物业公司管理方案

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1、XX物业公司管理规定第一章总则第二章部门职责第一条总经理室：第二条办公室第三条财务部第四条 清卫绿化部（可在公司规模扩大后独立为保洁分公司）第五条工程维修部第六条市场开发部第七条管理处第三章人事管理规定第一节员工招聘规定第二节员工调动管理规定第三节员工离职管理规定第四节培训管理规定第四章 员工管理规定第一节着装管理规定第二节员工礼仪守则第三节员工考勤规定第五章行政管理规定第一节值班规定第二节 公章管理规定第三节文档管理规定第四节会议管理规定第六章 财务管理规定第一节 财产、费用管理规定第二节薪资管理规定第六章 后勤管理规定第一节办公环境、秩序管理规定第二节员工宿舍管理规定第七章奖惩考核规定第一

2、节 总 则第二节奖励规定第三节惩处规定第四节检查规定第五节 考核规定第六节通报规定第八章修订第一章总则第一条为规范公司运营，加强员工管理，提高工作效率，营造 良好的工作氛围，根据有关法律、法规，结合公司实际，特制定本公 司管理规定（以下简称本规定）。第二条 公司员工必须严格执行本规定的各项制度（公司部分部 门因工作特殊性质所制定的其他管理规定，经总经理签发批准后，按 照该部门规定执行）。第三条 公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理根据董 事会的决议和董事长之任命管理公司一切事务，并设副总经理、总经 理助理若干名，协助总经理工作。第四条 公司机构设置：公司设置总经理室、办公室、财务部、 保

3、安部、清卫绿化部、工程维修部、市场经营部等部门，并根据业务 发展开设分公司。第五条公司机构设置图第二章部门职责第一条总经理室：1、全面负责、主持公司的各项工作，对公司的一切事务具有最 高决策权，对公司的一切运营状况负全部责任；2、负责制定公司月、年度计划和长期发展规划；3、制定各部门的职责权限，确定各岗位的任职条件。4、主持管理评审，领导内部审核；第二条办公室担负公司的行政管理、考核评比、企发职责，设立投诉处理中心， 在公司规模扩大后分离为行政管理部、品质管理部、企业发展部、投 诉处理中心。（一）、行政管理部1、负责公司员工的招聘、培训；2、负责公司的固定资产登记、管理和维护；3、负责公司内部

4、宣传，组织公司内部的各类会议，跟踪落 实会议决议；4、负责识别、收集最新的有关法律、法规，并转发相应部 门；5、负责公司各类合同、文件、档案和印章管理等工作；6、负责对公司的办公设施和工作环境进行管理；7、负责对公司员工的工牌、着装进行管理；8、负责公司各部门办公用品的采购管理；（二）、企发部1、负责公司发展的近远期规划，为总经理的工作提供意见 和参考；2、掌握与物业管理项目有关的法律、法规、政策知识；3、负责企业发展项目，包括物业项目投标书的策划、制作 等；4、负责收集物业招标信息，代表公司签订物业委托管理合 同（协议）；5、负责组织公司相关部门对招标书、投标书、物业委托合 同（协议）评审；

5、6、负责开展与物业有关的市场调查，形成文字、图案信息 及分析报告；7、负责公司的形象宣传，做好新物业项目的形象策划。（三）、投诉服务中心1、负责受理业主投诉或复诉，组织解决，并转交相关部门，2、组织调查业主反馈信息并进行分析，为服务改进提供依 据，将意见、建议总结归纳后提交总经理。第三条财务部1、建立和健全各项财务管理制度；2、掌握公司的资本运作、成本核算、预算处理及财务管理，负 责各项费用的收取和支出等；3、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负 责发放员工工资、奖金；4、执行现金管理制度和支票使用规定，做好收费发票购买、保管、使用及回收工作;5、编制记账凭证，及时记账，及时遍

6、报各种报表，妥善管理会 计账册档案；6、拟定各项财务计划，及时反映财务状况，提供财务分析报告， 当好参谋。第四条 保安部（可在公司规模扩大后独立为安保分公司）1、根据公司对保安工作总体要求和目标，制定、建立整套管理 体系，制定保安制度；2、根据管理处对保安人员的需要，做好对保安人员的招聘、培 训、调整、辞退等工作；3、负责保安人员上岗的岗前培训，在岗间的岗位培训，加强队 员的政治、业务素质，提高实际应用能力；4、做好公司所管理辖区物业的治安、消防、车辆管理工作，协 调处理各物业辖区的安全方面突发事件，确保物业辖区内的人身财产 安全；5、加强保安工作和保安队员的管理，组织实施保安工作的各项 监督

7、、检查，特别是夜间巡查，对不符合要求、不规范行为进行纠正 和处罚；6、负责对外相关部门的对口联系，并根据有关要求负责处理；7、做好服装、器材等的选购，并对管理处所需数量进行控制。第四条清卫绿化部（可在公司规模扩大后独立为保洁分公司）1、制定卫生制度次绿化制度，根据小区收费资质制定相应 卫生标准；2、做好公司所管理辖区物业的环境卫生清洁、绿化养护工作；3、负责清卫绿化人员的招聘、培训；4、定期、不定期对各小区进行卫生、绿化检查，检查各小区对 卫生、绿化制度的落实情况。第五条工程维修部1、负责公司所辖房屋建筑、公共部位、公用设施、机电设备的 运行、养护、维修等技术管理工作；2、负责业主提出的维修服

8、务，提供有偿服务；3、负责业主办理装修审批手续；4、负责组织对采购材料和外协服务的供方进行评审，以及工程 外协服务的监督管理；6、负责本部门各岗位的技能培训及考核；第六条市场开发部利用公司经营用房、经营项目、物业管理区域开展各种经营活动， 为公司创造经济效益。第七条管理处1、负责物业管理范围内各项服务活动的正常开展和提供，实施 综合管理、监督和指导；2、与业主沟通，了解业主需求和业主反馈信息，及时有效处理;3、负责建立业主档案，办理入住、迁出手续及装修申请手续；4、负责物业管理费用及代收、代付费用的管理；5、组织策划社区文化服务，代表业主就物业管理事务与政府相 关部门协调处理；6、负责物业管理

9、范围内标识的使用管理;7、负责本部门服务所用材料的管理；8、负责本部门外协服务的监督管理；9、负责本部门员工的技能培训和考核。第三章人事管理规定第一节员工招聘规定第一条目的为确保公司的管理水平和服务质量，提高员工的整体素质，特制 定公司各岗位任职标准。第二条任职条件1、部门经理级大专（含大专）以上学历，有较强的组织、管理、协调能力。为 人正直，以身作则，实际掌握本部门的专业知识和技能，会简单的电 脑操作，有两年以上相关工作经验，能独立负责本部门的管理工作。 有特殊技能者可适当放宽条件。2、管理处主任级大专（含大专）以上学历，具有两年以上物业管理工作经验，思 路开阔，会讲普通话，能听懂长沙话，会

10、简单的电脑操作，持有建设 部颁发的物业管理专业上岗证书，有很强的人际沟通能力。有特殊技 能者可适当放宽条件。3、管理员高中（含高中）以上文化程度，五官端正，身体健康，会讲普通 话、能听懂长沙话，会简单的电脑操作，具有一定的礼貌修养，能吃 苦耐劳，交际能力强。4、文员、内勤中专（高中）以上学历，具有一定的文字表达能力，熟悉公文写 作基本要求，熟练掌握办公软件操作，有文档管理经验。5、工程维修人员初中以上文化，持有相关工种上岗证书，能熟练操作工程维修项 目，能吃苦耐劳，有较强的沟通能力。6、保安人员初中以上文化程度，身体健康，五官端正，能力、责任心强，素 质高。一星级小区原则上配备年龄不超过60周

11、岁的本地保安；二星 级小区原则上配备年龄不超过55周岁的本地保安;三星级小区配备 年龄较轻（原则上不超过40岁）的保安人员，本、外地人均可，退 伍军人优先。7、清卫工身体健康，五官端正，工作细致周到，能吃苦耐劳，年龄在55 岁以下。8、其他人员按各部门招聘要求适时制定。第三条各部门根据实际需要向主管领导提出招聘申请，经主管 领导批准后，由办公室组织负责招聘，相关部门协助招聘。第四条 公司招聘员工的主要原则是依据应聘者是否具有应聘 岗位职务素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的业务知识和操作 技能为考核标准，采取“公开招聘、择优录取”的方式进行。受聘者 以政治、身体状况、学历、工作经历（专业岗位

12、需要专业证书）等， 以及是否具有为公司长期服务的思想为公司的招聘录用标准。第五条应聘者应首先填写某某物业有限公司应聘登记表， 经面试、笔试、实际操作等程序后考核后方可聘用，进入试用期，试 用期内管理处主任以下员工月工资下浮壹佰元，管理处主任（含）以 上月工资下浮贰百元，清卫工在试用期内月工资不下浮。第六条 被录用者必须在指定的时间到公司报到，由办公室负责 工作卡的制作、工作服的发放、某某物业有限公司员工登记表的 填写，办理好相关手续后到相应部门报到。第七条招聘录用的员工，应提供本人的身份证原件及复印件， 以及相关证件，经办公室验证后，由办公室统一建立人事档案。员工 必须保证向公司提供的个人资料

13、真实无误，若一经发现属虚报或伪 造，公司有权立即将其辞退。员工资料如有更改，应立即通知办公室 备案。第八条 新聘用的员工，管理处主任以下员工试用期一个月，管 理处主任（含）以上试用期三个月。在试用期若有不适，双方均可提 出解约。试用期员工在试用期内表现突出的，可由部门经理建议、办 公室审核、总经理批准，提前转正。试用期员工试用期满，经本人提 出申请、部门经理上报、办公室审核、总经理批准后转入正式员工。 经审核工资成绩欠佳者，可延长试用期或停止使用。一般情况下，公 司新聘的所有员工，无论其工作岗位，均需到管理处进行见习，时间 视具体情况而定。第二节员工调动管理规定第一条 各职能部门负责人调动其管

14、理内员工或公司跨部门调 动员工，由副总经理以上批准，办公室签发调令单。第二条 被调动的部门应积极配合员工的调动，被调员工应服从 调动，办理好相关移交手续，按指定的时间到新岗位报到。第三节员工离职管理规定第一条 试用期员工如在试用期内要求辞职的，必须提前七天向 所在部门提出书面申请。正式员工要求辞职必须提前一个月以书面形 式提交辞职报告，由部门领导签发员工离职登记表逐级上报，经 总经理批准，办理好相关移交手续后方可离职。违反以上规定者，公 司不予结账。第二条对平时工作不认真、消极怠工，虽未违反本规定所列的 惩处规定，但经教育仍屡教不改的员工，由部门主管提议，公司将向 其发出辞退警告书，限期一个月

15、整改，若在整改期内仍无明显收 效的，公司将予以辞退。第三条 若本公司因业务变更或其他原因需要裁减员工时，公司 有权决定，被裁减人员应服从安排，不得提出无理要求，公司补发一 个月工资。第四条 凡员工离职（含辞职、辞退）均无年终奖金。第五条 被辞退的员工或本人辞职的员工原则上不得再进入本 公司工作。第四节 培训管理规定第一条新员工的培训新进公司的员工必须参加公司的岗前培训，使新员工了解公司的 概况及规章制度，便于使其更快胜任未来工作，并遵守规章制度。培训时间为3至5天，培训期间每天提供10元生活补助。培训内容包括应知和应会两部分：应知部分：公司历史、组织机构设置、公司业务、管理制度；应会部分：从事

16、工作的技能和工作方法。第二条 在职员工的培训公司对在职员工每年至少进行两次培训，根据实际情况事务分批 培训。培训内容主要包括业务技能、技巧以及相关法律、法规等政策性 文件。培训计划由培训主管拟定，会同办公室安排实施。第三条凡指定的受训人员，除有特殊情况事先向培训人请假并 经批准方能免训外，一律不得不参加培训，否则将从严论处。第四条 所有培训和受训人员均应该做好相关记录，对于从事指 导培训的人员，要求精益求精，保质保量完成指导培训的工作，公司 将视培训情况给予相应奖励；对于成绩优秀的受训人员，可呈请选派 委外学习或考察，进一步深造。第五条 委外培训规定：根据实际工作需要，经办公室审核、总 经理批

17、准后方可安排培训。参加培训前需要签订培训协议，培训 合格后，到办公室备案方可予以报销。第四章员工管理规定第一节着装管理规定第一条 为树立和保持公司良好的形象，公司对相应部门员工配 发工作服，凡配发工作服的员工必须按照本规定着装。第二条员工上班必须按照要求统一着装，不得穿其他有碍观瞻 的奇装异服，不得有卷袖子、挽裤腿或不系衣扣等有损形象的行为。第三条员工上班一律佩戴工作牌，工作牌未按规定位置佩戴 的，视为未佩戴，全体员工在公司内部各部门办事均应遵守本条。第四条 员工上班应注意将头发梳理整齐。男职员发不过耳，并 一般不准留胡须；女职员提倡化淡妆，金银或其他饰物的佩戴应当得 当。第五条 各职能部门（

18、管理处）应认真配合、督促下属员工遵守 本规定，本部门（管理处）一个月累计违反本规定人次超过本部门员 工总人数20%的，扣罚该部门（管理处）负责人20元。第六条 员工办理完录用手续后，由办公室发给工作服和工作 牌，离职时应原物交回，若有损坏遗失按现价赔偿（折旧率为：半年 内100%，半年以上至一年内80%，一年以上至两年内50%）。工作 服和工作牌应妥善保管，如有损坏或遗失，应将缘由以书面形式递交 办公室，由办公室核实后补发，并从该月工资中代扣相应费用；如属 故意损坏，双倍扣罚；如因公损坏，应报请部门负责人签证，经总经 理批准后，交办公室补发。第二节员工礼仪守则第一条 员工上班必须仪表端庄、整洁

19、，公司内与同事相遇时应 点头示意，不得大声喧哗和吵闹等。第二条 所有来电应在响铃三声内接听，通话时先问候，第一句 话必须为：“您好，某某物业!”通话时语气温和，态度热情；通话结 束时礼貌道别，待对方切断电话后再挂机。第三条 进入他人办公室，要先敲门，停到应答再进。进入后， 回手不能大力、粗暴；若对方正在讲话，要稍等静候，不要中途插话， 如有急事要打断讲话，应看准时机，礼貌用语。第四条 向上级汇报工作时，应将手机调至震动、静音或关机， 如有重要来电，需请示领导同意后，到室外接听电话。第五条 公司管理处主任（含）以上员工由公司统一格式印制名 片，发放名片时，应将名片文字方向向着对方，双手递送，一边

20、递交 一边清楚说出自己姓名；接受名片时，应双手接受，名片拿到手后， 应立即阅读，准确记住对方姓名后，将名片收好。对收到的名片妥善 保管，便于以后检索。第三节员工考勤规定第一条员工正常上班时间为：周一至周五上午8： 00-11： 00,下午12： 30-16： 30,夏季（5 月1日至9月30日）下午为13：00-17： 00。特殊情况需调整工作 时间的由办公室另行制定通知。双休日、节假日应轮流值班，上班时间遵循以上规定。第二条 所有员工必须到公司签到后，方能外出办理业务，特殊 情况需提前声明。第三条 上班时间开始后30分钟内到岗者或提前30分钟内下班 者，按迟到、早退处理；超过30分钟以上者，

21、按旷工半天处理。第四条员工外出办理业务前须向本部门负责人声明外出原因 及返回公司时间，并填写公出登记单；部门负责人外出须到办公 室备案，特殊情况报总经理审批。第六条员工因工作原因确需加班的，应服从公司安排。第七条 法定公休假日为：元旦一天，五一节三天，十一节三天， 春节三天；双休日。第八条员工请假一律填写请假单，因故不能事先请假者， 应在上班前用电话向主管请假，事后补办请假手续。第九条请假权限1、各部门普通员工请假一天内由部门负责人审核批准，两天内 由部门经理批准，三天以上应逐级上报，由部门经理审核、总经理批 准。2、各部门负责人请假由总经理批准，报办公室备案。3、所有人员请假，各审批人员月底

22、前报办公室备案。4、除因急病不能自行请假可由同事或家属代其请假外，其余均 应亲自办理请假手续；未办妥请假手续先行离职、请假期满未办理续 假或办理续假尚未得到批准而不到职者，均按旷工处理。第十条员工的请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假五种。1、事假：因事必须本人亲自处理者可请事假，每次事假不足一 个小时按一个小时计算，超过一个小时未满两个小时按两个小时计 算，以此类推，每年累计7天为限，超过期限按实际扣除薪资。2、病假：因病治疗或休养者应出具公立医院证明申请病假，并经总经理批准后方可有效，每年累计15天为限，超过期限按实际扣 除薪资。3、婚假：凡符合法定年龄结婚的员工持结婚证向办公室办理婚 假

23、手续，公司给予三天婚假，薪资照发，超过按事假手续办理。4、产假： 符合计划生育的女员工分娩，给产假一个月，薪资照发； 女员工产后哺乳期为五个月，前两个月为全休假，发放50% 薪资，后三个月为哺乳期，每天允许两个小时哺乳时间，每次一个小 时，薪资照发，产后不再为公司任职，不享受此待遇； 所有假期按连续时间计算，含国家法定节假日。5、丧假： 员工直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女）去世，公司给予 其三天丧假，薪资照发； 员工旁系亲属（外祖父母、配偶的祖父母及父母、本人的兄弟、 姐妹）去世，公司给予两天丧假，薪资照发； 员工其他亲属去世，公司不给予假期。4、特殊情况由总经理批准决定。第十二条 外地的

24、公司中层管理人员，每年可享受15天探亲假， 具体时间经总经理批准安排，休假期间薪资照发。第五章行政管理规定第一节值班规定第一条 为加强对节假日的值班管理，确保公司各项工作正常开 展，为业主提供满意服务，特指定本规定。第二条值班人员公司总部由部门经理以上人员构成；管理处由主任、管理员、内勤、保安队长构成；工程维修部根据工作规章制度，安排水、电等维修工、电梯工值 班；第三条职责1、接待节假日来访的业主，对业主提出的问题及要求做到热情 接待，耐心解释、处理及时；2、了解、监督节假日在岗人员履行工作职责和遵守纪律的情况;3、指挥处理突发事件，及时报告公司相关领导；4、认真填写值班记录。第四条程序1、公

25、司总部值班人员负责处理值班期间公司各部门发生的情况， 负责指挥协调公司各岗位值班人员的工作，员工应服从其安排。每天 必须对公司物业辖区进行一次巡查，检查下级的值班情况；2、管理处值班人员负责处理本辖区发生的情况；3、保安人员实行24小时值班；4、值班人员负责当班期间物业辖区的全面管理，发生紧急情况 时执行紧急情况处理程序。考虑到物业管理工作的特殊性，各管 理处主任、职能部门负责人在放假期间需保持通信畅通，遇有紧急情 况需及时返回公司进行处理。第五条值班时间和编排1、值班时间：执行正常上下班时间；2、办公室每月一日编制公司当月节假日值班表，值班人员按班 值班；3、凡已排班的值班人员如遇特殊情况本

26、人不能值班的可以换班， 但事先必须在办公室备案。第二节公章管理规定第一条 公司对外签订的合同、协议一律须盖公司行政章，报总 理批准后方可以盖章，并写公章使用登记表。第二条 各部门的图章由本部门负责人或指定专人保管，须经部 门负责人批准方可盖章，并只能在本部门辖区范围内有效，超出范围 所造成的后果，由公章使用批准人承担。第三条公章如需携带外出，必须办理出借手续。第四条 公章必须妥善保管，保持清洁、完好、清晰。第五条 加盖公司行政章的合同、协议必须在办公室存档。第三节文档管理规定第一条为提高办文速度和发文质量，充分发挥文件在各项工作 中的指导作用，制定本规定。第二条 本公司所有文件均由办公室办理。

27、第三条 文件处理包括发文处理、收文处理、文书处理三个环节 的管理。第四条 所有文件填写文件登记薄，重要文件由办公室予以 严格保管。第五条发文处理1、凡公司发文，由发文部门拟稿，办公室按照发文格式对草拟 的文稿进行审查、修改，经总经理审阅后，由总经理批准后签发，文 稿一经签发即成定稿，据此生效。2、办公室负责文件的编号，确定份数，对打印好的文件加盖公章。第六条收文处理1、办公室对收到的文件须进行登记，登记的内容为：顺序号、 收文日期、来文单位、标题、备注等。2、文件处理的基本原则是“及时，、“准确”，并明确文件处理的 责任者。3、办公室应将来文按照文件性质送到相应部门处理，须轮阅的 填写文件阅览

28、登记表。如遇性质不明的，请领导对应办的文件由 谁或哪一部门办理及如何办理写出指示性意见。4、办公室应对文件办理情况进行督促、检查，提醒相关人员加 快办文速度。第七条 办公室将每年度的重要文件进行汇总，分编装订成册， 存入档案。第八条将文件分类别确定保存期限反映本公司主要职能活动和基本历史面貌的，列入永久保存；反映公司一般工作活动，在相当时间内需要查考的，列入长期保存;在较短时间内本公司需要查考的各种资料，列入短期保存。第九条 保存期满或在保存期内没有必要继续保存的文件，应及 时予以废除或销毁。废除必须经有关部门合议，报总经理认可，由办 公室执行。如对废除没有异议，应立即予以销毁。第十条文件的归

29、档1、归档的文件必须按年度立卷，公司承办部门或人员应保证经 办文件的系统完整，并及时交办公室保存，工作变动或因故离职后应 将经办的文件材料向接办人员交待清楚，不得擅自带走或销毁。2、归档范围：重要的会议材料；上级机关来文中与本公司有关的决定、决议、指示、命令、计划 等文件材料；本公司的请示与上级机关的批复；本公司的各种计划、总结、会议记录、统计报表及简报；本公司与有关单位签订的合同、协议书等文件材料；本公司职工劳动、工资、福利方面的文件材料；本公司的历史沿革、大事记及反映本公司重要活动的简报、照片、 录像等。3、各部门、管理处应建立健全平时归卷制度。4、案卷质量总的要求是遵循文件的形成规律和特

30、点，保持文件 之间的有机联系，区别不同的价值，便于保管和利用。5、永久、长期、短期案卷必须按规定的格式填写卷内文件目录， 并放在卷首。第十一条档案管理规定1、文书处理完毕后，由办公室归档保存，经办部门根据实际需 要留存，如因业务需要原稿须由经办部门保管，应由办公室同意后妥 善保管，办公室以复印件存档。2、档案管理人员应注意维护档案清洁，防止损毁，每年年终整 理一次。3、保管期限届满的文件中，部分经核定仍有保存价值的，档案 管理人员应注明“参考”字样，供员工参考。4、借阅档案（文件、资料）必须进行文件档案借阅登记表 登记后方可借阅。5、案卷不准外借，只供在办公室查阅，未归档的文件及资料可 外借。

31、6、借阅档案的人员必须爱护档案，要保护档案的安全和保密。7、外单位借阅档案，应持单位介绍信，并经总经理或相关负责 人批准，但不得以任何形式（复印、拷贝、照相、电子邮件等）将档 案带离公司。第四节会议管理规定第一条 为改进工作作风，提高会议质量，特制定本规定。第二条公司会议基本上归纳为：总经理办公会议、部门经理会 议、部门会议、员工大会、（半）年度会议、临时会议等。第三条 组织召开会议的部门、责任人要做好相应的会前准备工 作，并做好会议记录，对会议期间所使用的文件资料以及会议期间形 成的文件进行收集、清理、立卷和归档。第四条会议纪律参加会议的人员不得迟到、早退。如不到会，必须事先请假，并 说明原

32、因。与会人员应统一公司着装、佩戴工作牌。开会期间，将手机、BP机等通讯工具调至震动或关机，如有来 电，到室外接听，避免影响会议进程；会议进行途中不得随意离场;对会议内容有异议的应举手示意，经会议主持人认可后公开讨 论，不得私下交头接耳，影响会议秩序。以上如有违反，每条处以当事人10元。第五条 会议时间、地点由组织部门提前通知。第六条总经理办公会议由总经理主持，参加人员：副总经理、总经理助理。第七条部门经理会议1、每月召开一次，时间定在每月的1日上午8： 00，遇节假日 顺延。2、会议内容：工作汇报、工作安排。3、参加人员：总经理、各职能部门负责人及管理处主任。4、会议程序会议开始，上次会议遗留

33、问题处理情况进展报告；各部门负责人及管理处主任工作汇报；会议提及事项当场解决，形成决议；下步工作安排。5、要求各与会人员作好充分准备，发言突出重点，简介明了， 多提建设性意见和建议。第八条部门会议职能部门每月一次，管理处每周一次，由部门主管主持；参加人员：各部门员工。第八条全体员工大会每半年一次，由总经理或副总经理主持。第九条 （半）年工作会议1、半年度工作会议、年度工作会议基本上分别于当年的7月和 次年1月中旬召开，时间为1 2天。2、参加人员：总经理、各职能部门负责人及各管理处主任。3、会议由办公室负责组织，包括会议场所、日程的安排，相关 人员的通知以及相关资料的准备工作。4、各职能部门负

34、责人及各管理处主任作工作总结及计划汇报， 财务部要提供有关详实数据，公布财务测算结果。5、年度会议上讨论通过各管理处及承包责任部门下年度管理目 标、经济目标责任书，并与公司签订协议。第十条临时会议1、凡公司有重大情况发生或临时性工作布置时，召开临时会议， 临时会议不受时间、次数的约束，均可由发起人经总经理同意而召集 有关人员开会商讨。2、参与人员积极配合发起人的工作，不得以任何理由拒绝参加 会议，违者一次扣罚20元。第六章财务管理规定第一节财产、费用管理规定第一条 固定资产的购置必须以书面形式报请公司总经理会议 讨论审批同意。第二条低值易耗品的采购，由使用部门填写材料采购申请 单，报请总经理批

35、准、财务部审核后，由办公室统一采购，一次性 金额不得超过1000元。第三条 对固定资产和低值易耗品的维修，应先报预算，经总经 理批准审核，方可列支。第四条物资用品采购1、公司办公用品由办公室根据实际需求统一填写材料采购申 请单，报总经理审批后方可购买，各部门定额领用，不得自行购买（除经济指标考核部门外）。2、不属于日常办公用品的物品，应在月末（25日前）填写材 料采购申请单经总经理批准后由办公室统一购买。第五条应酬费应酬费用的开支坚持必需、合理、节约的原则，标准由总经理批 准（经济指标考核的部门按核定指标开支）。第六条差旅费1、差旅费的开支坚持节约、及时报销原则，出差借支的差旅费 应于出差归公

36、司后三天内报清，逾期不报从当月工资中每天扣除总差 旅费的10%。2、出差乘坐交通工具的等级标准为：长途汽车、火车硬座、轮 船三等舱。出差目的地交通费按实际报销。3、住宿费标准：省内地区，经理级150元天，其他员工100 元天；省外地区，经理级180元天，其他员工120元天；特殊地 区（北京、上海等经济特区），经理级220元天，员工160元天。 到达第一天可加50%，第二天起按规定报销，超过标准，除特殊情 况由总经理批准报销外，其余个人承担50%。自行解决住宿的，按 住宿费50%发放给个人，但最高每天不超过100元。文件规定的探亲交通费，经办公室核实审查、总经理审批后方可 报销；参加会议、学习的

37、按举办单位规定如实报销。4、伙食补贴：省内出差每人20元天，省外出差每人30元天， 北京、上海经济特区每人50元天。中午12时前回公司或12时以后 离开的按半天计算。5、出差（探亲）期间，如因工作需要，发生应酬费用，根据规 定报销，则不再享受伙食补贴。6、级别不同的人员同时出差，以其中最高级别人员的标准执行。第七条通讯费办公电话：经济指标考核的部门按核定指标开支，公司电话一律不得拨打信息台电话，如拨打而产生的费用从该当事人当月工资中双 倍扣除。第八条培训费员工委外培训须凭：由办公室审核、总经理批准的培训申请表 培训协议、相关合格证书，经确认后方可报销，由公司派出学习 的除外。第九条市内车费因公

38、外出方可报销市内车费，仅限于公交车费用，原则上不能乘 坐出租车，如有特殊原因，应向总经理说明原因，经批准后方可报销。第十条医疗费办理养老保险待遇的，根据宁波市有关医疗保险制度执行，未办 理医疗保险的，直接因工作而导致疾病需要支付医疗费的，由公司报 销，非直接因工作而导致疾病的医疗费，经公司研究酌情报销。第十一条委外业务规定1、各管理处凡涉及委外工程类维修项目，必须书面通知工程部， 工程部在当天做出答复，如确需委外维修，工程部应填写委外申请 表，注明委外原因，经办公室审批，管理处会同工程部选择委外单 位。2、公司各部门、管理处委外业务（包括公共维修基金开支）1000 元以上，必须与业务单位签订合

39、同，工程类同时附决算表，决算表经分管经理签字后生效。3、财务部严格按规定办事，支付1000元以上的外加工服装类、 印刷业务、广告业务等时应凭有关协议，工程类款项应附委外申请表、 合同及决算表，财务在上述手续完备前提下方可付款。第二节薪资管理规定第一条中层以上管理干部薪资规定1、中层以上管理人员工资表：LU 1 岗位基本工资岗位工资考核工资应发工资最低年薪副总经理总经理助理部门经理一级主任二级主任三级主任2、工资说明 公司员工原则上实行以岗定工资，特殊人才视情况经双方协商 另行决定。 承包部门负责人在正常情况下，公司保证其最低年收入，盈亏 按公司相关承包方案处理，不设收入上限。 老小区管理处主任

40、经总经理批准，可享受津贴，具体数额视实 际情况另行研究决定。 在公司不同岗位兼职的员工，以其最高职务的工资标准为该员工的工资。第二条普通员工薪资管理规定1、基层管理层工资表LU 1 冈位基本工资岗位工资考核工资应发工资年收入管理员700 800内勤700 8002、普通员工工资表LU 1 岗位基本工资岗位工资考核工资应发工资备注保 安员一级小区50550 600保安队长 岗位津贴 100元，班 长岗位津 贴50元二级小区50650三级小区50800维修工501000清卫工50500绿化工50500第三条 管理处主任在考核指标允许的情况下，根据员工的工作能力和工作量大小在上述范围内可适当调整本部

41、门员工的工资，但必 须经总经理批准。第四条考核遵照相关文件执行。第五条以上工资标准为2004年基准，如需调整，须经总经理 批准。第六条管理处主任薪资管理规定1、根据管理小区面积、实际情况确定管理处级别，一般为三级、 二级、一级管理处主任，特殊情况可设立特级管理处主任。划分如下：管理面积为3 5万平方米的，一般设三级或二级管理处主任；管理面积为5 10万平方米的，一般设二级或一级管理处主任;管理面积为10万平方米以上的，一般设一级或特级管理处主任;2、为促进管理处工作的开展，公司每年将开展民意测验、能力 测验等活动对每项活动结果予以考核积分，年底评出1 2名优秀管理处主任，给予一定的物资和精神奖

42、励。第七条特殊贡献奖励办法1、员工应积极对公司的发展献计献策，提案被公司采纳，使公 司转换风貌、提高经济效益的，公司将酌情给予奖励。2、各部门员工因工作突出需进行奖励的，参照该部门规定执行。3、公司鼓励全体员工对外拓展业务，若承接业务成功，公司将 该新项目当年度利润的30 50%奖励给本人。定。第一条第二条第六章后勤管理规定第一节办公环境、秩序管理规定为创造一个和谐、文明、有序的工作环境，特制定本规办公室建立卫生值班规定，值班人员对公共办公区域要保持整洁、无异味。第三条 节约用水用电和办公用品，注意公共区域卫生，不乱扔 杂物，下班前关好电器、门窗（包括公共部位）。第四条 工作时间不准串岗、聊天

43、、吃零食。第五条工作时间严禁看与本职工作无关的书籍、报纸和杂志。第六条 工作时间内严禁喧哗、嬉戏，影响他人办公。第七条 此规范由办公室负责检查实施，适用于管理员（含管理 员）以上管理人员，违者一次罚款10元。第二节员工宿舍管理规定第一条 为使员工宿舍保持良好的清洁卫生，整齐的环境及公共 秩序，使员工获得充分的休息，以提高工作效率，特制定本规范。第二条公司为外地员工提供免费宿舍，提供员工宿舍系公司对 外地员工的额外待遇，非合同条款约定的义务，公司可根据实际情况 及员工表现决定是否给予此待遇。第三条 员工对所居住宿舍，应尽管理人责任，不得随意改造或 变更房舍；不得将宿舍之一部分或借予他人使用；不得

44、在宿舍聚众赌 博、斗殴、酗酒或其他不良行为；不得在宿舍内开灶；以上一经发现， 立即停止其居住权。第四条 有关宿舍现有的器具、设施设备，员工应妥善保管，如 有损坏或遗失，由相关人员承担修理费或赔偿费，并视情节轻重论处。第五条 宿舍内外应保持清洁，物品摆放整齐有序，及时倾倒垃 圾，公共场所建立卫生值班制度，轮流负责打扫。第六条 树立节约意识，防止长流水、长明灯。第七条 本公司提供员工宿舍系现住人尚在本公司服务为条件， 如员工离职，其居住权随即终止。员工应于离职之日起三天内搬离宿 舍，迁出员工应将使用的床位、物品等清理干净并移交钥匙。第八条员工宿舍居住的员工由公司选定一人任管理员，全面负 责宿舍的环

45、境卫生检查、员工关系协调等事务。宿舍或公司需经常视 察员工宿舍，员工不得拒绝，并服从管理。第九条 在宿舍居住的保安人员需担负治安值班任务，具体规定 由保安部根据实际情况制定。第七章奖惩考核规定第一节总则公司或由公司职能部门（经总经理批准发布）制定的各项规范、 制度、文件，公司管理规定、员工手册等，是全体员工的行动指南， 公司各职能部门应当依据文件规定发挥相应的检查、考核与通报职 能。公司部分部门岗位因工作特殊性质所制定的其他奖惩规定，经总 经理签发批准后，按照该部门规定执行。第二节奖励规定第一条 奖惩的种类分为：表扬、嘉奖、小功、大功四种。第二条奖励办法：1、凡记表扬一次者，年底加发一天薪资；

46、2、凡记嘉奖一次者，年底加发三天薪资；3、凡记小功一次者，年底加发一周薪资；4、凡记大功一次者，年底加发半月薪资；第三条 公司员工有如下表现之一者，给予表扬一次：1、平时工作认真负责、吃苦耐劳，刻苦钻研业务，公司领导及 同事一致公认者；2、忠于职守，廉洁奉公、模范遵守和执行公司各项规章制度者;3、以主人翁的态度关心企业，积极提出合理化建议有成效者；4、团结协作，愿在工作中挑重担者；5、拾金不昧，品德高尚者；6、坚持原则，大胆管理，本部门工作出色者；7、在上级主管部门考核检查中，其成绩赢得领导认可者；8、在防止业主被盗、丢失等事故方面有具体事迹者；9、其他还应予以记表扬之事项者。第四条 公司员工

47、有下列情形之一者，给予嘉奖一次：1、对舞弊或有危害公司权益之事，见义勇为，能事先举报或防 止而使公司减免损失者；2、遇应急事故，能随机应变，措施得当，使生命、财产免受损 失或减少损失者；3、为企业节约资金和能源，使公司获得一定效益者；4、为公司献计献策，对公司有一定贡献者；5、其他还应予以记嘉奖之事项者。第五条公司员工有下列情形之一者，给予小功一次：1、对公司经营管理，提高经济效益和管理效益方面有显著成绩 者；2、维护公司利益，抵制不正之风，事迹突出者；3、防止或挽救重大事故有功，使公司获得较大利益者；5、其他应予以记小功者。第六条 公司员工有下列情形之一者，给予记大功一次：1、对公司有特殊功

48、绩或贡献，使公司获得重大利益者；2、为保护公司和辖区业主生命、财产，不顾个人生命安危，奋 勇救护者；3、其他应予以记录大功者。第三节惩处规定第一条 惩处的种类分为批评、警告、记小过、记大过、辞退等。第二条惩处办法：1、凡记批评一次者，当月扣发一天薪资；2、凡记警告一次者，当月扣发三天薪资；3、凡记小过一次者，当月扣发一周薪资；4、凡记大过一次者，当月扣发半月薪资；5、凡辞退则，扣全年奖金。第三条 公司员工有下列情形之一者，予以批评一次：1、不服从领导分配的工作任务或无故推迟完成公司领导签发的 工作指令者；2、未经相关领导同意，擅自调班者3、违反设施设备安全操作规程，但未造成后果者；4、旷工半天

49、不及一天者；5、消极怠工，办事不力，影响正常工作者；6、业主投诉一次，经核实调查情况属实者；7、报告不实，贻误公务者；8、发现公司财物丢失、损坏，不及时向上级领导报告者；9、由于工作过失，造成公司财产损失在200元以内或业主财产 500-1000 元者；10、上班行为不检点，如：干私活、串岗、闲聊、打牌、下棋、 打瞌睡、吃零食、看小说杂志、看电视、听音乐等者，在办公场所大 声喧哗、相互追逐打闹等，不听劝告、屡教不改者；11、其他还应予以批评之事者。第四条 公司员工有下列情形之一者，予以警告一次:1、制造散布流言蜚语，恶意中伤其他员工，影响工作和团结者;2、唆使、挑拨员工、业主关系，从而引起打架

50、、斗殴者；3、不报告事故隐患，使公司财产受到损害者；4、窥视、骚扰业主私生活，使用粗言秽语伤害业主者；5、违反设施设备安全操作规程，造成一定后果者；6、上班擅离职守，睡觉者；7、无故旷工一天者；8、利用职务之便收取业主钱物者；9、上班时间喝酒、赌博，影响正常工作者；10、由于过失，使公司财产损失200元至500元或业主财产1000 2000元者；11、与外人勾结，作不道德交易或做出不利于公司之事者；12、业主投诉两次，经核查情况属实者；13、其他还应予以记警告之事项者。第五条 公司员工有下列情况之一者，予以记小过一次：1、在公司内打架斗殴，制造事端，情节严重者；2、利用公司名义在造谣拐骗，致使

51、公司蒙受损失者；3、违抗上级布置的工作任务，殴辱上级，情节严重者；4、遗失公司或承办的重要文件、证件、凭证、发票，致使公司 蒙受较大损失者；5、泄漏公司商业机密，造成一定后果者；6、由于工作过失，造成公司损失500元至1000元或业主财产200010000 元者；7、业主投诉三次，经核查情况属实者;8、无故旷工两天者；9、其他还应予以记小过之事项者。第六条 公司员工有下列情形之一者，予以记大过一次：1、挪用公司款项，侵占公司财物，营私舞弊，虚报费用，给公 司造成损失不构成刑事责任者；2、盗窃公司及同事或业主钱物者；3、未经公司领导同意，私自配置锁及钥匙者；4、伪造文件、信件，欺骗公司，给公司造

52、成严重后果者；5、由于工作过失，造成公司财产损失1000元至2000元或业主 财产10000元以上者；6、无故旷工三天者；7、全年业主投诉四次，经核查情况属实者；8、威胁上级领导或同事，侮辱业主及来访客人，造成重大后果 者；9、其他还应予以记大过之事项者。第七条 公司员工有下列情形之一者，予以辞退：1、未经公司领导同意，擅自在外兼职，经核查情况属实者；2、有吸、贩毒品，卖淫、嫖娼或藏有枪支弹药及凶器者；3、参与打架斗殴、寻衅闹事，造成人员伤亡者；4、用非法手段涂改原始记录，窃取账单或单据，从中谋取私利， 情节严重者；5、无故旷工五天者；6、发现犯有刑事案件受过处分或公安部门通缉者；7、因触犯国

53、家法律、法规而被公安、司法拘审者；8、年终考核分数列为五等者；9、全年记小过累计三次或记大过两次者；10、其他还应予以辞退之事项者。第八条劳动纪律类处罚1、迟到、早退（含中途离岗）三十分钟以内者，每次在当月扣 罚金十元；超过三十分钟不及一小时者，每次在当月扣罚金二十元; 超过一小时即以旷工半天处理；2、员工违反着装规定，每次在当月扣罚金十元。第九条 以上奖惩可根据实际情况予以晋降，对情节严重、态度 特别恶劣者，公司将依法追究其刑事责任。第十条 党组织、团组织的内部奖惩由党组织、团组织根据党章、 团章的相应制度予以奖惩。第四节检查规定办公室应当履行公司管理规定中本部门的职责权限，定期检查各 部门

54、执行公司管理规定的执行情况，发现的问题当场指出。办公室对于检查中发现的问题按规定予以扣分，相应部门责任人 应在处置整改措施中落实扣分情况，否则将视为自我承担。第五节考核规定第一条公司各职能部门应于月末汇总当月的扣分、扣罚及奖励 情况，报办公室落实，各管理处相关奖惩按相关规定实施。第二条财务部单独设立奖罚基金，统一使用。第三条年终考核1、为正确客观评价公司每位员工一年来的工作表现和业绩，特制定本考核办法。2、除公司总经理外的其余员工都必须于年底进行考核，以此作 为年度调薪参考和发放年底奖金的依据；3、试用期内的员工不列入年终考核范围；4、考核分级考核由工作考核分和考勤考核分两部分组成，分为七个等

55、级：90分以上为特优等，85分以上为优等，80分以上为一等，75 分以上为二等，65分以上为三等，60分以上为四等，60分以下为五 等；三等以上为合格员工，三等以下为不合格员工；5、年终考核基本分为公司对员工该年度工作月考评分的平均分;6、年终出勤考核基本分为75分，根据办公室统计记录并依据以 下标准予以加减，得出考勤分： 旷工一小时，减总分分 事假1天，减总分分 病假1天，减总分分 迟到、早退（含中途离岗）1次，减总分分 全勤，加总分4分7、年终考核总分计算办法：工作考核分与出勤考核分之和除以 二，再依照下列标准加减出的结果即为员工个人年终考核总分。 表扬一次，加总分分 嘉奖一次，加总分1分

56、 记小功一次，加总分3分 记大功一次，加总分9分 批评一次，减总分分 警告一次，减总分1分 记小过一次，减总分3分 记大过一次，减总分9分8、员工的主管意见作为该员工年终考核的辅助考核依据，各部 门主管应随时考察员工平时的工作业绩，并做好记录，作为年终考核 资料；9、年终奖金的发放，以该员工当年度转正后在公司实际工作时 间按月计算。奖金分值以合格员工三等为基准，三等以上每一等级加 10%，三等以下每一等级减10%，以此类推；10、凡有以下情形之一者，在该年度考核不得列为优等和优等以 上： 曾受到任何一种惩处者 迟到、早退（含中途离岗）共达4次者 请事假超过5天或病假超过10天 旷工达1天以上者

57、11、凡有以下情形之一者，在该年度考核不得列为一等和一等以 上： 在考核年度曾受过记小过（含记小过）处分以上者 迟到、早退（含中途离岗）共达8次者 请事假超过10天或病假超过15天 旷工达3天以上者12、公司员工的年终考核在一等以上，且具有一定文化素质和指 挥能力者，有资格提拔为公司干部;13、对年度考核为四等的员工，次年重新试用，在试用期内工作 有明显改观的，经本人申请，部门负责人批准，报办公室和总经理同 意予以转正；考核为五等的予以辞退。第六节通报规定公司各职能部门代表公司行使各自的管理职责和权限，具有行使 通报批评与通报嘉奖的职能，对于在监督检查中发现的严重违反所述 的规范、态度恶劣的、屡教不改的行为，职能部门应对有关部门和人 员进行通报批评，其通报书面题目统一为：关于对XXX进行奖励（处罚）的通报。第八章修订第一条 公司可根据发展需要，对规定的内容进行修订。第二条 本规定的解释权属于公司总经理办公室，其监督实施部 门为办公室及相关职能部门。