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1、,商业综合体运营模式浅析 2011.11.13,1 理论篇,2 市场篇,3 借鉴篇,4 建议篇,项目,总投资,总建面,国贸三期,万达广场,华茂中心,财富中心,银泰中心,40亿人民币,30亿人民币,60亿人民币,60亿人民币,40亿人民币,54万平方米,50万平方米,30万平方米,72万平方米,35万平方米,MONEY,MONEY,MONEY,MONEY,MONEY,MONEY,哎，一上来就谈钱，有点伤感情 肉疼的钱 换来的是什么,商业地产的价值与本质,商业地产的双重价值：,物业价值,运营价值,商业地产的本质：,金融地产,大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金
2、融工具，这才是商业地产的魅力所在。,本土的商业运营模式,华茂中心商业新光天地,定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间,GUCCI亚洲最大的旗舰店 CLUB MONACO北京第一家店 MAX&CO中国第一家形象店 78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。,运营关键： 引进成熟的外资百货运营模式体验式一站购物； 整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值,1 理论篇,2 市场篇,3 借鉴篇,4 建议篇,倒置的开发顺序 我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用“拿地规划、设计施工贷款销售营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产
3、的严重脱节。,市场展望1： 开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流,市场展望2： 并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优 质物业成为并购主要对象,市场展望3： 二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显 著的人口导入型特点的城市区域是商业地产 发展值得期待的区域，潜在着较大商机,市场展望4： 由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取 稳定的现金流,市场展望5： 体验式消费的商业模式将受到更过关注,1 理论篇,2 市场篇,3 借鉴篇,4 建议篇,1 理论篇,2 市场篇,3 借鉴篇,4 建议篇,商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。,3.设计本身,1.精确的商业定位,商业定位跟住宅定位
4、是不一样的 相对来说，住宅定位比较模糊而粗放 而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定等 都对商业产生相当大的影响 因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。,2.运营模式的选择与确立,从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品 其价值在于长期持有长线盈利，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择 商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法,在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的:,如何发掘最大的商业价值与文化特质 如何在设计中贯穿并创造性的解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素 是设计需面对的重要课题,THE END,THANK U,
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