改革和完善业主自治制度的思索和提议

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1、改革和完善业主自治制度的思索和提议 1981年内地第一家物业管理服务企业在深圳诞生。1991年，内地首个业主委员会在深圳天景花园成立。“业主自治”一词最早出现在1 994年的深圳经济特区住宅区物业管理条例，该条例第一章第四条要求:“住宅区物业管理实施业主自治和专业服务相结合、属地管理和行业管理相结合的管理模式。”深圳开创了住宅区“业主自治十专业服务”的物业管理基础架构，而且一开始就给予了业主委员会社团法人的资格，标志着小区业主自治管理的实现，创新了社会管理。业主大会制度是物业管理基础制度体系的主要组成部分，业主大会是物业管理服务市场的主要主体之一。不过长久以来，因为业主大会的法律地位不明确，业

2、主的共同管理责任意识淡漠及自治能力微弱，为业主实施管理提供咨询顾问服务的市场中介服务机构缺位和政府基层主管部门对其进行指导、辅助和监管的公共服务力量不足等多个原因，全市物业管理项目中成立业主大会的百分比不到40%。业主大会成立难、换届难、决议难，业主委员会履职难、运作不规范等问题严重制约着物业管理制度的健康运行，还直接问接地引发小区的各类物业管理矛盾纠纷，造成大量冲突和困扰，成为社会不友好原因。一、日前业主大会、业主委员会制度运行中的详细问题从多年的实践来看，业主大会、业主委员会制度运行中关键表现出以下详细问题:业主大会成立阻力大业主大会成立的阻力关键来自以下多个方面:一是来自物业建设单位的阻

3、力。在房地产开发过程中，建设单位可能存在很多的问题，如开发质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位和建设单位将部分产权不清的共用部位占为己有等问题。建设单位担心成立业主大会后，业主有了独立组织会进行维权，自然会阻比成立业主大会，最少不会主动支持成立业主大会;二是来自物业服务企业的阻力。在管物业服务企业担心成立业主大会后，会对她们的工作形成监督压力，因此，物业服务企业尤其是建设单位下属的物业企业不期望成立业主大会三是来自部分既得利益者的阻力。如部分共用区域被部分业主或单位私自占有，私自改变物业使用功效，乱搭建影响她人生活等，这些既得利益者不期望成立业主大会，她们为了自己的既得利益甚至会

4、阻比成立业主大会。业主大会会议召开难业主大会召开难关键表现为以下多个方面:一是业主的共有产权概念不清、公共责任意识不强，很多业主不愿意参选业主委员会委员和参加小区物业管理公共事务，习惯于“搭便车”，甚至连业主大会会议全部不愿意参与;二是物业尤其是住宅小区十几万到几十万平方米规模的越来越多，业权分散，业主众多，以集会形式组织召开一次业主大会会议几乎不可能，以投票方法则经常被“暗箱操作”，选举或表决结果表现不了公平、正义，这又深入打击了业主的参加主动性;三是法规设定的业主大会会议召开、业主委员会选举、物业管理重大事项表决的经过门槛较高，而且需要在政府物业管理行政主管部门和街道、小区居委会及小区工作

5、站的指导和监督下进行以表现公信力，但往往这些单位或部门的人员和力量有限，难以有效组织召开业主大会会议。业主委员会运作不规范因为业主对物业管理的参加意识不强，业主的时问有限，尤其是住宅小区内的业主众多，召开业主大会会议的场地及经费有限等原因，致使在业主委员会选举的过程中就存在着代表性、公正信、权威性和履职能力等的先天不足。而从业主委员会运作的角度来看，关键存在以下问题:一是运作经费匾乏，即使物业管理法规明确了业主委员会组员的津贴标准和经费初步分析，引致目前业主大会、业主委员会制度实施过程中存在上述很多问题的成因，关键有以下多个方面:一是相关房地产开发和产权管理的法规不健全或不落实。业主物业全部权

6、专有部分之外的共同共有部分的内容和范围未能得到法律层面的全方面且详尽的清楚界定，并依法登记，交付给产权权利主体一一业主大会。物业的共同共有部分中全体共有和部分共有也未明确区分，造成产权标的模糊，产权主体组员团体庞大，造成产权“虚置”。既使得全体业主个体推行共同管理责任的主动性大打折扣而更轻易变成一盘散沙，也轻易引发业主和建设单位、业主和物业管理服务企业、业主和业主等等的一系列产权和责任纠纷。再者，因为物业管理的基础服务内容关键针对物业共用部位和共用设施设备，因此也给后期物业管理服务活动、专题维修资金的归集和使用和公共部位的经营性利用等埋下很多矛盾隐患。二是业主的公共意识淡漠和自治能力微弱。首先

7、，业主的公共意识淡漠，业主管理规约形同虚设，因为违约成本低甚至零成本，欠费、乱搭建、群租、居改非、高空抛物、扰邻等不文明现象严重。参差不齐的业主群体对物业管理的认识和利益诉求存在很多差异，大部分业主缺乏参与业主大会会议的主动性，更不愿意参选业主委员会组员，加之部分法规条款设定的门槛偏高，造成业主大会召开难、表决难，业主自治内部协调就难以有效实现;其次，当代建筑物及其设施设备的科技含量和资产价值越来越高，小区体量庞大且和小区街坊重合交叉，租户访客、业主众多，业权分散，物业管理事务包括的专业多样繁杂，在信息不对称的情况下面对物业管理服务提供者，业主们极难达成一致的共识，更难以采取一致的行动，业委会

8、难以具有作为市场主体的甲方代表独立面对市场进行理性谈判议价的能力。三是缺乏合理的利益驱动和监督制约机制。参选业主委员会组员的业主的动机能够分为两种情况:一是部分为人正直、社会责任感强、综合素质高的业主，她们完全是为了维护全体业主的正当权益，经过监督协调物业管理服务企业及其项目管理处来提升小区物业服务质量。但她们负担巨大的工作压力的同时，个人正当利益没有保障甚至有时人身安全全部受到威肋、;二是有些私心较重的业主则把进入业委会当成寻求自己私利的机会和路径，如要求物业企业为自己安排亲戚好友就业、减免自己的物业管理费、停车费等等。现在，第二种现象在业委会运作过程中占有一定的百分比，这也是造成业主自治机

9、制失灵和引发很多物业管理纠纷的主要原因。法规给予业主委员会召集会议并代表业主进行小区物业管理事务协调管理的重担，而使其成为物业管理区域内常设的现实权力机构，在物业管理实践中自然成为物业管理服务商争取的对象。通常业主对业主委员会的运作难以进行有效的监督，假如再缺乏公正有力的行政监管，那么失去监督的权力必定造成其运作不规范，甚至造成腐败。而对这类腐败案件的查处，现在还未引发司法部门的足够重视。四是缺乏有力的行政监管服务和第三方的专业辅助、指导服务。深圳市于2021年修订条例时将物业管理的行政监管重心下移，明确了街道、居委会的物业管理职责。但一直以来没有落实人员编制、机构和经费，街道办只能暂时调剂人

10、员兼职从事物业管理工作，对业主组织的监管和辅助、指导力量严重不足。同时，物业管理社会化、专业化的独立第三方咨询顾问、审计监理机构也还有待培育，业主委员见面对专业复杂的物业管理事务得不到社会专业服务机构的公正介入和专业人士的辅助、指导服务，严重力不从心。二、改革和完善业主自治制度的思绪和提议多年来，深圳市经过立法、行政监管、业务指导等多个方法，包含201 2年开始试点建设智慧小区服务工程，开发应用物业管理电子投票系统等工作，市、区、街道三级主管部门齐抓共管，试图提升业主大会制度运行效率，但收效甚微，并不能从根本上扭转局面。所以，加强社会建设，创新社会管理，健全基层小区管理服务体制，改革和完善业主

11、大会制度，探索建立业主广泛有效参加物业管理活动的业主治理模式体系，成为摆在深圳物业管理改革发展道路上的一个不得不处理的重大课题。经过修订深圳经济特区物业管理条例改革和完善业主大会制度，要依据宪法民法通则物权法协议法，在国务院物业管理条例确立的相关基础制度的框架基础上，利用深圳经济特区立法权，有所创新、有所突破，兼顾前瞻性和可操作性，根据改革的思绪、利用市场的方法、遵照发展的规律、引进技术的手段，探索处理以下几类问题:一是从理论和实务两个层面厘清物业管理的狭义和广义两个概念。广义的或称“房屋管理”以示区分。界定其中各类主体的定位，并分别从民事、商事、行政、司法等四个不一样范围规范其各自的法律责任

12、。社会的归社会，市场的归市场，改革和完善广义的物业管理体制机制:从区分全部建筑物管理民事法律关系的小区治理维度规范业主的“物业管理事务”，着重强调意思自治和契约精神;从物业管理服务商事法律关系的市场规则维度规范企业和从业人员的“物业管理服务”，着重强调老实守信和充足竞争;从政府公共服务行政法律关系的“市场监管”和“社会事务管理”的维度，理顺政府对市场秩序的维系和对民事行为必须的限制性和程序性要求。前者要简政放权，该退的退，该转的转，让市场在资源配置上更加好地起到决定性作用;后者则要“更加好地发挥政府作用”，该管好的不能不作为。二是确立业主的建筑物区分全部权全体权利人一一业主大会社会组织民事主体

13、的法人地位，提升业主管理规约的法律约束力，明确其个体组员及相关各方共同管理的责任和义务，严格实施业主大会议事规则。三是从政府行政管理机构职能分工的角度，区分社会事务管理职能和行业管理、市场监督职能。理顺对业主大会组织运行的指导、辅助职责和登记、监督职能，加强对物业管理服务机构等专业服务提供者的行业自律和市场监管力度。提议将对街道小区业主组织建设的指导、监督等社会管理事务改由民政部门负责。四是探索从创新社会管理、强化小区自治和服务功效、完善小区治理结构层面，建立健全覆盖各类不一样性质物业，不一样模式、不一样档次小区服务的房屋管理体制机制:试行建立破旧住宅区等特殊物业的住用人自治组织，如公共租赁住

14、房的“住户互助委员会”、“小产权房”的“集资人管理委员会”或“房屋使用人”的“楼宇互助委员会”等;推行城中村、零碎物业住宅区、原农村村改居小区等的“小区房屋管理”由所在股份企业或居民委员会自管或委托小区服务中心管理等新型模式; 探索对最低收入群体政府兜底的保障性物业管理制度创新。详细提出以下一条制度创新提议:1、清楚界定区分全部建筑物共用部位和共用设施设备产权，并由房产管理部门登记在业主大会名下;2、强化业主在物业管理活动中的主体权利和责任地位，提升业主管理规约业主大会议事规则的法律约束力;3、降低业主大会成立、召开会议、表决等的门槛，大力推广利用智能物业管理业主电子投票系统，加强对业主管理规

15、约业主大会议事规则实施情况的业主监督和政府监管;4、建立业主委员会组员资格条件限制和培训考评奖惩机制、风险保障机制，落实经费津贴，吸引业主中的专业人士参加业委会工作;5,探索业主大会法人登记制度。在自愿的前提下，符合条件的业主组织能够申请登记为法人团体，享受权力并负担责任;6、依据物权法等法律的要求，研究制订规范不一样业主组织的分类管理措施，和业主自管或委托其它管理人进行物业管理的规范;7、加紧培育和建设物业管理市场中介组织，主动培育物业管理项目招投标代理机构、物业管理服务第三方审计、咨询、检测机构参加物业管理事务;8、加强基层政府对业主组织的监管服务力度，在街道设置公益性物业管理咨询中心，以政府购置服务的方法组织和物业管理专业相关的团体或专业志愿人士为业主和业主组织提供指导和帮助;9、建立健全物业管理矛盾纠纷调处机制，探索处理物业管理纠纷案件诉讼渠道不畅和成本高昂等问题;10、广泛推行物业管理服务酬金制，加紧制订物业管理服务标准体系，建立物业管理服务质量检测评定机制，打造阳光物管、智慧小区。