从商圈、需求、消费、业态等6方面详解商业地产的建筑定位!

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1、干货】从商圈、需求、消费、业态等6 方面详解商业地产的建筑定位！1. 商圈属性。商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。它们有本质的区别，批 发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里 面要求更高一层的市场的概念。因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重； 其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。 一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.42.8米；批发市场主通道在33.2米，更 大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，

2、辅通道一般最低为2.42.8米，这样才能满足正常的拉货需求。所以，前期的建筑定位 要特别精准和科学。作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较 苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑 有依附性的相应的特色。比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的 可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、 另类或者令人舒畅的感觉。2. 经营模式。经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可 来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体

3、或者是高层下面的群楼。不同 的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。市场类 市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期每一个平 层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯可以在比较靠 中间位置，也可以外挂两个观望梯等。独栋商业楼宇做商业往往采用这种框架式的建筑模式, 以利于后期的商业空间划分。百货类百货类的商业形态，配套比较丰富，往往考虑到下面的商业。比如楼上会引进一些影院、餐 饮、电玩城、儿童娱乐宝等配套业态，这会提高对建筑的要求。如如果项目在前期初步定位 时就考虑引进影院，那么在建筑方面的具体定位是影院所处的位置的挑高至少要达到6

4、米 以上，才能满足影院的入住需求。步行街如果是步行街类的产品，主要考虑的就是步行街的楼层。步行街的主要类型是单独一层的步行街，中间一条通道两边是临街门市房。门市房的建筑模 式往往有几种：一拖二、一拖三。所谓一拖二，就是一楼是一个独立门面，但是一楼内部正 对应的门面有楼梯可以直接通往往二楼。而一拖三就是可以直接通到三楼，这三层的铺子是 作为一个整体进行销售、招商。这种建筑模式也有每一层的门面全是独立的，在二层位置设 置一个公共走梯或者公共电梯上到二层，上到二层之后有一个外走廊进行人流的循环流通， 外走廊紧挨着的是一间一间的二层的独立门市房，三楼相应也是如此，这是独立一层、独立 二层和独立三层的门

5、市房设置。另外，也有可能设置成独立一层，二层把三层拖起来，也有 可能是一层和二层拖起来，三层是独立的。这可以根据当地不同的商业特性、不同的商户需 求和投资人的购买需求灵活变通，这种变通的前提是，在进行建筑施工图纸设计之前，必须 明确所有的定位，后期不能有大的变动；否则工程起动之后进行变动将会付出很大的代价。购物中心类 购物中心类的商业可能设计得相对稍微复杂一些，因为购物中心的建筑模式可能设计的范围 比较广，这个购物中心有可能是一个独立的建筑体、建筑群、商业体、附属一两条商业步行 街，也有可能是内部步行街加内铺的形式等。所以，前期建筑的大方向必须要考虑好，要根据商圈属性和经营模式决定初步的建筑方

6、向定 位。所谓开发需求，其实就是整体项目的开发背景。一般来说，项目的开发背景主要分为三种：资金饥渴型、持有运营型和形象塑造型。1. 资金饥渴型。所谓资金饥渴型，就是以销售为主的项目在进行整体建筑定位时，首先要考虑的宗旨就是 利于销售，核心本质在于回款，这就决定了项目的所有定位和服务全部是为销售服务的， 奠定能顺利销售和实现最高价值的两个基础。建筑定位要利于销售，主要有两个方法：一是铺位要划得小一些，因为铺位越小，总款越低， 越好卖;二是根据项目不同方向的商业价值情况确定建筑情况，尽量规避商业价值低的地方， 实现商业价值高的地方的面积最大化、价值最大化，同时把铺位规格缩小到最合适、最好卖 的范围

7、内，顺利实现资金回笼。2. 持有经营型。持有经营型主要考虑的是建筑质量、卖场环境等建筑的各个方面必须要做到大气、漂亮， 甚至有的还直接要求要保证商业建筑十年或者二十年不落伍。因此，在进行建筑定位时要 有一定的远瞻性，要主要考虑建筑立面的几个平层关系和大的建筑参数。建筑参数主要指，比如现在市面上在经营的商业项目都是地面三层，初步考虑能盖到地面四 层就可以，底下三层做商业经营，四层做配套、服务、餐饮、娱乐、休闲。但是为了保证建 筑未来几年内不落伍，因此要以远瞻性的目光进行建筑定位，可能在现阶段就直接盖到七八 层；或者如果开始不想投入高成本，那么从打基时开始把下面建得比较牢，便于后期可以随 时往上加

8、盖。另外，在层高方面，现在市面上的层高可能基本在4.5或者5.2米就能够满足经营要求， 但是随着消费诉求提升，所有的商业物业也都开始提升环境和品质，要保证层高不落伍，就 可以直接将首层挑高到六七米。3. 形象塑造型。从开发商或者开发企业集团层面，往往对形象塑造没有太高要求，但是如果从外来投资方角 度来说，在陌生的城市或者商圈运作一个开发行为，政府相应会有一些其他方面的要求，如 建一个中高端的百货商场、打造两条特色步行街、盖一个五星级酒店等形象塑造要求。所以, 企业所有的建筑定位首要考虑的就是形象，即建筑的风格和造型，以给人们带来震撼的视 觉效果和视觉冲击力。消费习性其实主要考虑的是消费关系。1

9、. 消费者的爱好。观光电梯比如，有的三四线城市的现代商业没有引进观光电梯，结果在开发项目时就直接建筑定位必 须在某一个地方挂两组观光电梯。原因是当地的消费者对此感兴趣，后期就会有大量消费者 奔着观光电梯而来，这样后期就会达到很好的吸引人流的效果。滚梯平常的滚梯都是台阶式的，但有的批发市场考虑到通道和货梯不能满足正常的运货使用，就 会考虑通过滚梯实现拉货功能，同时由于台阶梯不方便上下拉货，有可能在定位时，就直接 把台阶梯处理成坡梯，既可能走人又可以拉货。当然，消费者可能有很多其他层面的消费爱好和消费习惯，这就需要在前期针对消费者访谈 时，采集和归纳这些信息，以不断改善、完善，满足大多数消费者的正

10、当要求。2. 消费抗性。 比如，在做楼层设置时，有的消费者认为商业线能达到三四层就可以，即使有观光电梯、滚 梯或直升梯，也会认为五层太高，这时五层可能就没有设置的必要，或者至少从现阶段来说， 后期在招商、销售、运营方面都是有一定风险的。所以在做任何新的商圈项目时，要根据当地的特性，如消费者的习性、爱好、抗性等相应 的抹去一些东西，同时把自身传统的一些商业规律、商业经验揉合进去，揉化掉消费抗性。3. 气候差异。气侯差异对建筑的影响较大，比如北方的天气普遍比较冷，并且冷的周期比较长，因此在 北方盖建筑时，要注意以下方面：首先，外立面的窗户尽量不要做得太多。第二，对冷暖空调，尤其暖风空调的要求可能会

11、高一些，所以在建筑定位阶段就要求考虑空 调的类型，用水、用电的总负荷，能实现多长周期的不间断运行等。第三，地下商业设置是南北方商业地产差异里面最明显的，北方的建筑可以通过一个下沉式 广场下去，或者在地下单独做出入口，或者通过一层中间中庭的滚梯往下等设置模式。第四，步行街受气侯差异影响特别大，如室外步行街可以不牵扯统一的运营管理，但是会涉 及风雨等所有天气因素的影响，一旦下雨或者天气特别冷时，步行街的整体生意要稍微差一 些。因此，如果北方大部分冷的周期比较长，可以考虑打造室内步行街，让它既有步行街的 功能和感觉，又能通过室内的吊顶、空调、装修、灯光效果等避免天气对消费者逛街造成的 影响。第五，气

12、侯差异也会对步行街的一些走梯和电梯造成影响，比如做室外步行街时，要考虑设 置的电梯、楼梯、下沉式广场也是露天的，冷天气或者恶劣天气较多的城市，会在下沉式广 场、楼梯、滚梯上面加一个顶一样的罩子，既能做造型装饰，又能实现雨雪天气的阻挡功能, 避免物业维修和保养成本。第六，因为雨雪天气很容易损坏设施、设备、建筑，所以还要考虑排水的影响，这样后期在 运营管理上就会省掉很大一部分麻烦。明确项目的业态定位、地方爱好、抗性、气侯、经营模式、形象、资金等问题后，还有最 大的一个核心考虑点一一根据不同业态做相应的建筑定位。不同业态、不同商业对建筑的需求是不一样的，一般来说，各业态的建筑特性主要包括服 装类、小

13、商品类、餐饮娱乐类、家居建材类、五金机电类、古玩类、社区配套类等。1. 服装类和小商品类。服装类和小商品类属于大众化的业态，在建筑层高上没有硬性要求，唯一有要求的可能在铺 位规格上。一般来说，做品牌时，铺位规格要大一些；做小商品零售时，铺位规格可能小一 些。如做化妆品需要的是环岛或围着柱子的岛型，做鞋需要的是鞋柜，即矮柜、台柜，可以 不做精品间。2. 家居建材类。根据不同的业态进行不同的建筑设置的最大差别是，大的业态方面差别比较大，对建筑的要 求是完全不同的。比如，大型家具建材类对建筑的层高有硬性要求，同时对铺位规格也有一 定要求，一般一个家居建材类店铺至少要80平方米，大到几千平方米不等，并

14、且要求是一 个敞开的空间。同时通道要求要宽，能够满足货物的来回运输、调角转送等。3. 五金机电类。五金机电对承重是有要求的。现在普通商业楼的常规承重要求是基本能满足大众需求，如服 装、小百货、化妆品等，承重可能是350公斤每平方米，而450公斤每平方米足矣。但 家居建材或者一些特殊的五金机电等机械类的东西比较重，每平方米的承重可能需要达到 600公斤、800公斤。所以，项目要提前结合业态定位，考虑相应楼层、区域的承重、层 高、设置。4. 餐饮类。餐饮类对用电、化污池、上下水都是有要求的，需要提前考虑好，在做建筑定位时要把方案 都布好。5. 社区配套类。社区配套类一般多存在于临街门市房，而不能存

15、在于一个独栋的楼宇里面。所以，企业要结合不同业态、不同需求、不同硬性指标，进行整体建筑定位。铺位规格主要考虑的方面包括：现状、实际需求、总款承受。1.现状。所谓现状，就是完成业态定位，通过调研确定每个业态所在楼层、店铺面积。对于铺位规格的定位，例如当小户需要10平方米时，左右可根据8.4米的柱间距进行三 等分，中间留作通道，这样基本上一个铺子可能使用的面积在12平方米左右，以此标准铺 位就全部划成12平方米。将整体的动线、铺位全部分割完之后，假如以后需要大铺位，可 以二合一、三合一或四合一，这样划分不受影响，并且铺位比较规整，到招商阶段还可以自 由把握，后期不至于发生大的变动。如果前期想把铺子

16、划成大小一致的，同时又能满足后期各个需求，首先要考虑的是柱间距、 通道宽度是一定的，各个区间不可能划得恰恰满足需求，所需的铺位区间只能通过后期合铺 实现，这种是最顺畅的。如果前期划得大小不一，后期就会发现很多柱子都在铺位中间，导 致铺子不好租、不好卖。所以，进行铺位划分时，要结合标准铺位的规格、柱间距和柱子情 况，沿着柱中线进行划分，尽量不要使柱子正好处于铺位中间。一个柱子可能处于某一铺位 的边角位置，并且整个柱子被四个铺位进行了四等分、二等才会比较适用、比较好用。2. 实际需求。比如，市面上的铺位都是10平方米，但是按10平方米划完之后却发现消费者最低都要 20平方米，这时就要重新合，即二合

17、一。所以，各业态铺位规格要在结合现状的前提下， 进一步通过与商户的沟通、与经营者的访谈，确定主流铺位需要的面积。3. 门槛承受。了解了市面的现状、消费者的需求后，就要按需求划分店铺。例如，如果是资金饥渴型项目，就要实现快速销售、大量回款，需要将每一个铺子的面积划 得特别大，但是销售时就会特别吃力，因为铺位大了，总款就高，对销售造成直接影响。这 种情况下，企业还要结合总款门槛，通过前期访谈，了解投资人商户的意向，包括小额投资 人、主流的大部分商户能承受的购买店铺的资金能力、最低和最高一年能承受的租金。然后 根据总款进行倒推，计算出开发铺位面积的划分。一般来说，开发链条的核心诉求是第一位的。如果企

18、业不考虑现状、经营户意向的规格，还 是根据倒推法计算铺位规格，若得出的结果比实际需求小，招商时可以进行大量合并处理， 也就意味着招商、销售完全是两版图纸，但是两版图纸的基础是要尽量保证建筑结构没有变 化，也就是销售的铺位和经营铺位两个平面图的通道位置是一样的，所有的建筑边线、位置 都是一样的，唯一不同的就是之前有小铺位进行合并处理，而不是颠覆性的变化。如果是颠 覆性的变化，就意味着销售时卖的是虚拟铺位，招商时才是真实铺位，而虚拟铺位的销售严 格来说是一种违法行为。从需求、项目开发、业态对建筑的特殊要求等角度等全部考虑完以后，基本上就能够明确每个链条的中心，等于要完成整体建筑的初步方向，然后形成

19、一个基础的建筑设计任务书，再 由专业的建筑规划公司按照这个任务书，在满足基本要求的前提下，进行整体大楼的建筑设 计、效果图设计和施工图设计。总体来说，初步确定建筑主要包括的方面有楼层、层高、柱距、柱宽、中庭、下沉式广场、 核心筒、门市房、滚梯、货梯、观光梯、消防走梯、消防分区、主辅入口、吊顶、地面、 经营空间概念效果等。1. 楼层。楼层就是总体要盖几层，地面几层、地下几层。如果是高层加群楼，高层几层、群楼几层。2. 层高。一般来说，商业建筑的层高涉及吊顶问题，最低都在5米以上。3. 柱距。通常而言，不管是划分大铺位、小铺位，还是通道宽度，8.4米的柱间距是最适用、最经 济的。4. 柱宽。由于楼

20、上面有一定的承重压力，所以楼层越高，下面的柱子可能越大。一般来说，高楼层的 柱子主要是以800毫米和600毫米居多，低楼层的柱子可以做到500毫米或600毫米, 这样相对来说会减少整个建筑成本。5. 中庭。任何单层面积达到5000平方米的集中性商业最好设置一个小到几百平方米的中庭，这是 中庭的特征之一。因为中庭是一个蓄积、汇集采光和人流，然后进行分流的公共空间，对整 体的消费者的引导和聚集有明显效果，同时其采光效果也会省去一部分电力成本。中庭基本上从一楼或者地下一层进行挑高，直接挑到最顶层，最上面是玻璃幕设置，否则建 筑整体的内部空间会显得比较压抑、昏暗，而且消费者逛起来也比较容易迷路。此外，

21、如果 单层面积在一万平方米以上，最好设置两个中庭。6. 下沉式广场。 下沉式广场主要是为了提升地下的商业价值，其规律是，如果从地下一层开始是商业，就可 以考虑在外围广场位置做一个下沉式广场。所谓下沉式广场，就是直接在外围广场做一个踏步梯，直接踏下去进入地下一层，而不是进 入一层之后通过一层的电梯下去，这样下沉式广场决定了可以对外宣传的概念，提升地下一 层的价值。在建筑条件或者地理条件允许的情况下，也可以做一个半地下的下沉式广场，即一半地下、 一半地上。如果地下一层单层面积比较大，也可以从几个方向分别做下沉式广场，进行人流 的互通，整体提升地下一层的价值。这只适用于地下一层是作为商业使用的情况，

22、如果是停 车场，则完全没有必要做下沉式广场，但是对直升梯和货梯有要求。此外，还涉及中庭的下沉，一般的中庭为了形象都是从地上一层开始，也就是一层整个地面 是平的，一层往上是挑高的大中庭；但是也有考虑是从地下就开始起中庭，地下一层的平面 是平的，从地下一层一直挑高到顶是通透的。但是，如果地上一层和地下一层是不同业态, 就没必要在地下开始设置中庭，而从一层设置即可，其本质原因是业态差弥补了交通上的差 异，只需通过滚梯和直升梯满足垂直运输就可以；但是如果一层和地下业态是一样的，就要 考虑从地下一层开始起中庭。7. 核心筒。核心筒只存在于有高层的项目上。如果商业是一个群楼，上面还有一个高层或者小高层，

23、那么这个高层和小高层必然有电梯井，但是电梯井落下来一直落到一层甚至地下，会对商 业铺形成破坏，也就是所谓的高层核心筒。需要注意的是，核心筒要尽量往边角设置，不要破坏中间的动线。因为商业在划分时，中间 必须要保证铺位、动线是顺畅的，否则会造成面积的浪费。如果动线是不通畅的，最早时候 核心筒的处理方法一般是在商业楼层上面设置转换层，也就意味着高层的核心筒不用一直落 到地面一层或者地下一层，不用破坏商业部分。但是随着整体建筑和商业的发展，原则上也 是不允许设置转换层的，因为其对消防等各个方面的安全有一定影响，所以近几年通过转换 层处理的方式越来越少。如果实在行不通，就要把它的破坏降到最小，单独分出一

24、个区域做 核心筒，剩下的部分可以划分成外门市房，这样就等于把核心筒区域和集中性商业区域完全 分离开来，相对来说商业区的动线再划分就不会受到太大影响。8. 门市房。门市房在所有商业项目里面是价值最高，也是最出形象的。门市房的设置 对于门市房的设置问题经常存在争议，有的商场和市场认为，整个一层的外围不应该设置门 市房，要将商业全集中在里面，只要消费者过来必须要进到里面转，而一旦设置门市房之后， 可能有些消费者就直接被分流了，这就等于稀释了内部客源。所以这里面有利有弊，从客流 上来说，会存在稀释内部客源的行为，唯一可以调整的就是，在正常情况下门市房和内部空 间是相通的，也就是门市房背对着整个内部空间

25、的区域可以设置一个门或者进行人流的贯 通，但也可以不设置，这种情况下门市房和内部基本上就可以设置成背对背。门市房的划分在设置门市房时，往往很多项目把门市房面宽设置得特别窄、进深特别深，这种情况主要是 想提升门市房的价值最大化，因为门市房的总体售价往往是整个楼盘里面最高的，把其划的 面积大一些、多一些，可以提高销售收入。但是这是有一定基础的，不仅要单纯为销售考虑, 也要考虑后期的运营问题，做到适用。门市房的划分主要考虑的是面宽和进深比，如有的项目的面宽和进深能达到1 ：3、1 ：4, 这种门市房给人的狭长感比较明显，无法使用，即使作品牌店也毫无形象可言。面宽和进 深有一个常规规律，即正常情况下，

26、面宽和进深能达到1 :2左右即可。9. 滚梯。滚梯主要考虑的是有中庭区域，因为中庭是人流聚集和分散的空间，通过滚梯可以进行平层 和垂直交通的分散。10. 观光电梯。如果中庭规模比较大，中间还可以设置观光电梯。当两边的滚梯和中间的观光电梯设置完之 后，加之中庭又是一直挑高到顶的，任何消费者站到中庭的位置，对其整体形象和感觉是完 全不一样的。为了形象，观光电梯基本上设立在两个地方：中庭、项目外立面。作用是便于对人流直接进 行垂直运输，直接到顶楼；形象比较好。11. 消防走梯。消防走梯要尽量往边角设置。因为它和核心筒的破坏度是一样的，但是从消防角度，它又是 一个硬性指标，首先必须要满足消防疏散要求，

27、更重要的是这个位置的摆布尽量不要破坏内 部动线。如果在破坏门市房和破坏内部动线两个层面上，宁可破坏、牺牲一个门市房，也不 能破坏内部的一个动线，这是一个基本原则和规律。12. 货梯。货梯主要考虑的是载重和负荷要求，如果楼上有餐饮、影院等，那么在装修、拉设备环节会 对货梯的长、宽、载重负荷等有一定要求。13. 主辅出入口。主辅出入口主要考虑的是项目外围的动线问题。任何项目，从建筑的高度，有东西南北四个 立面，必然要考虑将人流最多、车流最多的立面作为主力面，塑造项目的形象，汇聚主入口、 门头、所有的灯箱广告等。如果有地下停车场，相对来说主干道的车流、人流比较大，要考虑把车道入口设置在该位置， 而侧

28、入口和车出口会设置在较偏的一个立面。14. 地面。所有建筑都完成之后，要考虑整体大楼盖起来的效果，主要是考虑吊顶和地面。作为商业来 说，吊顶和地面往往是不难的。一般来说，地面主要遵循以下规律：第一，通常来说，现在地面基本上都是用瓷砖，但是要注意瓷砖的尺寸。一般越大气、单层 面积越大的商场，所用瓷砖的尺寸越大，最大的能到一米，一般至少是50公分，不能太小， 否则效果不会大气，也不会上档次。第二，地面尽量用浅色调。传统商场百货的氛围效果都是通过地面的反光和打的灯光效果, 往往用有一种浅的暖色调，如淡黄色、白色，看起来比较干净整洁。但是也有一些另类的市 场，如做淘货市场、炫酷的时尚卖场，会营造一种特

29、殊的环境和灯光概念，甚至还会加一些 金属的装饰，用深色调、冷色调刺激消费者的视觉和感官。第三，色调要看起来比较干净。15.吊顶。目前的吊顶往往有几种方式：石膏板吊顶、铝格栅吊顶、裸顶。石膏板吊顶一般的百货商场往往喜欢用石膏板吊顶，上面可以做不同的造型，尤其是当品牌店、主题店 占了一个弧形的面积时，上面相应吊顶位置的石膏板也会是一个弧形，其整个上下造型是对 应起来的，同时上面石膏板里面可以打灯带、灯光、灯圈等，使上下造型和灯光相呼应。铝格栅吊顶铝格栅吊顶有黑铝格栅、白铝格栅，千篇一律，没有技术含量，并且不用考虑造型问题，颜 色统一、打好相应的灯光或采光即可。裸顶裸顶一般用在比较极端的两个市场：确

30、实比较破烂低端的市场。裸顶所有的设施设备全是净裸在外面，但是它要求通过一些装饰 加以点缀，还要尽量刷成统一的颜色。比较时尚、冷酷等特殊的卖场环境。裸顶用于打造比较时尚、冷酷等特殊的卖场环境的商 业项目里面，会给人一种色彩呼应、层高比较高的感觉，并且要通过灯光营造气氛。16.经营空间概念效果。项目完成建筑各方面的定位后，如楼的外形、内部装修、外立面装修等，还涉及整体的概念 效果的设计。所谓概念效果，基本上就是先把项目列出来，然后做一个外立面整体的效果。这个立面可能 有玻璃幕墙、钢化石材，广告位，地面几层的一些绿植，走道上的车流等点缀；然后就是内 部效果，主要考虑的是内部每一层、每一个业态、每一个配套的效果；此外，还有配套业态。总之，企业要通过建筑定位，结合建筑规划院、建筑设计院，做一个整体、漂亮的建筑效 果图，为后期的宣传推广起到重大的昭示作用，对投资人和经营户形成相当大的吸引力， 这就是经营空间概念效果所提供的对项目的一个基础影响。