公用设施管理规定

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1、1. 目的规范公用设备设施管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状态，确保接管公用设备设施发挥正常功能。2. 适用范围适用于物业管理项目辖区内的公用设施。3. 职责3.1 工程部负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保方案及预算。3.2 工程管理处负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及预算，并负责组织维保计划的实施及对供方的监控工作。3.3 设备责任人负责公用设备设施保养维修的日常工作。3.4 质量部负责不定期抽查各物业管理项目部公用设备设施保养维修情况及相关质量记录，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并记录在公用设施保养维修记

2、录表上。4. 工作内容4.1定义本规定对公用设施的分类如下：4.1.1供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路等。4.1.2水暖系统：给排水系统和采暖系统的统称。其中给排水系统包括饮用水箱、自来水井、热水井、雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、热水管网、污水管网、雨水管网、水泵、热水加热设备等；采暖系统包括采暖井、采暖管网、水泵、加热设备、补水设备等；空调系统包括冷冻水管网、水泵、冷冻水机组、冷却塔、空调末端设备、送风管道等。4.1.3电讯系统：公用天线及卫星电视系统，有线电视、网络系统等。4.1.4安防系统：闭路监控系统、保安对讲系统、红外线周

3、界防跨越系统等。4.1.5燃气系统。4.1.6电梯。4.1.7房屋本体及其附属设施：防雷系统、自行车棚、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊等。4.1.8维修工程：指公共设施、设备的大中修工程开发商委托的维修工程。4.2方法和过程控制各类设备（设施）维保周期一览表检修类别设备名称每日每周半月每月两月季度半年每年低压配电室否否否是否否是是发 电 机否否是是否否是是电梯否是否是否否是是热水系统否是否是否是否是给、排水系统否否否是否否是是暖系统（非/供暖期）否/是否否否/是否是否是电讯系统是否否是否否否是防雷接地否否否否否否否是燃气系统是是否是否是否是4.2.1设备房管理4.2.1.1设备房内严禁

4、吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。4.2.1.2设备房门应有“机房重地、闲人免进”标识，进出随手关门。4.2.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。4.2.1.4参观来访者要进入设备房，须凭物业管理项目部经理通知，并指定专人陪同方可进入。4.2.1.5设备责任人负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。若有设备房值班员，上述工作由值班员完成，但设备责任人仍负有每日巡视的责任。4.2.2设备保养维修的监督4.2.2.1工程管理处主任每周负责全面检查监督保养维修工作，

5、发现问题及时处理，并记录在设备（设施）检查记录表中。4.2.2.2设备检修等级按以下分类进行：1) 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行表计，确认设备运行状态是否有异常情况。2) 周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。3) 季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、加油、调试。4) 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。5) 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、

6、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。工程管理处主任应视设备运行情况及时提请设备大修报告，经物业管理项目部经理和质量部审核后报小区业委会批准执行。6) 供方保养维修：依据合同之内容，进行定期保养及故障的处理。4.2.2.3各物业管理项目部应建立设备（工具）汇总表和设备管理台帐、档案，将设备及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，并相应在公用设施保养维修记录表或供方设备保养维修记录表中予以记录，以便今后维修工作的开展。4.2.2.4对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，物业管理项目部应有适量的贮备，以备做好突发故障的及时处理。4.2

7、.2.5公用设备设施维修保养工作月度计划由设备责任人每月28日前报工程管理处主任，工程管理处主任于29日前将汇总后的工作计划报物业管理项目部经理，经物业管理项目部经理批准的月度工作计划于下月1日前报质量部备存。物业管理项目部应严格执行月度计划，如因特殊原因变更计划时间，应提前两天知会质量部。4.2.2.6年度检修计划由物业管理项目部在每年十二月十五日前上报质量部审核。物业管理项目部应严格执行年度计划，如因特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报质量部核准。4.2.2.7物业管理项目部应设专人负责保存必要的、与运行设备设施相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地掌握设备状态。4

8、.2.3维修工程4.2.3.1公共设施、设备的大、中修工程1) 工程管理处主任应根据年度检修计划及设施、设备运行情况填写维修工程审批表，制定维修方案及预算，报物业管理项目部经理、质量部及公司总经理审批。2) 工程管理处主任组织维修工按照设备维修操作规程进行维修。3) 设备维修完成后，工程管理处主任应及时组织设备责任人及值班人员进行试运行。设备鉴定标准参照国家部级行业验收规范执行。4) 维修内容及结果要详细记录在设备抢修（大修）记录表、公用设施保养维修记录表及值班记录表中。4.2.3.2开发商委托的维修工程（如房屋质量问题）1) 接到开发商委托的维修工程任务后，工程管理处主任应及时组织人员编制维

9、修方案及预算，填写维修工程审批表。维修工程审批表按照5.3.1.1条款报批外，还需报开发商审批后方可实施。2) 工程管理处主任组织工程的实施。工程施工应按照各专业施工规范及验收标准要求进行。3) 工程施工完毕后，工程管理处主任要及时通知开发商验收并填写维修工程验收单。4.2.3.3委托供方维修的维修工程物业管理项目部难以处理的问题，可提请专业供方解决。1) 由供方施工的工程，对供方的选定及控制按照BVKWY-PZ-09分包服务管理制度文件要求执行。2) 工程管理处主任组织人员对供方编写的施工方案及预算进行初审，初审结果填入维修工程审批表中，并按照5.3.1.1或5.3.2.1条款报批后方可通知

10、供方施工。3) 供方施工时，要严格按照施工规范要遵守园区各项管理规定，要听从物业管理项目部管理人员的管理。如有违章、违纪现象物业管理项目部有权进行处罚。4) 工程施工完毕后，供方施工负责人要及时通知工程管理处验收。接到通知后，工程管理处应组织人员（及开发商）及时验收，并填写维修工程验收单。4.2.3.4维修施工组织1) 施工材料、备件、设备：对工程材料的采购及验收，责任部门要严格把关，杜绝劣质材料、备件及设备流入现场并使用。2) 施工时，工程管理处应在施工现场设置标识，并要求施工人员或单位做好围档或安全护栏。3) 工程管理处主任根据工程规模及周期转告客户事务组在小区或施工附近园区张贴对业主的通

11、知。4) 工程管理处主任对施工现场要进行监督检查。5) 工程管理处主任负责安排供方施工人员到客户事务组办理施工人员登记及临时出入证。4.2.4供配电系统管理4.2.4.1物业管理项目部应严格遵守供用电协议（或其它等效性文件），明确高低压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。4.2.4.2工作人员在巡视设备中发现产权分界点处它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响本小区的供电安全。4.2.4.3低压带电作业安全注意事项：1) 严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。2) 工程管理处主任向物业管理项目部经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方

12、可进行检修。检修时，工程管理处主任必须指定一名现场监护人。3) 作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。4.2.5水暖系统管理4.2.5.1物业管理项目部应严格遵守供用热协议、供用水协议（或其它等效性文件），明确供用双方的分界点及设备的产权属性，并保存相关资料。4.2.5.2工作人员在巡视设备中发现产权分界点处它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响正常的供热/水工作。4.2.5.3无自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。4.2.5.4采暖、空调、热水、自来水管网每年3至6月份进行年检。除年检期间外，空调、采暖系统在非供冷、供暖季要时刻处于充水保养状态。4.2

13、.5.5雨水（污水）泵、管网每年4至6月份进行年检。4.2.5.6采暖、热水、自来水系统换热器、水泵等设备房设备每年7至9月份进行年检；空调系统主机、冷却塔、水泵、送风系统的阀门风口等设备每年10至11月份进行年检。4.2.5.7水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。4.2.5.8泵房控制柜日常维护由设备责任人负责并记录。4.2.5.9市政供水/热单位计划性停水/热，设备责任人应提前2天填写记录，并通知客户事务组，由综合管理处提前1天以书面或发字幕的方式通知顾客，并做好解释工作。4.2.5.10管理需要计划性停水/热：1) 设备责任人提前2天填写停水/热/电/

14、气/试消防设施申请单，并知会质量部，质量部视检修内容性质跟踪现场。2) 停水/热范围涉及顾客用水/热，应提前一天书面通知顾客。3) 计划性停水/热的时间安排，尽可能避免防碍顾客用水/热需求。4) 由工程管理处主任指定1名设备责任人提前1天作好停水/热检修所需工具、材料的准备工作，并检查。4.2.5.11饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗一次，并将水样送指定部门检测，化验结果由物业管理项目部存档。4.2.6电梯管理4.2.6.1电梯管理设备责任人必须对供方的维修保养工作质量进行监督，具体操作按照BVKWY-PZ-09分包服务管理制度文件规定执行。4.2.6.2与供方签定保养合同

15、时，应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款，维保合同中应明确零配件的价格。4.2.7电讯系统管理 设备责任人应确保公用天线、卫星天线状态良好，每月对前端设备进行清洁除尘一次；每年对信号分配网络进行保养一次。每年三月对天线支架和避雷装置检修一次，确保支架牢固，避雷装置安全可靠。4.2.8安防系统管理4.2.8.1报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场，试验时不应妨碍小区正常秩序，报警装置的试验在下班时间或不影响顾客的时间内进行。4.2.8.2消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，根据使用情况至少5年重新涂刷一次。4.2.8.3水流指示器每半年检修一次，检修前

16、书面报物业管理项目部经理审批，并及时通知顾客。烟感、温感探头每一年清洁、测试一次，核对报警功能及地址码图是否一致，并做好记录。4.2.8.4送风阀、排烟阀（包括空调系统）每半年由设备责任人清洁一次，保证表面清洁、油漆完好无损、转动轴灵活、复位正常，在自动状态下联动正常，并做好记录。4.2.8.5破玻璃火警按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁、字迹清晰、玻璃完好无损、具有报警功能。4.2.8.6非隐蔽的送风、排烟风机（包括空调系统）每半年清洁外部一次，保证运行正常。4.2.8.7消防管阀门每月检查一次，保证阀门开关位置正确，特别是需要常开的阀门。4.2.8.8消防泵、喷淋泵每两月试运行一次，保

17、证手动、自动启动正常。4.2.8.9消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密、开启灵活，消火栓玻璃完整、牢固，按钮功能正常，检修后贴上封条，并做好记录。4.2.8.10室外地下/地上式消防栓、水泵接合器每季度检修一次，要保持标识醒目易辨，井内无杂物和积水，井盖完好严密、开启灵活，消防栓、水泵接合器功能正常，开启钥匙、水带、水枪等配件齐全完好，检修完后做好记录。4.2.8.11物业管理项目部须编制室内外消防栓、水泵接合器分布清单，列明消防栓、水泵接合器及其它配件的规格、数量、分布位置，以备查。4.2.8.12灭火器材须每月检查并记录，要求压力表指针保持在绿色安全压力

18、区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐；标签、铅封完好无损，并核对灭火器的使用说明及有效期限，按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。物业管理项目部须编制灭火器分布清单，标明灭火器品名、规格、数量、分布位置及有效期，以备年检。4.2.8.13防火服、消防工具、防火面具是小区（大厦）发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪做它用，必须按指定位置摆放，并保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。4.2.9房屋本体的管理及维护4.2.9.1对于小区红线内的公用设施以及房屋本体的公用部分，应每日巡视， 发现问题及时向物业管理项目部经理汇报。物业管理项目部经理根据问题的复杂程度确定解决方

19、案，如属保修期内，应通知施工队及时维修；超过保修期，按照相关法规要求，在完善手续后合理安排自修或委托它方维修，并做好相关质量记录。4.2.9.2天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知地产公司返修队及时处理并对进度进行跟踪；保修期以外的，需联系专业防水补漏公司查明原因后处理，并做好与业主的协调工作。4.2.9.3楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施，一般每五年修缮粉刷一次；房屋的天面和外墙一般每十年修缮粉刷一次。所需款项从住宅维修基金支付，基金使用的明细表应当向业主公布。每次粉刷和修缮，须经业委会批准后方可执行。4.2.9.4房屋的空调架、防盗网、空调系统室外部分等外观设施一般每三年粉刷一次，其

20、费用由业主或承租人承担，申请手续同5.10.3之规定。4.2.9.5物业管理项目部应对装修方案严格审核并对装修过程进行监督，严禁对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占，不得影响相邻房屋的使用或危及其他业主房屋的安全。4.2.9.6房屋本体防雷系统应在每年五月中旬进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，同时对避雷带进行除锈刷漆，确保接地体能可靠接地，并做好相关记录。4.2.9.7外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；沟、井、渠盖，木、铁围栏，公园椅、旗杆、大型吊灯等设施一般每年进行一次油漆翻新或彻底清洁。4.3设备设施的报废及更新改造 工程管

21、理处主任根据设备、设施的运行或保养状态，确定其是否达到报废程度及需要更新改造，并以专项报告的形式呈物业管理项目部经理审阅后报业主委员会审批。工程管理处主任应积极跟踪报告批复情况，得到回复后须及时组织实施。4.4. 质量记录和表格设备责任人日常保养和工程管理处主任日常巡查工作中发现的问题及处理情况，要记录在公用设施保养维修记录表中。物业管理项目部经理或经理助理每月巡查情况和时间，记录在设备（设施）检查记录表中。周、月、季、年保养及大修工作、故障处理，在公用设施保养维修记录表中予以记录；对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容，还须在设备抢修（大修）记录表中予以记录，同时将设备抢修（大修）记录表复印件报质量部备存。对于供方在保修期内设备的定期保养及故障的处理，必须在供方设备保养维修记录表记录；对供方保养维修效果的评估，须填写供方保养效果评估表。相关质量记录表格见第6条。5. 相关文件6. 相关记录月度工作计划记录表公用设施保养维修记录表停水/热/电/气/试消防设施申请单 维修工程审批表维修工程验收单设备（设施）检查记录表公共设备年度检修计划设备抢修（大修）记录表维修工具领用表设备（工具）汇总表电梯维保供方工作检查记录表供方设备保养维修记录表值班记录表编 制审 核批 准日 期日 期日 期