房地产成本核实定义

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1、房地产成本核实定义 房地产企业的成本核实会计准则中所讲的固定资产达成预定可使用状态时应停止借款费用的资本化”而以前的股份企业会计制度中讲的开发产品销售前计入开发成本或开发产品成本”也就是开发产品开始销售后就应该将借款费用计入期间费用了而现行税法则要求“借款费用如属于成本对象完工前发生的应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的应作为财务费用直接在税前扣除”这三者看上去不一致，有关借款费用这里要说明的其停止资本化的时间问题。不过税法的要求显得相对合理，完工应该是指建筑质量监督部门验收合格，以此时点为界限国的房地产业已经发展成为国民经济支柱型产业，国取消了福利分房后。而且在

2、多年来又成为方方面面的热门话题，房地产成本问题更是关注的焦点，因此不论从企业的管理当局、投资人、政府财税部门还是社会公众来说，正确核实房地产企业的开发成本、公允表述房地产企业经营结果显得十分主要。因为市场在发展，开发观念在更新，多种政策法规正在不停地完善之中，这恰恰或多或少地影响着成本的核实，而各企业在选择成本核实对象、费用归集和分配等方面做法不尽相同，有的近乎不合理，下面笔者就这些问题谈谈自己的看法。 论房地产企业的成本核实 _房地产成本核实一、房地产企业成本核实的对象就房地产企业成本的核实对象问题几乎看不到这方面的解释和论述，翻开教科书及相关的财务税收法规。只是就一些会计科目使用做了部分说

3、明，实际工作中，因为多种主观或客观的原因，成本的核实是五花八门，随意性很强，没有一个合理的标准和方法。传统的房地产开发业务产品单一，也决定了其成本核实方法的简单，通常以一个小区或项目为核实对象，最终将总的成本和总的可售面积对比算出单位面积成本，据以进行财务和会计核实，这在房地产市场发展的早期是能满足的核实和管理的要求的但伴随房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的按其居住功效分可能有一般住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有一般多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还能够分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总而言之开发产品是复杂多样。于是实际

4、业务操作中有的以小区为核实对象、有的以分批开发的项目为核实对象、有以工程发包标段为核实对象、有的以能单独编制概算或施工图预算单项开发项目为成本核实对象、有的甚至提出以房地产开发项目标工程内容和工期进度作为关键依据来确定成本归集对象，不能去武断地去评价哪一个方法正确是否，但有一点是明确的那就是这些方法所核实出的单位面积的成本是不合理的不能真正确保收入和成本配比，还有可能出现人为地调整利润情况，从而使会计信息的真实可靠性大打折扣。均应以政府同意立项的单个项目为核实对象，笔者认为房地产业成本归集的对象不论项目标开发是单一还复杂多样。不论是该项目是否和其它项目标名称、地块和其它配套设施是否相联络，因为

5、一个项目不论是立项审批还是计划审批，通常是独立于其它项目标作为一个整体考虑的项目标建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设全部是单独要求的因此在项目分批分期开发时假如简单地按批次、按标段或按建筑类别全部不能合理而正确地反应出开发产品的成本。于此有一检验成本核实正确合理的方法，那就是同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，销售价格平稳再剔除其它价格调整原因的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的因此考虑成本核实对象时应该以政府同意立项的项目为单位，只有根据计划的要求将全部应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目标成本归集完成，不然，即使提前根据工程预算

6、将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。二、房地产企业成本归集和分配确定了成本核实对象后，和其它行业的成本核实一样。就是客观选择确定成本的结构。开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用等二级明细核实，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。因为房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，所以在设置三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应可分类进行核实，能够借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能和项目计划、预算的项目内容一致，或说以上内容全部要能在所设置的三级明细成本中合理地归

7、集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品能够行当合并如甲小区小高层、甲小区一般多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目全部需要负担的公共成本，核实时要做具体的记载，方便于以后的分步分配计算。 最关键工作就是成本的分配了以前，合理归集完全部开发成本后。要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家全部是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积，进而依据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细，当然，这对于部分规模小、开发产品较为单一的项目来说这么分配是不会影响成本的真实性

8、及合理性的但对于一个大型综合开发项目来说有些成本内容未必就合理了而且这么做也使得成本的二、三级明细核实失去意义。因此笔者认为开发企业的成本核实也应借鉴部分制造企业的产品的核实方法，比如品种法分批法甚至是分步法等等确定开发产品的类别，进行小类归总，借助于当代计算机技术，对各成本明细费用进行正确的分配，从而计算出可售单个开发产品的成本，真实客观地反应企业的经营结果。下面就成本项目一一进行说明。1土地成本的分配那就能够用房管测绘部门所确定的可售总面积论房地产企业的成本核实 _房地产成本核实或建筑计划部门确定的总面积去和土地开发总成本对比，土地成本包含土地出让金、动拆迁赔偿费、土地权证费、契税土地使用

9、税、土地闲置费等。假如开发项目中开发产品单一。得到单位面积成本，进而依据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。假如是综合项目，土地用途不一样，出让价格也不一样，那就必需依据宗地受让的用途分类计价，将商业用地、办公用地、住宅用地、可售配套设施用地的成本分开计算其对应的成本，住宅成本的计算分配时假如还有不一样类其余开发产品，比如一般多层住宅、小高层、高层住宅及单体别墅或连体别墅，土地成本就包含两部分，即依据单体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的土地成本的分摊之和。2前期费用的分配能够依据总费用和总面积直接计算分配。假如其中单项费用很高的话，前期费用包含勘察费、计划方案设计费、可行性研究费、

10、环评费、施工图设计费、招标费、政府收取的各项规费、五通一平费用”等为项目施工前所做的一切准备而发生的成本费用。前期费用在开发产品的成本中所占百分比相对来说较低。也可将公摊部分和单体分开计算，总而言之，依据主要性标准进行会计处理。3建筑安装成本的分配其分配对象较为明确，建筑安装成本包含土建工程、水电安装工程、室内外装修工程、设备及工器具购置等所发生的费用。这部分成本在某个单一产品成本中所占的比重是很大的不过相对于其它成本项目来而言。可直接按单体分配到单一产品对象，也能够借鉴工业企业的成本核实方法，对同一类其余开发产品进行分类汇总，比如同结构相同造价相近、装修标准或档次相相同等，总而言之是便于计算

11、，能真实正确地反应开发产品的计价成本。4基础设施费的分配分配相对于其它费用而言，基础设施费包含排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、有线电视、宽带网络、照明费、环卫设施、消防设施、道路桥梁涵洞、绿化景观等其它基础性工程费用。要简单明了可采取按可售面积、工程造价比等方法进行分配，这么对客观公允地反应企业的经营结果是没有影响的5公共配套设施费的分配这些配套工程大部分是为了完善项目标功效或是为了提升项目标服务品质而建设的大致可分为可单独有偿转让或不能有偿转让的大型配套项目，公共配套设施包含教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地域市政设施建设费、物业管理配套服务设施费、大型人防工程等配套工程的成本费用。这部分成本的分配要依据受益对象进行。而能够有偿转让的配套设施在财务上应该视同开发产品进行核实，这里所指的不能有偿转让的设施。公共配套设施的成本只需归集其建造成本，不需要分摊土地等相关的其它成本，分配方法和基础设施费的相同。6开发间接费和财务费用的分配论房地产企业的成本核实 _房地产成本核实这对成本的核实和真实地反应经营结果是有影响的