城中村背景调查

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1、城中村定义从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。问题：1、人口密度过大。 城中村人口密度达到21万人/平方公里，而福田区平均人口密度仅为1.5万人/平方公里。2、建筑密度过大。福田区城中村建筑密度超过65%，“握手楼”随处可见，住宅日照、通风间距无法满足基本的卫生和生活要求。3、私宅建设违法违章严重。城中村违法违章建筑超过全区住宅面积的三分之一。4、开发强度严重超标。5、市政基础设施和公共配

2、套设施严重滞后。城中村市政基础、公共配套设施用地仅占村内用地的11.27%，6、由于人口与建筑的高度密集，治安、消防安全隐患严重。部分城中村私宅成为无照经营、地下加工厂、“黑诊所”、超计划生育的集中地。7、环境卫生问题日益突出。城中村水污染源是导致流经福田辖区河流黑臭状况的主要原因。城中村的产生和持续存在的原因分析：1、城乡二元体制的制度因素原城中村村民在深圳大规模城市化之后只能依赖卖地租地为经济来源。改革开放深圳大规模城市化之后，深圳农村成了没有农业的村庄，失去耕地的村集体和村民的经济来源主要靠卖地、建厂房、楼房收取卖地款和租金。无地可卖后，就形成了典型的“两租经济”（厂租和房租）。由于土地

3、法规和政策的局限，农民被排斥在发展之外。由于没有其他的竞争优势，他们唯有在自留的非农建设用地上建厂房和楼房，被形象地比喻为“种楼”。深圳原村民对土地的依赖，也被不少人批评为“土地依恋情结”。城乡不同的土地和社会保障、就业政策，使农民形成了一个基于土地的利益共同体。2、低收入群体的住房需要大量新涌入城市的外来务工人群以及其他低收入人群对于廉租房的需求。房地产市场未放开前，传统城市人口相对稳定，政府按计划供给城市职工住房，大家贫富相当，不存在大多的社会分层。世界城市化快速发展的现象表明，大量新涌入城市的一部分人由于失业、行业、岗位的不同或社会机会不均等原因，使一部分人成为城市贫民。在城市土地资源日

4、渐稀少、房价越来越高的情况下，很大一部分人由于买不起也租不起花园式的高尚住宅，他们只得聚居在城市的落后社区或者形成新的城市落后社区，产生贫民窟现象。由于城中村的住房成本远比花园式商品房低，大量低收入群体的存在也使得城中村具备了存在的理由。3、制度供给的失衡对于大量快速涌入城市的外来人口和处于买不起房又享受不到住房政策的“夹心层”等边缘人群，在制度供给上存在巨大的缺口。4、城中村利益群体与政府的博弈由于城中村楼房建设成本比较低，又有大量的低收入群体的住房需求市场，受利益的驱使，不管是原村民还是外地人，都乐于建造。政府对城中村缺乏及时的规划和调控，监管疏漏，深圳城中村经历了几次快速发展高潮。城中村

5、的双重影响（一）消极影响社会治安问题、环境卫生问题、安全隐患问题、计生和人口管理问题、市政配套和城市形象问题等。城中村催生了“两租经济”，依靠“两租经济”收入的人们就成了租金食利阶层。 （二）积极影响居住成本低廉的城中村，使新移民比较容易找到安身立命之地。1.城中村低廉的居住成本为低收入群体提供了栖身之所在目前政府无法建设足够的经适房、廉租房解决低收入群体的住房问题的情况下，城中村为这些城市建设者们提供了最起码的住所。2.城中村为社会的维系提供了微循环的生存空间很多并不是很规范或很合法的边缘行当在城中村里才有生存的空间，从而解决了困难群体的生计问题。从这个意义来说，对社会稳定也起到了一个疏通的

6、渠道。当年聚居在大芬村未办证照的画工画匠们就是一例。3.部分深圳的本地文化本地历史保存在城中村中（民俗、老建筑等）改造方式：1、一次性整体拆除重建2、综合整治及分期滚动拆除重建：包括上梅林村（大部分采用此方式）3、整体保留环境整治改造案例：大芬村（暂未进行深入研究）旧城改造带来巨大利益收入，容易造成腐败；村民之间的关系也可能从融洽转为利益纷争勾心斗角。参考网页：福田区政府官网：福田区城中村改造“十一五”规划福田图书馆：上梅林村的简介政府对上梅林村改造的相关规划关于上梅林村的报道（介绍性的）对于深圳城中村问题的总体探寻案例调查（报道）：网易对于上下沙村的报道（图文并茂）深圳市福田区城中村福田区下

7、辖15个城中村，分别是上梅林村、下梅林村、田面村、岗厦村、福田村、上步村、水围村、石厦村、新洲村、沙尾村、沙嘴村、上沙村、下沙村、皇岗村、渔农村，总面积约390.6公顷，占整个福田区面积的4.96。这些村呈带状环绕于中心区周边。福田全区有近四成的人口是居住在“城中村”中福田区15个城中村的村民约2万人，共租住非村民的外来人员约7080万人，其中有深圳户籍的租户人口所占比例不到1%，多数村里男性租户人口所占比例低于女性。上梅林村上梅林村位于福田区北部梅林片区，北临梅林路、东临中康路、南临梅华路，西至梅林中学，与下梅林用地相接，用地面积14.43公顷。村内原村民约1100多人，其他人口11.8万人

8、。(大部分为外来人口啊！)上梅林村的改造模式为：局部拆建与环境综合整治相结合。上梅林村拥有红线用地为26万平方米(23.86公顷)（数据有待查证），人口1200人。截至目前，股份公司固定资产达1.2亿元。上梅林股份公司先后开发了“红梅苑商住楼”、“梅沁楼”、“荔园阁”、“雨田村”、“上梅家园”等房地产项目。村民以黄姓为主，为江夏黄氏后裔的一支，始祖名黄默堂。该村建于南宋时期，距今已有800余年历史。上梅林村据称出现在800多年前的南宋，黄峭山第16代嫡孙黄仲孙在上梅林建村。这里至今依然保存着上梅林龙母宫、梅庄黄公祠、碉楼、风水塘等文物古迹。1981年，上梅林村利用旧糖厂改建厂房，引进港商办起第

9、一家来料加工厂。1990年，上梅林村办起了32家企业。城市化改革后，上梅林村原来的几十家工厂逐步搬离或停办。上梅林实业股份有限公司和村民们利用补偿的土地资源，开发了房地产及租赁业。上梅林村位于福田区北部，有巨大承接市场需求的廉租房的城市功能。这种情况给上梅林村民的私房出租带来巨大商机。规划范围内总建筑面积为109.37万平方米，主要为村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房和一些公建设施。其中，私宅建筑面积39.08万平方米，共计331栋，平均容积率约为4.3；二类居住建筑面积58.60万平方米；配套设施建筑7.91万平方米；厂房建筑面积约为1.29万平方米。交通状况：地铁4号线经过上梅林，未来也有

10、另外2条地铁线路计划经过上梅林。远期发展定位：1、上梅林（村）片区-中心区北部综合居住区承接福田中心区的居住服务功能，充分利用其历史文化资源，加强公共配套设施的建设，发展街坊式商业，形成福田中心区的北部综合社区。2、上、下梅林村可以发展生活性配套基地，修建高端住宅、酒店等3、对梅林片区的特色塑造，规划提出了要延续人文特色，对直接体现当地人文特色的祠堂等应妥善保护，合理利用，延续梅林浓郁的生活氛围，建设宜居梅林。（均摘自政府专项规划）文物古迹保护上梅林村对龙母娘娘的信仰村内建有黄氏祠堂梅庄黄公祠。在祠堂的左后侧，有一座独立的古建筑，这就是龙母宫。上梅林的龙母宫是深圳地区唯一的一座供奉龙母娘娘的庙

11、宇。深圳市上梅林实业股份有限公司为上梅林村一期改造项目的实施主体（是否起到实际作用）“为增加年轻村民之间的凝聚力，股份公司想了不少办法，比如每年组织村里10-18岁的年轻人参加夏令营活动；每逢节庆日，公司就会要求村民全家人出席参加庆典活动。“历史是要靠一代一代的人延续和传承下去。”黄瑞芳说，上梅林村的历史也一样，为此，股份公司在2007年就专门请人编写上梅林村志。” - 摘自网络1、靠收取租金是否能够维持生计？（给村民的提问）2、村内基础设施公共设施如何？学校？邮局公安局？公园？卫生环境如何？3、是否感受到政府对城中村的治理带来的影响？是否知道上梅林实业股份有限公司？4、盼望村子能够继续保存还是盼望拆迁？住进新房以及获得巨额利益？5、对村内历史文化有了解吗？对村民影响大吗？6、村内人口流动大吗？（邻居有没有老是换？）7、年轻人多还是老人多？8、廉租房价格几何？为何选择居住在上梅林？9、猜测：上梅林村交通便利（离福田CBD以及市中心近）成为外来务工人员选择上梅林的原因10、深圳市上梅林实业股份有限公司 神秘的公司！背后究竟隐藏着什么秘密有待查证对上梅林的影响又有多大，与政府的关系究竟如何？！企业、政府、与村民之间的博弈我们拭目以待