南京五星级酒店开发建设投资成本分析投资估算与财务分析

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1、五星级酒店总投资估算表建筑面积 46000m2客房数 400间酒店工程总投资估算 44379万元 建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8辅助设施工程估算 5290万元 11.9机电设备工程估算 8740万元 19.6绿化估算 1840万元 4.1不可预见费用 3680万元 8.2投资成本（如下投资成本未计算财务成本）土地成本：500万407969 m225097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m29278.5 万元建安与装修设备成本（涉及土建部分）涉及地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：序号分项工程名称计算根

2、据单方造价（元/m2）面积总额比例1桩基工程（受力桩）总建筑面积160-18023983384万1.62地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积3800-420083943192万13.9%3构造工程地上建筑面积1100-1300155891760万7.7%4建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积800-900155891280万5.6%5新型节能幕墙外立面建筑面积1200-1500100001200万5.2%6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积350-38023983840万3.6%7喷淋、气体消防总建筑面积100-11023983240万1%8污水解决（含管线）总建筑面积35-4023

3、98384万0.3%9空调工程地上建筑面积550-60015589880万3.8%10地下室通风工程地下室建筑面积170-1908394142万0.6%11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积800-900239831920万8.4%12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积500-550239831200万5.2%13煤气工程总建筑面积45-5023983108万0.4%14电梯、自动扶梯总建筑面积320-36023983768万3.3%15室外总体总建筑面积100-115239832400万10.5%16室内精装修连家具地上建筑面积3200

4、-3500155895120万22.4%17杂项工程总建筑面积280-33023983672万2.9%18洗衣房设备地上建筑面积150-17015589240万1%19厨房设备地上建筑面积250-28015589400万1.7%22830万总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=3.4万元管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2750万元酒店总开发成本：3.4 +750+9278.530131.9万

5、元项目投资分析面积资料总地下建筑 8，215.17平方米总地上建筑 35，578.25平方米总建筑面积 43，793.42平方米发展成本明细如下：1 前期工程 US550,0002 建筑费 US27,750,0003 设备、装配及有关机器 US7,780,0004 安 US3,210,0005 户外工作 US850,0006 揭幕前准备费用 US20,190,0007 其他 US 14,120,0008 不能预见费用 US 550,000总数 US75,000,000一、投资估算本估算旳编制范畴涉及土建工程（涉及外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅

6、炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购买、室外工程等。此外还涉及开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。本估算投资 7500万美元按各项目划分如下： 单位：万美元序号费用名称投资额面积占合计旳比例%一静态投资1建筑工程费227543793372设备购买费77810.373安装工程费3214.284室外工程费851.125服务性设施及家具器具购买费26.936工程建设其他费用141218.847基本预备费550.73小计744599.27二动态投资1工程造价调节预备550.73小计55

7、0.73三合计7500100编制措施、建筑工程根据本地造价水平估算。、设备购买费：A、 进口设备按外商报价计算。B、 国内设备价格按现行出厂价计算。、设备安装费根据各类设备安装指标计算。、工程建设其他费用：A、 开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。B、 规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。C、 基本预备费按0.73%计算。D、 工程造价调节预备费按0.73%计算。酒店项目投资与收益状况估算一、酒店总投资估算： 单位：万元项 目投 资 估 算土地、建筑安装及外墙装饰等估算12412.00建筑内装饰工程估算7538.

8、29机电、弱电设备工程估算2473.00景观、绿化200.00其他费用1000.00合 计23626.291、酒店土建项目建筑投资估算：单位：万元名称费用土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费开发间接费管理费用财务费用开发期税费其他费用不可预见费用12412234413391448620757171177178117374注：该项目总用地面积约13864.8平方米，建筑面积：73219.43平方米。2、 XX酒店主楼与会所辅楼机电、强、弱电配套项目投资估算（此项目需公司投入）单位：万元项 目项目内容金 额强电高、低压电房及主线路600.00弱电、消防系统工程（计873万）智能化系统：

9、综合布线、电视、电话通信、宽带、闭路监控等安防系统等（含弱电监控机房及计算机通信机房）380.00消防综合系统 420.00酒店管理系统（含软件及硬件）25.00客房智能化控制系统（含软件及硬件）40.00酒店客房门锁系统8.00中央空调系统工程主、辅楼五层如下，十三到十五层客房为中央空调（涉及中央空调废热回收热水系统）850.00泳池水解决系统工程泳池水解决及恒温设备150.00总 计2473.003、酒店主楼与会所各功能区招商项目二次装修单位：万元项目面积（m2）投资估算公用事业用途1288.64招商经营银行800.00招商经营项目面积（m2）投资估算西餐厅1000.00250.00250

10、0元/平米酒吧、夜总会2365.76759.003200元/平米中餐3119.00921.003000元/平米健身俱乐部3802.80782.252100元/平米游泳区1580.98225.301500元/平米休闲区（酒廊等）1087.02219.20元/平米桑拿2256.38774.553500元/平米合计：3922.054、需公司投入二次装修项目：单位：万元项目面积（m2）投入费用备注二次装饰公共区域、客房设计费/120.00150元200元/写字楼公共面积3846384.601000元/平米梯间及其他公共区域2300230.001000元/平米写字楼大堂394110.003000元/平米

11、酒店大堂460230.005000元/平米会所大堂30075.002500元/平米21米通道1094300.003000元/平米项目面积（m2）投入费用备注骑楼400150.003750元/平米后勤区114191.28800元/平米酒店客房80881200.001500元/平米酒店会议1000300.003000元/平米私人会所23192.404000元/平米停车场11324452.96400元/平米合计305783736.24除土建外，需公司投入费用估算：2473万元(机电配套)3736.24万元（二次装修）200万元（景观、绿化）1000万元（其他常规费用）7409.24万元二、 五星级酒

12、店内装饰工程投资估算表功能分区建筑面积单位造价/M2总投资备注公共部分12780m2餐饮区5700m2中餐厅1000m25500元400万含活动家具西餐厅300m25500元120万含活动家具宴会厅1500m26000元525万含活动家具风味餐厅300m25000元120万含活动家具自助餐厅500m26000元200万含活动家具清真餐厅300m25000元105万含活动家具酒吧400m26500元180万含活动家具鸡尾酒吧300m26000元88万含活动家具厨房1400m21000元140万含活动家具健身区2220m2保龄球场600m24500元（6道X100万）810万含活动家具弹子场200

13、m24000元80万含活动家具壁球室120m24500元18万含活动家具健身房250m23000元（设备50万）125万含活动家具健身舞室250m24000元63万含活动家具健身医疗部150m23000元45万含活动家具游艺部200m23000元120万含活动家具乒乓球室200m23500元50万含活动家具台球室200m26500元90万含活动家具棋牌室50m23000元10万含活动家具桑拿区1500m2桑拿水池150m2万30万按摩室20间3万60万含活动家具桑拿室3间2万50万含活动家具蒸汽房2个2万40万更衣室120m23000元36万含活动家具休息区300m23000元90万含活动家具

14、美容美发厅200m23500元70万含活动家具歌舞表演厅400m25000元180万含活动家具卡拉OK部450m23500元194万含活动家具游泳池300m23000元90万含活动家具网球场（室外或天面）500m2元100万含活动家具大堂及 门厅1810 m2小件行李寄存处60m23500元21万含活动家具行李寄存处90m23500元31.5万含活动家具存衣处30m24000元12万含活动家具贵重物品寄存处30m24000元12万含活动家具邮政外50m24000元20万含活动家具银行50m24500元22.5万含活动家具书店50m24000元20万含活动家具商场400m24500元180万含活

15、动家具总台450m27000元315万含活动家具交通及公共空间600m26500元390万含活动家具功能分区建筑面积单位造价/M2总投资备注客房400间（含常包房、原则房、套房豪华房、总统房等）0 m2400间7万/间2800万含活动家具后勤、行政办公5060m23000元1518万含活动家具工程5060m2500元253万含活动家具其它3730m2花房30m23500元11万含活动家具会议厅800m24500元360万含活动家具多功能厅500m24500元225万含活动家具商务中心200m24500元90万含活动家具停车场车库1500m2200元30万含活动家具洗衣房600m22500元15

16、0万含活动家具残疾人服务100m23500元35万含活动家具合计：11029万三、五星级酒店估算名称数量单位金额/万元所占比例空调系统229527%1冷热源（直燃机）3台6002风机盘管（客房 走道 餐厅包房 按摩 卡拉OK包房 办公室750台1053温控开关750个404空调柜机（1000 m2）/台18台2305冷却塔806空调工程（材料 安装）10507空调水系统泵8台308消防送排风设施1套160B配电系统132015.80%1变压器KVA4台1202高下压开关柜3003增容费3504动力配电箱605电源传播（电缆和母线 桥架 线槽）2506发电机800KW1507工程安装90C给排水

17、系统111513.30%1蓄水设施（蓄水池 水箱 热水罐 水解决）1302水泵（含生活冷热水 消防栓 喷淋 污水泵）25台803水系统工程（消防 生活冷热水 管道 阀门 安装）7504游泳池设备（净化 热互换）855污水解决设施70D弱电系统145013.00%1电话（含中继线）800门1702电脑系统1403收银系统704消防报警2505综合布线1006卫视系统1207音响广播系统1108保安监控系统1309楼宇自控系统19010内部寻呼对讲系统170E.电梯系统166019.80%1客梯6台9602员工梯3台3503货梯2台1004安装费250名称数量单位金额/万元所占比例F其他90019

18、.80%1油罐（含2次油罐）602锅炉（洗衣场 厨房）2台2003煤气工程7041211灭火设备605避雷接地系统1106市政外管线费用（污水 电信 供电 供水 煤气）400合计：8740万四、五星级酒店辅助设施投资估算表名称数量单位金额（万元）所占比例厨房及酒吧设备（1400 m2）180034.00%洗衣场（100 m2）55010.40%健身设备4507.60%保龄球（4道）4002）健身设备50康乐设施78014.70%1）医疗设施152）游艺设施703）桑拿游水池（150 m2）设施1704）桑拿房3套505）蒸汽房2套406）美容美发1507）歌舞厅设施2508）卡拉OK设施20间

19、35隔客房设施111021.00%1）卫生洁具（1万/间）400套4002）灯饰/家电（1万/间）400套4003）电子门锁（0.3万/间）400套1704）床控系统（0.35万/间）400套140酒店灯具65012.30%合计：5290万五、酒店设计参照指标单位换算：1KW=860Kcal/h1Rt=3024 Kcal/h1T汽=625,000 Kcal1空调冷负荷：120W/M22用电负荷：120W/M2声缩制冷：0.7KW/Rt 其中： 照明 35W电力 45W空调 40W3总用水量：0.020.015M3/M2.日4中水回水量: 日用水量之10%5热水用水量：日用水量之20%6污水排水

20、量：日用水量之80%7蒸气用量： 0.120.15kg/m2.h（综合型）0.050.06 kg/m2.h（办公楼）8餐饮用煤气用量：1.6M3/1个餐位.天（煤气热值约4000 Kcal/ M3时）9洗衣房：91洗涤量框估：5.5-6.0kg/每间客房 . 每天（已涉及客房、餐厅、制服、出租率）92工作制度：6天/周、一班8小时93定员原则：50kg/h.人94消耗：水：40-60L/kg干衣 其中：冷水 60%热水 40% 汽：1.0kg/ h. kg 干衣 压力：5-8kg/c m2压缩空气：10L/ h. kg干衣电力：0.08kw/kg干衣95洗衣房面积：300-700 M296参照

21、原则：（每间客房） 喜来登旅馆管理集团 1 M2/间希尔顿旅馆管理集团 0.75 M2美国SOM设计事务所 0.9 M2（300间）0.75 M2（500间）0.63 M2（1000间）广州花园大酒店 0.49 M2（2140间）十八、酒店建筑造价概算参照指标 1999年原则（按涉及地下室在内旳总建筑面积计算，元/M2）项目三星四星五星构造工程1000/23%1000/18.5%1200元 /18%生活水电、喷洒、消防300/7%300/5.5%400元 /6%机电设备工程1000/23%1400/26%1800元 /27%屋面及外装修500/11%800/15%1070元 /16%室内一般装

22、修270/6%270/5%270元 /4%室内高级装修1300/30%1600/30%1900元 /29%合计4370/100%5370/100%6640元 /100%六、酒店机电设备工程单方造价概算参照指标项目价格项目价格动力配线138楼宇自控85变配电设备100电脑管理65消防报警100电梯450保安监控60车辆管理12通风空调610煤气工程5锅炉热互换40巡更设备15柴油发电20防雷接地5广播音乐10地面线槽60闭路电视15综合布线150程控电话190可视对讲3000元/户给排水210消火栓系统及喷洒系统80照明工程90七、酒店管理系统电脑终端位置参照资料1总服务台及前台部：总服务台8-

23、10前台部经理办公室1秘书室1预订办公室2会计出纳办公室22商务中心：按服务功能及规模合适配备2-43票务中心：1-24计财部：财务总监和中方财务总监2财务执行主任、总账、餐饮成本5会计主任、工资、应收、应付8采购主任、仓库35行政中心：总经理、中方总经理2驻店经理1秘书、行政办公4销售部3公关部1客务部3餐饮部1保安部1人事部1采购部1工程部16健康中心：迪斯科舞厅吧台1-2美容美发收银台1健康中心接待厅服务台1桑拿浴接待厅服务台1桑拿浴男女休息厅吧台2游泳池、健身房吧台1保龄球、小吃部吧台17商店：精品店、购物中心、收银台18餐饮系统：大堂酒吧台1咖啡厅吧台1酒廊吧台及收银1西餐厅吧台及收银1中餐厅吧台及收银2风味餐厅吧台及收银2观光餐厅吧台及收银1会议中心、大宴会厅吧台19其他：但凡有持房卡消费记账活动场合旳收银台都宜设电脑终端