有关城市小区停车难和物业管理问题的调查汇报

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1、有关城市小区停车难和物业管理问题的调查汇报 现在，本市很多小区业主和物业企业之间的矛盾日趋严重，群众和企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80下降到58，勤业一、二、三村的收缴率只有30，甚至像金色新城等这么的新小区的收缴率也不到50；近几年来，本市不停发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。分析物业管理矛盾的根源，关键是以下多个原因：1、法律法规不完善。首先缺乏和物权法相配套的实施细则，本市又无立法权；其次，本市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。2、管理体制不顺畅。一

2、是政府社会管理没有延伸到终端，部分政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、偷窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建友好小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主和物业矛盾中“名不正、言不顺”，处理基层矛盾的一线作用未能充足发挥，对其缺乏考评激励制度，社会管理的主动性不足，尤其是小区居委会和物业企业在协调处理和上级政府部门相关的详细事务上，显得无能为力。3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必定处于显著弱势，而本市现在业委会还未普遍建立。业主自治意识不强，

3、据调查，62的业主对业主委员会不清楚、不参加。对业委会的设置、监督和关键人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团体精神和依法维权水平不高，业委会组员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。其次，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的百分比全部低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。4、市场环境不友好。一些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受无偿午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动结果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司

4、法人员和老师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反应强烈的房屋质量差，随意更改计划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效处理。部分小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项现在期的物业管理招投标制度有待全方面推进。业主和开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效处理。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明

5、白消费、透明监督。很多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为主要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，部分政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某部分义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，部分部门的工作协调不到位。尤其是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。!empirenews.page7、公用设施不配套。在老小区和次总而言之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和

6、 二、有关处理停车难和物业管理问题的目标、标准和 3、交警、城建城管、小区相结合的工作机制。现在，本市很多老小区和次新区即使用足区内停车，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必定产生对部分车主的“挤出效应”。所以，依靠区外道路道板、公共空地和周围单位合作停车是一个现实选择。提议，建立交警、城管、小区相结合的工作机制，先由街道组织小区公告并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，根据便民利民、公开透明、能划尽划的标准，提出道路道板划定泊位的方案，最终会同城管和街道、小区实施，同时建设部门要给配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评定。总而言之，要经过体制机制的创新，推进

7、政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充足表示、意见民主集中、纠纷快速处理，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。二 政策创新。一是制订扶持停车产业的投资和经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们提议两条对策方法：第一条，针对公用设施严重缺乏的小区，将停车设施和居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施和商业设施三者捆绑建设，给优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既处理停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功效。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采取划拨方法；政府能够土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方法组建项目企业，优先确保投资者

8、的资金回收和合适盈利。为了培育和推进停车产业发展，能够以街道为单位，整合现有停车和土地，注入专业化企业，依靠规模化经营和当代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给扶持。二是制订扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物业管理产业加紧发展；以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。三是创新财政政策。推行政府购置服务，对低保户、企业职员特困户、零就业家庭等困难人群，和廉租房、经济适用房家庭实施物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考评物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又表现财政资金的使用效益。四是完善对区、

9、街道和小区居委会的激励考评政策。仅针对本课题而言，首先，经过对小区的数字化考评，为区和街道考评小区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考评区、区考评街道、街道考评小区居委会、居委会监管物业企业这么一个层层有责任、纵向管到底的管理格局；其次，借鉴杭州经验，根据费随事移的标准，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理 杭州是把白天和夜间两种不一样收费管理方法全部下放到区，提议本市可依据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和小区 ，统一下放到街道、小区，调动基层组织的主动性。为帮助收费困难的物业企业改进经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。三 价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多

10、数业主能够负担的生活地停车价格体系。充足考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库区内道路停放区外封闭空间包月停放(关键是周围场库和单位)道路道板和公共空地的价格体系。提议，在4个步骤改革探索：!empirenews.page1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发商或物业企业作为经营的做法，充足利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实施政府指导价；第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共，不能简单地实施开发商单方面自主定价，也要实施政府调控；第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的

11、不一样价格，加权平均，制订出统一的租用价格，不过要以每个月300350元为上限区间 杭州360元，苏州400元 ，不准上浮，只能下浮，并依据不一样性质的全部权，对收益分配进行合理要求，其中人防车库收益必需归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的措施，不但增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。和此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定尤其是土地成本的核定，遏制出售价格不停攀升的势头，并发挥政府对开发商的“窗口指导作用”，要求开发商产权车库2年内未能出售就必需出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。2、稳定目前小区路面停放收费价

12、格水平；3、对于城市道路道板和公共空地停车，实施包月制；4、对生活时段和周围单位合作停车和使用经营性车库停车，也实施包月制。对于后二者停放方法，管理单位应提供基础的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等详细服务项目标价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称情况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在主动推进这项工作。四 科技创新。一是小区和城管联动，将数字城管的信息传输、处理、监督的功效覆盖到小区；二是建设停车信息诱导系统，提升停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力；三是推进“城

13、运一卡通”建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务；四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安情况好转。的管理，确保计划车位的建设到位、数量到位、功效到位。3、借鉴北京经验，规范商品房买卖 “一项工程”指的是以老小区和次新区为关键的公用设施完善工程。工程关键包含三项内容：一是停车设施；二是小区公共服务用房及设施；三是部分老小区封合式改造。我们依据此次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决议参考。需要指出的是，我们把问题相同、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目标就是为了分片计划

14、、统筹安排，实现建设的集约化。另外，市计划部门已经编制了常州市停车场计划，但关键是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。所以，对住宅小区停车设施和公用设施的计划布局，市计划部门和街道小区要协同推进，切实增强可行性。对于怎样最大程度增加停车泊位，我们根据“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思绪，从盘活存量、整合、增设补建三个方面，提出了10条方法:!empirenews.page1、盘活存量：开展专题整改，恢复停车设施功效；明确政策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售；利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车；区内区外实施“保持绿

15、化总量、调整绿化形态”，探索绿色停车。2、整合：和周围单位合作，签署共享协议，推行双向错时停放；周围经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。3、增建补建：停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设；小区内建设机械立体停车库；针对小区周围单位工作时段停车泊位也十分担心的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并主动探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，“以增量开发带动存量不足”。就是在对停车困难小区的周围地块进行计划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，许可开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，不过必需将一定数量的停车泊位产权交给政府，还能够用提升容积率的方法激励开发商建设，这么能够节约政府的投入，加紧停车设施和公用设施的增设、建设进程。总而言之，我们提议，市政府从明年起，把缓解住宅小区停车难和处理物业管理矛盾作为为民办实事项目，一手抓创新管理、健全制度，一手抓盘活存量、补建增建，既为市民群众营造和美舒适的生活环境，又为停车产业和物业服务产业的发展发明条件。1/4 1234尾页