:.寻规环境方面r产区進帛环現忙芙島(二)异地出售型社区模式该种模式是养老养生与虔借旅游的芫美蘇 是异帕养老方式催主卍皑一幷 养
15、老注宅产品式淫圭N磊已警打造星点P应亍S隠和曰絲期优琏的旅游胜地.利用弓然養源,与养老住宅利股 趣逬行魁舍5由于興祷有的賣瀝环搗圭件这种樫式淮朝谢豳仍霆制r主 要出现在海商.次连*青史等气冥环環宜人的城鈕试城市的壷边坨苗(三)租售组合型综合社区模式種式虧迷该种模式通过弄老隹宅销售与养老公寓出諏养老魅设施持肓运营相溶 合,突现土3效出口养老产业垢衝囲最的目的住宅諾告学老公S宙宵爭老琵嘗峙有经营“施京合性的项目虽和低系打遷堇点重观老年确业.老佯医疗保健业逓老年娱乐文叱产业三令方茴眈打适, 禮升了算着13产陀閲值,世加具謀盈利龍力(四)养老房产金融组合型社区模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城
16、镇化运营服务商化京绿维创层规別设计院旅游运营网 程式槪还该牛韵送试运用爸种金融柜合手岳,促迟养老芒区产品鹽當.为企业发 展乘乡但拿菽套査堂庐手段匝吐在芸试侨柴濫利方式以房养老,押金琢誉金返还毛那乏养苍尿险(五)会籍制社区模式(有关养老地产开发、策划、规划设计的更多研究,详见 )或拨400-068-8099咨询热线在线进行咨询。打造重点这种桓式对于弄老配目Q后無疑荒飾饕求更壷.也更强遍完善的医护蘇作(六)床位出租型养老机构模式115种欖式運过打逍医疗隰僵杜国r全部持荐运菩.采取会员制售理模式出 菩氐短租会员卡会员身份的苗蒔扫造軍盒星观高為养老噩务产品的打适CA)床出粗型莽老#1购模式诫种3E式根拯投夷主体育公加 民办、公打民菩、公助民旖峯种轻巻種 式.目有一的公益性质盘利右或床垃出租T轄盈禾斤抄,公査性质打造里盍阮隹化管理系焼的建设,面向申低丹土旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商
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