五星级酒店项目可行性报告

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1、珠海十字门中央商务区会展商务组团一期国际标准五星级酒店可行性研究报告珠海十字门中央商务区建设控股有限公司二一年十月26 / 27文档可自由编辑打印目录第一章项目概况2一、项目建设条件2二、项目研究工作依据6三、项目开发公司状况7四、项目建设招标形式7第二章全国及珠海经济发展分析8一、全国2009年经济运行简况8二、珠海2009年经济运行简况10三、珠海经济发展展望12第三章珠海酒店市场分析13一、珠海酒店总体概况13二、珠海高端酒店市场现状分析13三、珠海酒店业的发展前景15第四章项目SWOT分析16一、优势分析16二、劣势分析16三、机会分析16四、威胁分析17第五章项目定位18第六章节能措

2、施19一、节能设计依据19二、节能设计原则19三、节能措施19第七章项目整体经济分析22一、项目主要技术指标22二、项目发展进度假设22三、项目成本及收益指标的确定22四、项目收入分析23五、经济评价23六、敏感性分析24七、经济分析结论24第八章项目风险分析25第九章结论26珠海十字门中央商务区会展商务组团一期国际标准五星级酒店可行性研究报告第一章 项目概况一、 项目建设条件（一） 项目概况珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020），明确将珠海定位为珠江西岸核心城市和交通枢纽城市；横琴总体发展规划使横琴新区的开发建设上升为国家战略，横琴新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三

3、个由国务院批准的国家级新区。在这个千载难逢的历史机遇下，珠海市委市政府高瞻远瞩，决定在十字门区域建设中央商务区。十字门中央商务区位于珠海东部城区、西部城区和横琴新区的中心，毗邻湾仔、横琴和拱北三大口岸，东面与澳门一水相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，占地面积约5.77平方公里，其中：北部片区位于南湾海滨，占地约2.28平方公里；南部片区位于横琴，占地约3.49平方公里。规划总建筑面积1100万平方米，其中商务办公占45%，商业配套及商务公寓占55%。珠海十字门中央商务区会展商务组团项目位于十字门商务区北区，即湾仔马骝洲地块内，占地269,677.04，规划总建筑面

4、积556,386.60，其中一期项目占地约203,332平方米，包括展览中心一期、会议中心、国际甲级写字楼及白金五星级酒店、国际标准五星级酒店、公寓式酒店、商业及零售部分等；地上总建筑面积约336,587平方米，绿地率10%，容积率1.66。本报告研究项目为会展商务组团一期中的国际标准五星级酒店，以下简称“本项目”。本项目位于会展商务组团一期的东部，标志性塔楼的南侧，临近十字门水道，酒店共19层，设有客房545间，占地面积约11,800平方米，总建筑面积为63,500平方米。酒店设置有宴会厅、桑拿、健身、泳池及商业等设施。（二） 项目基本情况1、区位及自然条件项目地块位于珠海十字门中央商务区内

5、，占地面积约11,800平方米，东邻前山河，可看澳门观光塔和氹仔大桥景观；南邻中航通飞用地（规划用途为总部基地、商业性办公、研发、酒店，公寓）；西邻南湾大道、北邻北大希望之星学校。地块东面临海，临海岸线约有800米，对外视野开阔，具有优美的景观资源，同时和周边地块的规划用途相互协调。地块内地势平坦，土地基本平整，地上青苗已经清理。2、交通条件十字门中央商务区是珠海未来规划交通网络的枢纽点，珠海的主要交通基础设施：港珠澳大桥、太澳高速、京澳高速、金海大道、广珠城轨和情侣路城市主轴等在此汇聚。地块的西侧为南湾大道，东侧为规划的情侣路，另外规划的轻轨交通线将在地块附近设置一个站点，地块的外部交通通达

6、度较高。十字门中央商务区远期规划开辟三条水下隧道，分别有连通商务区和澳门的湾仔口岸隧道和横琴口岸隧道、及连通商务区南北片区的隧道通廊，形成商务区和澳门之间、商务区南北片区之间的交通环路。地块离规划的湾仔口岸水下隧道约1000米，受湾仔口岸的人流和物流辐射影响较大。3、开发条件本项目地块位于湾仔南湾大道东侧、希望之星学校南侧，地势平坦，目前用地范围内土地已经平整，青苗已经清理，地上除建有展示中心外，没有其它建筑物。目前地块周边生活配套设施较欠缺，一般购物必须到湾仔或市区。（三） 项目周边情况东面邻海南邻中航通飞用地西邻南湾大道北邻希望之星学校澳门观光塔和氹仔大桥澳门氹仔岛地块现状地块现状（四）

7、项目位置示意图（五） 项目卫星现状图二、 项目研究工作依据A国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数；B建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；C. 国家各有关部委和珠海市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定；D各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；E项目分析所需资料；F珠海十字门中央商务区一期项目建筑设计国际招标中标方案；E现场勘察获得的实况资料。三、 项目开发公司状况本项目的开发商为珠海十字门中央商务区建设控股有限公司（以下简称“十字门公司”）。十字门公司成立于2009年5月22日。经营范围：珠海十字门中央商务区基础建设、项目开发建设；法人代表：李光宁；

8、办公地址：珠海市横琴红旗村天河街30号东楼301室；注册资本：20,000万元；公司类型：有限责任公司。四、 项目建设招标形式本项目采取公开招标的形式，即通过珠海市建设工程信息网等有效途径发布招标公告的形式进行招标。第二章 全国及珠海经济发展分析一、 全国2009年经济运行简况2009年，全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降

9、0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。全年居民消费价格比上年下降0.7%，其中食品价格上涨0.7%。固定资产投资价格下降2.4%。工业品出厂价格下降5.4%，其中生产资料价格下降6.7%，生活资料价格下降1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。农产品生产价格下降2.4%。农业生产资料价格下降2.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。表1：2009年居民消费价格比上年涨跌幅度单位：%指 标全 国城 市农 村居民消费价格-0.7-0.9-0.3食 品0.71.00.1

10、其中： 粮食5.65.75.5 肉禽及其制品-8.7-8.5-9.2 油脂-18.3-17.9-18.8 鲜蛋1.51.32.0 鲜菜15.415.016.7 鲜果9.19.09.5烟酒及用品1.51.71.3衣 着-2.0-2.2-1.6家庭设备用品及服务0.20.30.0医疗保健及个人用品1.21.11.5交通和通信-2.4-2.7-1.8娱乐教育文化用品及服务-0.7-1.20.6居 住-3.6-4.6-1.5年末全国就业人员77995万人，比上年末增加515万人。其中城镇就业人员31120万人，增加910万人，新增加1102万人。年末城镇登记失业率为4.3%，比上年末上升0.1个百分点

11、。 年末国家外汇储备23992亿美元，比上年末增加4531亿美元。年末人民币汇率为1美元兑6.8282元人民币，比上年末升值0.1%。全年财政收入68477亿元，比上年增加7147亿元，增长11.7%；其中税收收入59515亿元，增加5291亿元，增长9.8%。二、 珠海2009年经济运行简况2009年，珠海市认真贯彻落实中央和省“扩内需、促增长”的一系列政策措施，全力应对国际金融危机带来的冲击，全市经济逐步摆脱下滑态势，GDP累计增速实现由负转正后逐步加速，各项经济指标出现积极变化。（一）经济增速企稳回升，经济总量首次突破千亿2009年，全市实现地区生产总值1037.69亿元，按可比价计算，

12、比2008年增长6.6%，相比2008年增幅放缓了3.4个百分点，但是放缓的速度相比2008年有所减弱，2009年珠海的经济开始出现转暖的迹象。（二）工业增值探底回升，支柱产业主导作用显著2009年，全市实现规模以上工业增加值478.55亿元，结束了年初以来长达10个月连续负增长的局面，11月累计增幅首月实现转正，全年增幅达1.2%。电子信息、家电电气、石油化工、电力能源、生物医药、精密机械制造六大工业支柱行业的增加值合占全市规模以上工业的81.6%，同比下降1.2%。其中，家电电气、生物医药、精密机械制造业增加值同比分别增长13.4%、13.2%和6.1%；电力能源、石油化工、电子信息业则下

13、降2.8%、6.5%和16.2%。（三）投资摆脱低迷走势，岁末实现两位数增速2009年全市完成全社会固定资产投资410.51亿元，同比增长10.3%。其中，完成基本建设投资200.16亿元、更新改造投资30.79亿元、房地产投资168.44亿元，同比分别增长2.7%、9.3%和14.1%。从走势看，前9个月走势低迷，一直未能摆脱负增长；10月份起首月实现转正；12月受益于部分开发商支付大笔土地购置费的推动，房地产开发投资迅速拉升，从而推拉全社会固定产投资实现2位数的增长。（四）消费品市场繁荣兴盛2009年全市实现社会消费品零售总额413.82亿元，同比增长15.0%，剔除价格因素实际增长19.

14、7%。传统消费热度不减，新的消费热点不断涌现。得益于受家电下乡、汽车以旧换新等扩内需政策推动，文化娱乐、家用电器、音响器材、汽车等消费快速增长。其中的汽车销售额增幅为17.5%，全年新车上牌达2.48万辆，同比增长13.9%。（五）外贸出口创建市以来最大跌幅，走势逐步回稳降幅收窄受全球金融危机影响，外需市场大幅萎缩，导致我市外贸进出口深幅下跌。2009年全市完成外贸进出口374.4亿美元，同比下降20.1%。其中，出口177.83亿美元，进口192.57亿美元，分别下降16.0%和23.4%。从走势看，8月起我市的外贸出口额降幅逐月稳步收窄，11月起收窄步伐明显加快，主要是受2008年基数的影

15、响。全年新签外商直接投资项目197个，同比减少35.2%；合同外资金额4.59亿美元，下降68.4%；吸收外商直接投资11.80亿美元，增长3.3%。（六）财政收入突破百亿，信贷投放规模迅速扩张2009年全市完成地方财政一般预算收入101.41亿元，增长9.9%。其中，税收收入增长7.6%，拉动财政收入增长6.3个百分点，增长贡献率达63.6%。一般预算支出121.3亿元，同比增长14.8%。其中，市财政用于民生方面的支出50.5亿元，增长20%。年末全市金融机构本外币存款余额2105.2亿元，比年初增长33.6%，其中的城乡居民储蓄存款余额828.04亿元，增长13.8%；金融机构本外币贷款

16、余额1062.44亿元，比年初增长42.0%。（七）市场物价保持平稳，城乡居民生活继续改善2009年我市居民消费价格（CPI）同比下跌3%。从涨跌构成看，仅食品、居住两类价格的下跌就影响全市CPI下跌2.5个百分点。同期，城镇居民人均可支配收入22859元，同比增长9.1%。年末平均百户城镇居民家庭拥有私家汽车29部，家用电脑90部，各类中高档的家庭设备普及率不断攀升，消费结构不断升级。三、 珠海经济发展展望2009年随着全国经济形势的好转，加上众多利好的刺激，珠海的国民经济呈现出复苏的迹象：经济总量和地方财政收入都达到历史高点，分别突破千亿元和百亿元；固定资产投资、工业增加值、外贸出口都逐步

17、摆脱低迷的走势，恢复原有水平；消费信心开始重建，城镇居民收入水平较2008年涨幅有所上升。从各项经济数据看出，珠海经济已走出全球经济危机的阴影。随着珠海市“珠江口西岸核心城市”定位的确立、港珠澳大桥的投建、横琴新区的设立及情侣路改造、广珠城轨等多个重大项目的开展，珠海经济综合经济实力的不断增强，珠海将会抓住机遇、发挥优势、乘势而上，掀起新一轮大发展。第三章 珠海酒店市场分析一、 珠海酒店总体概况近年来，珠海酒店业发展态势良好，从酒店接待过夜总人数来看，一直呈逐年平稳增长态势。2009年珠海酒店业由于受到受全球性金融风暴、甲型H1N1的爆发的影响，开房率有一定的下滑，但随政府采取一系列措施，到0

18、9年底，各项旅游指标已有明显好转。然而从目前珠海酒店产品供给情况来看，高品质的酒店项目还较少，难以满足高端客户入住和长期租赁的需求。近年酒店接待旅客数及开房率统计表二、 珠海高端酒店市场现状分析目前珠海五星级酒店总共有8家，分别为：德瀚大酒店、海湾大酒店、珠海度假村、怡景湾酒店、中邦艺术酒店、银都酒店、海泉湾度假村、海泉湾维景酒店；准五星级共3家：庆华大酒店、来魅力假日酒店、昌安假日酒店。珠海高端酒店市场主要有如下特点：（一）珠海高端酒店本土化，缺乏国际知名品牌的星级酒店目前珠海五星级酒店仅有8家，准五星级酒店仅有3家，且全是本土品牌，缺乏如希尔顿、喜达屋等国际知名品牌的星级酒店。（二）酒店入

19、住率较高，经营收益较稳定从入住率看，珠海中高端酒店的客房入住率基本在60%以上，即使在经济环境较差的环境下，也保持了比较稳定的经营效益，受经济环境变化的波动影响较小。（三）相对广州、深圳标准客房的租金偏低从租金来看，珠海中高端酒店标准客房的租金在460700元/天，同比广州和深圳的五星级酒店，酒店客房的租金属于偏低。（四）商务客和旅游客是高端酒店的主要客户从客户结构看，商务客和旅游客是高端酒店的主要客户随着港珠澳大桥的贯通，将大大的提高港澳地区与珠海的商务往来，进一步刺激高端酒店商务的需求。（五）商务会议客群需求大，酒店会议接待能力低从酒店需求特征来看，凭借珠海独特的旅游资源条件和区位优势，珠

20、海高端酒店每年吸引了不少旅游会议型客群，但是珠海现有五星级酒店的会议接待能力明前偏低，而且设备较为落后，不能满足会议型客群对会议功能方面的需求。珠海主要中高端酒店调查表名称位置客房数入住率房价客群粤财假日酒店吉大320间67%标间：700元/天套房：1830元/天商务客为主怡景湾大酒店吉大383间61%双床房：620元/天套房：1100元/天旅游客为主部分商务客德瀚大酒店吉大534间50%标间：500元/天套房：2400元/天会议旅游部分商务客珠海度假村吉大500间89栋别墅60%标间：580元/天套房：980元/天别墅：1720元/天商务客较多旅游客为主中邦艺术酒店吉大157间69%标间：4

21、60元/天套房：4000元/天商务客为主海湾大酒店拱北273间70%标间：530元/天套房：2200元/天旅游客为主部分商务客珠海目前中高端酒店房价偏低，市场上缺乏国际知名品牌的星级酒店，同时商务客群对高端酒店需求较大，发展高端品牌酒店，将有效弥补珠海酒店市场的空白，满足高端客户的需求。三、 珠海酒店业的发展前景（一）旅游业蓬勃发展，为酒店业发展带来机遇在未来几年的发展中，珠海市将继续着重发展高端休闲产业和高端服务业，高起点、高标准地做好旅游经济发展的总体规划，突出休闲度假、海洋海岛、自然生态、人文历史、会议展览五大特色，实现旅游经济的跨越式发展，把珠海建设成为粤港澳地区重要的游客集散地和主要

22、的旅游目的地城市。据统计2009年珠海全市接待旅游总人数为2087万人次，旅游总收入达168亿元，蓬勃发展的旅游业为珠海酒店的发展带来广阔的前景。（二）国际品牌酒店尚存空白随着未来珠海城市地位提升和横琴新区的开发，将会有更多的酒店在珠海落成，据统计未来珠海五星级酒店数目将达18家，较之目前数量翻番，其中极有可能入驻如美国喜达屋等国际顶级酒店管理集团。如果这些顶级酒店能顺利开业，不仅填补了珠海市缺乏国际品牌酒店的空白，同时通过相互交流和学习能进一步提升珠海酒店的管理和服务水平，从而促进酒店业的良性发展，无形中也使珠海软实力得到增强。从珠海星级酒店需求增长趋势分析，虽然这两年珠海都有新的五星级酒店

23、开业，但并没有对原有的高级酒店造成很大的影响，特别是在高级商务型酒店仍表现出良好的增长势头与扩容空间。在珠海被定位为“珠江口西岸核心城市”，横琴岛大开发国务院审批顺利通过及广珠城际轻轨和广珠铁路相关重大工程建设顺利推进等众多利好因素的带动下迅速发展的旅游业，对酒店的发展提出很大的需求及更高的要求，以市场空白空间作为切入点，引进国际品牌星级酒店将大有可为。第四章 项目SWOT分析一、 优势分析l 项目位于珠海未来CBD十字门中央商务区内，随着珠江西岸核心城市定位的提升，项目蕴藏的价值凸显；l 会展商务组团将建设国际甲级写字楼、展览中心、会议中心，这将给酒店项目的运营带来众多商务活动需求；l 从项

24、目所在区域眺望澳门半岛、氹仔及横琴岛的视野没有遮挡，景观资源丰富；l 项目所处地段交通便利，且规划中的港珠澳大桥落脚点及建设中的广珠城际轻轨延长线站点“近在咫尺”；l 本酒店品牌拥有较强的知名度、美誉度和号召力，此乃酒店的核心竞争优势之一。二、 劣势分析l 目前项目地块周边生活配套严重不足；周边公共交通线路不足，在区位上仍有一定的心理距离；l 作为十字门中央商务区首批进入市场的酒店，将因项目地点在珠海市现有主要酒店区外而受到负面影响。l 十字门中央商务区的成熟需要一个相对较长的开发建设周期；三、 机会分析l 珠海城市经济的持续不断发展，人口及人均收入的不断增加，第三产业的发展，为酒店业发展提供

25、稳定的支撑；l 项目与澳门隔河相望，附近有拱北、湾仔、横琴三个口岸，必然会吸引大量的客户的目光；l 广珠城际轻轨建设、港珠澳大桥正式开工及金海大桥规划立项等为本项目带来重大利好；l 环境优美、居住舒适作为珠海的城市名片，已深入人心，受到省内外乃至国内外人士的认同，城市吸引力的不断增强，将吸引大量外地人群前来置业、旅游；l 2008年12月，国务院出台的珠江三角洲地区改革发展纲要2008-2020将横琴列为规划开发的新区，是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三个由国务院批准的国家级新区，横琴新区的规划已上升为国家战略，肩负科学发展、先行先试的重任。四、 威胁分析l 项目以经营为主，投资回收期较

26、长，对业主的经营管理能力要求较高；l 传统城区的酒店在基础配套与市场氛围上比本项目具有优势，对项目有一定的威胁。第五章 项目定位根据本项目酒店所处的位置，消费客源主要由两部分组成：一部分是依靠十字门中央商务区内大量商务办公、大型会议展览活动所带来的商务客流，这部分客流是具有很强时间性和集中性的，并且能承受较大客房租金；而另外一部分客人主要是来珠海旅游的消费客流，因为横琴具有丰富的旅游资源，在横琴总体发展规划就明确横琴未来的发展将利用香港、澳门对国际高端旅游资源的吸引力，结合横琴海岛型生态景观的资源优势发展休闲度假产业，将横琴打造成为与港澳配套的世界级休闲旅游胜地。其中长隆将投资17亿元的“珠海

27、长隆海洋世界”将会进一步吸引国内外的游客。珠海现在缺少高端的国际酒店管理品牌，为服务于高端商务需求，兼顾部分度假、旅游需求，结合本地块星级酒店的体量要求，本项目酒店定位为：国际品牌的标准五星级酒店，从而满足十字门中央商务区内大量商务办公、大型会议展览活动及大量的商业娱乐项目所产生的高端商务、度假需求，并吸引珠海甚至周边地区的高端客户。第六章 节能措施一、 节能设计依据l 民用建筑热工设计规范（GB 50176-93) l 公共建筑节能设计标准（GB50189-2005） l 公共建筑节能设计标准广东省实施细则(DBJ15-51-2007)l 建筑外门窗气密，水密，抗风压性能分级及检测方法（GB

28、/T 7106-2008）l 建筑幕墙（GB/T 21086-2007）l 建筑照明设计标准（GB50034-2004）l 采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）l 国家和地区有关的设计规范、标准和规定二、 节能设计原则l 根据珠海市南亚热带与热带过渡型海洋性气候特征并结合功能使用的可持续性。l 改善建筑的室内环境，提高能源利用效率。l 使建筑适应当地气候条件，在符合生态要求的前提下考虑材料使用的可行性，合理性。三、 节能措施（一）建筑热工设计1、 局部屋面设有屋顶花园，采用节能隔热材料，保证节能隔热保温效果。2、 外墙主要构造由玻璃幕墙和内衬砌体墙体组成，其中加气混凝土砌块和

29、保温砂浆为主要隔热构造。3、 外窗主要为铝合金隐框玻璃幕墙系统，幕墙玻璃采用高透型LOW-E中空玻璃。（二）给排水设计1、 本建筑物充分利用市政给水管网的压力地下二层至二层由市政直接供水，二层以上供水采用水泵和节能水箱联合供水。2、 建筑物内的所有给排水设备均采用节能、节水设备，给水龙头采陶瓷阀心产品，排水水箱用节水型6L产品。3、 首层绿化供水及地下室车库地面冲水采用雨水回用系统供水。（三）电气设计1、 变配电所靠近负荷中心，合理选择配电线路路径和电线电缆截面，减少线路长度和线路压降，降低线路损耗，达到节能的目的。2、 采用高效节能型低损耗配电变压器，根据负荷特点合理计算用电负荷，优化经济运

30、行方式，合理选择变压器容量和台数，力求使变压器的实际负荷接近设计负荷，并在比较经济的负荷率下长期运行，提高变压器技术经济效益，减少变压器能耗。采用节能型电气元器件和先进的控制设备，减少日常运行能耗，减少设备启动对电网的冲击。3、 对于可预测的和明显可能产生大量谐波的设备设置谐波抑制装置；当难以预测谐波含量和谐波次数时，预留谐波抑制装置的安装条件，待工程竣工运行后根据具体情况有针对性地进行谐波治理，改善电源质量，减少谐波电流损耗。4、 设置建筑设备监控系统，采用最佳控制方式，使机电设备处于最经济运行状态。5、 采用高效节能的灯具，灯具效率符合建筑照明设计标准GB50034-2004第 3.3.2

31、条的规定。采用三基色T5或T8荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯等高效节能光源。荧光灯和气体放电灯配电子镇流器或带电容补偿的节能型电感镇流器，产品能效值符合国家相关产品能效标准的要求，并采用能效等级高的产品，功率因数不低于0.9。6、 照明照度及功率密度符合建筑照明设计标准GB50034-2004的规定。7、 大堂、走廊等公共照明采用智能照明系统控制。（四）暖通设计1、 选用高能效比（COP4.6）的智能的四管制风机盘管中央空调系统，节省空调系统能耗。2、 选用通风机时，选用高效率风机，并且保持较高的空气输送系数（ATF），以减少输送能耗。3、 空调风管保温材料采用难燃B级闭孔橡塑保温板或铝箔

32、玻璃棉毡保温，绝热层最小热阻0.8（m2 .K/W），降低冷量损耗。本项目通过多方面采取积极有效实用的节能措施，符合国家相关节能设计规范的要求，有效地减少能源损耗，同时有利于环境保护和本项目的持续发展。第七章 项目整体经济分析一、 项目主要技术指标本项目详细建设指标如下：项目主要技术经济指标表序号项目名称建筑面积单位备注1国际标准五星级酒店63,500.00平方米545间客房二、 项目发展进度假设本项目计划于2010年年中动工，建设周期为3年，预计在2013年开始营业。由于土地使用年限为50年，则假设酒店的经营年限为47年。三、 项目成本及收益指标的确定根据珠海市目前的造价水平，结合本项目的实

33、际情况，项目投资估算如下：经估算，项目总投资合计为人民币93,777万元。四、 项目收入分析经咨询专业顾问公司和结合本项目酒店的情况分析后，设定国际标准五星级酒店的各项收入比例为：客房收入占60%；餐饮娱乐康体收入占35%；商业、商务服务收入占5%。根据调查珠海中高端酒店的标准客房租金在460700元/天，同比广州和深圳的五星级酒店，客房租金属于偏低。目前国际品牌的酒店在珠海还处于空白，本项目酒店定位为国际品牌的标准五星级酒店，比珠海目前的酒店档次要高。参考其他城市国际酒店品牌酒店房价，如:深圳喜来登酒店平均房价约为1400元/天，预计本项目五星级酒店开业时平均房价为1200元/天。将五星级酒

34、店在经营期间的各年净收益折现累加到2010年的净收益现值为143,433万元。五、 经济评价经分析测算，该项目的各项盈利能力指标见下表：项目盈利能力指标表静态指标税前毛利润率34.6%税后投资利润率39.7%静态回收期14年动态指标内部收益率10.34%财务净现值(7%贴现率)56,214万元动态回收期(7%贴现率)21年注：详细计算过程见附件：项目经济分析表、项目现金流量表。经分析测算，本项目税后投资利润率为34.6%，静态回收期为14年；内部收益率为10.34%，动态回收期为21年。通过分析本项目相关财务指标，本项目盈利能力较好，投资回收期在合理的范围内。六、 敏感性分析选取本项目开发成本

35、，客房价格作为敏感因素，针对项目的净现金流量值指标分别作多因素敏感分析，分析如下：1、开发成本变化总开发成本变化+5%+10%+20%累计资金净流量贴现值52,262万元48,310万元40,406万元2、客房价格变化客房价格变化-5%-10%-20%累计资金净流量贴现值49,403万元41,871万元27,528万元当总开发成本整体上升20%，或客房价格下降20%，项目的净现金流量值仍为正值，可见本项目具有极强的抗风险能力。七、 经济分析结论本项目财务评价各项经济指标较好，同时具有较强抗风险能力，并具有良好的社会效益，此项目可行。第八章 项目风险分析一、成本风险从现时的市场物价情况看，物资价

36、格大幅上涨的可能性不大，同时可考虑与承包商签订固定总价承包合同以规避此类风险。但可能会因决策与成本控制不利导致成本上升，因此在项目启动初期规范操作，由专业化的队伍制定科学严谨的可行性研究与发展计划，在成本控制上从初期的规划设计着手，聘请专业知名的工程咨询与监理公司等，同时公司内部应制定科学的目标成本管理制度。二、市场风险市场风险对酒店项目影响尤为突出，所以本项目启动初期就对区域酒店市场进行了深入的分析论证，使本项目的定位满足客户群体需求，适应市场发展趋势。三、商务区配套仍不完善十字门中央商务区距离珠海传统的商业中心有一定的距离，在商务客户心中尚未形成偏好。同时本项目属于首期项目，建设完成时，商

37、务区的配套还未完善，因此为本项目酒店的经营上都带来较大的市场压力。然而通过会展商务组团的会议中心、展览中心这种拉动经济力强的物业，能为项目带来人气和商务气氛，同时引进国际知名酒店管理公司，利用其丰富国际营销网络，能使商业物业的运营尽快步入正规。四、其他风险：主要原于项目操作过程中的失误与效率低下，所以本项目已经制定了完整的工程进度计划、筹备计划、资金使用计划、市场推广计划等，并明确了责任部门与责任人，纳入了公司的目标管理系统。第九章 结论本项目作为十字门中央商务区会展商务组团的重要建设内容，凭借优越的区位优势、便捷的交通条件、得天独厚的自然景观，将成为珠海乃至珠江口西岸最高档次国际标准五星级酒

38、店之一，并成为珠澳城市群地标性建筑物。本酒店项目将有效弥补珠海国际品牌五星级酒店的空白，满足高端商务、旅游客户的需求，符合珠海酒店市场发展趋势。经分析测算，本项目占地面积约11,800平方米，地上建筑面积为63,500平方米，经分析测算，项目总投资估算额为人民币93,777万元，税后投资利润率为39.7%，静态回收期为14年；内部收益率为10.34%，动态回收期为21年。通过分析本项目相关财务指标，本项目盈利能力较好，投资回收期在合理的范围内。综合对项目场地、建设条件、投资效益、财务评价的系统研究，本项目建设符合国家的相关政策，并在城市规划的指导下进行实施，将是珠海横琴片区、十字门中央商务区的一个高标准的开发项目，不仅满足市场需求，而且能提升珠海形象。经论证，本项目的建设是必要和可行的，且具有显著的经济效益和良好的社会效益。