第4章 物业接管、验收管理 2

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1、第4章物业接管、验收管理4.1.1 物业接管、验收管理工作程序（见本书的50页）4.2.1 居住小区接管、验收工作程序（见本书的55页）4.2.3 相关表单 物业招商项目接收管理方案方案名称物业项目接管受控状态编 号一、项目概述该项目位于本市西部地区，毗邻本市行政、文化、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力大。二、管理目标引进物业管理理念，为业主提供优良的服务，业主满意率达到%以上，争取年内辖区获得本市文明小区称号。三、经营预测通过对该项目的调查了解及相关规定，本公司对未来一年内的经营情况做了一个初步的预算，其具体内容如下表所示。四、部门与人员设置1. 部门设置。根据物业目前的需要，同时考虑到

2、为今后的物业管理打好基础，其设置6个部门，分别为：行政部、财务部、服务中心、工程部、保安部、环卫部。2. 人员配置及进场时间安排。我公司将对物业管理处配置员工52人：其中经理1人，副经理1人（兼任服务中心主任），行政部经理1人、行政文员1人，服务中心人员5人，采购员兼司机1人，财务部经理1人，出纳1人，工程部经理1人、维修人员7人，保洁主管1人，保洁工10人，保安部经理1人、保安人员20人。其中：管理层员工在月日前录用完毕进场工作，维修人员在月日前招聘到位进场工作，其他人员经培训合格后，于月日前上岗。五、 物业项目交接与验收1. 成立由发展商、承建商和物业公司共同派员参与的物业交接验收小组，具

3、体统筹和协调交接验收工作，对交接验收的范围（标准、程序、时间、进度）注意事项和人员分工等做出具体安排。2. 在交接验收过程中，物业公司需指定专人对交接验收过程中发现的质量问题或缺陷进行详细记录，并及时提交发展商、承建商进行整改。此项工作由负责。3. 在对物业“硬件”进行验收的同时，物业管理处应注意收集索取相关的“软件”资料，并指定专人负责整理、归档、妥存。此项工作由负责，负责跟进，并在月日前完成。4. 物业公司负责准备交接验收时所需物资：如房门钥匙、保管柜、钥匙尼龙扣、胶带、记录板等。此项工作由负责，并在月日前准备到位。相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期（见本书的58页）

4、住宅社区商业招商方案方案名称住宅社区商业招商方案受控状态编 号一、住宅社区情况说明1建筑项目情况。住宅社区地处路与路的交汇处，占地5万平方米，总建筑面积27万平方米，共12栋楼，总户数2708户，绿化率30%。该社区紧临城铁号线，多条公交线路纵横交错，自驾车40分钟可达机场，交通便利，地理位置优越，居住环境成熟。2业主入住情况。该社区期、期均已完工，于年月日安排业主入住，预计总入住人口达万人以上。3周边生活环境。如下表所示。经营收入：元支出：元收入明细支出明细项目收入项目支出物业管理费前期投入维修服务费人员工资福利盈亏：元二、住宅社区业态规划1. 规划考虑重点。根据本社区定位及人口数量，以“方

5、便业主，为业主服务”为原则，对本社区的业态规划主要从两方面考虑：（1）补充和完善周边现有业态，让小区能满足业主日常生活所需。（2）满足社区业主不同商业需求的最大倾向性。2. 社区业态规划。经过调查分析，拟在该社区设置业态如下。（1）满足业主基本生活类需求：菜市场、24小时便利店、自助银行、快速（便利）餐饮、洗衣店、药店、水站、糕饼店（2）满足业主入住早期必需：日用小百货店、小五金建材店。（3）中介代理店，由物业组成，便于房屋二次流通，增加入住。 3. 拟招商品牌。（1）便利店品牌：、等。（2）药店品牌：大药房、平价药店等。（3）洗衣店品牌：洗衣店、干洗店等。（4）糕饼店品牌：、等。 三、招商运

6、作计划 1. 经营商户的引进方式说明。（1）自有资源：通过我公司自有关系，由招商人员或相关人员直接沟通意向，引入品牌，此种方式效率高、成本低。（2）同类型社区引入：直接派遣招商人员前往与本项目具有一定类似性社区内的商户商谈，邀请加入，该方式有效率也较高，成本较低。（3）广告宣传：通过在公众媒体发布招商广告，邀请全市范围内的商户入住，该方式影响力大但成本较高，同时效率较低。（4）客户专递：将招商计划与招商进程定期制作客户信息专递，寄送给所有业主，提高业主对于社区配套设施设置的了解，以增强各业态商户入驻后的经济效益。2. 招商工作计划。招商工作小组应在业主入住前两个月完成招商工作，即年月日年月日，

7、共8周，并于月日交出招商工作总结报告及入驻商户名单，保证业主入住之初即能享受到贴心的服务，达到为业主提供便利的目的。具体招商工作计划如下表所示。时间期限工作项目具体工作内容负责人第12周准备工作1. 成立招商小组：根据招商需要，成立该社区招商小组，由本部门人员担任，共3人。李2. 设计、制作招商宣传资料。王3. 寻找拟招商商户资料。李第36周招商工作实施1. 寻找商户及其负责人，建立初步联系。招商小组2. 入驻本社区的洽谈、沟通。3. 带领商户参观本社区，进一步沟通。4. 谈判，双方达成共识后签订合同。第7周招商工作收尾加快与未确定入驻的商户的沟通，做好招商收尾工作。招商小组第8周招商工作总结

8、1. 撰写招商工作总结报告。李2. 下一阶段招商工作规划。相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期（见本书的5862页）物业商铺招商合同文本名称商铺招商合同受控状态编 号 出租方（以下简称甲方） 承租方（以下简称乙方） 甲方名称： 乙方名称： 营业执照号： 营业执照号： 甲方地址： 乙方地址： 法定代表人： 法定代表人： 身份证号： 身份证号：根据中华人民共和国合同法及有关法律、法规规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，就 社区商业店铺招商的有关事宜进行协商，为明确双方之间的权利义务关系，特订立本合同。一、房屋基本情况甲方出租的商铺位于 ，建筑面积平方米，使用面积平方米，

9、商铺结构及配套设施为 。甲方同意按本合同之条款，将商铺所有固定装置、设备、电器等租赁于乙方做商务使用。二、租赁期限1. 租期年，自年月日起，至年月日止。2. 租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋。（1）未经甲方同意，乙方擅自改变或破坏商铺结构及配套设施的。（2）未经甲方同意，乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。（3）乙方利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益的。（4）乙方拖欠租金累计达30天的，同时须赔偿违约金元。3. 租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。4. 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方

10、提出的同一条件下，乙方享有优先权（但租金可随社会物价指数变动而适当调整）。三、租金和租金交纳期限1. 每年租金为人民币元整（￥元）。2. 租金按月计算，按月收付。乙方在每月5日前将本月度租金以现金或转账方式一次交付给甲方。3. 订立本合同后，甲方将商铺交付乙方使用时，乙方一次向甲方交纳相当于个月租金，总额共计人民币元整（￥元）的保证金，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方需将该保证金一次退还乙方。四、租赁期间房屋修缮1. 甲方将房屋交给乙方后，对乙方的装修及修缮，甲方实施监督。2. 由于乙方导致商铺房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。3. 乙方在装修

11、时不得破坏商铺房屋架构及配套设施。五、各项费用的缴纳1. 物业管理费：乙方须在物业管理费缴纳日期内交纳物业管理费，费用为 元。2. 水电费：水电费按社区规定和标准统一收取。3. 使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。六、双方的权利和义务1. 甲方。（1）甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修；凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责。（2）对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查，并及时提出意见。（3）甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常营业使用

12、，并经常检查其完好性（乙方自设除外），发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应给予乙方全额赔偿。（4）甲方应保证租赁商铺的消防设施符合行业规定，并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件。2. 乙方。（1）在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。（2）合同有效期内，对所租赁的商铺及设施拥有合法使用权。（3）按合同内容按时交纳租金及其他费用。七、违约责任1. 甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳定金后，甲方未能按期完好向乙方移交租赁商铺及设备，属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索回延误期的定金，直至全

13、部收回终止合同。2. 在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。3. 任何一方单方面取消、中断合同，应提前两个月通知对方。4. 乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款额的1%。5. 如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金元。八、其他1. 若租赁商铺因不可抗力的自然灾害，导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。2. 本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院提起诉讼。3. 本合

14、同共页，一式两份，双方签字盖章后生效，甲、乙双方各执一份，均有同等法律效力。甲方盖章：乙方盖章：甲方签字：乙方签字：签字日期：年月日签字日期：年月日签字地点：签字地点：相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期（见本书的6265页）房屋接管验收表物业名称：房号： 年 月 日电 气 类电源箱接线盒电表灯具开关插座排气扇电话线门铃其他详情记录：建 筑 类各种门（大门、房门、落地门）、猫眼、门锁、门碰等地面天花墙面镜子台面衣柜厨柜窗户窗台衣架毛巾架阳台护栏楼梯其他详情记录：给 排 水 类浴缸、洗手盆、花洒、链堵等座便器水箱配件热水器给水管表阀洗菜盆水龙头地漏单元门其他详情记录：居家报警系统键盘门磁紧急按钮煤气报警器红外探测器保安对讲详情记录：其其 他它排烟管道煤气灶煤气管表阀消毒柜抽油烟机预留部位室内卫生详情记录：水表对号电表对号燃气表对号问题整改情况:复查人: 年 月 日甲方代表：日期：乙方代表：日期：物业代表：日期：（见本书的6566页）