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1、试论物业管理前期介入作用立法意义现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建立周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业施行有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开场尝试对物业工程施行前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接收验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从工程前期设计开场到物业接收验收为止的质量监视过程。一、从工程设计开场提早介入,参与物业建立工程的优化设计,对物业施行超前管理,为完善物业建立提出
2、建立性意见,防止物业建成后的使用和管理问题物业的设计人员不是专业的物业管理者,在工程规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的破绽和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断进步都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的理解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的
3、功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的防止因设计的缺陷或缺乏而给业主使用和物业管理带来的费事。在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1996年内完成的,假设全部按照设计图纸建立,那么会与后期使用和经营管理要求就产生间隔 。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进展了深化细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关消费厂家进展实地考察。在此根底上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对工程进展补充和完善。这些工程经同开发商和
4、业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸施行,获得了很好的效果。二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进展全面监控,及早发现和解决问题,防止物业建成后给使用和管理效劳带来的缺憾物业工程一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建立施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个工程的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业到达优良乃至优质工程目的,但是由于人力、技术、精力等方面的原因无视对工程质量的全面监控。尽管建立工程都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重构造平安等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常无视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多费事。如今的物业建立,特别是高层物业建立,其构造、管线等非常复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前
试论物业管理前期介入作用立法意义
