年0月厦门杏林欣隆泰商业招商策略及经营管理建议报告60p

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1、【一、欣隆泰商业规划及商家推荐】一层商业规划及商家推荐欣隆泰餐饮落位麦当劳、肯德基、德克士、味千拉面、真功夫ESPRIT、ONLY、VERO MODA、BASIC HOUSE、欧时力、LEE、levis、TEXWOOD、杰克琼斯、蓝威龙、淑女屋代表商家列举商家名称经营品牌合作项目厦门思齐贸易有限公司ESPRIT来雅、巴春、世贸厦门百轮家庭用品有限公司ONLY、VERO MODA、BASIC HOUSE来雅、巴春、世贸广州市欧时力实业有限公司欧时力来雅、巴春、世贸厦门立天商贸有限公司LEE、levis、TEXWOOD、杰克琼斯来雅、巴春、世贸福州尼诺里拉贸易有限公司蓝威龙来雅、巴春、世贸深圳市本

2、图投资发展有限公司淑女屋来雅、巴春、世贸代表商家示意品牌步行街屈臣氏、丝芙兰、千色店、adidas、nike、李宁、kappa代表商家列举商家名称经营品牌合作项目和记黄埔屈臣氏宝龙路威酩轩集团丝芙兰宝龙深圳市千色店百货用品有限公司千色店宝龙百朗商贸(深圳)有限公司、宝闽体育、繁琦国际adidas、nike来雅、巴春、世贸厦门市森商贸有限公司李宁来雅、巴春、世贸厦门永利宝威商贸发展有限公司kappa来雅、巴春、宝龙代表商家示意主题小百货钻石城、于氏珠宝、周大生、周六福、高尔登、仙绿晶、石头记、悦康天珠、欧莱雅、玉兰油、蝶妆、贝佳斯、高丝、高丽雅娜、HUGO BOSS、欧泊莱、柏芝、红地球、羽西、

3、水之澳代表商家列举商家名称经营品牌合作项目 资生堂丽源商贸有限公司AUPRES来雅、巴春厦门商百有限公司OLAY来雅、巴春厦门四季美人商贸有限公司DEBON来雅、巴春厦门美仕欧化妆品有限公司BORGHESE来雅、巴春泉州维迪斯商贸有限公司MB、BOSS来雅、巴春厦门兴联汇都商贸有限公司LOREAL、MAYBELLINE来雅、巴春代表商家示意商家名称经营品牌合作项目 深圳市特茂实业有限公司 百丽、思加图、天美意来雅、巴春昆山哈森鞋业有限公司厦门分公司哈森来雅、巴春厦门方振荣商贸有限公司接吻猫来雅、巴春厦门正利鑫贸易有限公司FED来雅、巴春星期六国际企业(集团)有限公司星期六来雅、巴春爱意精品鞋业

4、(上海)有限公司AEE来雅、巴春二层商业规划及商家推荐欣隆泰潮流服饰餐饮落位马克华菲、马丝菲尔、bossini、baleno、生活几何、U2、G2000、美特斯.邦威、中域、森域、卡丹路、拜丽德代表商家列举商家名称经营品牌合作项目海马克华菲企业发展有限公司马克华菲世贸、巴春深圳市恩情投资发展有限公司马丝菲尔世贸、巴春越千阳bossini、baleno、生活几何、U2、G2000世贸、巴春郑安中美特斯.邦威世贸、巴春陈志扬中域、森域、卡丹路世贸、巴春欧华东拜丽德世贸代表商家示意生活配套东方红、宝明堂、圣皮尔、中国移动、中国联通代表商家列举商家名称经营品牌合作项目广州东方红保健品有限公司东方红巴春

5、深圳市宝明堂保健品有限公司宝明堂巴春上海圣皮尔葡萄有限公司圣皮尔巴春中国移动中国移动宝龙中国联通中国联通宝龙代表商家示意商家名称经营品牌合作项目杨与利雅柔世贸韩美秀AM7、阿朵世贸赵加超三号仓库世贸廖文博邻家女孩、阿唯得世贸曾旭敏东+红、独辫子世贸庄月清全明星、9090世贸孕婴用品常春藤、米奇、丽婴房、小耐克、小衣恋、巴布豆代表商家列举商家名称经营品牌合作项目上海常春藤儿童用品有限公司常春藤来雅、巴春广东中威日用品企业有限公司米奇来雅、巴春上海丽婴房婴童用品有限公司丽婴房来雅、巴春上海好孩子儿童用品有限公司福州分公司小耐克来雅、巴春依恋时装上海有限公司小衣恋来雅、巴春福州东利林贸易有限公司巴布

6、豆来雅、巴春生活超市新华都、永辉、人人乐代表商家列举商家名称经营品牌合作项目新华都新华都漳浦万新西湖广场、宝龙永辉永辉宝龙人人乐人人乐宝龙代表商家示意三层商业规划及商家推荐欣隆泰娱乐休闲餐饮落位欢乐迪KTV、好乐迪、康康柳丁、翻斗乐娱乐、汤姆熊儿童乐园、南梦宫电游筷客、音乐厨房、豪客来、斗牛士、两岸咖啡、好伦哥、德克士代表商家列举商家名称经营品牌合作项目福建省星光音乐文化投资管理有限公司欢乐迪KTV宝龙好乐迪股份有限公司 好乐迪宝龙康康柳丁康康柳丁宝龙翻斗乐娱乐有限公司翻斗乐娱乐宝龙汤姆熊儿童乐园汤姆熊儿童乐园宝龙上海南梦宫有限公司 南梦宫电游宝龙代表商家示意商家名称经营品牌合作项目新食尚餐饮

7、管理有限公司筷客、音乐厨房宝龙豪客来厦门分公司豪客来宝龙康师傅餐饮管理有限公司德克士宝龙斗牛士斗牛士宝龙两岸咖啡两岸咖啡宝龙好伦哥好伦哥宝龙家纺家居嘉加梦、凯帝、埃斯普利特、恐龙、飞梦诗、温舍、银舸代表商家列举商家名称经营品牌合作项目嘉加梦丽水地区天鹅羽绒制品有限公司温州分公司来雅、巴春凯帝揭东县美仙子家饰品发展有限公司来雅、巴春埃斯普利特、恐龙美华装饰用品有限公司来雅、巴春飞梦诗厦门广懋国际有限公司来雅、巴春温舍东莞市温舍家用纺织品有限公司来雅、巴春银舸上海银舸家用纺织品有限公司来雅、巴春代表商家示意个性饰品聚宝屋、HOW CLUB、仙绿晶、e3e4、莎姿、柴智堂、蓝烟火代表商家列举商家名称

8、经营品牌合作项目林香花聚宝屋世贸易夏冰HOW CLUB世贸徐锦红仙绿晶世贸林向阳e3e4世贸庄月清莎姿世贸吴焕然柴智堂、蓝烟火世贸1、租赁形式优点：减轻开发商后期经营成本、运营压力、时间成本缺点：统一经营、企划活动整合效果不理想；企划侧重公关活动，较难进行SP进行活动2、联营形式优点：降低商户投资风险，利于商家货品及资金安全管理，利于整体招商及运营商资金流缺点：开发商后期营运成本较高，须成立专业的管理团队；且商业须23年培养期的自然规律，周期较长，运营商资金及时间成本压力较大开放式百货一般不低于40%的主场装修，按最低600元装修费投入 1400040%600=3360000 Pos机及财务系

9、统 200000+240000=440000 最低追加成本3800000元人员管理成本按14000平米管理面，管理团队预计不低于20万/月（不包含后期运营企划推广费用）建议按租赁模式操作该项目，迅速回收资金进行项目复制；以规模效应占领市场，快速盈利。经营模式建议【二、招商策略建议】整体招商原则：主力店先行、大品牌商先行基础类客户跟随之原则招商工作是商业物业项目正常运营的基本前提，特别是对大型的商业项目来讲，更成为经营成败的关键。因此企业制定切合实际的招商策略，进行细致全面的招商谈判成为项目成功的重要保证。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：(一)项目自身

10、的市场定位；(二)项目所在地的消费状况；(三)投资商和发展商的自身资金情况；(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。招商策略核心主力店先行，次主力店随后的原则超市、知名品牌优先，辅助项目配套的原则招商步骤第一步第二步第三步主力商户招商基础 商户招商主力商户入驻能够刺激中小商铺的招商；能够影响中小商铺的租金水平，提高项目整体租金收入。基础商户影响力和号 召力不及主力商户，但 其面积需求相对较小，在物业整体之业态组合中必不可少。第四步流动商户招商主力商户、基础商户 的进入，将极大程 度的鼓舞流动商户 和投资者的热情，坚定其投资信心。商场开业 在招商率达到80%的 基础上实现全场开业，以火爆的开业氛围

11、 带动开业后剩余零散店面的招商【招商工作计划】招商预热期主力店次主力店招商期(人人乐、新华都、永辉、屈臣氏、麦当劳、肯德基等）全面招商期(珠宝品牌、服饰精品及化妆品等全面展开）开业筹备期工作任务4个月时间5个月3个月备注：具体的招商工作计划时间节点需根据工程时间节点调整及确定a)整体定位确立、经营模式确定、整体策划完成并执行b)业态规划确定、目标商户即品牌落位完成并执行c)主力店、次主力店招商并签约a)招商团队建立b)百货、零售、配套等品牌引进c)招商推广方案制定并执行d)招商工具制作并发包到位后应用a)开业活动方案制定b)后期补充性招商c)运营架构、思路建议a)剩余店面补充招商b)部分品牌调

12、整c)营运方案调整3个月开业后招商调整【三、项目招商推广策略】1、项目招商推广总体思路总规详规业态规划主力店及次主力店招商招商手册大规模招商正式施工施工图设计u以业态划分为依据，确定主力商家后才进行正式施工，真正做到未雨绸缪。u在引进主力商家方面，我司会实行“一铺多选”的策略。擒王树旗 在项目施工前期，怎样亮相杏林，将品牌知名度转化成品牌号召力是项目成功的关键。在广告推广过程中，树立一杆“商业奇葩、潜力无限”的大旗，为品牌号召力的传递、集聚奠定基础。登高而招 在以上主力店招商顺利的基础上，组织招商酒会，利用前期主力店的签约，展开全面招商工作，在整个招商过程中形成一个高潮，对中小品牌形成号召力，

13、掀起中小品牌入驻的波澜壮阔的局面。完善机制 虽然招商形成一定的高潮，但是最后不能落实到进场，也等于“竹篮打水一场空”。因此，此阶段关键是制定相关的经营管理、招商优惠、进场装修、开业推广等一系列措施，切实从商家的角度出发，保护商家的利益，促进签约的达成。盛大开业 开业基本上来说是招商工作的丰硕成果，运营的开始。保证项目盛大开业，是我司招商工作“功德圆满”的标志，也是商场永续经营的基石。2、招商推广总体策略1、点渗透式策略本项目的招商应采用点渗透式策略，这是招商的重点策略，主要体现为点对点和重点深入攻破，是直接面向客户的渗透式策略。2、充分展示策略项目现场包装是项目推广的关键，由于项目区位并无浓厚

14、商业基础。通过现场的包装，营造强烈商业氛围，强有力塑造项目商业财富的形象。4、高调入市策略根据项目定位，入市时必须与权威部门和权威人士联合举办相关推广活动，突出发展商铸造“LIVINGMALL的决心，并奠定项目绝对权威的市场地位，抢占市场的制高点。6、与媒体深度合作策略本项目提出了打造杏林商业中心产品定位、形象定位和价值理念，因此必须借助媒体，对项目理念进行深入解析。除了常规的广告投放外，主要通过在媒体形成系列性、联动性的深度炒作，使项目理念深入人心。3、招商总体推广手段3、品牌策略利用发展商的实力与项目本身就是杏林区政府重点工程的强大背景，进行招商推广，并通过专业杂志、报纸、电视、网站等媒体

15、专题报导，塑造项目品牌，打造项目知名度。5、造势策略在媒体上以高姿态发布广告宣传和进行软文炒作，强势炒作项目“全生活城”，系列剖析“全生活城”的形成对经营者、行业乃至区域经济的影响。分阶段推广原则引流蓄水与放闸u招租前期利用研讨会、招商会、酒会等公关活动，动态新闻炒作等方式吸引消费者及目标租户对项目的注意力；u使商户资源在公开招租之前汇聚起来，蓄势待发；u在正式招租时开闸，形成火爆认租场面；4、招商分阶段推广策略4个月时间招商预热期推广策略主题：杏林之心，商贸引擎 百年商脉，地王商业 杏林金翼，城市名片 与世界同步的时尚购物天堂 时尚先锋，品牌世界时尚消费体验，休闲享受圣地目的：欣隆泰商业中心

16、超前的规划全新的经营理念+引领区域消费前沿实力极具商业价值媒介报纸户外招商活动信息及形象的传递建立形象及知名度电视电台招商活动信息的传递招商活动信息的传递杂志招商活动信息及形象的传递网站建立形象知名度建立形象现场包装u招商部建立及布置u项目工地及围墙布置u项目宣传片制作uVI系统使用u平面宣传品（招商手册、DM单）特别渠道 旺场宝典派发公关活动活动DM软稿促销招商推介会传递信息给目标商户招商组合套餐活动追踪报道活动主力店签约新闻发布会推广手段5个月 时间主题：商界盛世，时尚焦点 聚焦杏林商脉，共赴财富盛宴 品牌荟萃 潮流之选 一个即将发光的财富平台，开启杏林现代商业新时代 最佳业态组合，稳距杏

17、林商业要塞目的：强势建立项目形象，经营理念输出媒介报纸杂志招商活动信息及形象的传递建立形象及知名度户外电视招商活动信息的传递招商活动信息的传递招商活动信息及形象的传递电台特别渠道直销发财宝典派发DM单直邮时尚前沿成立项目杂志公关活动公关活动软稿促销 相关主题业态活动招商组合套餐经营理念追踪报道试业新闻发布会全面招商期推广策略3个月 时间主题：快乐之城，欢乐生活中心 火爆开业 开业酬宾目的：吸引消费者在项目的循环消费，体现“快乐之城，欢乐生活中心”的定位；以节日的事件促销为焦点推广，制造热点，巩固项目在消费者心目的地位;以项目“一站全享受”的理想休闲方式引导全城的生活优势，逐步提升项目的形象媒介

18、报纸杂志开业信息及形象的传递建立整场开业形象及氛围户外电视开业活动信息的传递开业活动信息的传递开业信息及形象的传递电台特别渠道直销发财宝典派发DM单直邮时尚前沿成立项目杂志公关活动公关活动软稿促销 相关主题开业活动剩余旺铺热推开业活动、经营预期报道试业新闻发布会开业筹备期推广策略序号工作事项负责单位1项目LOGO、名称确定发展商、代理公司、广告公司2商场平面图发展商、建筑设计公司3项目外立面的设计定案发展商、建筑设计公司4招商手册的制定、印刷发展商、广告公司、代理公司5招商宣传单张、折页设计、印刷发展商、广告公司、代理公司6租金及折扣、付款方式的制定发展商、代理公司7商场装修标准发展商、建筑设

19、计公司8招商培训代理公司9新闻发布会、高峰论坛筹备发展商、代理公司、广告公司10专业杂志、报刊、电视广告定稿、投放计划发展商、广告公司、代理公司11项目现场招商中心及挂幅、路旗、导视牌的设计布置，项目招商接待中心的设计、装修与包装、布置发展商、建筑设计公司、广告公司、代理公司12网站、宣传片及模型设计、制作发展商、代理公司、模型公司13项目专车及接送点的安排发展商、代理公司14物业管理公司及管理费确定发展商、物业管理公司、代理公司5、招商准备工作计划表【四、项目经济评估】项目租金（元/月)祥发百货1F：2202802F：1802503F：80120杏东路商业街120350牡丹园商业街20032

20、0碑头路200左右聚鑫广场内街：100左右外街：200左右1、项目租金价格定位可参照的市场价格分析u杏东商圈商业业态档次中等，部分中高档业态，外街租金可达200-300，内街70-85；u祥发百货租金表现1F：220280；2F：180250；3F：80120；u外街200左右，内街100左右，偏僻街区及部分2F租金可达80左右，部分88-108。备注：虽然地段不同租金水平也有所差异，但是整体的租金水平很高，因此市场空间很大。2、项目商业价值分析一层商业价值分析区域面积（）比例各层平均租金（元/月）1FA类商业约13005%约250B类商业约230016%约160C类商业约300010%约10

21、02F约350017%约1503F约19009%约80主力店/次主力店超市/专业店约735035%约35中高档餐饮约9505%约55娱乐约7003%约65平均租金约21000100%973、项目租金价格定位租金价格定位u参照目前杏林市场的租金，来判断本项目的租金u一层店面根据其商业价值划分为沿街店铺、内街及精品百货三类u二楼及二楼以上商业人流量降低，商业的价值也呈几何级数下降，商业租金与楼层有如u下定性关系:二层商业租金2/3一层商业价格，三层商业租金 0.5倍二层商业价格备注：主力店/次主力店需要以优惠的价格才能吸引其入驻。4、项目租金价格定位u若租期从2011年1月1日起算，经过三年的市场

22、培育，从第四年开始全额收取，第五、六年每年递增10%，之后每年的租金变化趋于平稳。租金价格定位月租金计算表备注：根据商业价值划分，一层沿街商业价值最高的店面可不进行租金优惠，设置进驻门槛，保证项目的形象和利润。年度 区域面积租金系数1F（元/月）2F（元/月）3F（元/月）主力店中高档餐饮娱乐休闲年度合计A区B区C区130023003000350019007500950700211502011年7折175112841057035556575.55 2012年8折200128961208035556583.91 2013年9折2251441081359035556592.27 2014年全额收取

23、2501601001508035556595.99 2015年上涨10%275176132165110355565108.99 2016年上涨 10%300192144180120355565117.35 5年平均285182.4132.8171110426678114.81【五、经营管理建议】1、经营管理原则针对商业地产项目建设定位较高的特点，建设项目后期必须要求有专业、规范的高水平物业管理的品牌与商业经营的共同发展。统一招商、统一经营、统一管理项目的管理目标和设想目标为了给后期经营营造一个美好的购物环境，通过专业、规范物业管理服务，提升商业经营价值，使之成为区域内独具特色的规范商业卖场，树

24、立商业物业管理品牌。欣融泰项目管理设想u 建设专业技术管理队；u 利用项目规划建设以购物环境取胜的特点，营造独特的经商环境文化在物业管理基本职能方面，实行“专业管理标准职能化”，并进行物业量化管理；u 分别对欣融泰262商业广场的大型超市、精品百货、专业专卖店、综合商铺进行运营管理。2、管理目标和设想3、经营管理内容u超市主力店运营管理主力店采取引进的方式，则由引进的商业企业选择自己的运营管理模式。u主题百货运营管理采取自营、委托运营、顾问管理的运营管理方式，由运营管理团队按照国际国内现代或零售百货商业的成功模式进行运营管理，根据招商及进驻品牌的属性，建议执行保底扣率、定租、扣点分成等多种经营合作方式，并采用科学标准化的网络信息化管理。u综合商铺运营管理综合商铺应执行统一规划、统一布局、统一营销、统一调整、统一管理的运营管理模式，形成步调协调、业态搭配、功能互补的综合商业。u物业管理应按照国际国内商业物业的管理标准，采取统一管理的模式，进行相关设施设备的运行、维修、维护与保养，并根据不同标准进行取费管理。亦可全部或部分委托给国内知名的商业物业管理机构进行物业管理。4、物业运营管理